莱芜雪野湖项目可行性分析报告终稿

雪野湖工程可行性分析报告0目录宏观环境可行性产品物业建议工程自身可行性12345工程定位6周边市场可行性1问题：宏观环境是否支持工程开发？一、宏观环境22021年济南房地产市场土地市场：2021年土地供给及成交呈现上下起伏的状态，土地价格根本保持稳定，土地供给根本与09年持平。2021年廉租性住房及保障性住房用地供给加大，土地价格较10年会有所上升，地王现象出现频率会有所降低。城市建设：2021年，西客站片区建设和小清河片区改造是城市建设的重点。2021年开始，济南将实施“东拓、西进、南控、北跨、中优〞的城市空间开展战略。3莱芜房地产市场产业2008年2009年第一产业27.98亿元30.35亿元第二产业306.6亿元292.41亿元第三产业131.43亿元148.54亿元GDP466.01亿元471.30亿元莱芜经济开展开展水平低，旅游业的开展将依托整个济南经济圈的旅游业开展大平台，才能提升工程的新高度。莱芜市房地产行业开展特征：商品房大量积压，空置面积不断上升，然而新开工的面积也不断上升；商品房价格上升较快；房地产建设向城市郊区推进。莱芜房地产市场开展趋势预测：莱芜属于三线城市，流动人口少，房地产价格的攀升较中心城市缓慢，近期莱芜市房地产市场将出现几个趋势：1、降价势头不明显。2、房地产仍存在刚性需求。3、新政对购房者将受益。4、市场趋理性开展。4雪野湖区位格局莱芜城市开展提速为雪野湖的建设开展提供大环境支持。莱芜旅游业的明确定位，雪野湖景区建设作为核心景区，为本案未来开展营造较好工程开展格局。莱芜的定位融入济南都市圈，突出接轨济南的重点，建成济南的休闲度假后花园。随着济南都市圈的加快开展，莱芜开展将提速。在地理区位上，莱芜地处鲁中腹地，辐射四面八方，高速公路四通八达。大大提升城市的产业联系与辐射力。莱芜内部特色产业板块确立，西北部五大景区已成形，对西北部雪野湖旅游业的开展提供强力支持。5雪野湖经济配套雪野湖景区位于莱芜市区北部25公里处，原名雪野水库，建成于1985年，为山东省大型水库之一，水面约14平方公里。作为莱芜的四大功能区之一，争当莱芜旅游和效劳业的龙头，建设成接轨济南的前沿阵地。雪野湖依托济青高速南线，面向济南和周边城市，发挥独特的湖光山色优势，按照地中海式风格，建设集休闲度假、旅游观光、会议会展、运开工程为一体的旅游度假商务胜地。雪野湖景区以湖山垂钓，水上游船观光和“雪野鱼头汤〞为旅游特色。整个区域分为房干生态景区和雪野湖休闲度假区两大板块。片区内建设有山东湖滨休闲度假中心、山水运动、会议疗养基地等，重点工程有恒大雪野北岸特色旅游小镇、山东高速雪野湖国际度假区。雪野湖承担莱芜市工农业用水。每年向莱城电厂、莱芜电厂供水2000多万方，向莱钢送水1000多万方，是莱钢迈向千万吨级大钢厂的重要保障。6雪野湖道路交通雪野湖交通便利，有两条交通干线沿湖而过，是往返莱芜到济南的必经之路。雪野旅游区位于莱芜市北部，距莱城20公里，距济南44公里，东与淄博毗邻，西与泰安接壤，是山东省幅员的中心，总面积223平方公里，辖雪野镇，总共49个村，46000口人。区内有省道242线〔莱明路〕、244线〔０九公路〕和327线〔仲临路〕等几条干线穿过，交通便利。雪野旅游区进入济南半小时经济圈。7莱芜市政府对新城区支持力度大，雪野湖工程招商条件成熟。89问题：周边房地产市场是否有成功开发案例？二、周边房地产市场10从客源导入的圈层关系而言，这些工程都将构本钱案直接或者间接的竞争关系12本案周围无论是整体规划、景观、建筑立面、户型设计等，能够表达高品质的别墅的产品细节非常稀缺，而真正高端的别墅物业更是少之又少34别墅市场对工程开发的借鉴济南的别墅销售保持一个较为稳定的去化速度，充分表达了济南市场对于别墅的需求，从另外一个层面而言，我们相信注重品质的产品能获得更多的市场空间和客户青睐整体产品表现较为一般，高端别墅稀缺，而对于资源稀缺型，如泰安优山美地等别墅高度匮乏；本工程所在的雪野湖也同样具有较强的稀缺性，因此对于本工程而言，高端别墅有较大的市场空间对本工程的借鉴高端别墅客源辐射力强，自住是主要购房目的济南别墅已经趋于高端，本案工程周边缺少高端产品工程均分布在济南周边1小时车程内11别墅市场分布特征编号楼盘名称1彩石山庄2山东黄金崮云湖高尔夫3卧虎山原生态别墅4蟠龙山水5国科国际高尔夫别墅6皇冠水岸7东尊•优山美地目前市场供给主要集中在济南郊区。泰安的“优山美地〞其丰富的自然资源成为本工程研究交通与客源之间关系的有着相似的借鉴意义。目前在售的别墅工程车程主要集中在1小时以内，从车程角度而言，这些工程都构成与本工程的竞争关系。雪野湖地块济南1.5小时圈1小时圈半小时圈123456712大型度假类物业市场研究项目名称总占地建筑面积容积率均价（元/平方米）物业形态整体定位国科高尔夫别墅790万平方米127万平方米0.158000元/平方米（在售）独栋依托温泉资源，打造高尔夫别墅蟠龙山水60万平方米24万平方米0.307000元/平方米（在售）独栋/联排蟠龙山森林公园与狼猫山水库，打造高端别墅群瑞境皇冠水岸52万平方米32万平方米0.758000-10000元/平方米（在售）联排，叠加，双拼，独栋依托水库，打造高尔夫、农业展示基地（规划中）等度假项目东尊•优山美地7.6万平方米3.17万平方米0.4011000元/平方米（售完）独栋/联排/双拼泰山上的别苑——国山、国墅、国上宾大型度假类工程的产品形态集中在独栋和双拼,独栋和双拼的物业形态已成为目前市场的主流产品形态。随着别墅用地的逐渐减少，市场独栋产品也逐渐稀缺，在新开盘的工程中，独栋别墅越来越少，市场的稀缺性日益显现。13别墅档次分类：高中低东尊•优山美地国科蟠龙山水彩石山庄卧虎山皇冠水岸我们将市场主要在售的几个楼盘进行档次分类，分为相对高、中、低端，并将三类档次的别墅研究，通过这样的比较研究，对整个济南别墅市场的产品就能够具备一个清晰的认识。别墅产品研究方式：14项目名称价格（元/平方米）面积区间（平方米）主力总价（万元）国科高尔夫别墅独栋:4600独栋:300-400独栋:138-184皇冠水岸双拼:6000双拼:300-500双拼:180-300联排:5000联排:300-350联排:150-175独栋:7500独栋:300-350独栋:225-262山东黄金崮云湖高尔夫双拼：8500双拼:280-400双拼:224-320独栋：8800独栋:300-450独栋:240-360联排：8300鲁能领秀城漫山香墅叠院：13000叠院：145-187叠院：188-243外海·蝶泉山庄联排：11000联排：250-300联排:275-330中海紫御东郡联排：10800双拼：11000联排：200~300双拼：300~330联排：200-320双拼：330-360城市联排、双拼激增，价格飙升超过独栋——中海紫御东郡、漫山香墅等城市联排的集中放量，带动联排的价格飙升至8983元/平米，双拼的价格为8500元/平米。由于独栋工程地处偏远、且缺乏高端产品，因此均价低相对较低——目前主要在售的独栋是皇冠水岸、高尔夫和国科高尔夫，均价在6966元/平米。典型的别墅工程15开发商鲁能投资开发有限公司项目位置市中泰山风景区天外村入口西0.6公里占地面积12万平方米总建筑面积3.17万平方米容积率0.40绿化率48%总套数71套产品类型独栋、双拼、联排主力户型350-400㎡销售价格主力总价570-600万周边配套泰安卫校、泰安医学院、迎胜小学、市直机关幼儿园;易初莲花超市、银座商城;泰安龙潭路邮局、中国银行、建设银行、农行;中心医院;内部配套东尊华美达大酒店、会所(健身、棋牌、桑拿、游泳、咖啡厅)面积3000平米、五间会议室和一间可容纳420人的大宴会厅等。个案分析/东尊•优山美地东尊•优山美地依泰山而建，位于山脉之间，得天独厚的区位，工程北侧是环山路，它西临泰山市政府1000米，距离泰山主入口天外村只有五分钟车程；产品的类型主要是独立和双拼别墅，周边的配套主要以学校、超市、医院、邮局、银行为主。16总体规划该工程由主体酒店和产权式酒店别墅区两局部组成,别墅区共71栋９4户，总用地面积118亩，总建筑面积3.17万平方米，容积率仅0.4，绿化率高达48%，由山东大卫国际建筑设计主导设计。整个工程由独栋、双拼和联排三种形态构成，面积从258平米－486平米不等。整体规划因循因势筑宅，以景为导向的原那么。建筑风格现代中式住宅。引入传统院落布局方式，地下庭院、中庭、前后花园构成丰富的户外空间体系。抽象古典建筑元素、以空间的变化、材质的比照、简洁的装饰符号诠释新中式风格别墅。将泰山作为工程背景。园区内部，处处有景，形成步移景异的效果。太极亭通融天地，竹丛点缀意境，庭院茶铭、休闲步道、游乐场贯穿其中，形成步移景异的效果运用空间序列和轴线，将别墅与山水交融。景观特色个案分析/东尊•优山美地东尊华美达大酒店，充分尊重自然资源，与别苑融合一体，量身打造私家酒店效劳。17个案分析/东尊•优山美地销售情况分析该工程一期于2021年初开盘，均价为17000元/平米，总价为570-650万元/套，推出的房源约44套，已售22套，销售率为50%。预计二期于2021年底推出，约推出27套，单价为18000元/平米,售价为550-650万元/套。成交价格受成交个案位置、面积大小等影响，价格起伏较大。18开发商济南五峰山旅游开发有限公司项目位置长清区崮云湖南岸占地面积25万平方米总建筑面积6万平方米容积率0.23绿化率60%总套数77套产品类型独立、双拼主力户型300-400平方米销售价格主力总价570-600万周边配套泰安卫校、泰安医学院、迎胜小学、市直机关幼儿园;易初莲花超市、银座商城;泰安龙潭路邮局、中国银行、建设银行、农行;中心医院;内部配套东尊华美达大酒店、会所(健身、棋牌、桑拿、游泳、咖啡厅)面积3000平米、五间会议室和一间可容纳420人的大宴会厅等。19总体规划该工程开发沿袭了整体工程一贯的高起点规划、高水平设计、高质量建设、高标准管理的开发原那么，整体开发理念领先于整个市场，工程共分三期开发，一期占地382亩，容积率约为0.23，共161栋别墅，其中单体别墅129栋，双拼别墅32栋。建筑风格整体为现代欧式风格，巧妙的运用原有错落有致的地势及山林自然风光而设计，户型设计舒适大气，注重细节及品质。每套别墅均拥有半地下影音室和独立车库，主卧设计了步入式衣帽间和私人卫生间及可坐观山景湖景高尔夫球场的景观露台，彰显居者品位。本工程三面环山，山峦叠障起伏，处群山环抱中，山谷之上，被3000亩原生森林所环绕。并且紧邻崮云湖近500万平方米的原生态水面。景观特色拥有省城唯一符合美国USGA标准的18洞山地高尔夫球场，球道总长为7244码，是济南唯一山地高尔夫，球场拥有便利的交通条件，距济南国际机场仅30分钟。20销售情况分析该工程一期于2021年4月开盘，均价为8000元/平米，总价为240-320万元/套，推出的房源约77套，已售69套，销售率为90%。预计二期将在明年年初推出，单价为9000元/平米，总价为250-350万。21结论综上所述：雪野湖自然风景得天独厚依山傍水非常适合建造高档别墅物业。雪野湖区域虽然同类别墅物业较多但是多为低档公寓。无论是整体规划、景观、建筑立面、户型设计等，能够表达高品质的别墅的产品细节非常稀少，而真正高端的别墅物业更是少之又少。雪野湖区域高端别墅物业的缺乏是一个市场空白点。我们可以抓此点在该区域建造高档别墅，营造差异化竞争，将本案工程打造成为该区域的标杆。小结雪野湖自然景观优越，该区域别墅物业也较多本案工程建议作为高档度假旅游别墅入市，抢占市场空白，利用差异化竞争躲避风险，打造本案成为该区域的高端工程标杆。22问题：工程区域地块本身条件是否支持高档物业开发？三、工程区域、地块分析23雪野旅游区位于于莱芜市北部，北与济南接壤，东与淄博交界，西与泰安为邻，距莱城20公里，距济南46公里，地理位置优越。雪野旅游区是山东湖滨休闲度假中心，是莱芜融入省会都市圈的桥梁和纽带。雪野旅游区是集生态、景观、休闲、娱乐为一体的重要绿色开展区，是周边唯一有整体规划优势的滨湖风景区。济南都市圈建设开展步伐加快，该区域是接轨济南的前沿阵地工程区域位置24雪野旅游区规划目标：打造为知名的复合体验型、生态型休闲度假与高端商务旅游胜地，满足休闲度假、山水运动与会议疗养等多重需求工程区域规划雪野旅游区概念规划——总体布局?济南都市圈规划?确定莱芜北部旅游区为“旅游产业集聚区，济南城郊休闲度假胜地〞。2006年9月至2007年6月，美国易道公司编制了?雪野旅游区概念规划?，规划以雪野旅游区为核心，整合莱芜市北部山区460平方公里旅游资源，打造湖滨休闲度假中心，打造“知名的复合体验型、生态型休闲度假与高端商务旅游胜地〞，功能定位为“湖滨休闲度假中心、山水运动、会议疗养基地〞。25以水上娱乐工程为主的主题公园，以群众运动娱乐为主导，突出现代休闲时尚活力用地总面积108.2公顷，其中低密度居住39.6公顷，中密度居住10.2公顷，高密度居住28.1公顷，混合用地15.7公顷，商业和文化3.2公顷，酒店和会员俱乐部10.8公顷，经济产业区40公顷，学校4.7公顷。雪野湖是济南周边唯一一个有整体规划优势、自然资源整合开发利用的滨湖风景区民俗文化走廊雪野北岸新镇雪野左岸水都马鞍山森林公园本工程蓝湾水上娱乐中心雪野南岸果园社区雪野旅游区的整体功能定位为：山东湖滨休闲度假中心，山水运动、会议疗养基地。雪野旅游区的功能定位和工程设置将突出娱乐性和享受性的休闲特性。根据对雪野湖地区山间湖滨资源综合细致的分析，雪野湖有实力打造为运动疗养和会议培训基地。工程物业规划26五峰山景区环湖西路本案雪野水库雪野水库雪野水库金鼎酒店区经济指标经济指标总用地面积13.59h㎡可规划用地面积8.59h㎡绿地率46.5%容积率0.9总建筑面积7.7233万㎡北地块经济指标经济指标总用地面积13.45h㎡可规划用地面积12.95h㎡绿地率41.3%容积率1.1总建筑面积14.2307万㎡工程北依五峰山风景区，三面环湖，以半岛的形态伸入雪野湖中心，享有雪野湖第一级的自然资源。工程地块分析27工程地块平整、土层深厚，利于开发利用工程东、西、南三面环湖，视野开阔，尽享静谧湖景山色工程地块周边环境工程北边紧靠五峰山景区，绿化、风景良好28工程地块分析

工程总占地近27.04h㎡，适合营造一个具较高品质的生活社区，具备规模开发优势。工程地块邻近区内主要交通干道，如济莱高速、莱明公路以及环湖路，且在5分钟左右可直达济莱高速，到济南市区只需半小时的车程，交通极为便利。工程地块以半岛的形态伸入雪野湖中心，山、湖、湾、岛、林形成开阔独特的生态环境和自然景观，享有雪野湖第一级的山水资源。工程地块属于高档居住板块，雪野湖国际度假区、游艇俱乐部、五星级主题酒店等工程开发，提升了片区整体形象。工程优势〔Strengthens〕分析29

目前区域人气不够旺盛，距离商业中心较远，生活便利性不强，区内的公建等配套设施缺乏。工程劣势〔Weaknesses〕分析工程地块分析区域当前直入公共交通较为缺乏。

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该区域为接轨济南的前沿阵地，是济南周边唯一有整体规划优势的滨湖风景区，山东湖滨休闲度假中心，区域价值不断升温。区域房产开发尚属初期，只要对工程定位准确、规划、景观、宣传到位，将会是很大的市场时机。雪野湖旅游区已成为别墅开发的热点区域，受到消费者的密切关注。随着周边工程的建设、根底设施的完善和湖岸的绿化，生态居住优势日趋凸显。工程地块分析工程时机〔Opportunity〕分析31

片区内前期及相继推出一些同类产品，将不可防止的分流本工程的局部目标客户群，对本工程的市场竞争力带来压力和冲击。工程威胁点〔Threatens〕分析工程地块分析32强化工程所处山东湖滨休闲度假中心的区位优势及工程开展前景；突出工程景观资源优势〔一面靠山，三面环水以及环湖绿化建设〕；发挥大盘运作的营销张力，借助城市运营的城建运营大概念，建立大盘形象；通过创新突破，打造片区品质标杆，塑造独特个性；科学合理的差异化市场定位，从市场的竞争中脱颖而出；先进超前产品规划，加以专业营销推广以产品和人文来提升工程的品质；通过品质展示，配套先行，情景体验，弱化片区生活不便的劣势。工程SWOT分析对策工程地块分析33答案根据SWOT分析可知，工程所在区域距莱城20公里，距济南46公里，北与济南接壤，东与淄博交界，西与泰安为邻，是正在组建的旅游新区。工程周边群山环抱，森林苍郁，湖面开阔，岸线曲折，山水和谐。地理环境和山水风光优越，是接轨济南的前沿阵地，同时也是山东湖滨休闲度假中心。“一片天、一湖水、一块地〞的区位环境优势，迎合了市场。

本工程地处莱芜市旅游景观片区，三面湖景，适宜开发度假型别墅物业工程地块分析34问题：市场是否支撑工程的定位和客群定位？三、工程客群、价格及整体定位35客户来源以及济南为中心目前济南别墅市场的主力客源来自于济南，占比90%以上——除此以外，也根本以济南周边客户为主；本工程的客户从来源主体上与济南别墅相类似——本工程虽然行政区划上属于莱芜，但是距济南较近，仍可定义为济南远郊别墅。客群定位济莱高速：通往济南莱博高速：通往淄博泰莱高速：通往泰安项目位置济南泰安淄博莱芜36目前济南别墅市场客源的主要来自济南本地，且从客户结构来看，第一居所和第二居所的比重相当；但是本工程在行政区划上属于莱芜，从空间地域和心理距离上难以满足主力客群第一居所的需求……本工程从各方面来看，均不适宜作为第一居所第一居所第二居所环境一般具备城市所没有的环境优势资源车程一小时以内一小时以外产品中高密度中低密度配套生活便利满足度假、休闲、娱乐目的客户购房以第二居所为主客群定位37由土地属性得出工程客群方向土地属性属性现状影响结果环境属性规划属性雪野湖湖景和山体资源未来开展前景好，但区域尚处开发初期休闲度假功能增强具备一定升值空间度假导入型商务属性区域多家星级酒店规划建设中商务会议客源的不断导入商务导入型配套属性商业、娱乐等配套逐渐完善生活功能增强配套导入型客群定位38度假导入型以休闲度假为主要需求，以第二居所为主要购房目的；商务导入型以商务会议，企业办公为主要需求，购置别墅作为企业会馆等；配套导入型倚重商业配套，进行长期居住，养老是主要特征。度假导入型商务导入型度假导入型配套导入型商务导入型度假导入型客群定位39核心客户辅助客户偶得客户工程客户总体定位客群定位40比较内容权重鲁商御龙湾龙园城本项目别墅区（评价因子）分值比较值分值比较值分值比较值自然资源15%71.0581.291.35度假项目15%81.281.281.2交通可达性15%71.0571.0581.2物业品质15%81.281.291.35文化品位10%70.770.770.7配套设施10%70.770.770.7建材设备10%80.880.880.8物业管理10%80.880.880.8总评分

7.5

7.65

8.1工程价格定位价格定位41市场比较法：运用相类似的工程作为样本，通过对影响房地产价格因素的分析及修正，从而得到评估工程最可能实现的合理价格；根据区域在售工程具体情况，设定调查范围，按照成功原那么，遴选不同的工程样本。鲁商御龙湾价格约15000元/平方米，龙园城价格约12000元/平方米；本案价格推算=以工程A为参考的定价×A权重+以工程B为参考的定价×B权重本工程独栋别墅基准价=13500元/平方米以此价格作为本工程的初始基准价格，并在此根底上进行修正。价格定位42本工程地块具备打造高品质旅游生活度假区的各方面资源，这些包括自然环境、交通、政府支持力度以及目标客群的高端性等，而且这些资源整合在一起在山东省内具有唯一性，因此，我们得出本工程的在整体定位上必须是：工程定位高档精品唯一43答案工程的市场客户来源支撑工程开发的可行性。工程定位44四、工程产品建议问题：工程以什么样的产品入市？45别墅建筑风格建议建筑风格建议：使用地中海式风格及托斯卡纳风格提升工程档次.华桥城.关麓万科东海岸观水景别墅布局湖滨生态别墅区突出观景特点，最大化的利用观景资源，物业布局呈流线型排布。46别墅户型建议〔双拼面积300-400平米，独栋400-600平米〕户型建议参照济南高档别墅，如鲁商御龙湾，奥龙观邸，及康桥圣菲等高端别墅47别墅建筑分布建议五峰山景区环湖西路本案雪野水库雪野水库工程地块总体呈现北高南低的地形布局，环境由北向南，由中心向两侧优化。建议工程将独栋别墅设置为沿湖，由北向南递增面积及物业价值，根据临湖景观的大小，面积区间为400-600平米，车库半地下设计，别墅品质及建筑风格要颇显高贵，与周边低档次工程拉开档次，实现工程品牌及开发商利润最大化。工程地块由沿湖向中心过渡区间，建议设置300平米左右的双拼别墅，与中心洋房自然结合，双拼别墅东向，西向建筑大露台，地上一层设计车库，南北向双院落，建筑高度与独栋拉开，便于客户，通过顶层露台饱览湖景，提高产品价值。建筑材质及建筑工艺，突出手工打造，给客户以量身定制的高贵感。48花园洋房产品建议花园洋房半地下设计，北向设置下沉式车库，户型面积160-300平米，总体设计为四层，其中一层，二层为连层复式，300平米带小院，一梯两户，南侧小院，采光良好，但无法饱览湖景，适宜低价入市。三层，四层设计空中花园，大露台，可以一览工程湖区美景，建议通过该卖点提升售价，实现产品价值最大化。49公寓产品建议50小高层产品建议沿地块北向环湖西路设置12-13层，两梯四户板式建筑，南北通透，一层挑空设计，中间允许汽车通过，两边分布房源，地块南侧楼体四个单元设计，两边各两个单元，楼体北侧设置单元门及入户大堂，南侧沿街设置单层商铺，不影响工程采光的同时，为工程提供商业网点配套，户型建议楼体中央设置90平米两室，两侧设置130-150平米三室，南向沿街不宜设置过大户型，同时注意控制楼体面宽。内部小高层建议高度为11-13层，与南向沿街实现上下落差，点式设计，中央设置景观带，建议使用大户型，160-300平米之间，270度观景飘窗设计，饱览中央景观，充分利用工程自然景观，同时可以使用精装修，实现大幅溢价，吸引局部高端客户。外立面建议色调鲜明，吸引往来车辆及路经潜在客户注意。51物业配套及其他建议物业效劳方面建议采用酒店式管家效劳，客户需要预约才可以享受，凸显客户的尊贵感。配套建设顶级健身会所及高档康体中心，医疗，游泳池等，满足高端客户各方面需求。52问题：利润是否可以实现，风险是否可以躲避？53物业产品分布区域１区域２区域３区域２区域４小高层沿湖别墅花园洋房酒店公寓及会所54序号项目单价(元)面积（㎡）总投资(万元)开发建设总投资492221土地成本50013590067952酒店公寓安装工程费500023600118003洋房安装工程费25002363359084别墅安装工程费23002000046005企业会所安装工程费55001000055006道路及市政管网1507723311587规划、设计费50772333868前期报规报建4007723330899监理费用227723317010公共配套设施费35006200217011绿化成本30077233231712不可预见费150772331158开发成本合计450511管理及财务费用3007723323172销售费用240772331854开发费用合计417155序号项目单价(元)面积（㎡）总投资(万元)开发建设总投资590901土地成本50013450067252小高层安装工程费2000130000260003洋房安装工程费25001230730774道路及市政管网15014230721345规划、设计费501423077116前期报规报建40014230756927监理费用221423073138公共配套设施费350010003509绿化成本300142307426910不可预见费1501423072135开发成本合计5140