2025年酒店行业复苏展望：越秀房产基金营收承压与管理费减免策略_第1页
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年酒店行业复苏展望：越秀房产基金营收承压与管理费减免策略随着国内旅游市场加速回暖及国际航线恢复，2024年高端酒店业在一线城市呈现出肯定韧性。然而，在宏观经济波动影响下，商业地产运营商面临挑战，其中写字楼和酒店业态表现分化显著。以广州四季酒店为代表的高端品牌虽维持高入住率，但租金与客房价格承压，折射出行业转型期的简单态势。

一、经济下行压力下写字楼与酒店业态表现分化

2024年越秀房产基金整体营业收入为20.3亿元，同比下降2.7%，其中核心资产之一的酒店及服务式公寓收入削减至5.1亿元，降幅达5.2%。广州四季酒店作为旗下高端代表，全年营收同比下滑6.7%至3.9亿元，平均房价降至2136元/间/晚，较2023年下降4.6%，但仍高于疫情前水平（2022年为2074元）。与此同时，写字楼业态收入同比下降4.5%至11.5亿元，出租率从82.5%微降至81.7%，租金单价下滑3.9%。

二、越秀房产基金酒店业务收入下滑及应对策略分析

尽管经济环境对高端酒店需求造成冲击，但广州四季酒店通过提升运营效率保持了81.5%的入住率（同比上升1.6个百分点），显示出品牌竞争力。服务式公寓雅诗阁则实现0.5%的微增，全年营收1.2亿元。为缓解压力，越秀房产基金调整业态结构：批发商场收入增长12.1%，零售商场同比增长2.7%，部分抵消了酒店与写字楼的疲软表现。

三、管理费减免4000万背后的运营调整规律

面对行业周期性波动，越秀房托资产管理有限公司主动减免2024年下半年管理费4000万元，并方案将该笔费用延迟至2025年核算。这一举措直接减轻基金当期亏损压力——2024年除税后净亏损3.4亿元（同比扩大86倍），主要源于投资物业公允价值变动影响。此前三年，管理费支出均超1亿元，最高达2023年的1.7亿元，此次减免体现了管理层与投资者利益的深度绑定。

四、2025年高端酒店市场复苏预期与商业地产策略优化

展望将来，越秀房产基金估计国内利好政策将逐步提振企业需求，推动主要城市办公楼市场边际改善，但租金降幅有望缩窄。在酒店领域，随着外国人来华便利化措施落地及国际客流恢复，一线城市的高端酒店入住率或进一步提升。以广州为例，四季酒店20222022年平均房价从1904元增至2074元的复苏路径，为行业供应了参考范式。

综上所述，越秀房产基金在宏观经济调整期呈现出韧性与敏捷性：通过业态多元化布局对冲风险，主动降本增效稳定投资者回报，并基于市场趋势预判优化资产配置策略。尽管短期内酒店与写字楼仍面临挑战，但2025年行业复苏预期叠加运营效率提升，或为商业地产运营商带来新增长空间。

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