会计实务：营改增配套文件解读：纳税人转让不动产增值税征收管理明细表

营改增配套文件解读：纳税人转让不动产增值税征收管理明细表国家税务总局日前发布《关于发布的公告》（国家税务总局公告2016年第14号）。上海税务对该办法进行了梳理，制作了《纳税人转让不动产增值税征收管理明细表》。

纳税人（除其他个人）转让不动产的，向不动产所在地主管地税机关预缴（或者缴纳）税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。其他个人向不动产所在地主管地税机关申报纳税。

纳税人转让不动产增值税征收管理明细表

纳税人资格类型

销售不动产类型

预缴

申报

增值税发票

普通发票

专用发票

一般纳税人（二手房交易）（不含房地产）

单位

应税项目

老项目（简易计税）（非自建项目）

（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1＋5%）×5%

差额申报5%征收率，扣减预缴

自开

自开

老项目（简易计税）（自建项目）

全部价款和价外费用÷（1＋5%）×5%

全额申报5%征收率，扣减预缴

老项目（一般计税）（非自建项目）

（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1＋5%）×5%

全额申报11%税率，扣减预缴

老项目（一般计税）（自建项目）

全部价款和价外费用÷（1＋5%）×5%

新项目（一般计税）（非自建项目）

（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1＋5%）×5%

新项目（一般计税）（自建项目）

全部价款和价外费用÷（1＋5%）×5%

免税项目

房改成本价、标准价住房

所在地地税办理免税手续

免税申报

不得开具

个人

个体工商户

应税项目

老项目（简易计税）（非自建项目）

（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1＋5%）×5%

差额申报5%征收率，扣减预缴

自开

老项目（简易计税）（自建项目）

全部价款和价外费用÷（1＋5%）×5%

全额申报5%征收率，扣减预缴

老项目（一般计税）（非自建项目）

（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1＋5%）×5%

全额申报11%税率，扣减预缴

老项目（一般计税）（自建项目）

全部价款和价外费用÷（1＋5%）×5%

新项目（一般计税）（非自建项目）

（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1＋5%）×5%

新项目（一般计税）（自建项目）

全部价款和价外费用÷（1＋5%）×5%

2年以内的住房

全部价款和价外费用÷（1＋5%）×5%

全额申报5%征收率，扣减预缴

免税项目

自建自用住房购买2年以上住房

不动产所在地地税机关办理免税手续按上述对应情况换算含税价

免税申报按上述对应情况选择全额或者差额

不得开具

小规模纳税人（二手房交易）（不含房地产）

单位

应税项目

非自建项目

（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1＋5%）×5%

差额申报5%征收率，扣减预缴

所在地地税机关代开增值税发票

自建项目

全部价款和价外费用÷（1＋5%）×5%

全额申报5%征收率，扣减预缴

免税项目

房改成本价、标准价住房

不动产所在地地税机关办理免税手续按上述对应情况换算含税价

免税申报按上述对应情况选择全额或者差额

不得代开

个人

个体工商户

应税项目

非自建项目（不含购买2年以上住房）

（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1＋5%）×5%

差额申报5%征收率，扣减预缴

所在地地税机关代开增值税发票

自建项目（不含住房）

全部价款和价外费用÷（1＋5%）×5%

全额申报5%征收率，扣减预缴

2年以内的住房

全部价款和价外费用÷（1＋5%）×5%

全额申报5%征收率，扣减预缴

免税项目

自建自用住房购买2年以上住房

不动产所在地地税机关办理免税手续按上述对应情况换算含税价

免税申报按上述对应情况选择全额或者差额

不得代开

其他个人（自然人）

应税项目

非自建项目（不含购买2年以上住房）

不预缴

应纳税额=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1＋5%）×5%

所在地地税机关代开增值税发票

自建项目（不含住房）

不预缴

全部价款和价外费用÷（1＋5%）×5%

2年以内的住房

不预缴

全部价款和价外费用÷（1＋5%）×5%

免税项目

自建自用住房购买2年以上住房

不动产所在地地税机关办理免税手续按上述对应情况换算含税价

免税申报按上述对应情况选择全额或者差额

不得代开

“注：（1）小规模纳税人在地税部门代开增值税专用发票。

（2）房地产开发企业自行开发的房地产项目用于销售的，不适用本表。

（3）房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的不动产开发项目继续开发，以自己的名义立项销售不动产的，不适用本表。

（4）北京、上海、广州、深圳有关个人二手房交易的税收优惠有差异，本表未包括。”

小编寄语：会计学是一个细节致命的学科，以前总是觉得只要大