法院物业管理服务方案投标文件（技术方案）

法院物业管理服务标方案投标文件（技术方案）投标方案投标人名称：****有限责任公司地址：****号二楼联系人：****投标日期：****1报告说明声明：本文内容信息来源于公开渠道，对文中内容的准确性、完整性、及时性或可靠性不作任何保证。本文内容仅供参考与学习交流使用，不构成相关领域的建议和依据.《一份好的投标文件，至少让你成功了一半。》一、项目实施方案、质量保证及售后服务承诺等 3 3 32.项目管理规划方案 93.工作流程及标准 4.培训与考核体系管理制度 5.管理制度 (二)服务质量承诺(质量保证) 1.质量管理组织机构 2.服务质量检查验收责任制 3.服务质量目标实现承诺 4.服务质量保证措施 (三)应急预案 2.火灾突发事件应急预案 3.供电突发事件应急预案 4.供水突发事件应急预案 5.电梯故障突发事件应急预案 6.治安事件突发事件应急预案 27.极端天气突发事件应急预案 8.重大活动突发事件应急预案 9.设备运行突发事件应急预案 (四)人员配备能力 2.具备3年(含)或以上物业服务经验并具有较强的业 3.项目经理具有大专(含)以上学历证明 4.人员社保证明 5.物业管理上岗证 6.项目经理简历 (五)服务设备保障能力 2.消防相关设备配置表及能力证明材料 3.为本项目提供小型消防车辆 1.人员管理体系 2.设备管理体系 3.保密管理方案 3(未要求可不填写)(一)服务方案(1)管理理念(2)管理模式(1)统一管理理念：严谨、快速、高效(2)统一服务理念：始于客户的要求，终于客户的满4意(3)统一管理目标：客户是朋友，人才是根本，服务(3)两个意识(1)管理意识：寓管理于服务之中，以改革、开拓精(2)服务意识：全方位的主动服务，树立“想客户之(4)工作守则为保证哈尔滨市南岗区人民法院安全，我们特制定了《工作守则》,对全体员工严加要求。(1)物业公司员工入职前必须学习并严格遵守《中华(2)各岗位所有员工必须严格遵守本岗位保密规定。(3)物业公司员工未经允许不能擅自接受任何媒体的(4)未经允许不能将哈尔滨市南岗区人民法院内的任5何资料带出或以电子邮件的形式发出。(5)哈尔滨市南岗区人民法院所有会议、贵宾接待行程等信息未经允许不得向任何非接待人员透露。(6)所有工作人员不允许谈论、打听哈尔滨市南岗区人民法院领导及工作人员的私人生活。(7)所有工作人员进入办公室前必须先敲门并得到同(8)严禁使用临时工参加涉及机密的工作，外来人员在机关内从事维修等工作时，现场必须最少有一名哈尔滨市南岗区人民法院工作人员或物业公司工作人员。(9)未经同意任何人严禁加配哈尔滨市南岗区人民法院任何地方的钥匙。(10)任何人未经授权严禁擅自接听哈尔滨市南岗区人(11)对违反保密规定，失密泄密员工必须从严处理，情节严重的予以开除，违反国家法律的予以移送公安机关处二、管理人员保密规定(1)管理人员原则上只能在哈尔滨市南岗区人民法院的公共区域内巡查，如需进入办公室或档案室时，必须首先得到哈尔滨市南岗区人民法院相关工作人员的批准。(2)对哈尔滨市南岗区人民法院内任何非管理范围内6不听，不该说的不说。(1)对日常来访人员及贵宾的情况、行程未经允许不得向任何人泄露。(2)日常信访、工作中发生的任何异常情况，必须做无关人员透露。(3)日常监控室所看到的任何情况除非安全工作需要日常话题。(4)严禁向无关人员透露管辖范围内发生的任何案件情况。(5)严禁利用安全监控设备对机关内的工作人员私人活动进行监控。(1)维修人员未经允许不得进入各部门办公室。(2)维修人员到办公区域内进行维修工作时，必须得(3)进行室内维修工作时，未经允许不得擅自移动、翻动、偷看办公室内的任何文件。7(4)维修工在维修过程中必须做到不该看的不看，不(5)严禁向任何无关人员描述各办公室的所见所闻。(1)清洁过程中未经允许不得将任何带字纸片以及电(2)所有磁盘、带字纸张文件的处理必须经哈尔滨市(3)清洁过程中必须做到不该看的不看，不该听的不(5)服务理念(5.1)专业化的物业管理队伍(5.2)建立健全的物业管理管理制度8切实可行且符合哈尔滨市南岗区人民法院2021—2022年物业管理服务费的物业管理管理制度。(5.3)加强安全防范，做好治安联防工作视“安全”为“命脉”,结合哈尔滨市南岗区人民法院的实际情况，采用“人防”、“物防”与“技防”相结合，加强与哈尔滨市南岗区人民法院的联络沟通，在“群防群治”环境下做好哈尔滨市南岗区人民法院哈尔滨市南岗区人民法院物业管理服务的各项安全防范工作。(5.4)注重消防管理坚持“预防为主，防消结合”的消防工作方针，认真落实和贯彻“谁主管、谁负责”的消防原则，建立特级防火责任制，做好防火安全检查，确保哈尔滨市南岗区人民法院内(5.5)维护公共秩序，规范交通车辆管理以“安全”为重心，“服务”为目的，努力维护哈尔滨市南岗区人民法院的公共秩序，营造整洁、文明、舒适、安全的办公及学习环境。(6)管理定位项目介绍：2021—2022年物业管理服务费2021—2022年物业管理服务费工作因其区域特色更决定了其安保管理的定位也必然有更为高远的追求。经过严密论证和考察，本公司将2021—2022年物业管理服务费的物9业管理定位为：做好本职工作，协助哈尔滨市南岗区人民法院保卫处及各级相关部门，使哈尔滨市南岗区人民法院成为行业安全管理的典范。坚持以“诚信为本、服务至上、精进开拓、科学管理、”为服务宗旨，以“求实、创新、协作、敬业”的企业精神为指导，以“创品牌、树形象、抓规范、拓市场”为总要求，视“规范服务”为企业的生命，注重技术改造，提倡科学管理，以实现社会效益、环境效益、经济效益的全面提高。我公司按照“高起点、高标准、高效率”的方针，坚持走“智能化、专业化”发展道路，为哈尔滨市南岗区人民法院提供最优质的物业管理服务。努力做好哈尔滨市南岗区人民法院哈尔滨市南岗区人民法院精神文明和物质文明的窗口，树立哈尔滨市南岗区人民法院友善、博学、务实、奋进的品牌形(7)管理目标充分体现哈尔滨市南岗区人民法院育人的服务风格，尽心做好秩序防范维护工作，通过追求人、机、环境的和谐统一，实现系统无缺陷、管理无漏洞、建设优质安全型哈尔滨市南岗区人民法院，促进哈尔滨市南岗区人民法院安全文化建设扎实有效地开展，提供创造安全的工作和生活环境。2.项目管理规划方案2.1.人员管理方案2.1.1.管理运作制度统一管理理念：严谨、快速、高效统一服务理念：始于客户的要求，终于客户的满意质量是生命，进一步倡导我们物业管理服务实践中一直坚持的科学发展观，信守“讲程序、讲效率、讲服务、讲奉献”的企业精神，通过专业精细化物业管理服务，确保服务区域安全，优化环境，从而提升形象，达到社会效益、环境效益、经济效益良性循环发展。两个意识：管理意识：寓管理于服务之中，以改革、开辟精神创新的管理新思路，树立客户就是上帝，管理就是服务的观念。服务意识：全方位的主动服务，客户的一切所需，均是服务之想为之的观念。保密守则为保证哈尔滨市南岗区人民法院工作安全，确保哈尔滨市南岗区人民法院机密安全，我们特制定了《保密守则》,对全体员工严加要求，以确保哈尔滨市南岗区人民法院机密安全。(一)公司员工入职前必须学习并严格遵守《中华人民共和国保守秘密法》。(二)各岗位所有员工必须严格遵守本岗位保密规定。(三)公司员工未经允许不能擅自接受任何媒体的采(四)未经允许不能将哈尔滨市南岗区人民法院内的任何资料带出哈尔滨市南岗区人民法院或以电子邮件的形式(五)哈尔滨市南岗区人民法院所有会议、贵宾接待行程等信息未经允许不得向任何非接待人员透露。(六)所有工作人员不允许谈论、打听哈尔滨市南岗区人民法院领导及工作人员的私人生活。(七)所有工作人员进入办公室前必须先敲门并得到同(八)未经同意任何人严禁加配哈尔滨市南岗区人民法院任何地方的钥匙。(九)对违反保密规定，失密泄密员工必须从严处理，情节严重的予以开除，违反国家法律的予以移送公安机关处二、管理人员保密规定(一)管理人员原则上只能在规定区域内巡查，如需进入其他地方时，必须首先得到哈尔滨市南岗区人民法院相关(二)管理人员在处理日常书报信件收发时，不得偷看源及去向。(三)日常管理中管理服务中心与哈尔滨市南岗区人民不得擅自处理。(四)对机关内任何非管理范围内的事情，必须做到不(一)对日常来访人员及贵宾的情况、行程未经允许不得向任何人泄露。(二)日常工作中发生的任何异常情况，必须做好记录(三)日常监控所看到的任何情况除非安全工作需要向常话题。(四)严禁向无关人员透露管辖范围内发生的任何案件情况。(五)严禁利用安全监控设备对哈尔滨市南岗区人民法院内的工作人员私人日常活动进行监控。(一)公司员工除有特殊规定外，均依本规定办理。1、计时工资：计时工资根据计时工资结算办法计算。2、不定时工资：不定时工资根据公司不定时工资结(三)公司员工节假日、双休日，加班工资按相关规定计(四)按相关规定发放保洁作业的劳保福利。奖惩员工之奖励，分为嘉奖、记功及奖金三种，其处理范围(一)有下列情况之一者，应予嘉奖：1、品德良好、足为同仁表率、有具体事迹的。2、其他有利于本公司或公众利益之行为。(二)有下列情况之一者，应予记功：1、细心维护公司财务及设备，节省费用有显著成效者。2、担任临时重要任务，能如期完成，并达成预期目标，有较好的社会舆论反响者。为维护社会公德和公司利益，及时制止了重大意外事件(三)有下列情况之一者，应发给奖金：1、对业务、维护或管理有重大改善，因而提高质量或降低成本者。3、对业务、维护或管理作出重大改革或提出合理化建4、对采购货物、会计处理、财务调度、人力运用等方我公司在项目报名之初即成立专项小组，由总经理组务精神。果断利索。③文明操作，注意安全，爱护公物，廉洁自律。④衣着整洁，讲究个人卫生，尊重自己亦即尊重客户。⑤遵守客户的制度及要求，不得大声喧哗、东奔西跑、乱窜乱动，积极配合客户的管理。⑥时刻牢记行业安全第一的准则，养成良好的卫生习区人民法院高效运行的现象。(1)、公司总经理岗位职责1、严格执行国家、省、市有关物业管理服务的方针、2、注意经济效益，精心理财，开源节流，满足业主需3、抓好精神文明建设，维护业主合法权益，树立良好的企业形象。4、制订和完善公司各项规章制度，建立良好的工作秩5、制订年度工作计划，明确目标、任务，督促所属部门履行岗位职责，坚持年终考核。6、重视人才，合理使用干部，按照德、勤、能、绩定期进行考核。7、定期向公司汇报工作及经营收支情况，以各种方式解决。8、关心员工生活，努力提高员工工资福利，改善工作条件。9、经常与上级公司和政府相关部门沟通，理顺关系，创造良好的外部环境。(2)、公司副总经理岗位职责2、制订和完善公司各项规章制度，建立良好的工作秩3、制订年度工作计划，明确目标、任务，督促所属部门履行岗位职责，坚持年终考核。4、定期向总经理汇报分管理工作情况，以各种方式听取业主和使用的建议、意见和要求，并及时答复、认真解决。5、关心员工生活，努力提高员工工资福利，改善工作条件。6、经济与上级公司和政府相关部门顺关系，创造良好的外部环境。(3)、职能部门经理岗位职责1、在公司总经理室的领导下，全面实施本部门的各项工作。2、负责制定本部门的工作计划，组织各项工作的开展。3、负责配合办公室进行本部门员工的招聘。4、负责制定本部门员工的业务培训计划，定期开展员工培训。5、负责指导、监督、检查本部门各项工作，定期对本部门员工进行考核。(4)、管理处主任岗位职责在总经理直接领导下，贯彻执行公司各项方针、政策，全面负责管理处的日常事务和管理工作。1、建立、健全各项规章制度，检查督促岗位责任制的执行情况，不断提高服务质量，落实奖惩制度；2、安排和调整本部门人员工作，负责制定本部门的工作计划，并组织编写管理报告和各种通知、公函；3、负责传达公司文件、通知及会议精神；4、熟悉国家有关法规和物业管理服务规定，掌握各业主情况，检查督促各责任区管理的实际操作；5、抓好本部门的组织工作和思想工作，主持日常和定期工作会议，研究拟定下一步工作计划；6、加强各班的团结合作，树立整体思想，密切与其他部门的联系，互相沟通、协调；7、认真完成公司交给的其他任务。(5)、内勤员岗位职责内勤员在管理处主任统一安排下，负责文档资料的保存和管理，做好各项基础性工作。1、按照后勤服务的需要，编制采购计划，并实施采购；2、对仓库物资和其他物资进行管理，建立物资台账；3、做好本部门员工的考勤、考核管理；4、负责管理辖区内业主档案，做好保密工作，防止遗失、损坏；5、负责本部门各类通知、公函、报告的收发；6、热情接待来访的业主及其他人士，对他们的咨询事项给予热情、周到的答复和解释；7、完成本部门安排的其他工作。(6)、管理员岗位职责在管理处主任的直接领导下开展日常管理服务工作。1、负责对服务过程进行监督管理；2、负责与业主沟通、回访，有效处理业主的投诉。(7)、文员岗位职责1、负责部门的文件撰写、整理工作；2、负责员工考勤、收发传达文件等日常工作，妥善保3、负责办理各类外来人员的出入证件；4、协助主任组织由管理处发起的会议，并做好会议记5、接待来访的业主，对其提出的问题及意见，予以解释解答，并将详细内容记录在案；6、负责做好文件、记录、卡的管理工作，并保证档案完整、齐全、保密；7、通过各种媒介做好宣传工作；(8)、出纳岗位职责1、发放工资、奖金，支付符合手续的费用；2、处理银行存款收入和支出业务；3、填制记账凭证，交会计记账；4、正确使用发票，保证现金和银行支票使用安全。(9)、电话客服岗位职责1.接受客户咨询，记录客户咨询、投诉内容，按照相应流程给予客户反馈；2.及时发现来电客户的需求及意见，并记录整理及汇3.为客户提供完整准确的方案及信息，解决客户问题，提供高质量服务；4.汇总、分析目标客户群，进行跟进服务，建立和维护良好的客户关系；5.管理客户信息，实时更新客户数据；6.良好的工作执行力，严格按规范及流程进行工作或相关操作；7.与同事或主管共享信息，进行知识积累，提供流程改善依据；8.负责来电反映事项或咨询的接听、登记和转办服务。(1)仪表装容仪表应端正、整洁，出席重要场合要符合着装要求，大方、文雅、得体。头发要保持清洁，梳理整齐，不留怪异发型和烫染怪异颜色。上班前不得喝酒或吃有异味的食物，口腔保持清洁。女员工不得浓妆艳抹，不用香味浓烈的香水，佩带饰物应得当。上班期间，不得在穿拖鞋(含拖鞋式凉鞋)、超短裙、过透/过露等衣冠不整(不整齐、不整洁)的服装。(2)言行举止言行举止要文明、得体、大方。严禁在公司内打架斗殴、互相谩骂。同事之间以姓名或职务称呼，客户以先生、小姐、女士称呼，并使用普通话。站姿要挺拔，坐姿要端正，走路要平稳不得拖拉散漫。公司内职员与领导或客户相遇，应主动让行，以示礼貌。进入上司办公室应轻轻敲门，听到应答后方可进入，进有来客请带至会客室或洽谈区，与客户握手时应主动热请不要让客人在没有任何员工的陪同下在办公区内走动，未经允许不得带客户参观公司。同事之间或部门内部讨论问题时，应避免影响他人工不得在办公区走廊或通道内奔跑、大声叫喊、高谈阔论。在办公区走廊或通道内请靠右行走，互相礼让，不要抢未经同意不得随意翻看同事的文件、资料、电脑等。办公时间内不得随意串岗、聊天、吃零食、睡觉，不得在电脑上玩游戏、看影碟、做与工作无关的事。爱护公司的办公用品、设备及其它公共财物，公私分明。使用办公设备要严格遵照使用/操作手册，设备有故障需及时联系行政部。客户或私人车辆请停至指定区域，不要随意停放。厉行节约，减少浪费。公司禁止员工利用公司的工作时间或资源从事兼职工(3)卫生管理保持办公位整洁，办公桌椅、计算机表面不能有灰尘，物品要摆放整齐。不得在办公区杂乱堆放资料、纸箱等物品。有事离开或下班离开办公位时，请将座椅推入办公桌下班离开办公室前，请关闭机器电源(包括电脑、打印机、复印机等),收好所有资料和文件，最后离开者请关闭照明、门、窗、空调等。除指定地点外，在公司任何地方(包括卫生间)都禁止(特殊情况需经行政部经理批准，并报行政部备案。)员工衣物请整齐摆放，不要随意乱丢。不得在办公家具、公共设施上任意写字、刻划、张贴。请把废纸、废物放入纸篓，杯中茶叶请倒入指定地点，不得用饮用水冲洗杯子。杜绝一切有碍观瞻，有损形象的行为，如：随地吐痰，各事业部、各部门需制定值日轮流表，各员工需尊重保洁员的劳动成果，协助保洁员时刻维护公司的整洁环境。(4)考勤制度上下班须打卡，严禁代打卡，由行政部监督。准时上下班，严禁迟到、早退、旷工等。如缺打或漏打卡，必须及时以《工作联系单》的方式，由组签字证明后交于前台明情况，否则视作旷工处理。生病或外出须办理请假手续，未办手续私自离开公司者按旷工处理；月工资员工旷工一天扣两天工资，旷工五个工作日以上按自动离职处理。(5)请假制度凡在公司规定的休息日内请假，应在于工作安排不发生冲突的情况下休息，服从领导的安排。如因当月工作紧张而未休完公司规定休息日者，可以调休或者作为加班处理。请假半天以下，以考勤记录为准，如无考勤记录，则按半天计算，请假1天，由公司主管批准，请假1至3天，需经理签字同意。3天(含)以上，除以上部门领导签字同意外，重新逐级签字同意；如员工已在异地而无法直接办理手续续假人员回公司后必须至行政部报到并及时办理补办各部门中层以上人员请假无论天数必须指明职务代理(6)奖惩措施行政部将不定期对本制度进行监督检查，并对检查结果进行公布，员工遵守此制度的程度将作为受聘的依据之一。对检查出的不符合本制度的行为，行政部有权要求当事人予以纠正或整改。对违反规定的员工，根据情节轻重分别给予当事人和部辞退直至开除等处罚。迟到、早退，按每分钟5元处罚，每月不得超过两次，两次以上者，扣除满勤处罚，情节严重者还将给予警告、通报批评等行政处分。请假不得弄虚作假，一旦查处将给予当事人及其主管领导一次50元的处罚，情节严重者还将给予警告、通报批评等在公司内打架斗殴，将对当事人予以警告、通报批评直至辞退的行政处理。在公司内互相恶语吵骂，将对当事人每次罚款100元，情节严重者还将给予警告、通报批评直至辞退的行政处理。在禁止吸烟的地方吸烟，发现一次罚款50元，三次及以上将对当事人予以警告、通报批评直至辞退的行政处理。工作时间内在电脑上玩游戏或做与工作无关的事情，发现一次罚款50元，三次及以上将对责任人予以警告、通报批评直至辞退的行政处理。其他违规情况处理：第一次违反予以口头警告；第二次违反除警告外，绩效扣分，并予以经济处罚10-50元；第三次违反，予以经济处罚100元，并在公司内通报批评，同时对主管领导予以经济处罚100元。严禁在公司内对上级领导直接以姓名相称，违者罚款10—100元，视情况而定。对三次以上违反规范的、屡教不改者，可根据情节予以降薪、辞退直至开除的行政处理。罚款以行政部开出的罚款单为依据，经当事人签字确认后以现金的形式当场缴纳。所有罚款将作为员工活动经费，经相关领导审批后使对于严格遵守公司各项制度、为企业树立优秀形象的员工标兵，公司将给予通报表扬、经济激励、升职加薪等行政员工不服从主管的领导或者工作分配的，罚款10—100元。态度恶劣或者消极怠工的，视情节给予大会批评教育处理，无理取闹或者没有悔改表现的，给予辞退处理。员工发生打架行为的，不分责任给予双方当事人各罚款500元，情节严重或造成恶劣影响的，可给予开除处理。2.1.5.人员稳定措施卓越的企业来自于卓越的员工，塑造一支高素质的员工培训轮班工作协商薪酬等办法稳定就业岗位和员工队伍的(1)重视员工在企业中的地位(1)、员工是企业的基础(2)、员工是企业成功的关键不遗余力地改进和实施更有效的人才政策。在知识经济时(3)、员工是企业发展的需要.调动员工的积极性、主动性。只有这样，企业才能在竞争中(4)、对企业员工分类提高企业员工的积极性，需要对企业员工进行分类，以便对各类员工分别采取各种不同措施。按员工工作性质可以基层工作人员(包括服务人员和基层管理人员);(2)调动员工积极性的方法及措施企业的发展需要员工的支持。管理者应懂得，员工绝不仅是一种工具，其主动性、积极性和创造性将对企业生存发展产生巨大的作用。而要取得员工的支持，就必须对员工进行激励，调动员工积极性是管理激励的主要功能。建立有效的激励机制，是提高员工积极性，主动性的重要途径。一个有效的激励机制需要进行设计，实施。激励机制设计重点包括4个方面的内容：一是奖励制度的设计；二是职位系列的设计；三是员工培训开发方案的设计；四是其他激励方法的设计，包括员工参与、沟通等。设计好一套激励机制后需要进行实施，以检验激励机制的有效性。一套有效的激励机制，包括各种激励方法和措施，归纳起来有这几个方面：(1)、薪酬物质需要始终是人类的第一需要，是人们从事一切社会活动的基本动因。所以，物质激励仍是激励的主要形式。就目前而言，能否提供优厚的薪水(即货币报酬)仍然是影响员工积极性的直接因素。然而，优厚的薪水不一定都能使企业员工得到满足。通常，企业的薪酬体系不能做到内部公平、公正，并与外部市场薪酬水平相吻合，员工便容易产生不满情绪。员工的这些不公平感不能及时解决，将会直接影响员工工作积极性，出现消极怠工、甚至人才流失的现象，从而影响到企业产品和服务的质量。有效解决内部不公平、自我不公平和外部不公平的问题，才能提高员工满意度，激发员(2)、制度企业的运行需要各种制度，同样，对员工进行激励也要制定出合理的制度，才能有效调动员工的积极性和主动性。表彰和奖励是员工努力或积极性最重要的基础。高绩效和奖励之间有着密切的关系，奖励可以促成员取得高绩效，取得高绩效后又有值得奖励的东西，两者是相辅相成，互为促进的关系。奖惩制度不光要奖，而且要惩，惩罚也是一种激励，是一种负激励。负激励措施主要有如淘汰激励、罚款、降职和开除等。竞争机制：岗位制度：有轻微的压力。怎样才能让工作职位具有挑战性呢?有2个启发其奋而向上的内在动力。每个人实际上除了金钱目标努力实现其目标。(3)、情感激励人本主义心理学家马斯洛(Maslow),在其《动机与人自己的潜能的需求，即自我实现。人在这5方面的需求层次尊重激励：参与激励：需要。工作激励：工作本身具有激励力量!为了更好地发挥员工工作积极给职工一种自我实现感。这要求管理者对员工工作进行设计，使工作内容丰富化和扩大化。何为工作内容丰富化?西文学者提出了6条衡里标准，也就是说要让员工找到5种感有意义；二是要让员工能够感觉到上司一直在关注他重视聪明才智，四是要让员工能够感觉到自己所做的每一件事情都有反馈；五是要让员工能够感觉到工作成果的整体性。随着知识经济的扑面而来，当今世界日趋信息化、数字化、网络化，知识更新速度的不断加快，使员工知识结构不合理和知识老化现象日益突出。通过培训充实他们的知识，培养他们的能力，给他们提供进一步发展的机会，满足他们荣誉是众人或组织对个体或群体的崇高评价，是满足人人人都具有自我肯定、光荣、争取荣誉的需求。对于一些工作表现比较突出、具有代表性的先进员工，给予必要的荣誉奖励，是很好的精神激励方法。荣誉激励成本低廉，但效果(3)调动员工积极性应注意的问题及重要意义(1)建立优秀的企业文化企业在发展过程中，应有意识地通过建立共同的价值观、职业道德观，加强人力资源管理，从面统一企业员工的思想，使人们朝同一目标努力，推动企业前进。创造优秀的企业文化，就是要使企业树立“以人为本”的思想，尊重员工的价值和地位：使员工树立“主人公”的责任感。(2)实施激励过程中应注意的问题建立合理有效的激励制度，是企业管理的重要问题之一。国内企业，虽然近年来越来越重视管理激励，并尝试着进行了激励机制改革，也取得了一定的成效，但在对激励的认识上还存在着一些误区。激励就是奖励激励从完整意义上说，应包括激发和约束2层含义。奖励和惩罚是2种最基本的激励措施，是对立统一的。而很多企业简单地认为激励就是奖励，因此在设计激励机制时，往往只片面地考虑正面的奖励措施，而轻视或不考虑约束和惩罚措施。有些虽然也制定了一些约束和惩罚措施，但碍于各种原因，没有坚决地执行而流于形式，结果难以达到预期目的。同样的激励可以适用于任何人许多企业在实施激励措施时，并没有对员工的需求进行认真地分析，“一刀切”地对所有人采用同样的激励手段，结果适得其反。在管理实践中，如何对企业中个人实施有效的激励，首先是以对人的认识为基础的。通过对不同类型人的分析，找到他们的激励因素，有针对性地进行激励，激励措施最有效。其次要注意控制激励的成本，必须分析激励的支出收益比，追求最大限度地利益。只要建立起激励制度就能达到激励效果一套科学有效的激励机制不是孤立的，应当与企业的一系列相关体制相配合才能发挥作用。其中，评估体系是激励的基础。有了准确的评估才能有针对地进行激励，我们须反对平均主义、“一刀切”,否则，激励会产生负面效应。激励的公平性研究表明，激励的公平与香，对员工也是一个强有力的激励因素。(3)调动员工积极性的重要意义发挥职工的积极性和创造性，推动企业不断发展。现代企业提倡人本管理思想，提出企业管理要以人为中心，尊重人、关心人，调动人的积极性，依靠全体员工发展企业。调动员工的积极性，主动性，才能提高员工的执行力，从而提高企业的经济效益。企业的成功，取决于把职工的积极性和才干与企业的目标结合起来。2.2.设备管理方案物业设备是指附属于房屋建筑的各类设备的总称，它是构成房屋建筑实体的不可分割的有机组成部分，是发挥物业功能和实现物业价值的物质基础和必要条件。所以，对物业设施设备的管理就显得尤为重要。做好设备设施的管理，不仅能够为哈尔滨市南岗区人民法院提供舒适安全的工作生活环境，还可以提升哈尔滨市南岗区人民法院工作人员满意度，为物业带来更多价值。做好管理，就必须制定一套行之有效的管理方案。这样才可以做到对设备进行有效监管，提升物业管理企业的工作效率。一、验收管理1、组织工程维修部技术人员和操作人员参与验收，做好接管工作。2、验收的主要内容(1)建筑工程资料图表、竣工验收和相关资料；设备的随机技术资料和安装施工中形成的资料；(2)设施设备及场所的质量检查，设备空载运转试验、3、验收合格后，资料全部归档，交付使用管理部门。二、设备设施分类根据各类设备设施的功能、用途、重A类：监视系统设备，配电房各屏柜，生活、消防水泵，消防报警系统，电梯。B类：排风设备，水箱(池),灭火器材，排污泵。C类：房屋本体照明设施、室内外插座、各式灯具、水龙头、排水设施、室内空调架、道路。三、设备的运行管理1、对A类设备，配备专职运行操作员，根据哈尔滨市南岗区人民法院要求，专人定岗值班或巡回方式对设备进行管2、设备运行操作人员经过培训，熟悉所管理的性能、特点和操作规程，考核合格后上岗操作。3、设备运行操作人员按岗位职责及运行操作规程，对设备进行操作和检查，作好运行记录和值班记录，认真做好交接班。4、各设备主观人员根据运行管理有关制度，每月检查监督设备运行操作人员岗位职责旅行情况，检查设备运行状态，注意设备运行安全性、合理性、经济性，检查运行就、维护保养记录、交接班记录，检查后在有关记录上签字，发现问题及时纠正，对发现的设备问题应详细填表报告，工程维修部主管监督整改情况。四、设备设施的维修保养1、工程维修部负责所管辖设备设施的维修保养，各班长负责组织本班维修保养工作。2、设备设施保养分日常维修保养和定期维护保养及年检维护保养3个层次(1)日常维护保养主要是巡视检查和清洁方面的工作；定期维护保养主要工作就是性能状态检查和计划性能修理的内容；年检维护保养主要是对设备进行全面的调整。(2)日常维护保养通常由设备运行操作，值班人员负有些设备外聘专业公司进行。(3)维护保养工作的项目由各类设备具体规定，各设备主观根据规程并结合设备具体技术状况，做出年度、月维(4)设备年检维护保养，由委托年检单位实施。维护(1)计划维修是自在设备设施没有发生问题之前，对(2)故障维修是对设备设施受损设备故障后其失效、(1)委托维修主要用语故障维修。管理处设总中央值(2)派工维修主要用于计划维修、零星及小型的设备1、凡因为归规程、操作使用不当或设备发生非正常损2、损失及影响不及事故严重程度的其它情况称之为故3、无论发生何种设备故障和事故，设备主管班必须立即组织力量迅速处理。较重大时间，必须及时报告部门主管甚至管理处主任协调处理。4、无论发生何种设备故障和事故，设备主管班、运行值班人员、维修人员必须详细记录，不得疏漏和隐瞒。七、设备的大修、更新1、管理处根据实际情况对设备进行大修、更新和技术改造，使之更加安全、有效、经济、可行。2、设备及物业本体部分的大修、更新和技术改造费用，从维修资金中支出。每年度的费用预算，经哈尔滨市南岗区人民法院审核，哈尔滨市南岗区人民法院大会批准，其后决算还须维修资金管理中心审计。3、大修改造的项目由各设备主管工程师会同各班长提出申请，经管理处讨论形成《年度维修计划申请报告》,报经哈尔滨市南岗区人民法院批准后方可实施，项目实施按照：谁主管，谁负责的原则，在工程主管指导下进行。八、设备的报废1、设备有下列情况下考虑报废：(1)已经超过使用年限，主要结构及部件磨损破坏，设备效能达不到要求且不能修复。(2)设备技术陈旧落后，无形磨损严重，经济效果差，经济上分析结论更新胜于大修。(3)因以外灾害或事故使设备损坏严重而无法修复使用，建筑物改建不能拆装的。(4)严重影响安全，继续使用将会引起危险事故的。(5)设备耗能大、污染环境严重，国家管理部门规定应予淘汰的产品。2、设备报废由设备使用管理部门提出申请，并填写《设备报废申请单》,综合事务部组织有关人员进行鉴定后报管理处主任和物业公司经理批准，其中产权属于哈尔滨市南岗区人民法院的设备报废还须报请哈尔滨市南岗区人民法院3、设备报废后，由设备四用部门进行利用和处理，残值回收凭据报财务部注销设备资产，同时注销台账和卡片。九、记录运行记录；设备日常巡视保养项目及记录；设备定期维护保养项目及记录；事故故障报告单；设备报废申请表；设备大修改造申报表；设备大修汇总表。十、公共设备设施维修、保养程序：(1)管理处维修工程组每天安排人员对区域内的设备设施进行巡查，不论设备设施运行状况如何都要作出详细的(2)如果在检查中发现有故障或损坏的，应向工程组提出修理申请，填写维修申请表；(3)经管理处领导认定后，将工作交给工程维修组，让其完成人员的安排和修复工作；(4)工程组人员按照工种，指定专人到现场进行维修；(5)如果这种损坏我们管理处的人员根本无法进行维修的，根据维修材料和人工费用等认真核算大致维修费用，报管理处领导审核安排；(6)等全部维修工作结束后，进行试运行合格后，作好维修记录并存档。2.3.安全管理方案2.3.1.治秩序维护理规定(1)服务中心组成安全管理部，负责管辖区域的安全(2)安全管理部的职责和权力是：1)严格执行国家治安条例，密切配合公安机关，维护哈尔滨市南岗区人民法院的生命、财产安全。2)实行24小时全天候巡逻值班制度，对管辖区域进行固定岗、巡逻流动岗，发现治安隐患及时排除、制止。3)负责管辖区域的机动车辆、摩托车、自行车的管理和保管，维护交通秩序，保障管辖区域内车辆安全。4)制止诸如收破烂、乞讨、叫卖等人员进入管辖区域。5)在管辖区域发生治安、消防、交通等方面的突发事件时，要挺身而出，依法维护哈尔滨市南岗区人民法院的权益，及时采取抢救措施。6)维护哈尔滨市南岗区人民法院委员会、服务中心公布的各项规章制度，对不遵守上述规章制度的人员，管理人员可进行劝阻、制止，直到移交政府有关部门处理。7)受公安机关委托，有权核查有关车辆、人员的证件(3)维护治安，人人有责。哈尔滨市南岗区人民法院应积极主动参与治秩序维护理工作，做到：1)遵守国家的有关治秩序维护理规定。2)遵守哈尔滨市南岗区人民法院委员会、服务中心公布的、旨在维护管辖区域秩序和安全的各项规章制度。3)密切配合安全管理部的治秩序维护理工作，在安全管理员因故查询时，给予主动协作。4)敢于制止、举报破坏治安秩序或造成治安隐患的人和事，并协助安全管理部处理。5)爱护管辖区域的秩序维护设施。2.3.2.安全管理员交接班制度(1)接班秩序维护员按规定着装后，提前十五分钟列队上岗接班，交接班秩序维护员必须相互敬礼进行交接班。(2)接班秩序维护员到达后，应由交班秩序维护员在《秩序维护交接班记录表》上记录交班内容和交、接班时间(3)交接班时，交班秩序维护员必须将需要接班秩序维护员继续观察或处理的问题，装备器材和其他物品的状况，以及电梯、监控、道闸等重要设备(施)的运行情况向接班秩序维护员移交清楚，且做好记录备查。(4)交班秩序维护员须在接班秩序维护员对各岗位巡查、验收并在《秩序维护交接班记录表》签字确认后才能下(5)接班秩序维护员验收时发现(包括交班秩序维护员当班时发生而未发现)的问题，由交班秩序维护员承担责任；交接过程中发生的问题，由交班人员负责处理并承担责任，接班人员协助处理；交接完毕，接班人签字认可后发生的问题，由接班秩序维护员承担责任。(6)道口岗秩序维护员交接班时应在《秩序维护交接班记录表》上认真填写各栏目。监控室岗秩序维护员交接班时应在《秩序维护交接班记录表》上认真填写各栏目。(7)接班秩序维护员未到岗或虽已到岗，但未办毕交接手续并签名确认时，交班秩序维护员不得下班。否则，其间发生的问题，由交班秩序维护员负责。2.3.3.秩序维护员巡逻签到制度(1)签到人员必须如实填写《巡逻记录表》,若有虚假一经发现立即按相关规定严肃处理。(2)行24小时连续巡逻签到制，除特殊规定外。(3)填写表格之前，必须先检查设备或部位情况是否正常。签到不是目的，而是检查监督工作人员的工作责任心(4)秩序维护领班每班不得少于两次巡逻签到，巡逻安全员按规定进行巡逻签到。(5)在本班巡逻期间发生的任何事情，当班巡逻人员应承担相应的责任。(6)安全主管不定期对巡楼签到情况进行检查，发现违规行为应即时处理。2.3.4.安全防范工作重大事项报告制度(1)报告范围1)凡在责任区内发生的，并与秩序维护工作相关联，造成的社会影响或经济损失较大的事项，均属报告的范围。2)责任区内发生的打架、斗殴、流氓滋事等严重影响顾客、服务中心正常生活、工作秩序的治安案件。3)责任区内发生(现)的火灾重大事故隐患、群众非4)责任区内发生(现)的凶杀、强奸，群众被绑架、敲诈，家庭财产(车辆)和公共财物被盗(抢)等恶性刑事案件以及重大案件线索。(2)报告内容1)案(事)件发生的时间、地点，当事人和涉及人的姓名、性别、年龄、身份，以及过程、结果等等。2)案(事)件处理的方法与进度，下一步的计划，需要提请公司协助解决的具体问题等等。(3)报告程序1)正常情况下的报告程序应该是逐级上报，只有在紧急情况下才可以越级直接向公司主要领导报告。2)安全管理部内部的一般报告程序是秩序维护员向领班报告，再由领班向安全部主管和经理汇报。3)服务中心向公司报告重大事项的一般程序是，由服务中心经理向公司主管领导报告。(4)报告时限1)凡接到发生重大事项的报告，无论哪一级都必须全力以赴，争分夺秒，按规定予以正确处置，同时要迅速采取果断措施，防止事态扩展，务必将社会影响和经济损失降至2)一般的治安案件发生后，在两小时内必须向安全管理部或公司主管领导报告。3)一般的刑事案件发生后，在一小时内必须向安全管4)火灾或重大刑事案件发生后，须及时向安全管理部或公司主管领导报告。5)事件发生后填写《紧急事件登记表》存档，并于事秩序维护部。(1)消防监控室实行二十四小时轮班值守；(2)值班人员必须严守岗位，认真履行职责；(3)未经公安、消防机关同意，不得擅自关闭消防设施设备；(4)未经批准，消防控制室禁止参观；(5)上班时间禁止在消防控制室内接待客人或与无关人员闲谈；(6)严禁非专业人员触动，使用消防控制室内的设施设备；(7)确保消防控制室的通讯设备畅通；(8)保持消防控制室内整洁，温度适宜；(9)非本室人员进入消防控制室要进行登记。(1)车场实行昼夜24小时值班制度，由管辖区域秩序维护部负责管理；(2)车辆进入：车辆进入停车场应一停二慢，必须服从秩序维护员的指挥和安排，征得秩序维护员同意后方可进入。(3)车辆停放：1)车辆停放时必须服从秩序维护员指挥，注意车辆安全，在规定位置上停放。2)车管员应指挥车辆停放。严禁不服从指挥，乱停放3)车场内不得试刹车、练习车、修理车辆，禁止装载有剧毒、易燃易爆物品、和其它危险品的车辆停放。(4)驶离：1)车管员值班期间应认真负责，热情服务，不得会客、喝酒、睡觉，不得让亲朋好友和其它无关人员进入停车场，严格核对驶离车辆的牌号。3)车管员交接班时应办理交接手续，核实停车场车辆与登记记录相符，并签字交接。2.3.7.机动车管理规定(1)外来车辆，未经许可，不得进入管辖区域内。(2)载货出场，必须有相应证明，属贵重、大件物品或搬家时，必凭《搬运货物登记表》出场。(3)车辆必须按指定位置停放，不得堵塞消防通道，进出车路口，上下行道、草坪等。(4)不准停车场试刹车、练习驾车、停放车辆如有滴漏机油等，车主必须清洁干净。(5)凡运载剧毒、易燃易爆物品、枪支、火药及其他不安全物资的车辆及2.5吨以上货车，不得驶入综合办公楼(6)不准刁难、辱骂或以暴力威胁等手段妨碍秩序维(7)必须严格执行本规定，发现可疑情况及时报告，并认真做好交接班工作，因交接班不清而造成事故的，追究交接班双方责任。2.3.8.消防管理规定(1)物业公司总经理为公司本部的消防安全责任人，服务中心经理为公司服务中心的消防安全责任人，消防安全责任人对本单位的消防安全工作全面负责，其职责如下：1)贯彻执行消防法规，保障单位消防安全符合规定，掌握本单位的消防安全情况；2)将消防工作与本单位的生产、科研、经营、管理等活动统筹安排，批准实施年度消防工作计划；3)为本单位的消防安全提供必要的经费和组织保障；4)确定逐级消防安全责任，批准实施消防安全制度和保障消防安全的操作规程；5)组织防火检查，督促落实火灾隐患整改，及时处理涉及消防安全的重大问题；6)根据消防法规的规定建立专职消防队、义务消防队；7)组织制定符合本单位实际的灭火和应急疏散处理，并实施演练。工作：9)拟订年度消防工作计划，组织实施日常消防安全管理工作；10)组织制订消防安全制度和保障消防安全的操作规程并检查督促其落实；11)制订消防安全工作的资金投入和组织保障方案；12)组织实施防火检查和火灾隐患整改工作；13)督促相关人员对本单位消防设施、灭火器材和消防全出口畅通；14)组织管理专职消防队和义务消防队；15)在员工中组织开展消防知识、技能的宣传教育和培16)消防安全责任人委托的其他消防安全管理工作。消防安全管理人应当定期向消防安全责任人报告消防安全情17)贯彻消防法规和上级有关消防工作指示，开展防火宣传，普及消防知识。18)检查防火安全工作，发现火灾隐患和违章现象及时在《巡查情况记录》上登记，并报工程设备部填写《整改通知单》纠正消防违章，整改火情隐患。19)消防器材设备，每月5日前进行检查，填写《消防箱设备检查表》,更换灭火器《检查标签》,确保各类器材和装置处于良好状态，安全防火通道要时刻保持畅通。20)根据各属管区域的具体情况，消防措施，实施紧急状态下的疏散方案。21)火灾报警后，到现场确认，自己能处理的及时处理，自己处理不了的按公司有关规定处理。(2)消防安全管理：1)楼梯走道和出口保持畅通无阻，不得占用或封堵，严禁在设立禁令的通道上停放车辆。2)不得损坏消防设备和器材，妥善维护楼梯、走道和出口的安全疏散指示和事故照明设施。3)严禁超负荷使用电器，以免发生事故。4)管理区域需进行室内装修，须向服务中心提出书面申请，如需进行动火作业，必须填写《临时动火作业申请表》经批准后方可动工。需要增设电器线路时，必须符合安全规定，严禁乱拉、乱接临时用电线路。装修应采用不燃材料，使用易燃或可燃材料的，必须经消防机关批准，按规定进行5)发生火警，应立即告知服务中心或拨火警电话119,并关闭电闸、气阀，及时扑救。6)必须服从消防机关和服务中心、工程设备部人员有关防火方面的管理。(3)有下列情形之一的报消防部门处理：1)占用或封堵楼梯、走道或安全疏散出口的；2)封闭或损坏安全疏通指示、事故照明设施或消防栓3)不按规定使用液化石油气的；4)乱拉、乱接电器线路的；5)擅自挪用灭火器具、器材或消防备用水源的。6)刁难辱骂或以暴力、威胁等手段妨碍消防监督工作人员依法执行职责的。(4)有下列情形之一的，责令停止作业：焊、用火、用电作业，防火安全保障措施不落实的。(5)消防安全宣传教育和培训：1)内容：有关消防法规、消防安全制度和保障消防安全的操作规本单位、本岗位的火灾危险性和防火措施；有关消防设施的性能、灭火器材的使用方法；火警、扑救初起火灾以及自救逃生的知识和技能。2)要求：公司各服务中心应当通过多种形式开展经常性的消防安全管理部的消防安全培训和消防演习应当至少每年进行一次，培训的内容和演习内容还应当包括组织、引导在场群众疏散的知识和技能。公司应当组织新上岗和进入新岗位的员工进行上岗前2.4.保洁管理方案2.4.1.质量标准(1)符合根据国家行业有关规定、卫生监督管理考核制度及招标文件其它规定。(2)实现高标准、高质量、高效率的哈尔滨市南岗区人民法院管理和服务，全力打造整洁有序、环境优美的哈尔滨市南岗区人民法院。(3)具体服务要求为：着装整齐、举止文明、操作规范、随脏随扫、环境整洁、优质服务。(4)卫生间质量标准：无粪迹尿迹、无蛛网蚊蝇、无积水积灰、无痰迹臭气、无垃圾废土、无粪池满溢、无非法张贴、无管道堵塞。2.4.2.服务内容实行8小时动态巡回保洁①负责公共场地、房屋公用部位、公共设施的保洁；②负责垃圾集和清运，保持垃圾桶清洁无异味。实行垃圾中转站，运输车辆车容整洁，不污染道路。及时收集散放垃圾，做到日产日清，不将垃圾散落在楼梯和路面上；③积极配合卫生城市创建工作。落实有效措施，环卫设施设备完好。灭鼠、灭蚊、灭蝇、灭蟑螂达到爱卫会规定标准，区域环境及公共场所依照规范消毒杀菌，整洁无蝇蛆，④利用管理区域内的宣传窗，设立健康教育专栏。积极开展健康教育工作，提倡区域内垃圾分类；⑤加强环境保护、讲究卫生的宣传。2.4.3.保洁服务的流程工作流程说明(1)保洁员签到后各自到分担区域进行卫生清扫工作。(1.1)室内保洁员：穿戴好工服、劳动保护用品，备好清扫工具，清扫楼道垃圾，擦拭电梯墙面附属物等公共设施，巡回检查卫生不合格及时清理。(1.2)室外保洁员：穿戴好工服、劳动保护用品，备好清扫工具，清理大面积垃圾及漂浮物，擦拭展示窗、休闲广场等公共设施，清理树篱内的垃圾及杂物，巡回检查卫生不合格及时清理。在工作中，时刻注意安全，对工作中的突发情况能够及时的处理并上报公司。雨雪、冰雹及大风等恶劣天气，禁止室外工作，冬季做好防冻工作；夏季做好防暑降温、消灭四(2)保洁主管每天对所有辖区卫生进行不定时检查。2.4.4.办公区域的保洁(1)作业项目办公桌椅、书柜、书架、门、门窗、窗、沙发、收垃圾、除尘等设施。(2)质量标准清洁后的桌面、台面无灰尘，玻璃光亮，地面干净无杂物，垃圾清除干净，桌椅摆放整齐。(3)作业程序准备工作a.班前换好工作服，佩戴胸牌做到仪表整齐。b.查看工作车内的清洁用品如：清洁剂、垃圾袋、小刷子、抹布、桶、去污粉、灰铲等用品是否齐全，吸尘器有无清洁顺序a.进入办公室先敲门，经允许后进入或在确定没人的情况下，用备好的钥匙开门进入。工具车放在适当的地方。b.办公桌椅的清洁。c.准备半桶水、抹布、清洁剂。d.看清桌上物品摆放位置，将物品挪开，用一块湿毛巾由里向外擦一遍，若有污渍喷洒适量的清洁剂用百洁布擦掉，再将桌上的水渍用干毛巾擦干。被挪用的物品按原位码放整齐。c.用抹布将椅子的边框、腿擦拭后，摆放在书桌前。书柜、书架的清洁同清洁桌椅的方法。门、窗的清洁a.清洁玻璃：准备好工具：玻璃刮子、上水器、清洁剂、抹布等。将上水器浸渍，取出后秒微控一下水，然后因上水器从上至下把玻璃擦一遍，用力适度，用玻璃刮子自上而下将玻璃上的水刮下。用毛巾将窗框的水迹擦干。c.窗台的清洁：窗台上有特别的轻轻挪开，用抹布将窗台的尘土擦净后，再将物品摆放整齐。d.门的清洁：将门上灰尘用抹布自上而下的擦拭后，在将门框的边沿及拉手擦拭。a.检查烟缸内有无未熄灭的烟头，垃圾内有无易燃、易爆物品，排除隐患后，再将垃圾倒入大垃圾袋内放入垃圾房。b.将纸篓套上新的垃圾袋。吸尘a.接通电源，打开开关；c.用尘管吸室内的边角，再用扒头吸地面，由里向外按d.挪用物品吸完后要按原位恢复好。清洁后a.检查窗户是否关好，熄灭灯，锁好门，清洁工具；装好尘袋，用另一吸尘将吸尘器内的过滤罩及内部吸干净，盖好。电线盘好，放入工具车；d.在保洁作业登记册上填写保洁完成时间和人员姓名.2.4.5.门厅、大厅的保洁门厅和大厅的主要特点来往人流最多、最频繁，带入的尘土亦较多，如不及时清除，将会扩散到中心的其他区域及楼层。另外其装修较其他区域豪华，摆设和装饰物较多。是中心使用者进入的第一外场所，是显示等级和脸面的重要区域。日常保洁项目地面及入口处脚垫的清扫。玻璃门和玻璃幕、间隔的擦拭。各种家具摆设以及装饰物、标牌、消防器等擦拭。墙壁和墙壁上装饰物、标牌、开关盒的的清洗方法。不锈钢、铜、铝合金等装饰，如柱子、扶手、间长短应视人员流动量及其他因素定)应定时巡回清扫一次，以确保地面经常处于保洁状态。主要是扫去地面垃次逐项擦拭门厅及大堂日常保洁的其他项目多为每日擦拭分钟或再长一些，其余20多分钟时间，用来依次逐项擦其他项目。有的项目，如烟灰缸的清倒或更换，可结合地面巡回进行保洁。2.4.6.公共走廊的保洁(1)、准备工具：拖把、除尘器、抹布、水桶、静电除尘剂、全能清洁剂、大小垃圾袋。(2)、程序：将过道整体的检查一遍，以便确认工作重点。将中型或大型的垃圾及时地捆绑丢弃并更换垃圾袋。使用一个喷洒了静电除尘剂的清尘器清洁过道，清洁频率为每半小时一次。清尘器使用时只能向一个方向推。不间断的清洁走廊两边宣传阅读栏的玻璃和门把手以及门玻璃。清洁地面上残留的水和污渍，特别是卫生间及办公室的大门入口处。(3)、预防：特别需要注意走道变的紧急出口，不要触碰报警器。清尘器在使用后用吸尘器吸干净。只有当喷洒在清尘器上的静电除尘剂完全干了才能使用清尘器。否则除尘剂将使得人们在地面上滑倒受伤。2.4.7.楼层其他公共区域的保洁(1)备用工具、材料：扫把、垃圾铲、胶桶、地拖、刀片、胶带、干、湿布、保洁剂。(2)工作程序：用扫把彻底清扫楼层各通道地面，清倒不锈钢垃圾桶。用干净湿布擦抹墙面、防火门、楼梯扶手、木栏杆、消防栓柜。用湿无绒布擦抹不锈钢梯门、不锈钢制品和指示牌，然后用干布抹净。用湿拖把拧干水分后拖净地面污渍和后楼梯。清抹热水器、周围墙壁，清洗水池，扫除地面积水和杂物。每天定时清理垃圾到垃圾房，清洗垃圾容器。抛光、打蜡保洁保养工作按《蜡面抛光保养工作程序》进行。(3)工作标准：地面、壁面干净无污渍。电梯门、防火门、指示牌、消防栓柜门无污渍、无明显积尘。天花板、灯罩、风口目视无灰尘、蜘蛛网。卫生间无异味，洁具无污垢、地面无污渍、积水。2.4.8.电梯间的保洁(1)准备工具：抹布、不锈钢清洁剂、玻璃清洁剂、家私蜡、吸尘机。(2)程序：用湿抹布清洁电梯门、墙面扶手、护板上的灰尘。依序使用多种清洁剂清洁玻璃、防护板和金属门。清洁电梯内的立式垃圾桶、指示灯和花架(如有)。清洁电梯门扶手，用吸尘机清洁地毯。2.4.9.卫生间的保洁洗手间人员来往频繁，最易脏污的共用地方，人们不仅在卫生间大小便，还进行梳洗化妆，因此要求空气清新。然而，大小便会产生臭味和其他异味，清除异味难度较大。脚踏阀、水龙头、镜玻、电器开关、烘手器、换气扇、空调、灯具、灯带、门、隔断板及五金配件、搁板、挂衣钩、手纸盒、防滑地胶板、呼叫器全套、除臭设备、拖把池、残疾人扶手、感应门等所有室内设施和陈设。公厕管理；地面、墙面、洗手盆、厕盆、粪池等设施清洁、消杀、清淤；定期安排粪池清渣工作；设施养护和维修。公厕的卫生应符合下列质量要求：公厕粪污水不得直接粪槽、便槽和管道应无破损，内外墙应无剥落。公厕保洁标准应符合下列规定：(1)、公厕内采光、照明和通风良好，无明显臭味；(2)、公厕内墙面、天花板、门窗和隔离板无积灰、污迹、蛛网，无乱涂乱画，墙面光洁；公厕外墙面整洁；(3)、公厕内地面光洁，无积水；(4)、蹲位整洁，大便槽两侧应无粪便污物，槽内无积粪，洁净见底。(5)、小便槽(斗)无水锈、尿垢、垃圾，基本无臭；(6)、公厕内照明灯具、洗手器具、镜子、挂衣钩、烘手器、冲水设备无积灰、污物；(7)、公厕外环境整洁，无乱堆杂物。公厕四周3—5m范围内，应无垃圾、粪便、污水等污物。(8)、定期喷洒灭蚊蝇药物，有效控制蝇蛆孳生；(9)、公厕内卫生保洁质量控制应符合标准：日常保洁项目及时清倒手纸箩，箩内手纸不得多于1/3,及时冲洗厕(尿)兜、不得留有脏物。定时擦洗云台、面盆、厕(尿)兜等卫生设备。定时擦拭门窗、间板、墙壁、窗台。定时消毒，喷洒除臭剂、清香剂。及时补充香皂、洗手液、香球、手纸。注意事项作业人员要注意自身保护，作业时带防护手套和口罩，预防细菌感染，防止保洁剂损害皮肤。中间休息或作业完毕后，应使用药用肥皂洗手，饮食前要漱口。清洗卫生间所用的工具应专用，使用后定期消毒，与其他保洁工具分开保管。作业时，应将“工作进行中”告示牌放置在门口或当眼处，以便客人注意并予以配合。注意卫生间的通风，按规定开关通风扇或窗扇。清洁频率：每15—30分钟一次，设专人除外保洁程序：抹布(两条以上异色毛巾，深色为坐厕兜专用，浅色抹其他)、尿兜消毒剂以及手纸、香皂、香球、蚊香等。冲：进入卫生间首先放水将厕兜、尿兜冲洗。倒：扫除地面垃圾，清倒手纸箩、垃圾桶、茶叶筐。同时将手纸箩、垃圾桶、茶叶筐冲洗干净。洗：按照先云台面盆，后厕兜尿兜的顺序，逐项逐个刷洗卫生设备。厕兜尿兜要用专用刷子、百洁布、海绵块等蘸专用保洁剂刷洗。然后再用清水冲洗，用抹布擦干净。厕兜存在臭味是因厕兜里部、边缘存有脏污，特别是尿兜的排水口和厕兜的下部(反水管水面以上),刷洗时应特别注意。擦：用浅色抹布擦拭门窗、窗台、隔板、墙壁、镜面、干手机、皂液器等，必要时用刷子、百洁布、刮刀等去污。拖：用地拖拖擦地面，注意边角落，注意尿兜周围，不(1)便器1)、侧刷2)、毛巾3)、喷壶4)、地刷等清洁剂：1)、洁厕剂、2)、消毒液1)、从便器的内侧上端喷淋洁厕剂；2)、用厕刷刷洗并冲水；3)、将消毒液按规定比例(1:60)稀释并注入喷壶；4)、将清洁剂喷洒于马桶，用毛巾擦拭干净。进行日常保洁，做到无异味，无污物、无尿碱。每日清洗、消毒一次。尿斗内始终保持有富士香球并不小于1厘米；洗手盆、台面、镜面、镜框、木隔板、门窗、窗台、管线及开关面板随时擦拭，保持无灰尘、污渍；拖布池随时清洗，保持畅通；便篓垃圾随时倾倒。(2)、玻璃镜面1)、毛巾或涂水器2)、玻璃刮刀作业程序：1)、将清洁剂按规定比例(1:100)稀释；2)、将清洁剂涂于镜面，并轻微用力擦洗；3)、用玻璃刮刀刮净镜面；4)、然后用毛巾擦去水渍。(3)、洗手台1)、毛巾2)、喷壶作业程序：1)、将全能清洁剂按规定比例(1:60~80)配制于喷2)、将清洁剂喷洒于盒内；3)、用毛巾清除污垢，并用清水过洗；4)、用毛巾擦净台面水渍，擦拭洗手液盒；5)、用毛巾擦净隔板污渍。(1)、将垃圾桶盖打开，取出垃圾桶，将垃圾倒入垃圾袋内，保洁桶周围的垃圾。(2)、用去污粉或洗衣粉撒在垃圾桶内，用刷子擦洗污迹，用水洗干净后将内桶放入桶中。(3)、同时用抹布把外桶表面清理干净。工作标准：(1)、目视无污迹，无广告纸，每天清运、清洗两次；垃圾箱每周用去污粉保洁一次，垃圾桶每天清洗一次。(2)、桶周围不积污水。工作程序(1)、定时巡视垃圾房和周边范围，及时清扫垃圾杂物和积水。(2)、清运到垃圾房的垃圾要用胶袋装好并扎紧袋口，堆放垃圾房内，防止散漏污染。(3)、每天清运垃圾后，及时冲洗垃圾房四周壁面和地面，个别污渍较严重的地方用洗洁精擦洗干净。(4)、周一次全面清洗垃圾房及周边范围，清洗后喷洒杀虫剂及消毒。工作标准：目视垃圾房内外壁地面无污渍和粘附物、无积水无异味注意事项：(1)、喷洒杀虫剂时要戴口罩，戴上胶手套(2)、垃圾必须做到日产日清。2.4.11.玻璃门、窗、镜面的保洁工作程序(1)、先用刀片铲除玻璃或镜面和边缘上的污垢。(2)、将玻璃保洁剂按1:10加清水。(3)、将毛套浸保洁剂溶液，拧干多余水份，然后用适当的力量在玻璃表面顶端从上而下擦抹，用玻璃刮刮去玻璃上的水分。(4)、一洗一刮连贯进行，当保洁玻璃的低部位时玻璃刮横向移动。(5)、用无绒干布抹去玻璃表面和框架上的水印和水(6)、最后用拖把抹净地面上的污水。(7)、保洁高处玻璃时，可把毛套、玻璃刮套在伸缩杆上操作。(8)、循环保洁时用干、湿布，先用湿布擦抹，然后用干布抹干净污渍、手印。时间安排每天早上安排一次保洁。工作标准：玻璃或镜面表面无污渍、水印，通透无明显积尘。2.4.12.顶棚、天花板的保洁平顶天花板保洁技巧(1)、日常保洁：平顶天花板的装饰材料不复杂，一般为涂料、油漆或石膏板等装饰材料且都呈平面，日常保洁只要用鸡毛掸子掸除灰尘和蛛网即可。(2)、定期保洁：平顶天花板定期保洁周期一般为3~6个月。可用静电尘推仰拖除尘，如个别部位污染较严重，可以用干抹布蘸少许按1:40稀释的全能清洁剂水溶液擦拭，然后用拧干的清洁抹布擦净即可。花式材料吊顶保洁技巧(1)、日常保洁：花式吊顶所使用的装饰材料较复杂，由工艺灯具、铜嵌条、铝合金嵌条、不锈钢嵌条、工艺木线条配花式玻璃或其他装饰板组成。日常保洁可用掸子掸除吊顶平面灰尘、蛛网，必要时还可用干抹布擦拭嵌条、花式玻璃和装饰板。(2)、定期保洁：花式材料吊顶定期保洁周期一般为2~3个月。用干抹布擦拭花式材料吊顶表面，对吊顶个别污染较严重的部位，可以用干抹布蘸少许按1:40稀释的全能清洁剂水溶液擦拭，然后用拧干的清洁抹布擦净，最后用干抹布擦除水迹。2.4.13.外墙的保洁外墙清洗顺序(1)、清洗外墙用的清洁剂全部为进口清洁剂，包括强力除垢剂、玻璃清洁剂、全能清洁剂、除渍剂、大理石保护液等。(2)、为了使外墙清洗工作顺利完成，首先要针对不同外墙材料选用不同酸碱成分的清洁剂，其次要针对脏净程度按合理的比例调配，以防外墙材料造成损伤。(3)、最后由熟练工人把调好的清洁剂均匀地涂在外墙表面，通过药水与污垢的接触，产生化学反应，使污垢溶解并脱离墙体，然后冲洗干净，才能达到良好的清洗效果。(4)、施工顺序：先高后低，先侧后正先在正常工作日清洗大楼的侧面，利用双休日清洗大楼的正面，以免影响大楼人员的正常办公进出。建筑污垢的成分及建筑清洗的意义建筑污垢主要可分为烟尘、灰垢、锈迹及特殊垢质四种：烟尘：建筑物烟囱中排出的粉煤灰、焦油等，主要成分灰垢：空气中的灰尘粘附于建筑物表面形成的污垢，主要成分为碳酸碱及硅酸盐等。锈迹：主要由金属氧化物组成。特殊垢质：主要包括沥青、油漆、玻璃胶等有机污垢以及水泥渣、石灰渣以及建筑内部泛浆而在外墙表面形成的污垢。由于建筑物表面污垢的成分十分复杂，其中可溶于水的成分及在酸雨中可溶解成分如CaCO3等经雨水溶解后渗入外墙材料中，在气温较高或天气晴朗干燥时，这些可溶解成分在毛细微孔中因水分蒸发而结晶膨胀，产生巨大的结晶应力使外墙材料产生细小的裂纹，而可溶解成分继而又渗入这些细小裂纹中继续结晶膨胀，使小裂纹扩展成大裂纹，经较长时间的循环作用，从而造成外墙材料的老化、开裂和剥落。例如：建筑物窗户下面及墙角等较脏部位总是较早出现老化、开裂和剥落，就是这个道理。对于玻璃，粘附在表面的烟尘、灰垢、经雨水溶液后，其中的酸性成分长年累月将玻从而破坏建筑整体外观、整洁，同时对防止污垢对外墙材料提高建筑物使用寿命，减少维护费用等方面，有着重要的意(1)、安全，是施工过程中的重中之重，为了杜绝安的绵伦绳，作为清洗的主绳，每根主绳能承担1000多公斤的锁器与安全绳相连。自锁器的作用是，当工人的下坠速度超过5米/秒的时候，会自动卡死，防止继续下滑。(2)、为保护大楼周围草坪花木不被原料侵蚀，将准备彩条布若干平方米用于覆盖。(3)、为保证楼下车辆人员的进出安全，特准备彩条布若干平方米，用于车辆的覆盖，高空作业警示牌3付及安全员一名，专门负责车辆保护。(4)、再清洗过程中，工人必须身着工作服，注意仪容仪表，对哈尔滨市南岗区人民法院相关人员要有礼貌，严格遵守各项管理制度，上下楼走货梯。2.4.14.雕塑装饰物、宣传栏、标识牌的保洁工作程序(1)、雕塑装饰物的保洁：备长柄胶扫把、抹布、保洁剂、梯子等工具，用扫把打扫装饰物上的灰尘，人站在梯子上，用湿抹布从上往下擦抹一遍，如有污迹用保洁剂涂在污迹处，用抹布擦抹，然后用水清洗。不锈钢装饰物按《不锈钢的保洁保养》操作。(2)、宣传栏的保洁：用抹布将宣传栏里外周边全面擦抹一遍，玻璃用玻璃刮保洁，按《玻璃门、窗、镜面的保(3)、宣传牌、标识牌的保洁：有广告纸时先撕下纸后，用湿抹布从上往下擦抹牌，然后用干抹布抹一次。注意事项1)、梯子放平稳，人勿爬上装饰物，防止人员摔伤。2)、保洁宣传栏玻璃时，小心划伤手。3)、保洁工具不要损伤被保洁物。(1)、目的(2)、适用范围(3)、职责保洁中心经理负责审定阴沟、窨井清洗作业的服务标清洁工负责依照本规程进行具体的阴沟、窨井清洗作(4)、作业规程清除井内的沉沙，用铁铲把粘在井内壁的杂物清理干清理完毕盖好井盖。用水冲洗地面每半年对阴沟、井彻底疏通一次。打开井盖后，用长竹片捅捣阴沟、窨井内的粘附物。用压力水枪冲刷阴沟、窨井内壁。清理阴沟、窨井的垃圾。阴沟、窨井清洁标准水流畅通，井盖上无污渍、污物。注意事项掀开井盖后，地面要竖警示牌，必要时加围栏，并有专人负责监护，以防行人跌入。作业时，应穿连身衣裤、戴胶手套。必须有两人以上同时作业。(5)、记录(6)、相关支持性文件2.4.16.停车场的保洁(1)、保洁范围本次招标范围内所含停车场(2)、完成时间：每天早晨8:00前。(3)、保洁操作规程①每天早、中、晚全面清扫一次纸屑、果皮等垃圾，其余时间实行动态保洁；每周用水冲洗地面一次。②发现油迹、污迹、锈迹时，应及时用清洁剂擦洗干净。③下雨天应及时清扫路面，确保路面无积水。(4)、保洁标准(5)、注意事项①发现机动车辆漏油，应通知车主并及时用干抹布抹去燃油后，再用洗洁精清洗油污，以免发生火灾。②保洁时应小心细致，垃圾车和工具不要碰坏其他车辆，不要损坏跑道。2.4.17.玻璃清洁(1)、准备工具：喷头、玻璃刮、升缩杆、水桶、玻璃清洁剂、清水、抹(2)、程序：用喷头将稀释过的玻璃清洁剂均匀地喷洒在玻璃上，使之彻底清除表面的污点。将玻璃刮接到升缩杆上，将玻璃刮放置于玻璃的至高点处，手持升缩杆并从上到下的移动并避免重复。每次刮完后用抹布清洁玻璃刮防滑。刮完玻璃后，清除留下的脏水。(3)、防范：向下刮时保持速度不要太快。(4)、标准：干净明亮无污渍2.4.18.墙壁清洁(1)、准备工具：抹布筘杆、水桶、抹布、全能清洁剂(2)、程序：稀释全能清洁剂将抹布栓紧在筘杆上，然后按照清洁程序从上到下清(3)、砖、喷涂、仿石和大理石墙面清洁：1)、先备两桶水，一桶清水、另一桶放入少量的(约2)、用铲刀轻轻刮掉墙面的污渍。3)、把毛巾浸入放有洗洁剂的水里，拧干后沿着墙壁4)、瓷砖缝要用小刷子刷洗。5)、用清水及毛巾将墙面彻底清抹两遍。6)、用拖把拖干净地面。7)、墙面清抹应每周进行一次，墙面清洗应每月进行(4)、清洁时应注意：1)、用铲刀刮除墙面污垢时，铲刀要贴紧墙面，以防2)、严禁使用强碱、强酸类除污清洁剂清洁墙面，以免损坏墙砖表面的光泽。3)、大理石、仿石墙面应先除旧蜡，再按此程序进行清洁，然后再封蜡(封蜡程序参照《地面清洁标准作业规程》)。4)、保洁标准应达到目视墙面干净无污迹，室内墙面清洗后用纸巾擦拭50cm无明显污染。(5)、乳胶漆墙面的清洁：1)、关闭要清洁之处的门窗，在地面洒上一点水。2)、用鸡毛掸子或干净的棕、草扫把轻轻拂去墙面及顶部的灰尘。3)、用干毛巾请擦墙面污迹，擦不掉的污迹应用细纱4)、用铲刀铲除墙面上粘附的泥沙、痰迹。5)、扫干净地面灰尘，再用拖把拖干净地面。6)上述工作每月重复做一次。(6)、清洁时应注意：1)、使用砂布和铲刀作业时力度要轻，以免损坏墙壁。2)、作业时注意戴好帽子、口罩和眼镜，并扎紧工作服的领口和袖口。3)、保洁标准应达到：目视墙面洁净无污迹、无粘附物、无灰尘。2.4.19.照明设施清洁(1)、准备工具：抹布、全能清洁剂(2)、程序：开关使用抹布和全能清洁剂除去堆积的灰尘。灯具清1)、准备梯子、螺丝刀、抹布、水桶，其中水桶放入少量(约200ml)洗洁精。2)、关闭电源。3)、架好梯子，人站在梯子上一手托罩，一手拿螺丝刀拧松灯罩的固定螺丝取下灯罩。4)、将灯罩放在有洗洁精的水中，用布洗擦灯罩内外的污迹，再用清水洗一遍然后用干布抹干水分。5)、将抹干净的灯罩装上并用螺丝刀拧紧固定螺丝。6)、清洁日光灯具时应先将电源关闭，用手压住盖板取下盖板、灯管，然后用抹布分别把灯管和灯具盖板擦抹干(3)、清洁灯具注意事项：1)、在梯子上作业时，应注意安全，防止摔伤。2)、清洁前，首先关闭灯具电源，以防触电。3)、人在梯子上作业时，应注意防止灯具和工具掉下碰伤人。4)、用螺丝刀拧紧螺丝钉，固定灯罩时，应将螺钉固定到位，但不要用力过大，防止损坏灯罩。5)、灯具清洁标准应达到：目视灯具、灯管无灰尘，灯具内无蚊虫，灯盖、灯罩明亮清洁。(4)防范：在擦拭灯管(泡)时不可打开电灯开关，注意不可让抹布过湿。2.4.20.不锈钢清洁(1)、准备工具：不锈钢清洁剂、干净的抹布(2)、程序：1)、不锈钢耐腐蚀性强，光亮美观，如不经常保养和其它金属一样也会锈蚀，失去光泽，降低使用寿命。我们将根据实际情况，采取如下保养措施：2)、安排保洁人员每日使用专用不锈钢保养液进行光亮保养。3)、随时除尘、除锈。4)、保持无污渍，光洁明亮。5)、不锈钢烟灰桶：随时清理、倾倒，没有积存，保持桶内外及周围地面的洁净。6)、将抹布折成方形，把不锈钢清洁剂喷洒在物品表面并用抹布清洁。在擦拭过程中不要停止以防印记的产生。注意不要喷太多清洁剂。2.4.21.灭虫及消毒方案(1)管理内容物业交付前，整个哈尔滨市南岗区人民法院及周转房整垃圾日产日清，垃圾箱等定期清洗，避免虫害滋生；所有卫生设施保持无异味、污迹、积水，避免成为虫害孳生地；对公共卫生间等公共区域定期进行清洁和消毒工作。(2)管理措施制定杀虫、消毒方案；制定杀虫、消毒工作流程