现代风高层+洋房商业建筑概念方案

目录CONTEXTS基地解读规划策略规划方案产品策略展示区设计立面设计010203040506······1基地解读THESITE【设计策略】爆款产品、品质优先刚需、首改型活力社区合肥近期我司的项目经验长丰CF201703地块肥西花世界160地块项目2规划篇-品质优先PLANNING

STRATEGY三块用地核心条件容积率密度绿化率1.8≤20%＞40%限高60米的情况下，产品组合可能性20F+洋房18F+洋房全高层2号地块破题策略THEPLANNING

DESIGN规划推演-2号地块洋房最大化•

4栋高层20F，间距40米，用地不合理•

标准化产品40m•

货值低•

空间形态拥挤•

物业用房单独占地不合理40m洋房

63249㎡12.01亿高层

26328㎡无商业20%密度用足，20F产品占比多，无商业，货值低，空间拥挤在限高60米的情况下，20F与18F产品对比18F产品20F产品套内面积：72.19平米销售面积：93平米套内面积：72.19平米销售面积：98.5平米套内面积相同，20F产品销售面积整整大5.5平米,单套总价贵7万THEPLANNING

DESIGN规划推演-2号地块18F高层，洋房最大化18F高层，商业底层用足18F+20F高层，商业底层用足推荐推荐销售面积：销售面积：销售面积：•

货值一般•

高层全18F•

2栋20F产品洋房

67886㎡洋房

56628㎡高层

37309㎡商业

1500㎡洋房

60058㎡•

三拼产品较多•

空间形态较拥挤•

货值较高•

洋房量最高高层

34020㎡高层

27822㎡•

商业底层最大化•

空间形态较好•

货值最高无商业商业

1500㎡•

商业底层最大化•

空间形态较好货值：12.83亿货值：12.92亿货值：12.97亿THEPLANNING

DESIGN规划推演-2号地块大面宽洋房布局一

18F+15F+洋房大面宽洋房布局二

2栋20F+18F+洋房2号地块全18F鸟瞰图THEPLANNING

DESIGN品质提升--泛入口归家体验式大堂THEPLANNING

DESIGN日照分析日照参数设置：计算软件：众智日照12.0地时点：合肥市长丰县间：大寒日8点-16点日照要求：大寒日2小时结论：住宅均满足日照要求。图例：0-1h1-2h2-3h3-4h4-5h5-6h6-7h7-8h8h3号地块破题策略THEPLANNING

DESIGN规划推演-3号地块商业底层用足洋房最大化推荐销售面积：销售面积：•

洋房量最大•

货值一般•

商业底层最大化•

货值最高洋房

43307㎡高层

14256㎡无商业洋房

35244㎡高层

20706㎡商业

1250㎡•

空间形态较拥挤•

空间形态较好货值：7.74亿货值：7.81亿3号地块鸟瞰图THEPLANNING

DESIGN日照分析日照参数设置：计算软件：众智日照12.0地时点：合肥市长丰县间：大寒日8点-16点日照要求：大寒日2小时结论：住宅均满足日照要求。图例：0-1h1-2h2-3h3-4h4-5h5-6h6-7h7-8h8h5号地块破题策略THEPLANNING

DESIGN规划推演-5号地块20F高层、无商业，洋房最大化全18F高层，商业底层用足全20F高层，商业底层用足推荐推荐销售面积：销售面积：销售面积：•

全20F高层•

高层全18F•

全20F产品•

洋房量最高•

货值最高洋房

59200㎡洋房

39415㎡高层

40176㎡商业

1450㎡洋房

48800㎡高层

31680㎡商业

1000㎡•

货值较高•

货值较高高层

22488㎡•

配套占密度•

商业底层最大化•

空间形态较好无商业•

空间形态一般•

商业面积较多•

空间形态较好货值：10.97亿货值：10.91亿货值：10.99亿THEPLANNING

DESIGN规划推演-5号地块集团产品布局一

全18F+洋房集团产品布局二

全20F+洋房规划支二路规划支二路阜阳北路阜阳北路章章华台华台路路清颖路清颖路•

货值较高•4栋20F产品计容面积：

销售面积：计容面积：

销售面积：洋房

36732㎡

39415㎡高层

38016㎡

40176㎡•

商业底层最大化•

空间形态较好洋房

45465㎡

48800㎡高层

29760㎡

31680㎡•

洋房量最高•

货值最高商业

1450㎡1450㎡商业

1000㎡1000㎡•

空间形态较好货值：10.91亿货值：10.99亿THEPLANNING

DESIGN规划推演-5号地块大面宽洋房布局一

全18F+洋房大面宽洋房布局二

全20F+洋房规划支二路规划支二路阜阳北路阜阳北路章章华台华台路路•

货值较高•4栋20F产品计容面积：

销售面积：计容面积：

销售面积：洋房

36768㎡

39519㎡高层

38016㎡

40176㎡•

商业底层最大化•

空间形态较好洋房

45465㎡

48781㎡高层

29760㎡

31680㎡•

洋房量最高•

货值最高商业

1450㎡1450㎡商业

1000㎡1000㎡•

空间形态较好货值：10.92亿货值：10.99亿THEPLANNING

DESIGN规划推演-5号地块大面宽洋房布局一

全18F+洋房大面宽洋房布局二

全20F+洋房集团产品布局一

全18F+洋房集团产品布局二

全20F+洋房规划支二路规划支二路集团产品阜阳北路阜阳北路章章华台华台路路清颖路清颖路货值：10.91亿货值：10.99亿大面宽洋房布局一

全18F+洋房大面宽洋房布局二

全20F+洋房规划支二路规划支二路大面宽洋房阜阳北路阜章章阳北路华台华台路路货值：10.92亿货值：10.99亿5号地块全18F鸟瞰图THEPLANNING

DESIGN日照分析日照参数设置：计算软件：众智日照12.0地时点：合肥市长丰县间：大寒日8点-16点日照要求：大寒日2小时结论：住宅均满足日照要求。图例：0-1h1-2h2-3h3-4h4-5h5-6h6-7h7-8h8hTHEPLANNING

DESIGN规划推演-方案比选规

划

支

路

三规

划

支

路

三阜阳北路阜阳北路章华台路月牙沟路章华台路月牙沟路茨淮路茨淮路济河路济河路规

划

支

路

二规

划

支

路

二清

颖

路清

颖

路方方案一案一洋大房面大宽面洋宽房产总品图总图方案二

集团标准产品总图4产品策略：打造爆款UNITSSTRATEGYTHELAYOUTDESIGN产品设计-主要竞品分析万科公园大道（在售）三房两厅一卫—89㎡赠送阳台南赠送设备平台赠送飘窗北南三房两厅两卫—118㎡赠送阳台南北南赠送设备平台赠送飘窗三房两厅两卫—125㎡产品类型：高层

洋房赠送阳台南北南竞品特征：赠送设备平台赠送飘窗

户型分布在90㎡—125㎡间，主要针对改善，少部分刚需客户

赠送率一般，为三面宽为主

89/98户型去化速度最快，三房两厅一卫，大进深阳台，户型方正。

销售报价(元/㎡)14000-15000THELAYOUTDESIGN产品设计-主要竞品分析金地自在城（在售）三房两厅一卫—90㎡赠送阳台南赠送设备平台赠送飘窗无南三房两厅两卫—110㎡赠送阳台南无南赠送设备平台赠送飘窗三房两厅两卫—110㎡产品类型：高层

洋房赠送阳台南无南竞品特征：赠送设备平台赠送飘窗

户型分布在90㎡—110㎡间，主要针对改善，少部分刚需客户

赠送率一般，以三面宽为主

89/90/98户型去化速度最快，三房两厅一卫，注重功能性，户型方正。

销售报价(元/㎡)14000-15000THELAYOUTDESIGN产品设计-主要竞品分析融侨天越（在售）三房两厅一卫—78㎡赠送阳台南赠送设备平台赠送飘窗无南三房两厅一卫—88㎡赠送阳台南赠送设备平台赠送飘窗无南三房两厅一卫—98㎡产品类型：高层赠送阳台南竞品特征：赠送设备平台赠送飘窗无南

户型分布在78㎡—98㎡间，主要针对改善，少部分刚需客户

赠送率一般，以三面宽为主

三房两厅一卫，三房户型首付40万以内，注重功能性，户型方正。

销售报价(元/㎡)13000-14000THELAYOUTDESIGN产品设计-竞品分析小结现存竞品研究总结：产品类型：多以高层为主，缺少高溢价洋房产品面

积：主打总面积在90-100面积段面

宽：多为两/三面宽为主，产品过时附

加

值：南北飘窗+南阳台+设备平台有待改善：产品的空间设计缺乏一定的趣味性潜在供应：当前显性库存98万方，板块大库存150万方，去化周期时间长；主打高溢价洋房产品，产品创新跳出竞争，快速跑量是关键。THELAYOUTDESIGN产品设计-营销定位营销定位周边产品

集团产品产品类型

面积段户型面宽面宽高层洋房88883房2厅1卫3房2厅2卫4房2厅2卫3面宽3面宽3面宽3面宽3面宽3面宽113THELAYOUTDESIGN产品设计-营销定位面积规范解读飘窗阳台露台、空中花园、入户花园、设备平台（按阳台规则计入面积）位置架空层（不计入面积）民用建筑底层设架空层用作通道、

在主体结构外的阳台，应按其结构布置绿化小品、居民休闲设施等

底板水平投影面积计算1/2面积。公共用途的，扣除楼梯间、电梯

居住类建筑每层阳台（含各类形式飘窗应突出外墙面，下方不应有楼（地）板的延伸飘窗的窗台高度（窗台面与室内地面的高差）不应小于0.45米，结构净高不应大于2.1米，进深（自外墙外缘至飘窗外边线）不应大于0.6米。挑空全封闭的阳台按其

间、设备用房、门厅、过道等围

的阳台、露台、入户花园、空中花外围水平投影面积计算

合部分后，其建筑面积可不计入

园、活动平台等非公共活动空间）建筑容积率，但应计入总建筑面

水平投影面积之和不应超过该层建积。架空层应以柱、剪力墙落地，

筑水平投影面积的15%，进深不应视线通透、空间开敞，不得围合

大于2米，规定封闭、改作他用或出售、出租。”《合肥市控制性详细规划通则（试行）》《房屋建筑面积计算通则》《合肥市控制性详细规划通则（试行）》《合肥市控制性详细规划通则（试行）》规范户型设计策略：阳台面积按标准层面积15%尽量做足，进深不超2米。18层产品中间套赠送无法用足，还有什么可能性？洋房售价卖13700，能否卖的更高更快？针对竞品产品策略洋房户型面宽全面升级本项目产品竞品产品88m²

——

3.5面宽112

m²

——

4面宽88m²

——

3面宽112m²

——

3面宽样板区利用待建社区中心并结合公园统筹考虑社区中心总建筑面积不低于6500平方米其中：•

社区服务站：1000平方米；•

文体活动中心：2000平方米；•

社区卫生站：300平方米；•

菜市场：1500平方米；•

社区便民商业：1000平方米；•

其他配套功能；方案一

瑞气祥云建筑形象草图方案二.*****建筑形象飘逸如云THEDEMONSTRATION

PLOT示范区设计—入口广场五重奏之一：入口广场活