物业房屋修与设备管理讲座-肖建章

主讲人：肖建章房屋修缮管理与设备管理第一部分房屋修缮管理第一节房屋主体的组成房屋是指有墙、顶、门、窗，供人们居住或其它用途的建筑，主要可分为工业与民用建筑。其中民用建筑是指供人们生活、文化娱乐、医疗、商业、旅游、办公、居住的建筑；工业建筑是指用于工业生产的单层工业厂房、多层工业厂房及其配套的配电房、锅炉房、空压站等建筑。物业管理以民用建筑为主，民用建筑中又以住宅为主，但越来越多的工业建筑也正在逐步纳入物业管理的范围。不管工业建筑或民用建筑，其主体一般由以下六个局部组成：根底、主体结构、屋面、楼地面、门窗及各种装饰，它们也称为房屋的土建组成局部一、根底根底是位于建筑物最下部的承重构件，承受建筑物的全部荷载，并将这些荷载传给地基，而地基那么是承受根底传来荷载的土层，它虽然不是房屋的组成局部，但对于保证根底和上部结构的平安起着十分重要的作用。地基土的物理性能和力学指标参数直接影响到根底的形式和大小。根底的形式很多，根据上部结构类型和受力特点，可设计为条形根底、独立根底、片筏根底、箱形根底和桩根底。二、主体结构房屋的主体结构是指承受结构主要荷载的局部，它承受由屋面、楼面、墙体传来的竖向荷载以及自然界的水平荷载〔如风荷载、地震作用〕，并将荷载经由其组成局部板、梁、柱〔墙〕传至根底。主体结构按组成的材料的不同可分为木结构、混合结构、钢筋混凝土结构、钢结构，按承重受力方式不同可分为墙承重结构、框架结构、框架—剪力墙结构、筒体结构等等。三、屋面屋面是建筑物顶部的围护和承重构件。围护是指其必须具有良好的防水、排水、保温、隔热等抵御自然界各种因素侵袭的能力。同时屋面还必须具有足够的强度以承受屋面上的荷载。屋面分平屋面和坡屋面。平屋面通常可以上人，坡度在2%左右，可通过防潮层做法或结构本身来找坡。坡屋面的坡度一般大于10%。屋面的构造从上而下由面层、防水层、保温隔热层、结构层和顶棚组成。四、楼地面楼地面是人们生活中经常接触行走的平面，如果在底层〔第一层〕无地下室，通常称之为地面，二层以上通常称为楼面，楼地面一般由基层和面层组成。五、门窗门窗均属围护构件。门主要是起内外交通和分隔房间的作用，窗主要是起采光、通风以及分隔和围护的作用。除了以上这些实用价值外，门窗还是现代建筑不可缺少的建筑构件，具有重要的装饰功能。门窗按其所用材料的不同分为木门窗、钢门窗、铝合金门窗、塑钢门窗以及用玻璃做成的无框厚玻璃门窗。六、装饰装饰是增加建筑美感，表达建筑艺术的一种手段。它像人的服饰和美容一样，是现代建筑学中不可缺少的内容。装饰分为外装饰和室内装饰。外装饰是对建筑物外部如墙面、屋顶、柱子的美化；内装饰是对内墙面、顶棚、门窗的美化。房屋主体的管理是根据房屋组成局部的性质和特点，正确引导住户，合理标准使用房屋，保证房屋平安，使其到达最大的经济效益和社会效益，是物业管理的主要内容之一，其管理水平直接反映了物业管理企业的专业技术水平，也反映出物业本身发挥正常功能，维持自身价值，并在其使用年限内保持良好的耐久性和可靠性的能力。同时对维护公共形象、公共秩序、促进邻里和睦，都有十分重要的意义。房屋主体的管理包括房屋的日常管理、房屋的应急管理和房屋的维修。一、房屋的日常管理从房屋的组成来看，房屋的日常管理一般应包括以下主要内容：〔一〕沉降观察管理对小区内道路及房屋周边进行巡视，发现异常的沉降和变形要及时采取措施。地基变形可分为沉降量、沉降差、倾斜、局部倾斜。对不同的结构采用不同的控制指标，一般框架的沉降控制，其倾斜量宜小于4‰，超过7‰那么构成危房的标志之一。沉降观察的主要部位应集中在对变形敏感，且容易觉察的散水、台阶、坡道等处。〔二〕主体维护管理对主体的维护就是要保证主体的受力在其设计的合理范围之内。主体每一局部的设计都是经过荷载组合分析、计算其截面和配筋的，其平安可靠性在规定的范围内，住户在使用过程中不允许对主体结构修改或超出范围改变使用功能。〔三〕屋面的管理屋面的重要功能是防水与隔热，而防水因直接影响到人们的生活那么更显得重要。防水的问题看似简单，但却是工程上常见的老大难问题，也是物业管理中投诉最多的问题之一。据统计，全国每年用于防水补漏维修的费用就高达数十亿元人民币。屋面的管理主要是保证屋面正常使用，不改变使用功能，免使屋面防水层在一些非正常的使用下遭到破坏。其次要定期加强对屋面排水坡道、管道的清淤工作，免使排水路径被堵塞。长期的水泡也可能导致防水层的老化和隔热层的膨胀和变形。〔四〕面层装饰管理在不同的时期流行不同的做法，每一种做法是和当时的材料和工艺程序联系在一起的，各有其优点和缺陷。现在越来越多的暴露出的问题就是随着时间的推移，一些块材所做的墙面如马赛克、面砖、大理石等，它们与主体的粘结层强度降低，逐步开始松动、剥落，造成了很大的平安隐患，因此凡对于上述面层材料的房屋，应当加强观察并建立定期的巡查制度，发现问题及时解决，必要时可在人行密集的道常上搭设防护篷。二、房屋的应急管理房屋的紧急状态通常是指火灾、地震等突发事件发生时的情况。这些情况发生的概率非常小，通常是十几年一遇或几十年一遇，但一旦发生时造成的损失一般都很大。房屋的设计均要考虑这些不利情况出现，那么对这些罕遇情况出现时也应有对应的管理措施。〔一〕火灾现代的建筑材料绝大局部是由非燃烧体和难燃烧体组成，有些耐火等级不高的建筑，可采用一些燃烧体如木材等，其外表也要做防火处理。建筑物各构件根据材料、使用功能和重要性不同，要求具备有不同的耐火极限，其时间通常是以小时为单位计算，从0.25小时至4小时不等，所以建筑物失火燃烧后到失去支撑能力是需要一段时间的，一般的允许疏散时间从2—6分钟不等，因此应做好有序疏散和应急管理工作。〔二〕地震地震是由于地质构造作用，内部岩层产生很大的应力，当应力超过岩层的强度极限时，岩石破坏，应变能转化为波动能，这种振动波传到地面而引起地面的运动。地震作用在房屋上的惯性力就是地震力。地震时，首先到达的是纵波，表现为房屋的上下颠簸，使房屋受到垂直地震力。随之而来的是横波，表现为左右摇晃，使房屋受到水平地震力。由于地震力的特殊性，先上下运动，再左右运动，它对房屋造成的破坏是十分严重的。〔三〕其它物业管理中可能遇到的其它紧急情况还包括大风、暴雨、构筑物倒塌等等，它们都可能会对人员、财产造成一定的损害，也必须加以防范管理。三、房屋维修房屋交付使用后，即开始损坏，这是自然规律。房屋受到外界各种自然因素的侵袭，如日晒、雨淋、冰冻、地下水、热胀、冷缩等，产生一系列老化、氧化和人为损坏,这都会影响各房屋组成局部使用的稳定性和可靠性，给人们的工作、生活带来不利。因此，有必要根据不同的局部制定周密的维修方案，实施正确的维护。〔一〕房屋损坏的原因分为二类:1、自然损坏：〔气候、生物、地理、灾害〕2、人为损坏：〔使用不当、设计和施工质量的低劣、预防保养不善〕〔二〕房屋的保修年限及养护房屋各组成局部根据其本身材料的耐久性和使用的频度有不同的使用年限和保修期限。一、在正常使用条件，建设工程的最低保修期为：1、根底设施工程、房屋建筑的地基根底工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；3、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期;4、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年；5、其他工程的保修期限由发包方与承包方约定;6、建设工程的保修期由发包方约定。〔三〕房屋修缮工程的分类一般根据房屋损坏的先后顺序和损坏的轻重程度可分为翻修、小修、中修、大修、综合维修五种方式。〔四〕房屋修缮的目的--是为了满足人的需要，人对房屋的需要包括：A、使用需要：平安性、适用性、耐久性、舒适性、私密性、艺术性等B、投资需要：房屋的保值、增值、转让、租金回报等〔五〕房屋完好率、危房率的计算完好房建筑面积+根本完好房建筑面积房屋完好率=×100%总的房屋建筑面积整幢危险房屋的建筑面积危房率=×100%总的房屋建筑面积六、白议防治白议的灭治方法：1、药物灭治法2、挖巢法3、诱杀法第二部分设备设施管理第一节机电设备设施的分类机电设备是物业重要的组成局部，机电设备的管理是物业管理最根底的重要工作之一。了解认识机电设施的分类、作用、特点，对于我们更好地把握其管理十分重要。一、机电设备设施的作用1、满足房屋平安方面的要求2、为楼宇的使用提供保障性的资源和环境3、为物业的使用提供辅助性的支持：二、机电设备设施的分类

各类物业可能涉及的机电设备可用下表反映。O：通常具备S：有时具备N：一般不具备物业类别设备种类多层住宅高层住宅工业厂房商业楼宇物业类别设备种类多层住宅高层住宅工业厂房商业楼宇供配电变压器OOOO给排水水泵SOSO配电柜OOOO水箱水池SOSO发电机NOSO阀门和管网OOOO公共照明OOOO沙井和化粪池OOOO物业类别设备种类多层住宅高层住宅工业厂房商业楼宇物业类别工程设备种类多层住宅高层住宅工业厂房商业楼宇消联烟感、手动报警NOSO电梯载人电梯SOSO消防控制中心NOSO载货电梯NNOS消防水泵NOSO手扶电梯NSNS消火栓OOOO杂物电梯NSNS喷淋系统NSSO电讯和智能化系统电话OOOO自动灭火系统NSSS有线卫星电视OONO防排烟系统NOSO闭路电视监控SSSO空调中央空调NSSO对讲报警SONS局部空调SSSS公共信息服务SSNS混合宽调NONO网络专线接入SSSO采暖热水供暖OOSS周界防越系统SSNS蒸汽供暖SSSO电子巡更系统SSSS热风供暖NSSS室内报警系统SSNS管道煤气OONS车场管理系统SSSS三、机电设备设施的开展机电设备设施的开展，与建筑水平的开展有着相互联系、互为前提的密切关系。一方面建筑业的开展对设备设施的配套能力提出了更高的要求，促进了设备设施技术水平的提高。例如，正是由于楼宇内部较平安、便捷的立体交通工具〔即电梯〕在美国首次出现并得到应用，才促进了高层建筑在美国的大量出现另一方面机电设备设施在技术和功能上的突破，又很大程度上促进了建筑业的开展。例如，由于自动喷洒灭火系统的研发成功并使本钱降到合理水平，使人员稠密或结构复杂的建筑物内的火险威胁得到抑制，极大地促进了现代商业楼宇的开展。从当前的物业建筑分析，现代设备设施的开展具有以下几个显著特点：1、信息化：现代计算机技术和现代通讯技术推动建筑机电设备和设施朝着信息化的方向开展，具体表现在各类信息的采集、集中和控制上。2、综合性：现代物业设备设施的联系越来越紧密，单个设备的结构和功能越来越复杂，集成度越来越高。3、多样化：由于需求的不断增长，设备的种类越来越多。第二节机电设备管理的特点和重点一、机电设备管理的特点1、机电设备管理是物业管理的重要内容之一2、机电设备管理是顾客评价的主要内容之一3、机电设备管理是管理经费使用的主要局部，且弹性成分大4、事故的后果非常严重二、机电设备管理的重点1、平安至上2、保证运行3、依法管理4、专业化效劳5、分工细致\责任落实第三节机电设备管理的内容和方法一、机电设备设施管理的内容从物业管理的角度，物业的机电设备管理应该包括以下几个方面：1、运行管理2、维修保养3、提升效率4、平安管理5、档案资料的管理6、采购方案和备品备件的管理7、工具、器械和仪器仪表的管理二、机电设备设施管理的方法1、确定管理目标2、建立实用高效的管理架构3、配备符合要求的机电设备管理人员4、管理制度、运行程序和工作指引5、检查和考评三、机电设备管理注意的事项1、物业接管时主要有以下几点不能无视的工作〔1〕设备资料和档案的接收和建档，主要包括：①建筑设计图和竣工图；②排水系统及管道布置图；③供水系统及管道布置图；④消防系统及管道布置图；⑤供电系统及管线布置图；⑥煤气供给系统及管道布置图；⑦公共照明系统及管线布置图；⑧电讯系统〔、有线电视、对讲、闭路电视、公共播送〕系统及线路布置图；⑨各类机电设备〔电梯、配电柜、水泵、中央空调、发电机等〕的型号、技术指标、使用手册等。〔2〕合同的接收和履行：许多机电设备，如电梯、空调系统、发电机、水泵等的供给及安装合同都附有一段时间的保修保换和零配件供给的内容。因此，物业管理企业要做好合同的接收和条款的履行工作。〔3〕参予物业的验收：就发现的错误和必要的调整及改造与建设单位交涉，同时记录存档。〔4〕消除平安隐患：就检查和验收过程中发现的各类影响平安和运行的隐患进行整改。〔5〕设备编号和标识：对设备进行编号，并设立各类平安、警示、指示标识、标牌。2、方案性3、巡查和记录

4、特殊情况下的应急处理程序(这是一个典型的抢修工作程序)抢修工作程序管理处值班人员管理处负责人员通知用户和相关单位总经理工程部管理处维修班其它相关部门技术协作事故现场抢修抢修完毕恢复运行抢修报告，故障分析报告，物料统计补充较大故障紧急故障一般故障故障报告，说明故障发生的地点、设备和根本情况，现场应急处理了解故障情况，判断故障性质，制定抢修方案5、方案维修和抢修6、委托维修保养合同的签定和执行监督7、外委维修工程的管理8、技术改造和设备更新9、节能方案和措施10、档案资料的管理技术改造和设备更新流程图管理处申报，提供工作可行性论证报告工程部初审，制定工程技术方案、技术要求和施工方案，进行工程预算总经理或公司办公会议批准根据具体情况报业主委员会通过资金准备由外单位完成由本公司完成工程招标签定合同专业工程师现场监督、指导、检查人员配制物料采购现场施工组织验收资料整理存档接上图第四节机电设备的风险管理机电设备管理的根本要求是保证机电设备长期、有效、稳定的运行，减少事故的发生和事故造成的损失。经验和统计说明，大量的机电设备故障是随机发生的，由偶然因素造成的事故给机电设备的管理增加了难度，要有效减少这类事故的发生，降低损失，有必要引入风险管理的方法。一、机电设备管理的风险因素机电设备管理的风险因素主要有四点自然条件造成设备因素造成管理因素造成人为因素造成二、风险管理的要素风险管理的四个要素：风险鉴别、风险评估、控制或转移风险和风险资金需要1、风险分析的方法2、确定要控制的风险3、控制风险的措施4、风险资金的投入风险分析表如下(一般每年一次):风险鉴别风险评估地点设备风险危害性可能性等级见风险危害性和可能性级别表：危害性可能性————————————————A极严重a随时B严重b经常C轻微c偶然D极小d极少第五节几种典型设备设施的管理一、供配电系统的管理与本卷须知〔一〕供配电系统的管理〔二〕本卷须知1、电力是物业使用的根本保障，供电中断和供电质量的恶化会带来严重的后果，所以物业管理单位要采取各种措施，制定严格的制度保证供电系统的正常运行。高压室、变压器室和配电房等都是生产重地，要采取隔离措施，防止非工作人员和小动物闯入，同时注意通风、防水浸、保持清洁，以防止意外的发生。2、为保证用电平安，标准管理，我国制定了一系列法规、政策性文件和技术性标准，作为物业管理的供电部门和从业人员，要严格遵守这些法规，要依法办事，严禁违章操作，同时自觉接受供电管理部门的检查监督。二、给排水的管理与本卷须知〔一〕给排水系统的管理〔二〕本卷须知1、无论供水管理部门的供水方案如何，用水指标多少，都应该保证消防用水的根本储藏，这是物业平安的根本保证。2、当设计水表口径较大，而用户用水量在不同的时期差异很大，那么当用户用水量较小时计量误差可能较大，可以通过接旁通管的方法解决这一问题。3、当季节变化引起温度变化较大时，容易发生水管爆裂跑水事故，适当降低水压和采取保温措施可减少事故发生的可能性。三、消防系统管理与本卷须知〔一〕消防系统的管理〔二〕本卷须知1、要高度重视日常的巡视、检查、实验和测试，要制定方案，有专人负责，有记录，发现隐患要有整改方案和时限。2、消防演习是测试消防设备的有效手段，它不仅能全面测试消防设备的运行情况，发现错误和隐患，还可以训练操作人员防止实际发生火警时由于紧张而产生错误的判断和操作失当。四、电梯管理与本卷须知〔一〕电梯管理工作的主要内容〔二〕本卷须知1、电梯管理必