房地产市场报告 -2025年中国房地产市场展望

中国房地产市场展望世邦魏理仕主题报告世邦魏理仕中国区研究部蓄势待发12025年中国房地产市场展望报告前言2025年的中国经济依然面临复杂多变的外部环境和内部结构转型的挑战，但同样将是积蓄力量、蕴发生机的一年。地方政府化债和房地产企稳将进一步夯实中国经济的密度。而更引起我们关注的是，开年以来DeepSeek、机器人、《哪吒2》电影接连成为全球热点，中国新质生产力的萌芽正在世界舞展望商业地产市场，租赁市场供需关系修复的棋局还在中盘，但积极信号逐渐增强。短期内供应刚性的情况下，新质生产力和消费复苏蕴藏的需求增量无疑是供需天平配重的关键砝码。而在需求量能之外，租户对于空间品质的诉求或是更值得重视的结构性尾风。投资市场上，经过去年资产价格的加速调整，中国内地已经悄然成为整个亚太区域内租金收益率和借贷成本间利差2025乙巳蛇年，蓄势待发。报告目录01宏观经济02办公楼03仓储物流04零售物业蓄势待发12025年中国房地产市场展望报告-货币政策时隔十四年再度定调为“适度宽松”,财政政策明确加码，增量政策蓄力下，2025年中国经济增速有望达到4.7%。-特朗普2.0时代中国经济外需环境的不确定性抬升，促进内需的重-房地产行业在供需两侧政策同时加力的推动下，2025年商品房销售跌幅预计将明显收窄，一线城市有望率先企稳。外部环境不确定性抬升，增量政策聚焦促进内需2024年，面对复杂的外部环境和国内需求不足、房地产行业持续调整等多重挑战，中国GDP仍然实现了5.0%的同比增长。9月后，涵盖财政、货币、楼市的一揽子刺激措施集中出台，四季度GDP环比增速升至1.6%,经济企稳回升迹象初步显现。去年底的中央经济工作会议在时隔十四年后，再次将货币政策定调为“适度宽松”,2025年进一步降准降息箭在弦上。与此同时，财政政策已经明确今年要提高赤字率，通过超长期国债、专项债等工具化解债务，支持就业和消费，并推动新质生产力的发展。CBRE认为在更有力的增量政策的支持下，2025年中国经济增速有望达到4.7%。2024年中国出口顺差接近1万亿美元，创历史新高。但随着特朗普2.0时代的到来，并在2月初对产自中国的商品加征10%关税，中国经济外需环境的不确定性或将进一步抬升，并可能进而影响国内制造业产能消化和投资。考虑到规避进一步加征关税可能性的抢出口效应、外贸出口区域分布的变化(2024年“一带一路”国家占中国出口的比例首次突破50%)以及人民币适度贬值等因素的对冲，出口有望继续为今年经济增长提供动力。在此背景下，促进内需的重要性将愈加凸显，也将成为各项政策的聚焦发力点。年初发改委和财政部即联合发文加力扩围实施大规模设备更新和消费品以旧换新，将手机等数码产品以及微波炉、净水器等家用电器纳入消费补贴范围，我们预期年内将有更多直接支持居民消费的措施落地。图表1:全球和中国经济增长预测■中国■全球20232024F2020232024F202024年房地产开发行业持续调整，全年新建商品房销售额同比下降17%至9.7万亿元，已回调至2021年峰值的53%。9月下旬中央政治局会议首次明确提出“促进房地产市场止跌企稳”,并推出一系列刺激措施，包括房贷利率和二套房首付比例双降、中村改造、通过银行贷款和专项债支持收储存量房和回等。在供需两侧政策同时加力的推动下，CBRE预计2025年房地产市有望率先企稳。图表2:中国存款准备金率与贷款市场报价利率(LPR)——大型金融机构存准率(%)(左轴)—一年期LPR(%)(右轴)——五年期LPR(%)(右轴)2019年9月2019年12月2020年3月2020年6月2020年9月2020年12月2021年3月2021年6月2021年9月2021年12月2022年3月2022年6月2022年9月2022年12月2023年3月2023年6月2023年9月2023年12月2024年3月2024年6月2024年9月2024年12月2019年9月2019年12月2020年3月2020年6月2020年9月2020年12月2021年3月2021年6月2021年9月2021年12月2022年3月2022年6月2022年9月2022年12月2023年3月2023年6月2023年9月2023年12月2024年3月2024年6月2024年9月2024年12月-2025年办公楼需求边际改善，预计净吸纳量将实现10%左右的增长，需求增速将在2026-2027年期间逐步提升。-消费与新质生产力的增量需求不断积蓄，非银金融扩张预期有望底部复苏。-供需平衡将继续有利于租户方，业主需更全面理解租户需求的基础上提供针对性的综合解决方案，与租户共求成本、区位和品质的最优解。2025年办公楼需求边际改善，企业扩租意愿谨慎乐观2024年国内主要城市办公楼市场净吸纳量录得206万平方米，与2023年基本持平，需求复苏进程较为滞缓，市场租赁活动以存量租户流动为主，增量需求疲软。租户持谨慎乐观租赁策略，更倾向于温和扩张展望2025年，增量刺激政策的出台有望逐步提振企业的信心，但与办公楼租赁直接相关的人员扩张和资本开支的系统性反弹仍有待盈利预期的明确增强。CBRE预计2025年国内主要城市办公楼需求边际改善，净吸纳量将录得10%左右的增长，需求增速将在2026-2027年期间逐步提升。CBRE《2024年中国办公楼租户调查》的结果也倾向于支持对办公楼需求谨慎乐观的判断。38%的受访企业计划在未来三年(2024-2026年)增加办公面积，同比下降4个百分点，但略高于反馈在过去三年中增加办公面积的企业占比(35%)。在计划未来三年扩租的受访企业中，预计办公面积增幅在10%以内和在10%-30%之间的占比分别为46%和39%。2015-2019年2015-2019年0消费与新质生产力引领扩张预期有望底部复苏作为2024年办公需求扩张动能最强的两大领域，消费和新质生产力将继续引领今年的增量租赁需求，而这也恰好是今年经济工作九大重点任务的前两项。DeepSeek火爆全球，人工智能企业端应用和相关硬件设备企业的租赁需求有望快速增长CBRE根据网络公开信息整理的相关数据显示，2024年人工智能、大数据和云计算行业的PE/VC融资分别同比增长50%和31%。今年初DeepSeek的异军突起有望推动B端Al生态以及相关硬件设备需求的爆发式增长。此外，工业机器人、集成电路等高景气行业的租赁需求预计将保持活跃。在消费领域，预计教育、医疗保健等服务消费子行业将继续扩张；与此同时，消费刺激措施的扩容加力将对相关消费品制造企业的租赁需求产生积极影响。“924”新政和货币宽松利好非银金融业务扩张去年“924”新政宣布降准降息和创设新的货币政策工具支持资本市场发展以来，股票市场景气度大幅提升，2025年证券基金行业的租赁扩张动能有望从去年限薪和行业整合等影响中底部图表4:2024年主要一二线城市各类型办公租赁交易面积占比(分行业2)新质生产力金融注释2:商品与服务消费包括消费品制造业、零售贸易、文体娱乐、消费服务及餐饮住宿消费服务、酒店企业互联网服务，在线期货图表5:影响企业续租和搬迁决策的主要因素寻找成本、区位和品质的最优解图表5:影响企业续租和搬迁决策的主要因素2025年大部分租户的租赁决策将继续围绕“搬或不搬”这一核心议题展开。正如CBRE《2024年中国区办公楼租户调查》所揭示，租赁成本是其中的首要考虑，但楼宇配套设施和服务品有鉴于此，我们建议业主在吸引和维护租户时，不单纯局限于租金成本视角，而在更全面理解租户需求的基础上提供针对性的综合解决方案，并提升项目配套和服务品质：·将部分楼层调整为精装修办公室、共享办公、会议室及活动区等配套设施以满足租户多元化、灵活化的办公需求·提供定制化或菜单式装修服务，包括现有租户的装修翻新服务，数据来源：《2024年中国区办公楼租户调查》,n=217,数据来源：《2024年中国区办公楼租户调查》,n=217,世邦魏理仕研究部，2024年9月·为大型主力租户提供适当的装修补贴·尽早与主力租户对续租或租约重整展开沟通·协助租户申请办公室绿色认证，与租户共同推动绿色租约实践2025年新增供应集中入市，未来三年内租户市场延续2025年全国主要一二线城市办公楼市场将迎来约640万平方米新增供应集中放量，同比增长近七成；受此影响，年末全国办公楼市场平均空置率预计升至26.7%。2026-2027年供应节奏将放缓至年均500万平方米左右，但总体而言租赁市场供需平衡将持续利好租户方。一线城市核心商务区楼宇供应愈发稀缺一线城市除北京继续处于供应阶段性低谷外，2025年其余三城的新增供应均超过100万平方米。但核心商务区供应极为稀缺：未来三年，核心商务区累计供应仅占比一线城市供应总量约5.5%;除上海南京西路外，其他三座一线城市核心商务区2025年暂无供应计划。二线城市迎来供应高峰2025年六个二线城市的新增供应面积总计达290万平方米，同比增长131%。其中除武汉外，其他城市的新增供应均将迎来近5年峰值。与一线城市不同，二线城市供应将以核心区位为主，预计将带动相关区域的升级搬迁需求。成都金融城第二波供应高峰的开启和CBD时隔两年后新项目的入市将为核心商务区带来超40万平方米的新增供应；杭州的钱江新城和武林区域则将在2025年迎来杭州国金中心、恒隆广场和嘉里城三大高品质项目的集中交付。图表6:2025-2027年主要一二线城市办公楼市场新增供应预测0上海深圳广州成都杭州上海深圳广州成都杭州苏州天津租金继续承压，大部分城市跌幅有所收窄2025年办公楼市场新增供应加速，新增需求有所改善但幅度不大，而短期内降本增效仍将主导租户策略，综合以上因素，我们预计2025年租金将继续承压下行。分城市来看，由于新增供应有限但存量空置和到期面积仍较充裕，北京办公楼租金预计将进一步下调，但跌幅较2024年大幅收窄。持续充沛的新增供应影响下，上海、深圳和广州的平均租金将继续下降4-5%。而鉴于2024年一线城市核心商务区和外围板块的租金差平均收窄10-15%,北京收窄幅度更超过20%,2025年一线城市核心商务区在供应有限的情况下，租户外迁带来的租金压力或将减缓。二线城市中，受大量新增供应入市冲击的成都和南京，以及连续处于高空置率环境的武汉，租金预计将下跌5-6%。新增供应较少的天津和苏州，以及租赁需求较为活跃的杭州租金跌幅较小。图表7:2024-2025年主要一二线城市账面租金变化率及预测■2024年■2025年预测值罂前前往CBRE中国数据360-消费复苏与外需放缓相互消长，高标仓需求保持稳定；“小额豁免”暂缓取消，10%关税加征对跨境电商需求影响有限。-未来三年京津廊和环沪区域供应回落，广深都市圈供应潮起。-大部分市场租金继续承压，租户的“质价比”诉求将继续推动一线都市圈内的量价转化。此消彼长，高标仓需求保持稳定2024年全国仓储物流市场净吸纳量录得684万平方米，同比下降11%;新增供应791万平方米，空置率维持在21%的高位。跨境电商、制造业和第三方物流稳步扩张；而受国内消费疲软影响，批发零售和餐饮行业的新租需求有所减少，此外大型综合电商在多地退至自建库也令市场去化进一步承压。展望2025年，新增供应因去年部分项目延期交付预计将同比上升23%至970万平方米；而在需求侧，跨境电商需求逐步转向平稳增长和内需相关需求加速的影响相互消长，全年净吸纳量预计将达到690万平方米左右，与去年基本持平。年末空置率将小幅上升至21.7%。全方位促消费利好内需相关行业的租赁需求扩张去年7月国家发改委和财政部联合印发《关于加力支持大规模设备更新和消费品以旧换新的若干措施》,统筹安排3000亿元左右超长期特别国债资金，加力支持大规模设备更新和消费品以旧换新。此后家电家具等政策受益品类销售增速快速抬升，其积极影响已经在高标仓租赁市场上得到体现。我们的统计数据显示，2024年四季度，内需相关行业3在主要城市录得的净扩张需求面积4超过40万平方米，环比和同比分别大幅增长153%和73%。在政府进一步加大消费刺激力度的情况下，我们预计2025年上述相关行业的租仓需求将继续较快增长，其中对一线都市圈等消费中心和区域配送枢纽城市的需求提振预计将更为明显。图表8:全国高标仓新增供应、净吸纳量和空置率1,400新增供应净吸纳量→空置率30.0%0美国对华加征关税，短期内对跨境电商租赁需求影响有限美国宣布自2月4日起对所有产自中国的商品征收10%附加关税，并取消价值低于800美元包裹的“小额豁免”待遇(Deminimis)。但仅3天后，美国政府发布新行政令，宣布对来自中国的商品将继续实行“小额豁免”,直至商务部“建立足够的系统来全面、迅速地处理和收取关税收入”。“小额豁免”的继续实行意味着SHEIN、TEMU等中国跨境电商平台在美所售绝大部分商品均不受加征关税的影响，“全托管+直邮”模式仍具较强的竞争力，因而10%额外关税短期内对跨境电商平台在国内的集货仓需求影响有限。但此次美国新政“朝令夕改”也预示着跨境电商在美业务未来发展存在不确定因素，不排除后续进一步提高对中国商品的关税、在条件成熟情况下取消“小额豁免”或降低“小额豁免”门槛的可能性。跨境电商是过去两年增长最快的高标仓需求来源。据CBRE统计，2023-2024年累计新租面积高达670万平方米，占全部新租面积的35%以上；2025年我们了解到的预租面积已经接近150万平方米。中长期看，跨境电商将在全托管、半托管、海外仓之间调试并找到运营模式的最优平衡，其在国内高标仓的扩张在经历了急速起飞爬升后，将逐步进入平稳增长的巡航状态。(详见《从起飞到巡航：中国跨境电商仓库需求分析与展望》)图表9:跨境电商新租面积(万平方米)50图表10:跨境电商高标仓需求的发展机遇和潜在风险全球电商渗透率低于20%,全球电商渗透率低于20%,增长潜力巨大发展机遇“小单快反”所依赖的产业带集聚和供应链效率短期内无法复制地缘争端、关税和贸易合地缘争端、关税和贸易合规面临的不确定性希音(SHEIN)自建仓入市潜在未来三年，广深都市圈的高标仓新增供应预计将达到近900万平方米，较此前三年大幅增长46%。而京津廊区域的新增供应将从过去三年的峰值回落22%,环上海区域的回落幅度更是达到73%。2025年广深都市圈五城将迎来历史性的420万平方米高标仓交付，其中佛山和广州新增供应面积分别超过100万平方米。受益于跨境电商平台的持续扩张，深莞惠三地新增供应项目的预租率达到50-80%,而广佛区域的去化较为缓慢。在京津廊，平谷马坊板块的集中上市将令北京今年的新增供应突破150万平方米。这一新的物流集聚区的涌现预计将进一步激化北京东部以及与其邻近的廊坊北三县、天津宝坻等板块之间对租户资源的竞争，租户搬迁和租约重整也将随之活跃。2025年上海都市圈内的新增供应大幅降至170万平方米，其中一半来自上海。而过去三年，上海都市圈的高标仓年均净吸纳量达到140万平方米。因此，我们认为今年区域内的去化压力将有所缓解，2026年后空置率将出现明显下行。图表11:四大都市圈高标仓新增供应(2024-2027年)0上海都市圈广深都市圈成渝都市圈北京都市圈租户的“质价比”诉求将继租户的“质价比”诉求将继续影响一线都市圈内各板块的量价表现CBRE认为“质价比”仍将是今年物流租赁市场的关键词。从2024年京津廊市场的租户运动轨迹中，我们看到基于“质价比”的选址有两个重要条件：业务高效运转：无论是从北京大兴至廊坊固安和经开区的南线，还后仍能确保其向北京主城区的配送时效和频次。租赁成本节降：在上述搬迁路径上，迁出地和迁入地的有效租金差达到每月每平方米15-30元左右。持续下降后与周边“农民仓”租金差价的大幅缩仓”拆除的推动，我们在顺义附近观察到了“升配送时效要求更高、机场区位粘性更强的生鲜等行业为主。 2024年太仓和廊坊的空置率分别大幅下降18.6和12.1个百分点。随着未来几年去化压力的逐步减弱，租金的轮-30元每月每平方米固安县¥+(6-15)元每月每平方米-30元每月每平方米-30元每月每平方米+10-30公里高速路程通州区通州区北三县廊坊临空/经开¥不变或下降北辰区安次区不变或下降2025年大部分市场租金继续承压，但跌幅有望收窄图表12:2025年主要城市租金预测2024年租金增长■2025年预华北华东华西和华中华南数据来源：世邦魏理仕研究部，2025年2月前往CBRE中国数据360零售物业-消费刺激加力，情绪价值酝酿消费新动能，健康和悦己业态继续领跑。-线下门店扩张升级和优化整合并行，体验与坪效并重。-市场新增供应在迈过2025年小高峰后将逐年递减，租金有望于下半年逐步企稳；业主可以借力多维运营，提升项目表现。消费刺激加力，2025年社消费刺激加力，2025年社零增速有望升至5%2024年全国社会消费品零售总额同比增长3.5%,增速低于2020至2023年均值0.4个百分点，消费市场复苏进程略显疲软。2024年全国社会消费品零售总额同比增长3.5%,增速低于2020至2023年均值0.4个百分点，消费市场复苏进程略显疲软。但自去年下半年中央和各地政府加大消费刺激政策力度后，受惠于以旧换新补贴的家电和家具品类四季度销售额月均增速达33.6%和9%,同期汽车销售额于年内首次恢复增长。大力提振消费是2025年重要经济任务之首。年初中央财政已经预下达2025年消费品以旧换新首批资金810亿元，并扩大补贴范围至消费电子产品。农历春节为我们提供了观测2025年消费开局的窗口：除夕至初六期间，全国电影票房同比增长25%;与此同时，根据国家税务总局增值税发票数据，春节假期服务消费同比增长12.3%,而受粮油食品、家电等品类带动商品消费增长9.9%。从春节数据来看，当前的消费回暖以服务型消费、必选消费和消费补贴品类为主，消费信心的全面提振和更多可选品类消费的反弹仍有待宏观经济预期的进一步改善和消费刺激措施的后续跟进。我们预计2025年全国社零总额实现5%左右的增长。图表13:社会消费品零售总额同比增速及预测提振消费列为经济重·扩大补贴范围消费提振年50情绪价值酝酿消费新动能：健康和悦己业态继续领跑与消费缓慢复苏同步发生的，是消费心理和消费结构的转变。中国消费者从对商品性价比的追求转向质价比和心价比，即看重商品和服务的品质和情绪力。2024年现象级的Jellycat餐厅、吃情绪价值和品质消费的兴起将为零售物业租赁市场积蓄新的增长动能。EUROMONITOR预测显示，未来三年销售额和面积年均增速领先的业态集中在生鲜和仓储会员店、运动服饰、宠物用品、玩具游戏和奢侈品箱包。一个近期热议并值得重点关注的领域是二次元经济的爆发以及“谷子店”的快速扩张。企查查数据显示，2023年至2024年10月新注册企业515万家，是过去四年总和的三倍。GOODSLOVE、三月兽、潮玩星球、GUGUGUGU等零售商在购物中心快速拓店。我们预计2025年二次元业态将在一线及年轻人口占比较高的二线城市保持强劲的租赁需求。图表14:2025-2027年各品类线下零售面积和销售额年均增长率预测运动服饰9.0宠物用品大众服饰珠宝腕表化妆品家具和家居大型综超玩具和游戏3C和电器生鲜和仓储会员店奢侈品箱包线下零售面积增速(%)线下门店扩张升级和优化整合并行，体验与坪效并重CBRE《2024年亚太区租赁情绪调查》显示，总体上零售品牌对中国内地门店布局抱持积极策略，但去年下半年后租约重组、缩减整合等优化诉求呈上升趋势。我们认为，这一方面是零售商因2024年销售增长不及预期而做出的降本增效举措，而另一方面则是全渠道生态下品牌对实体门店体验与坪效并重的必然选择。2024年安踏推出“超级安踏”门店，并开出40余家。这一位于核心商圈、面积超1000平方米的新型门店为消费者提供高质价比、全品类、一站式的购物体验，从而提升店铺坪效、降低租售比。“超级安踏”仍将是2025年安踏的战略性扩店类型之一，同时将持续淘汰低效门店。无独有偶的是，去年11月优衣库公布2025财年新策略，计划以大型、优质地段门店替换小规模、低利润店铺。与服装品牌不同，餐饮业态的门店策略更倾向于小型化和高坪效。绿茶餐饮2024年前三季度新增小型门店86家，大型门店减少3家；未来三年前者计划新增487家，而后者仅为76家6。海伦司在嗨啤合伙人计划下推出的更小面积门店获得了更高的单店坪效，其在未来还将拓展面积更小的“社区空间”7。图表15:中国内地过去一个月面积前五大租赁问询的类型更多面积：55%24年3月更多面积：73%24年6月更多面积：64%_24年9月更多面积：53%24年12月迈过短期供应小高峰，空置率快速回落图表16:主要城市新增供应、净吸纳量和空置率预测净净吸纳量

空置率CBRE预计2025年优质零售物业市场需求将延续回暖趋势，8个主要一二线城市净吸纳量同比增长10%,由于同期内新增供应增速达16%,空置率将在2025年末小幅攀升。但市场新增供应在迈过2025年小高峰后将逐年递减，空置率也将快速回落。分城市来看，除天津外，其余7个城市当前空置率水平均位于10%以下，存量空置面积的去化压力并不大。业主将重点关注通过优化和升级租户来提升运营表现，对高品质租户的招商竞争将成为今年租赁市场的焦点。0新增供应431万354万387万净吸纳量384万271万386万2025年租金将延续小幅下跌，多维运营提升租赁表现租赁条件招引优质租户，我们预计主要城市购物中心首层租金短期内仍有小幅下调压力，今年下半年有望逐步企稳。州和南京跌幅将在1%以内。广深、成都和天津的跌幅也将较2024年显著收窄。值得一提的是，优化空间效率是业主提升商场整体租赁表现领展中心城于2024年中完成地下一层调改43.8%。作为二次元消费者的热门打卡地，2024年上半年，上海静安大悦城主题快闪销售收入突破6000万元。图表17:主要城市购物中心首层租金预测图表17:主要城市购物中心首层租金预测■2024年■2025年预测值上海杭州南京北京广州深圳成都天津前往前往CBRE中国数据360-投资情绪总体仍较谨慎，但更具吸引力的资产价格和持续降息将逐步提升市场交易活跃度，2025年中国大宗商业地产投资交易额有望企稳回升。-资本化率上行压力减弱，核心资产的资产价格更显韧性。-建议投资者重点关注具备抗周期属性的长租公寓、区域型购物中心和高标物流设施，以及一线城市核心办公楼。2025年大宗物业交易额外部环境的不确定性、国内经济增长承压以及租赁市场需求疲弱等因素影响，2024年中国大宗物业投资总交易额2093亿元，同比下降13%,但交易宗数增长6%,创历史新高。展望2025年，投资者对于内外部环境的不确定性与租赁需求疲软仍存忧虑，商业地产的投资情绪总体较为谨慎。CBRE的2025年中国投资者意向调查中，表示“更积极投资”的受访者比例较上年略有回落至41%,而选择“更积极出售”的受访者比例经过连续三年上升至51%的历史高位。但另一方面，积极因素也在不断酝酿。2024年办公楼、零售物业和仓储物流的资本价值录得15-20%左右的下调，买卖双方的价格预期差有所收窄，更具吸引力的资产价格和更低的利率水平有利于市场交易活跃度的改善。在险资等长期机构资本持续抱有较积极的配置需求的同时，政府平台、企业与个人等新兴投资者已经成为不可忽视的买方力量。我们预计2025年中国内地大宗物业交易额有望重回增长通道，同比增长5-10%。图表18:全国大宗物业投资交易额及预测0图表19:计划较上年更积极投资和更积极出售的投资者占比201620172018201920资本化率上行压力减弱，核心资产的资产价格更显韧性2024年受租赁需求疲弱影响，各类物业资本化率大幅走扩，同时五年期LPR累计下调60个基点。截至去年年底，一线城市办公楼、零售物业与仓储物流资本化率与十年期国债收益率利差已升至380个基点以上的历史新高。2025年，我们认为租赁市场供求关系仍将处于修复进程之中，一线城市办公楼、零售物业和物流设施的资产价格总体上仍有下行压力。但基于风险溢价在2024年大幅计入，加上今年央行“适度宽松”货币政策下的进一步降息预期，CBRE预计2025年资本化率的调整幅度将较2024年有较明显的收窄。此外，我们2025年的投资者意向调查反映，投资者风险偏好继续两极分化，尤其是青睐核心型和核心增益型策略的投资者占比大幅增加至47%(2024年为41%)。这一趋势下，我们认为具备稳定现金流的高品质项目的资产价格将更具韧性，而不同风险策略间的风险溢价将进一步扩大。当前国内的低息环境为核心型投资提供了有利的正杠杆效应，而从市场对比来看，中国内地一线城市的净租金收益率与借贷成本间的利差已经领先整个亚太区域。图表20:一线城市主要资产类别资本化率上海广州深圳上海上海广州深圳北京上海广州深圳北京办公楼北京亚太区主要市场净租金回报率、借贷成本和利差(2025年预测)图表21:亚太区主要市场净租金回报率、借贷成本和利差(2025年预测)借贷成本(2025F)●利差■借贷成本(2025F)●利差9%6%3%办公楼零售物业悉尼悉尼仓储物流保租房的集中交付令2024年部分城市的长租公寓租赁表现有所波动，但从已上市的保租房公募REIT的表现来看，除蛇口租赁住房REIT以外，其他五只REIT的底层资产项目在2024年底的出租率稳定位于90%以上，显示出住房租赁需求的韧性。而去年7月发改委1014号文件将市场化租赁住宅纳入公募REIT底层资产，长租公寓资产的流动性得到进一步提升。中长期看，国内主要城市目前长租公寓渗透率尚在10%以下，而我们去年对上海租房人群进行的一次小规模调查显示，倾向于租赁由专业机构管理的集中式公寓的受访者比例超过30%,居住消费升级蕴藏的投资潜力巨大。(详见2024年上海长租公寓市场报告)建议投资者继续关注一线城市以及人口流入活跃的强二线城市的稳定运营项目，以及低效酒店、办公等项目的改造增值机会。零售物业2024年零售物业的投资热度高涨，全年交易额近520亿元，逆势增长50%。而在我们今年的投资者意向调查中，零售物业的关注度升至第三位，机构投资者对其偏好更为明显(59%)。2025年政府加大力度促消费将为提升零售物业运营表现提供助力。鉴于高端消费复苏仍面临较大的不确定性，我们建议投资者仍优先关注一二线城市内定位于中档消费的区域型购物中心。从凯德中国信托、国内消费基础设施REIT等已公布的2024年业绩来看，尽管国内消费复苏总体不及预期，但凭借对