南京高层住宅+商业+办公建筑设计方案

新区

2021G11

地块项目规划建PLANNINGANDARCHITECTUREDESIG2021G11PLOTINXINQU-2023.01-目录CONTENTS探

场地BACKGROUNDVISON思提言未来规划产品PLANNINGSPECIFICATIONS探场地区

交

周

基

用位

通

边

地

地分

分

配

现

条析

析

套

状

件LOCATIONANALYSIS南京站江北核心区区位优越

交通便利基地项目位于南京市江北新区核心区

-

研创园板块。新街口距离河西商圈

8.0

公里

,距离新街口

12.4

公里。河西商业圈项目地块周边交通便捷，生活配套齐全，片区生活氛围浓厚。南京南站TRAFFICANALYSIS11

号线（在建）森林大道站交通便利

地段通达15

号线（规划）市区道路：基地横江大道、滨江大道，直达江北核心区；城南河路连接浦滨路可连接浦口大道和长江五桥连接线，实现快速过江，通达主城。珠江南站主干道：板块内浦滨路、横江大道和滨江大道。地铁：在建地铁

11

号线珠江南站、森林大道站据地块

2

公里。图例快速路：城市主干道城市次干道高速

\

国道地铁站东侧横江大道正在进行快速化改造；浦口大道和长江五桥连接线为快速化道路，可快速通达主城。TRAFFICANALYSIS森林大道站11

号线（在建）交通便利

地段通达15

号线（规划）地块四至道路已完善，大板块交通便捷，3

公里范围内公路交通覆盖，快速连接南京主城及周边区域。基地公路：地块北侧城南河路、东侧横江大道为主要交通道路，地块四至道路畅通。珠江南站图例城市主干道城市次干道地铁站PERIPHERALMATCHING金盛田广场虹悦城（在建）配套完善

商圈聚集浦口区中医院地块位于南京市江北新区核心区

-

研创园板块。凤凰山公园目

前

地

块

周

边

3

公

里

范围内生活配套成熟完善齐全。求雨山文化公园【教育】紧邻规划学校（已建）、江浦实验小学滨江分校宝隆时代广场【商业】宝隆时代广场、虹悦城（在建）、金盛田广场、砂之船奥特莱斯（在建）江苏省人民医院浦口分院【景观】南京青奥体育公园、求雨山文化公园、凤凰山公园砂之船奥特莱斯（在建）江浦实验小学滨江分校【医疗】江苏省人民医院浦口分院、浦口区中医院南京青奥体育公园3KM规划高中、幼儿园图例教育商业文体休闲医院本案规划小学、初中Architecturaltexture金地风华国际建筑肌理中海左岸澜庭青奥体育公园地块所处区域城市肌理元素丰富，建筑多顺应道路，本地块整体南偏西，考虑将建筑顺应道路布置保利西江月基地南京高新技术产业开发区南京软件园人才公寓南京软件园STATUS

OFTHEBASE基地现状保利西江月规划商住混合用地砂之船奥特莱斯地块东至横江大道，南至园创路，西至慧谷路，北至城南河路，四条道路均已建成。SITE地块内整体平整，有部分土方与水洼。规划社区中心用地规划幼托用地基地南侧园创路北侧城南河路西侧慧谷路鸟瞰区位示意图STATUS

OFTHEBASE基地现状SITE鸟瞰区位示意图基地STATUS

OFTHEBASE基地现状SITE鸟瞰区位示意图基地STATUS

OFTHEBASE基地现状SITE鸟瞰区位示意图基地Regulatorydetailedplanning控规条件NO.

新区

2021G11

地块用地性质：商住混合用地用地面积：66056.67㎡容积率：1.0

＜

R

≤

2.5建筑高度：50M-80M(

住宅）PLANNINGESSENTIALS北侧低多层建筑控制线退绿线

4M高层建筑控制线退绿线

6M规划要点西侧新区2021G11地块用地面积：66056.67㎡容积率：1.0＜R≤2.5低多层建筑控制线退绿线

4M高层建筑控制线退绿线

6M建筑高度：50M-80M(

住宅）出入口方位：西侧、南侧，各类建筑基地出入口距离道路交叉口不得小于规定距离。东侧低多层建筑控制线退绿线

4M高层建筑控制线退绿线

6M其他出让条件：1.

按宁政办发（2017）143号文件和苏建筑产业办（2020）2

号文件要求住宅建筑单体预制装配率不低于

50%，住宅建筑应

100%

实行全装修成品房交付。南侧低多层建筑控制线退红线

5M高层建筑控制线退红线

8MVALUE

OFTHEPLOT商业价值分析居住价值分析地块价值商业价值：地块西北侧为在建奥特莱斯与办公，故北侧商业价值最高，西侧次之。居住价值地块四周均临路，无贴身优质景观资源，故居住价值由地块内部向外部逐渐降低。地块价值高低Blockcondition地块条件Blockval

ue地块价值地块区位优越，配套完善，交通便利，市场面向好优势劣势S

W1.

地块位于江北核心区研创园板块2.

地块周边多条主干道，且位于长江隧道和长江五桥之间，路网畅通，通达度高地块周边当前城市面貌一般，兑现有改善空间机遇挑战O

T1.

江北核心区各类利好正在逐步兑现2.

库存尚可，价格持续突破，板块热度高地块带产业条件出让，产业要需匹配思未来客

项

概群

目

念需

愿

构求

景

想设计需要解决的问题PROBLEMS

TO

BE

SOLVED定义资源定位客群定制品什么是契合片区定位规划的什么是切中客户需求的如何打造产品产品住宅品定位改善客群来源：核心客群—河西、鼓楼等主城核心客群重要客群外溢客户，自住兼投资；Major

CustomersImportant

Customers重要客群—外地落户的新南京人，自住兼投资；26-35

岁，总价预算400

万以上三代同堂家庭，总价预算

500-550

万客群需求客户属性敏感因素需求面积段100-120

平

3

房需求面积段120-140

平

4

房补充客群—江北地缘性改善客户及其它板块投资客户户型＞精装修＞小区规划

&

人车分流＞绿化景观及设施＞开发商品牌＞物业管理＞建筑＞外立面风格CONCEPT概念构想规划极致规划形态景观利用最大区域标杆打造人居社区视野优化入户体验进阶舒适生活方式——“公园里”设计理念用公园诠释生态、花园、健康、活力充分挖掘地块资源溢价打造独具特色的中央公园式居住空间策略“居住里的公园”LIVING

IN

PARK内部景观打造——“幸福园”设计理念在项目中布置适合各年龄段人群的活动场地各自年龄既有属于自己的专属空间，又有更多交往互动的机会创造幸福乐活的入住体验策略一策略二策略三“健康生活”“交往空间”“价值认同”HEALTHINTERACTIONVALUE运动公园城市会客厅社区服务中心——“文化园”设计理念结合当地文化区域未来发展方向，打造特色文化体验示范景观空间及商业空间营造既有地域特色，又紧跟时代潮流的城市空间策略一策略二“特色文化景观”“风情商业街”L

ANDSPACECOMMERTIAL主题营造项目特征设计要素设计手法层层递进仪式归家规划新区高容积率极致景观空间立面景观简约气质典雅现代中心组团户户可享提规划效

方

总

规

规果

案

图

划

划图

生

及

结

分成

指

构

析标鸟瞰图方案一鸟瞰图方案二西侧沿街商业透视图东北角沿街商业透视图办公楼方案一东北角沿街商业透视图办公楼方案二东北角沿街商业透视图办公楼方案三西北侧沿街商业透视图方案一西北侧沿街商业透视图方案二社区门厅效果图住宅南立面效果图住宅北立面效果图中央景观效果图中央景观效果图Schemederivation方案推导方案一住宅：12

栋住宅，其中

12

栋

2T4面积段：110+128住宅朝向与各条道路垂直或平行商办：一拖二商业沿北侧及西侧布置，办公设置于东北角优势：住宅内部中心景观开阔，商办区与北侧砂之船形成公建化对景，西侧增加商业界面，丰富城市形象劣势：南侧沿园创路通透率较低办公机动车流线较远Schemederivation方案推导方案二住宅：12

栋住宅，其中

12

栋

2T4面积段：110+128+143住宅朝向南侧道路平行商办：商业沿北侧及南侧布置，办公设置于南侧优势：商业与教育用地形成呼应，有助于形成商业氛围劣势：整体规划形态较差城市界面不规整东南侧为丁字路口，外部交通不顺Schemederivation方案推导方案三住宅：12

栋住宅，其中

12

栋

2T4面积段：110+128+143住宅朝向与各条道路垂直或平行商办：一拖二商业沿北侧及西侧布置，办公设置于东北角优势：住宅内部中心景观开阔，商办区与北侧砂之船形成公建化对景，西侧增加商业界面，丰富城市形象劣势：办公机动车流线较远Schemecomparison方案比选方案一方案二方案三××√住宅：住宅：住宅：12

栋住宅，其中

12

栋

2T4面积段：110+12812

栋住宅，其中

12

栋

2T4面积段：110+128+143住宅朝向南侧道路平行商办：12

栋住宅，其中

12

栋

2T4面积段：110+128+143住宅朝向与各条道路垂直或平行商办：住宅朝向与各条道路垂直或平行商办：商业沿北侧及西侧布置，办公设置于东北角商业沿北侧及南侧布置，办公设置于南侧商业沿北侧及西侧布置，办公设置于东北角MASTERPLAN总图布置方案三

A独栋办公MASTERPLAN总图布置方案三

B群组办公经济技术指标表表一：经济技术指标指标项目建设用地面积容积率单位㎡-备注（规范依据及规划要点依据）66056.672.501.01≤容积率≤2.5限高80.0m80米50米限低50.0m总建筑面积地上计容建筑面积221906.1165134.2145754.2㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡户人㎡住宅面积商品房保障房高层145754.2其中其中可售保障房人才房商业面积商业Mall6520.0商业+办公不低于地上总建面10%-30%，按下限其中1F商业2F商业3F商业4500.02020.00.0沿街商业酒店式公寓面积（SOHO）办公面积10000.02500.0不低于10000方地上计容配套设施面积避难层计容部分面积（如有）架空层计容部分面积（如有）地上不计容建筑面积避难层不计容部分面积（如有）架空层不计容部分面积（如有）地上不计容配套设施面积（如有）地下建筑面积360.01723.8其中其中1603.8120.055048.0含人防面积14339.55平纯地库面积地下商业（如有）地下一层机动车库地下二层机动车库地下非机动车库49670.05378.01252简略为主楼投影下面积每户按3.2人计算规划户数规划人数4007建筑占地面积15106.322.9%30.1%1663建筑密度25%30%绿地率类型户型面积110.0户数（户）888户数比70.9%21.1%8.0%机动车停车数量辆辆含访客车位含访客车位20辆地面停车数47其中非人防车位数1239辆地下停车数人防车位数地下机动车单车位面积377辆128.026430.7㎡/辆辆高层小计143.0100非机动车停车数量地下非机动车单车位面积人防面积26892.0㎡/辆㎡1252100.0%14339.55IDEAGENERATION规划结构景观花园一心+两轴景观花园中心花园CentralGarden“一心”景观花园一个中心花园“两轴”活力商业轴景观花园花园景观轴景观花园景观花园MASTERPLAN功能分区首层配电房

+

开闭所图例住宅商业配电房

/

水泵房快件服务用房物业用房居家养老服务用房消防控制室MASTERPLAN产品配比图例110

户型128

户型143

户型MASTERPLAN流线分析图例城市道路机动车出入口非机动车出入口人行出入口地下车库出入口非机动车车库出入口车行流线非机动车流线人行流线MASTERPLAN停车分析图例城市道路地下车库出入口地面车位非机动车车库出入口非机动车停车位AMASTERPLAN消防分析B图例城市道路消防登高场地消防回车场消防流线消防出入口MASTERPLAN垃圾流线分析图例城市道路垃圾流线垃圾收集点垃圾出入口MASTERPLAN景观分析组团景观组团景观中心景观CentralGarden组团景观组团景观组团景观图例组团景观景观轴线商业节点中心景观组团景观MASTERPLAN①用地边界用地边界竖向分析27F（住宅）27F（住宅）27F（住宅）27F（住宅）25F（住宅）城南河路园创路10F（办公）2F（商业）结论：配电房配电房在规划局允许的条件下尽量抬高场地标高，且不高于住宅片区，商业底板与地库顶板结合设计。场地内标高高于道路标高，故不需设置挡土墙。②用地边界用地边界25F（住宅）26F（住宅）26F（住宅）横江大道慧谷路①②2F(

商业）①②MASTERPLAN停车分析主要指标：1、地下车库面积：55048

㎡2、地库高度：地下车库共一层非人防地库层高

3.5m人防地库层高

3.6m3、车位数：1616

辆4、单车指标：30.7

㎡

/

辆5、人防区面积：14339.5

㎡6、柱网选型：8.3m*4.8m7、人防车位数：377

辆8、非人防车位数：1239

辆图例机动车停车位机动车库坡道非机动车停车位【地下车库平面图】【地下车库剖面图】非机动车库坡道人防区域IDEAGENERATION日照分析日照分析软件：众智日照分析软件

V12.0计算规则：所属城市：南京东经：118°

47′北纬：

32°

04′

vvvs分析日照标准：2001

年大寒日

8-16

点，最小连续时间

30

分钟；最大时间段数：2

段；分析结论：地块内部住宅满足大寒日两小时日照要求图例0

小时1

小时2

小时3

小时4

小时5

小时6

小时7

小时8

小时城市天际线URBANSKYLINE27F79.25M10F49.8M27F79.95M27F79.25M27F79.95M27F79.25M27F79.25M25F73.45M27F79.95M26F76.35M27F79.25M26F76.35M25F73.45M言产品商

住办

宅产

产品

品商办产品BusinessAnalysis地块北侧及西北侧为在建砂之船奥特莱斯与丰大国际超高层办公，故地块北侧商业价值最高，西侧次之，南侧为规划学校用地，也存在一定价值。丰大国际商业价值分析砂

之

船BusinessAnalysis商业分析商业办公建筑面积为地上总建筑面积的

10%-30%规划条件办公建筑面积≥

10000

㎡沿城南河路、横江大道不得设置机动车出入口禁止设置机动车出入口范围BusinessAnalysis一、体量分析商业分析高层办公标准层1050

，最多可做10F；㎡沿街商业12m进深，总长度约540m；按规划条件10%要求计算办公建筑二、商业落位10000㎡沿街商业延城南河路及慧谷路布置，营造商业氛围，延续完整城市界面；商业建筑6520㎡三、办公落位10F办公设置于横江大道与城南河路交叉口，提升城市快速路旁的建筑形象；独栋办公BusinessAnalysis一、体量分析商业分析高层办公标准层1050

，最多可做10F；㎡沿街商业12m进深，总长度约540m；按规划条件10%要求计算办公建筑二、商业落位10000㎡沿街商业延城南河路及慧谷路布置，营造商业氛围，打造完整城市界面；商业建筑6520㎡三、办公落位多层办公沿城南河路设置，商业结合办公设计，使得城市形象更加完整；群落办公Schemecomparison方案比选方案一方案二方案三N河人行出入口人行出入口用地红线围墙控制线规划商住混合用地慧人行出入口路地下室范围控制线多层建筑控制线高层建筑控制线地下车库范围线（已建）江谷人行出入口规划商住混合用地园路创（已建）大××√规划幼托用地规划居住用地规划社会停车场方案一：方案二：方案三：商业布置在地块南北两侧，8F

办公设置于地块南侧。商业布置在地块北侧与西侧，1-2F

沿街商业布置形式。商业布置在地块北侧与西侧，1-2F

沿街商业布置形式。办公楼为

8F

高层办公，布置于基地南侧。办公楼为

8F

高层办公，布置于基地西北角。办公楼为

10F

高层办公，布置于基地东北角。优点：优点：优点：北侧商业与砂之船形成呼应，南侧办公交通组织简洁。商业与砂之船形成呼应，城市界面完整，办公建筑展示面较好。商业与砂之船形成呼应，城市界面完整

;办公建筑展示面较好

;缺点：缺点：办公高度较高，形象展示较好。规划形态一般，办公对城市形象提升有限；东南侧为丁字路口，外部交通不便。办公建筑高度较低，异形轮廓不利于使用。BusinessAnalysis商业分析商业重点指标：【S1

商业一层平面图】单铺尺寸：开间

5m,

进深12m层高一层

4.8

米，二层

3.6m面积：单层面积：60

㎡一拖二面积：120

㎡一拖二面积（带露台）：80

㎡【S1

商业二层平面图】BusinessAnalysis商业分析商业重点指标：单铺尺寸：开间

5m,

进深12m层高一层

4.8

米，二层

3.6m【S2

商业一层平面图】面积：单层面积：60

㎡一拖二面积：120

㎡一拖二面积（带露台）：80

㎡到100

㎡【S2

商业二层平面图】BusinessAnalysis独栋办公

——方案一立面分析12体块落位形体推演34立面分割幕墙划分城市界面方案一1办公楼为

10F

高层办公，布置于基地西北角。办公高度较高，形象展示较好。增加空间多样性，提升地块空间价值。23沿街商业沿城南河路与慧谷路布置，商业无内街形式，北侧沿街商业退出前场空间。提升区域商业氛围。213BusinessAnalysis群组办公

——方案二立面分析12体块落位形体切分34立面分割幕墙划分城市界面方案二1办公楼为5-6F群落办公，布置于基地西北角。沿城南河路形成连续办公展示面，形象展示较好。增加空间多样性，提升地块空间价值。2沿街商业沿城南河路与慧谷路布置，商业无内街形式，北侧沿街商业退出前场空间。提升区域商业氛围。3213BusinessAnalysis