【浅析我国长租公寓发展面临的问题及对策14000字（论文）】

-27-引论随着城市化进程加快，居民向城市涌入，且居高不下的房价让外来人口也难以直接买房，这毫无疑问催生了租赁市场巨大的市场需求量。一个健康有序的租赁市场的构建已经成为迫切要求，长租公寓市场的稳定发展，不仅可以满足流动人口的房屋租赁需求，更有助于解决业主的闲置存量住房，合理利用市场资源。因此，文章将浅析国内长租公寓，找出现存的突出性问题，并进行原因分析及对策研究，希望可以为进一步研究我国长租公寓的发展提供一定的参考价值。国外长租公寓相对于我国来说有着比较成熟的市场体系，\t"http://87/en/Detail/index/GARJ0010_3/_blank"JanWarnken,\t"http://87/en/Detail/index/GARJ0010_3/_blank"ChrisGuilding,\t"http://87/en/Detail/index/GARJ0010_3/_blank"KellyCassidy(2007)\t"http://87/en/Detail/index/GARJ0010_3/_blank"JanWarnken,\t"http://87/en/Detail/index/GARJ0010_3/_blank"ChrisGuilding,\t"http://87/en/Detail/index/GARJ0010_3/_blank"KellyCassidy.Areviewofthenatureandgrowthofmulti-titledtourismaccommodationcomplexes.\t"http://87/en/Detail/index/GARJ0010_3/_blank"InternationalJournalofHospitalityManagement,2007(4):574-583.提出长租公寓项目的产权多样性，并指出长租公寓的最终目的是为了在外地有房可住的基本生活需要。\t"http://87/en/Detail/index/GARJ0010_6/_blank"MichaelD.Eriksen,\t"http://87/en/Detail/index/GARJ0010_6/_blank"StuartS.Rosenthal（2010）\t"http://87/en/Detail/index/GARJ0010_6/_blank"MichaelD.Eriksen,\t"http://87/en/Detail/index/GARJ0010_6/_blank"StuartS.Rosenthal.Crowdouteffectsofplace-basedsubsidizedrentalhousing:NewevidencefromtheLIHTCprogram.\t"http://87/en/Detail/index/GARJ0010_6/_blank"JournalofPublicEconomics,2010(11),953-966.研究了从1987年开始美国的低收入住房税收抵免(LIHTC)的挤出效应，得出结论，LIHTC的发展可能对中低收入租房住房机会的位置有一定影响，但是对新开发的租赁房单元数量影响很小。\t"http://87/en/Detail/index/GARJ0010_6/_blank"MassimilianoAffinito,\t"http://87/en/Detail/index/GARJ0010_6/_blank"EdoardoTagliaferri（2010）\t"http://87/en/Detail/index/GARJ0010_6/_blank"MassimilianoAffinito,\t"http://87/en/Detail/index/GARJ0010_6/_blank"EdoardoTagliaferri.Whydo(ordid?)bankssecuritizetheirloans?EvidencefromItaly.JournalofStability,2010,6(4):189-202.采用计量经济方法，根据2000-2006年意大利个体银行的数据资料，研究了资产证券化的事前决定因素，研究表明，资产证券化同时降低了企业的风险和成本，而且增加了利润。\t"http://87/en/Detail/index/GARJ2013/_blank"\t"http://87/en/Detail/index/GARJ0010_3/_blank"JanWarnken,\t"http://87/en/Detail/index/GARJ0010_3/_blank"ChrisGuilding,\t"http://87/en/Detail/index/GARJ0010_3/_blank"KellyCassidy.Areviewofthenatureandgrowthofmulti-titledtourismaccommodationcomplexes.\t"http://87/en/Detail/index/GARJ0010_3/_blank"InternationalJournalofHospitalityManagement,2007(4):574-583.\t"http://87/en/Detail/index/GARJ0010_6/_blank"MichaelD.Eriksen,\t"http://87/en/Detail/index/GARJ0010_6/_blank"StuartS.Rosenthal.Crowdouteffectsofplace-basedsubsidizedrentalhousing:NewevidencefromtheLIHTCprogram.\t"http://87/en/Detail/index/GARJ0010_6/_blank"JournalofPublicEconomics,2010(11),953-966.\t"http://87/en/Detail/index/GARJ0010_6/_blank"MassimilianoAffinito,\t"http://87/en/Detail/index/GARJ0010_6/_blank"EdoardoTagliaferri.Whydo(ordid?)bankssecuritizetheirloans?EvidencefromItaly.JournalofStability,2010,6(4):189-202.\t"http://87/en/Detail/index/GARJ2013/_blank"ThomasJ.Miceli,\t"http://87/en/Detail/index/GARJ2013/_blank"C.F.Sirmans.EfficiencyRents:Anewtheoryofthenaturalvacancyrateforrentalhousing.\t"http://87/en/Detail/index/GARJ2013/_blank"JournalofHousingEconomics,2013,22(1):20-24.国内学者对长租公寓也进行了一系列研究。在“租金贷”方面的研究，对“租金贷”产生的原因，许宣华和易小莉（2020）许宣华，易小莉．长租公寓运营中“租金贷”问题与对策．当代经济，2020（09）：101-103．、陈筱然和邱峰（2018）陈筱然，邱峰．租金贷在长租公寓中的运作及风险规制——基于2012-2017年上市银行数据的分析．北方金融，2018（11）：6-12．进行了分析；对“租金贷”模式下参与主体之间的四维关系，周艳鸣（2020）、许宣华和易小莉（2020）分别作了说明；在“租金贷”产生的问题和对策建议方面，周艳鸣（2020）周艳鸣．金融创新产品——租金贷的分析及监管措施．甘肃金融．2020（03）：41-44．、许宣华和易小莉（2020）、刘静（2019）许宣华，易小莉．长租公寓运营中“租金贷”问题与对策．当代经济，2020（09）：101-103．陈筱然，邱峰．租金贷在长租公寓中的运作及风险规制——基于2012-2017年上市银行数据的分析．北方金融，2018（11）：6-12．周艳鸣．金融创新产品——租金贷的分析及监管措施．甘肃金融．2020（03）：41-44．刘静．长租公寓“租金贷”的金融监管研究．海南金融，2019（12）：55-62．在资产证券化方面的研究，毕雪（2018）毕雪．产证券化助力长租公寓市场发展研究．海南金融，2018（05）：81-88．详细分析了资产支撑证券化模式（ABS）、CMBS模式CMBS全称：商业地产抵押贷款支持证券、类REITS三种金融产品的交易结构、法律实质、产品缺陷等等。赵纯一（2019）毕雪．产证券化助力长租公寓市场发展研究．海南金融，2018（05）：81-88．CMBS全称：商业地产抵押贷款支持证券赵纯一．资产证券化背景下长租公寓问题研究．全国流通经济，2019（04）：109-111．在盈利模式研究上，吴力军（2018）吴力军．“互联网+”背景下的长租公寓盈利模式研究吴力军．“互联网+”背景下的长租公寓盈利模式研究．住宅与房地产，2018（09）：77+82．罗孟竹．“互联网+”背景下长租公寓盈利模式浅析．太原城市职业技术学院学报，2017（05）：170-171．在长租公寓现状分析上，刘奎（2021）刘奎．论我国长租公寓行业现状及未来展望．投资与创业，2021,32（10）：65-68．一文从国家政策角度、市场前景和传统租赁的落后分析了长租公寓火爆的原因，介绍了长租公寓市场的各个参与主体以及行业经营模式，并阐述了存在的问题，最后对我国的长租公寓市场进行了未来展望。丁一峰（2021）丁一峰．“长租公寓”发展所面临问题及其解决对策．西部学刊，2021（10）：56-59．一文中分析了长租公寓存在的必要性以及相较于传统私人租赁，长租公寓的优势，并通过对现存问题分析给出了政府和企业双方的措施建议。范也萌（2020）范也萌．长租公寓行业现状及发展趋势研究．质量与市场刘奎．论我国长租公寓行业现状及未来展望．投资与创业，2021,32（10）：65-68．丁一峰．“长租公寓”发展所面临问题及其解决对策．西部学刊，2021（10）：56-59．范也萌．长租公寓行业现状及发展趋势研究．质量与市场，2020（21）：120-121．战松，郎妲妮．长租公寓现存问题分析及解决对策．辽宁经济，2019（11）：70-71．高晓飞．长租公寓行业现状及发展趋势研究．企业改革与管理，2018,（10）：202-203+215．刘倬．关于我国长租公寓市场发展的思考和建议．中国建设信息化，2017（13）：72-73．王建红．长租公寓行业发展现状、问题及对策研究．住宅与房地产，2016（33）：237+240．一、我国长租公寓发展概况（一）长租公寓得到发展的原因首先，长租公寓有着传统私人住宅出租无法替代的优势。第一，传统租房时往往需要通过中介进行，成交后租客和房主都需要支付一定数额的中介费，租客在搜集房源信息时，还可能面临虚假信息，容易受到欺骗，除此之外，通过中介租房，还会面临巨额的时间成本，即使找到房子，签订合同后，也可能面临被解约或涨房租的潜在风险。而在长租公寓租房下，房源信息一般通过专业团队负责，不会出现图片与实际房子不一致的情况，与此同时，长租公寓的价格一般在租房平台上可以直接看到，信息透明，胡乱要价的情况较少，而且，有些品牌长租公寓为租客提供优质的售后服务，例如，清扫、维修等等，安保情况也优于传统租赁，租客人身安全可以得到较大保障。第二，传统租房模式下，房屋的所有权或使用权较为分散，加大了政府对租赁市场的管控难度，而如果对规模较大的企业进行管理，便利于政府制定规则，有效降低政府监管成本。第三，“互联网＋”思维为长租公寓的发展“锦上添花”，例如租房平台、VR线上看房、智能水电表等等，既方便了租客，降低了租客的搜寻成本、交通成本和时间成本，同时也方便了企业，一方面，通过互联网运作，企业可以提高管理效率，减少管理人员的雇佣，降低管理成本；另一方面，互联网为企业提供了精细化管理的可能，更迎合年轻人的口味，满足更多青年人的选择，有助于提升用户黏性，提高续租率。其次，流动人口规模不断扩大，最近两次人口普查之间，大约增长了10%，其中，一线城市例如上海和深圳的流动人口规模超过了一千万人。城镇化进程和人口流动两个因素的作用，催生了租赁市场巨大的市场需求量，我国长租公寓行业得到激活，现在随着政府政策的扶持、资本的涌入以及90后、00后对住房观念的转变，未来，民众对于租房的可接受程度有望提高，潜在租赁需求会进一步扩大，该行业仍有持续增长的趋势。最后，长租公寓市场突飞猛进的发展，与政府政策的支持息息相关，相关政府文件政策见图1所示资料来源：中华人民共和国住房和城乡建设部。。从“租赁同权”到REITS试点和住房租赁试点，从租赁可抵扣个人所得税到建立统一监管账户……不同维度都有政策支持，资料来源：中华人民共和国住房和城乡建设部图1租赁市场相关政策信息（二）长租公寓市场发展历程凭借自身的有利条件和国家政策的支持，长租公寓在我国迅速发展，解决了传统租赁下的许多难题，但是，频频“暴雷”事件也出现在大众视野之中，严重地阻碍了长租公寓市场向着健康有序的方向发展。在“去库存”的背景下，将存量房经过集体装修改造为租赁住房，不仅可以有效消耗掉巨量的库存房源，也可以满足城市外来人口的租赁刚性需求。除此之外，外来人口增加，房价却趋于上升且一直高居不下，长租公寓市场的发展一定程度上可以调控房地产市场的价格，使其回落到合理区间。近十几年来，长租公寓走进大众视野，受到资本青睐并得到迅速发展。自住房制度改革以来，国内的房地产市场得到激活，迎来了生机勃勃的发展，但是繁荣也仅限于住房销售市场，租赁市场并没有得到太大发展，住房市场存在着租售发展不平衡的现象。业界认为长租公寓这个词至少在2002年就已经出现了，只是对于普通人来说还是比较陌生，并没有进入大众视野。2011年，我国长租公寓行业开始萌芽，一少部分企业开始涉足其中，长租公寓逐渐地也受到了资本的青睐。2014年，雷军斥资一亿投向YOU＋公寓，“长租公寓”这个词也随之火了起来，亿万规模的“蛋糕”受到了越来越多资本家的关注，大家纷纷进军长租公寓行业，当年不仅是产品升级，运营模式也发生了很大变化，行业新方向也由YOU＋等公寓引领。2015年，新派公寓登场，新理念、新服务、新模式，引来了业界的称赞，也使得其他企业眼前一亮。直到2016年，乘着政策的东风，长租公寓一路发展，可以说当年国内长租公寓进入爆发期，迎来了前所未有的蓬勃发展。之后的五年内，长租公寓行业凭借着外部环境，不断发展壮大。企业纷纷进入长租公寓市场，但是同时也伴随着一些企业盲目扩张的不良现象，在2019年部分企业被爆出“甲醛超标”、“租金贷”等负面新闻，2020年疫情的冲击更是又拉垮了一部分企业，此间，企业频频暴雷、跑路，引起了社会的关注，同时也直接或间接地暴露出我国长租公寓行业存在的一些问题，例如，政府的监管疏漏、企业盲目扩张模式的弊端等等。在疫情得到控制后，企业开始正常营业，租赁需求逐渐得到恢复。其中，冠寓的平均出租率约为93%，泊寓的平均出租率约为95%，方隅的平均出租率约为89%，朗诗寓的平均出租率约为95%数据来源：中国网地产。注：入住率截止至2020年底，为成熟期（开业6月以上）门店出租率。发展到今天，长租公寓需求主要是在校学生、单身青年、职场白领、陪读家庭等等，小户型房屋应该会在相当长一段时间内成为市场主流需求，但是当前我国的商品房套内面积平均为80多平方米，并不能满足租客的实际需求，实际出租过程中，经常需要将房屋分割，由此将会带来，租房合同模糊、义务界定不明确、安全性降低等等一系列问题。当前户型结构并不能有效满足市场需求，未来随着消费者观念的改变、家庭型租客数量增多时，大中型长租公寓将会逐渐走进人们的视野之中，不过这个过程可能比较缓慢，当前以来未来很长一段时间内还是会以小型长租公寓为主。在供给参与主体上，供给类型较多，主要有创业类、房地产开发商、中介机构、酒店、国有企业等。不同类型的企业各有其优势，在行业中占有一席之地。运营模式有集中式和分散式，前者房源房源一般集中在某一幢楼或某一栋楼的几层，有利于实现标准化，且在运营后期方便管理，节省运营成本，除了满足最基本的居住需求，还可以借助于互联网搭建租户社交平台，实提升资产增值服务能力数据来源：中国网地产。注：入住率截止至2020年底，为成熟期（开业6月以上）门店出租率钟庭军．集中式长租公寓的现状以及前景．上海地，2017(10)：8-10．二、我国长租公寓市场存在的问题（一）租客权益未得到充分保障首先，国内长租公寓市场出现较晚，虽然经历了摸索和发展阶段，但是仍然是不完善的。一方面对于租客权益保护的政策并不完善，即使有相应的政策，可操作性并不强，在面临问题时，租客无法通过法律手段而保护自己的正当利益。另一方面，由于目前我国长租公寓投资回收期长，盈利空间有限，有些长租公寓为了快速投入市场使用、控制成本，可能存在装修不达标等问题，例如，蛋壳公寓、相寓、自如YOU+公寓等曾经曝出的甲醛超标问题，这严重危害了租客的身体健康。此外，携款跑路、噪音、居住体验感差、专业性差等问题也是频频出现，极大地损害了租客的权益。其次，“租金贷”也存在隐患。对支付能力有限的租客，企业在并不告知风险的情况下诱导租客通过“租金贷”缴纳房租，有的甚至直接偷用租客的个人信息帮其签订贷款合同，企业运用预付租金形成自身的“资金池”进行融资，然而我们应该注意到，当企业跑路时，租客将进入困境，一边不得不面临金融机构的还款，另一边还得被业主驱赶，付了房租却无处可住，最终“钱房两空”。最后，租客可能会面临个人信息被泄露的风险。信息作为一项特殊的资源，经过加工处理其重要性不言而喻，当租房时，租客个人信息可能会被过度授权，甚至面临被泄露或被滥用的风险，租客就会面临骚扰电话或短信困扰甚至潜在的欺诈风险，及时发现了个人信息被泄露，也难以通过举报或投诉解决，负责个人信息保护政府机关的缺乏使得个人维权途径有限、成本太高，以致于即使租客知道自己信息被泄露也无能为力。（二）企业模式单一、成本高、回报率低当前国内采用包租模式的长租公寓企业仍占主导地位，企业首先从业主那里租下最初闲置房源，统一装修后再出租，这样一来，就会产生两个问题，一是企业成本过高，二是缺乏灵活性。一方面，此模式下，企业获取房源的成本在总成本中的比例非常高，再加上之后的装修、运营、维修成本等，整体成本不言而喻。另一方面，拿房后，企业需要定期给业主上交租金，通常是以月度或季度来衡量，而且租金会按照一定的比例上升，在“高进低出”模式加持下，若遇到市场波动等外在因素的干扰，企业将会面临资金链断裂、甚至破产的巨大风险，单一模式经营降低了企业应对风险挑战的能力。此外，利用租金贷加大了企业的财务杠杆，一定程度上无疑加大了长租公寓企业的风险，一旦杠杆过大，超过企业资金的承受范围，便会产生巨大的危害。例如，2020年的疫情期间，国内长租公寓空房率相较以前急剧上升且居高不下，企业的资金收入大大缩减，但是仍然需要向业主上上交租金，收入减少、支出增加，重重地挫伤了企业，虽然等疫情稳定后经历了返工和毕业两个租房旺季，但是长租公寓行业的情况仍没有较大好转，2020年的新冠疫情便把长租行业的弊端快速暴露在了大众视野中，“暴雷”、“资金链断裂”等也一度成为热搜，受到大众关注。另外，融资方面的难题也加剧了企业的成本压力。在我国，相对于住房销售市场，租赁市场的融资渠道有限，开发类企业，例如万科可以凭借自身在房源方面的优势降低一部分成本，但是对于互联网类企业和传统酒店类企业这些类型的长租公寓企业就难以通过抵押资产进行间接融资，从实际情况来看，重资产模式下，在前期投入了巨额资金，增加了企业的成本。同时，融资成本也加剧了企业负担。当前国内使用最多的融资方式是ABS模式或资产支持票据（ABN），平均融资成本较高，对于REITS的使用还并不常见，对于企业来说，REITS是一种很好融资方式，对于投资者来说，可以以较低的门槛参与地产投资，共享收益。（三）行业进入门槛低、政策不完善、监管力度不够作为租赁市场的新兴领域，长租公寓行业历经了多年盲目扩张发展时期，也为长租行业的持续发展埋下了隐患，新冠疫情时代下长租公寓频繁出现的资金链断裂、倒闭破产等问题，不仅暴露出企业自身对风险管理能力的缺失，同时也暴露了行业监管力度的缺乏、监管制度的不完善。我国长租公寓市场相关的法律法规和行业规范并不完善。首先，在准入门槛规定方面，对于运营商的资质并没有设立相关的标准，实践中并不能确保所有的运营商都有充足的资金资质开展长租公寓的相关业务，市场中的长租企业鱼龙混杂，一些存在经营风险的企业并未被排除在市场之外，无实际上缴注册资本、利用资金贷盲目扩张的企业并没有受到有效地监管。此外有一些企业甚至利用法律和监管的漏洞进行庞氏骗局庞氏骗局，是对金融领域投资诈骗的称呼。简言之就是利用新投资人的钱来向老投资者支付利息和短期回报，以制造赚钱的假象，进而骗取更多的投资。庞氏骗局，是对金融领域投资诈骗的称呼。简言之就是利用新投资人的钱来向老投资者支付利息和短期回报，以制造赚钱的假象，进而骗取更多的投资。三、我国长租公寓问题的原因分析长租公寓市场频繁出现问题的原因是多方面的，其中，既有长租公寓运营自身运营和盈利模式的弊端，又有承租者维权意识和防范风险意识的薄弱，也有该市场政府法规和监管的不健全，同时亦有网贷机构趋利选择下的审核不足及信用泛滥。（一）长租公寓运营商首先，从整个行业来看，运营商都普遍存在投入成本高、回报率低的问题。一方面，国内的售租比一直居高不下，远远达不到国际合理售租比区间，高房价、低租金使得长租公寓行业的租金回报率较低，投资回收期限长，持续面临盈利难题。当前，住房租赁市场的回报率约为1%-3%汪同三．中国住房租赁品牌发展报告（2019—2020）．北京：社会科学文献出版社，2020汪同三．中国住房租赁品牌发展报告（2019—2020）．北京：社会科学文献出版社，2020（二）承租者承租者作为长租公寓市场参与主体之一，其部分行为一定程度上也促进了长租公寓问题的产生。第一，部分租客在签订租赁合同时，并没有认真逐条查看合同内容，给运营商在合同中暗藏贷款内容提供了便利，最终使得自己被“租金贷”，承租者签订合同时对自身不负责的行为也是导致自己权益受损的原因之一。如果市场上大部分租客都如此行事，那么运营商通过“租金贷”获得的预付租金就越多，一旦资金链断裂，给整个市场带来的不良后果就越严重。第二，租客防范风险意识和维权意识薄弱也是导致自身权益受损的一个原因。部分承租者在租房时，并不会关注运营商是否有开业报告、营业执照和违法违纪的行为等，更别提公开披露的信息如信用资质等，对运营商的实际情况了解甚少，一定程度上加大了自身权益受损的可能性，除此之外，当权益受损时，一些承租者首先想到的并不是维权而是换一家租赁公司，这些行为使得社会对运营商的监督缺乏，不利于长租公寓市场的发展。（三）政府长租公寓行业在“租售并举”政策大背景下兴起，也因为政策不完善而难以持续健康发展，法律法规的缺失也是长租公寓问题产生的原因之一。第一，对于行业进入门槛没有明确规定。目前有关房屋租赁管理的法规只有2010年出台的《商品房屋租赁管理办法》，内容大部分是对租赁双方合同的规范，对租赁进入门槛没有实质性规定，而且我国租赁市场机构性出租占比微乎其微，行业中大多以包租形式运营，散户出租较多，不仅运营平台混乱，房屋质量也是参差不齐。市场上运营商没有规范的进入标准，致使整个长租行业信用风险较大，一不小心就可能有企业跑路。因此，需要合理规范的行业进入门槛，从源头上降低整个行业的风险，并定期复审运营商的营业资格。第二，监管不健全、效率低下。首先，对长租公寓运营商的监督乏力，没有完善的监管法律法规使得政府难以有效约束运营商，一定程度上加大了长租公寓问题产生的可能性。当前对“租金贷”，北京、深圳等城市已有文件对租金收付周期进行了明确规定，而且设立资金监管账户，一定程度了可以减少长租公寓暴雷发生的可能性，但在全国范围内并没有完全纳入监管，仍有大部分租客具有潜在的“租金贷”风险。其次，监管体系有待完善。随着分期消费贷款进入长租公寓市场，政府监管的对象已不局限在运营商，各借贷平台也应该被纳入监管范围之内，但是具体由谁监管如何保障监管效果却是一个问题。单就对“租金贷”来说，除了住建部介入监管，有关的金融主管也参与到了监管之中，监管主体众多，分工没有明确的界限，监管工作进行不到位。除此之外，对租赁公司信息披露也没有硬性要求，缺乏公开透明的市场信息供租客查阅。第三，融资和税收方面政策有待完善。运营商成本高的一个原因便是融资成本相对较高，在2021年基础设施公募REITS已开展试点工作国家发展改革委办公厅印发《关于建立全国基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目库的通知》，但在住房租赁公募REITS方面仍还没有动静，未来，应加快住房租赁公募REITS的落地，这对于提升行业运营商的运营能力、进一步“轻”资产化都具有积极意义。除此之外，2021年7月出台了税收的政策国家发展改革委办公厅印发《关于建立全国基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目库的通知》2021年7月，住房和城乡建设部等三部门联合出台了《关于完善住房租赁有关税收政策的公告》长租公寓行业法规和监管不健全的原因则可以归结为主观和客观两个方面。从客观角度看，首先长租公寓兴起的时间不久，政府对于这一新兴行业的认识并不充分，而且我国的该行业实践发展也不成熟，尚无一套成熟的法律法规和监管经验可以借鉴学习，虽然发达国家的长租市场相对较为成熟，但是盲目借鉴也是不可取的，摸索出适合我国国情的政策法规和监管体系需要较长的时间，在这个漫长的过程中，不完善的政策法规和监管不健全这些问题将会一直存在。其次，市场中的商业创新时有发生，例如，“租金贷”，共享经济等，政府无法提前预知创新产品的出现，当然也就不能提前制定好相关行业规范，也不能根据新兴事物的特点构建恰到好处的监管体系，实践中更多的是根据市场表现或者等待问题出现并造成不良影响时才着手行动，这是不利于整个行业的风险控制的。从主观角度看，每个行业都有自身独特特征，长租公寓作为住房租赁的新兴模式不同于传统租赁，政府沿用传统的法律法规和监管模式自然是不妥当的，这将会致使该行业法规和监管缺失王舒，王舒，陈峰．长租公寓爆仓原因及对策分析．住宅与房地产，2021（14）：68-70．（四）网贷机构2017年有关“现金贷”的整顿规范关于规范整顿“现金贷”业务的通知（整治办函〔2017〕141号）()出现之后，网贷机构的从业范围受到限制，迫切需要新的途径占据一席之地，一些消费金融机构便开始转型，重点方向集中在了消费场景分期，而在当时，小额高频场景小额高频场景：食品烟酒、交通和通信、衣着等的市场已经饱和，大额低频场景关于规范整顿“现金贷”业务的通知（整治办函〔2017〕141号）()小额高频场景：食品烟酒、交通和通信、衣着等大额低频场景：耐用品消费、居住、教育、医疗等林慰曾，施心德．互联网消费金融：信用错配、修复与完善．南方金融，2018（06）：73-81．四、我国长租公寓的发展对策（一）租客权益保护路径1．明确参与主体的信息披露义务公开透明的市场信息对于租客作出正确的行为决策具有重要意义，因此，必须明确“租金贷”中参与主体的信息披露义务。首先，企业应该按照相应规定披露信息，自觉履行义务，例如可以在“天眼查”等公开的信息查询平台披露经营状况、财务状况等重要信息陈亚云．预付式消费中的消费者权益保护问题研究．老字号品牌营销，2020(12)：56-57．，使租客可以及时了解到企业的真实运营状态，在掌握了企业信息的情况下做出是否参与“租金贷”的决策。其次，长租公寓企业应该向租客提供相关金融机构的信息以及有关贷款的期限、利息、风险界定等内容，而且对支取的租金额及用途进行定期信息披露，让租客掌握动态信息，减少道德风险的发生概率，提高双方交易的公平性。最后，委托信用评估机构，根据企业的资料信息进行详细分析，得出评级结果，并开展后续跟踪评级工作，并向大众公布等级评定结果。定期评估、披露企业的信用情况，一定程度上可以约束企业盲目使用租金数额进行投资的行为，使其有效率地使用资金，进而保障租客的资金安全陈亚云．预付式消费中的消费者权益保护问题研究．老字号品牌营销，2020(12)：56-57．叶晓丹，曾智昕．“租金贷”模式下承租人权益保护问题研究．大连海事大学学报(社会科学版)，2022，21(01)：36-43.2.完善监管法规、明确各方职责在我国，房租租赁方面的指导和监督工作由住建部执行，而金融机构的监督工作由银监会负责，“租金贷”同时涉及了金融和住房领域，需要双方领域的人员参与，在监管方面需要完善法规、明确各方职责，保障监管效率。在完善监管法规上，应把监管企业行为放在首位，若非是企业挪用预付租金建立“资金池”，进行投机行为，租客也不会面临钱房两空的困境，因此，可以调控租金收取周期、限制企业挪用租金的行为，深圳和北京地区对于“租赁贷”已经明确规定不得拨付给租赁企业，这是一个很好的开端。在具体监管职责方面，由银监会监管贷款机构，以立法的形式规定“租金贷”的期限、最高贷款额度等，对于贷款获取的金额可以直接发放到租客的账户中，禁止金融机构将贷款额发放给长租公寓企业或其关联企业。而住建部则具体监管运营商的行为，对挪用、滥用租客预付租金的企业进行公示式批评，也可以给予一定的惩罚。3.落实承租者权益保护政策有关承租者权益保护的政策虽多次被表述，但在落实方面还远远不够。第一，承租者权益保护的有效渠道比较有限，可以考虑建立全国性的长租公寓维权平台或者在监管平台下设置维权选项，让承租者有效保护自身权益，减少维权成本。第二，加快落实“租购同权”。“租购同权”可以扩大承租者享受公共服务的权益，例如，义务教育、基本的公共卫生服务和住房补贴等等，提高租客居住体验感。不过从短期来看，“租售同权”大范围落地还存在着困难，未来还需要完善租房公积金的提取、租金的稳定性等方面内容。第三，设置出租条件。严格规范出租标准，特别是对有害气体的管理，保障居住环境健康、安全，不对租客的人身健康造成威胁，此外，对出租的租金、押金方面进行管制，明确实施措施，加强执行力度，从各方面着手，切实保护承租者的权益。（二）拓宽融资渠道现阶段发展来看，从事长租公寓的企业前期无论是租赁还是直接购买房源都需要投入大量资金，而且无法实现充裕的流动资金和稳定的盈利收入来源。在融资方面，企业常用的融资手段是地产私募基金和风险投资，虽然我国当前借鉴了国外成熟的房地产信托投资基金模式，但从本质上来说，多数还是类REITS产品，企业并没有获得足够的流动性。再者，相对于国外，我国的融资成本过高，较高的投资门槛和税率更是将一部分投资者排除在外。发行REITS不仅为企业提供了成本低的融资，降低了财务杠杆，也推动了企业内部存量资产的轻资产化，可谓是一举两得，当然，REITS对不动产企业的意义绝不仅于此。但是，在国内的金融市场上，REITS还比较罕见。不得不承认的是REITS和长租公寓市场是相辅相成的，REITS的发展可以促进长租公寓市场的发展，而长租公寓市场的发展又会不断地丰富REITS的实践内容。政府可以通过完善相关法规、出台税收优惠政策，鼓励企业集思广益，不断进行REIT产品创新，开发出适合本土的金融工具，同时，应该培养该方面的人才，增加人才储备，强化后续发展的人力资本支撑。（三）企业自我创新，提升品牌影响力时代在不断地发展，企业想要在日趋激烈的竞争背景下生存下来，必须不断地自我创新，找到适合本企业的运营模式、盈利增长方式等。在项目运营全过程中，降低开发成本、优化设计方案、开发新产品等等，在现有技术和资源储备约束下，实现盈利最大化的目标，具体行动措施可以从以下几点着手。第一，从源头降低成本。在寻找房源之前，先进行自我审视，对预备提供房屋的受众群体有一个清晰的定位，通过市场调查、实地走访等途径了解自己的竞争力，寻找市场空隙，并进行可行性研究报告，在自身可承受范围内制定项目预算。在与业主谈判拿房时，提前了解业主的信息，知己知彼，并派专业的谈判人员去和业主方谈判，争取降低取得房源的价格，从源头上降低企业成本。第二，适当向民众推广长租公寓。当前社会对长租公寓的宣传力度不够，民众并不完全了解长租公寓，这使得普通民众对于长租公寓并无太大兴趣，企业可以制定一定的营销手段，向企业目标群体宣传长租公寓的优势，以此来提高租客的租房意愿，降低空房率，提高入住率。第三，加强精细化运营和管理水准，探索新的增值服务。当前，长租公寓行业的受众群体主要是青年人，他们既追求私密空间，也要求交通便利、配套齐全等，除了满足这方面的需求，企业可以配备无线网、智能锁、线上支付等，并定期提供清洁服务，实现精细化管理，可以将休闲娱乐、生活服务等融入进来，充分利用“N＋1”模式，不仅提高了居民的便利度，也扩宽了企业的盈利途径。第四，企业要不断提升品牌竞争力、影响力。在发展过程中，企业应该找到自己的定位，对客户进行精准挖掘，区分不同类别的消费者，细化产品，打造出满足不同人群需求的差异化产品，提升品牌溢价，当然品牌效应也是提升租户黏性的一种有效方法。（四）完善相关规定，加大监管力度我国的长租公寓起步较晚，各方面都还不完善，处于摸索阶段。从发达国家来看，无论是美国、日本，还是德国，都有一套适合本国的成熟的运营、管理和监督体系。我国政府可以通过完善该领域相关的政策法规，为建立一个成熟的长租公寓市场体系提供良好的政策环境。第一，设立长租公寓运营商准入门槛，出台法规和相关规定加强对运营商的门槛管理，从源头上将风险较高的运营商排除在市场之外，规范运营模式，稳定市场环境，加强市场建设。第二，遏制盲目占领市场的企业行为，特别是采用“长收短付”模式的。采用该模式的一些企业煽动租客进行“租金贷”，自己私下甚至还非法挪用租客的预付租金，严重损害了租客的权益，易激化双方矛盾，不利于租赁市场的长远发展。相关部门应该严格把控企业和金融机构的行为，加大监管力度，严格监管租金贷行为，规范金融机构的发展，也可以通过一些惩罚措施，加大金融机构和运营商的违规成本，一定程度上督促相关企业遵守规范。现在已经有一些地方出台了“租金贷”监管法规。例如，北京市已明确规定原则上出租人不得收取超过三个月的租金，押金应放在专门的账户托管中北京市关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知()，并且企业向租客收取租金的周期应当同企业向业主缴纳租金的周期相一致。第三，将维护承租人权益、保护出租人利益作为管理的一个出发点。在完善长租公寓市场时，既要考虑到出租人的利益，为其提供激励政策，也应当注重承租者权益的保护，做到“雨露均沾”，扶持租客、支持企业，制定符合双方利益的政策法规。有了相关的法规，最重要的还是落实，否则法规就只是一张废纸北京市关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知()结语综上所述，可以了解到当前我国长租公寓市场存在的问题主要是租客权益未得到保障、企业模式单一、成本高、回报率低行业进入门槛低、政策不完善、监管力度不够等，未来可以从扩宽融资渠道、完善法规、加强监管、企业自我创新、提升品牌竞争力等方面着手完善长租公寓市场。以后的研究还可以从具体的融资渠道开始，进行深入研究。文章还存在以下不足：第一，由于理论上的局限性，在对长租公寓市场分析的完整性和深刻程度可能存在不足，特别是对于政策法规和监管不健全以及REITS研究不足。第二，无论是长租公寓市场，还是运营商，目前都处于不成熟阶段，一些潜在的问题可能还没有暴露出来，本文对于未来可能会出现的问题并没有涉及，缺乏预测性。

主要参考文献[1]巴曙松．房地产大转型的“互联网＋”路径．厦门：厦门大学出版社，2015：220-240．[2]毕雪．资产证券化助力长租公寓市场发展研究．海南金融，2018（05）：81-88．[3]曹国岭．互联网金融风险控制．北京：人民邮电出版社，2016：35-48．[4]长租公寓现状、存在问题与未来发展．上海房地，2017