昆山市物业服务收费管理实施细则

昆山市物业服务收费管理实施细则一、总则（一）目的与依据为规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》、《江苏省物业服务收费管理办法》等法律法规及相关政策规定，结合昆山市实际情况，制定本实施细则。（二）适用范围本细则适用于昆山市行政区域内的物业服务收费及监督管理活动。本细则所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，向业主所收取的费用。（三）基本原则物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。二、物业服务收费的定价形式（一）政府指导价1.实行政府指导价的物业服务收费，由价格主管部门会同房地产行政主管部门，根据物业服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。2.物业服务企业应当在政府指导价规定的基准价及其浮动幅度内，与业主协商确定具体的收费标准。（二）市场调节价1.实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。2.实行市场调节价的物业服务项目，鼓励业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。三、物业服务收费的构成物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3.物业管理区域清洁卫生费用；4.物业管理区域绿化养护费用；5.物业管理区域秩序维护费用；6.办公费用；7.物业服务企业固定资产折旧；8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9.经业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。四、物业服务等级标准及收费标准（一）物业服务等级标准昆山市物业服务等级标准分为五个等级，具体标准如下：1.一级物业服务标准服务与管理小区内设有服务接待中心，公示24小时服务电话。急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。小区主出入口24小时值班，实行封闭式管理。对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。定期巡查小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次，电梯厅、楼道每日清扫2次，楼梯扶手每日擦洗1次，共用部位玻璃每周清洁1次。及时清除道路积水、积雪。共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每季度检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。小区内设有垃圾收集点，生活垃圾每天清运1次。小区建筑垃圾集中点定期清运。小区公共区域的路灯、楼道灯完好率不低于95%。容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。绿化养护有专业人员实施绿化养护管理。草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果。定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。定期喷洒药物，预防病虫害。公共秩序维护小区主出入口24小时值班，其中12小时立岗。对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次；配有安全监控设施的，实施24小时监控。对进出小区的人员和车辆进行严格登记。夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于5次的防范巡查和安全提示。发生治安案件、刑事案件、火灾事故时，及时报警，并采取相应措施，协助有关部门进行救助和处理。2.二级物业服务标准服务与管理小区内设有服务接待中心，公示服务电话。急修1小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修和回访记录。管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。小区主出入口24小时值班，实行封闭式管理。对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。定期巡查小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每周巡查装修施工现场1次，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次，电梯厅、楼道每日清扫1次，楼梯扶手每周擦洗1次，共用部位玻璃每月清洁1次。及时清除道路积水、积雪。共用雨、污水管道每半年疏通1次；雨、污水井每季度检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每半年检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。小区内设有垃圾收集点，生活垃圾每天清运1次。小区建筑垃圾集中点定期清运。小区公共区域的路灯、楼道灯完好率不低于90%。容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。绿化养护有专业人员实施绿化养护管理。草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无明显杂草。花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，基本保持观赏效果。定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。定期喷洒药物，预防病虫害。公共秩序维护小区主出入口24小时值班，其中8小时立岗。对重点区域、重点部位每2小时至少巡查1次；配有安全监控设施的，实施24小时监控。对进出小区的人员和车辆进行登记。夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于3次的防范巡查和安全提示。发生治安案件、刑事案件、火灾事故时，及时报警，并采取相应措施，协助有关部门进行救助和处理。3.三级物业服务标准服务与管理小区内设有服务接待点，公示服务电话。急修2小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有报修记录。管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。小区主出入口12小时值班，实行封闭式管理。对进出小区的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放。对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。定期巡查小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每半月巡查装修施工现场1次，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。小区道路、广场、停车场、绿地等每周清扫2次，电梯厅、楼道每周清扫2次，楼梯扶手每半月擦洗1次，共用部位玻璃每季度清洁1次。及时清除道路积水、积雪。共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每年检查1次，每两年清掏1次，发现异常及时清掏。二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。小区内设有垃圾收集点，生活垃圾每天清运1次。小区建筑垃圾集中点定期清运。小区公共区域的路灯、楼道灯完好率不低于85%。容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。绿化养护有专人负责绿化养护管理。草坪生长较好，及时修剪和补栽补种。花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，适时修剪整形，保持一定观赏效果。定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。定期喷洒药物，预防病虫害。公共秩序维护小区主出入口12小时值班。对重点区域、重点部位每4小时至少巡查1次。对进出小区的人员和车辆进行询问登记。夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于2次的防范巡查和安全提示。发生治安案件、刑事案件、火灾事故时，及时报警，并采取相应措施，协助有关部门进行救助和处理。4.四级物业服务标准服务与管理小区内设有服务接待点，公示服务电话。急修3小时内、其它报修按双方约定时间到达现场。管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。小区出入口有专人值守，实行封闭式管理。对进出小区的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放。对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。定期巡查小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每月巡查装修施工现场1次，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。小区道路、广场、停车场、绿地等每半月清扫3次，电梯厅、楼道每半月清扫3次，楼梯扶手每月擦洗1次，共用部位玻璃每半年清洁1次。及时清除道路积水、积雪。共用雨、污水管道每两年疏通1次；雨、污水井每年检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每两年检查1次，每三年清掏1次，发现异常及时清掏。二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。小区内设有垃圾收集点，生活垃圾每天清运1次。小区建筑垃圾集中点定期清运。小区公共区域的路灯、楼道灯完好率不低于80%。容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。绿化养护有专人负责绿化养护管理。草坪生长一般，及时修剪和补栽补种。花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，定期修剪整形，保持基本的观赏效果。定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。定期喷洒药物，预防病虫害。公共秩序维护小区出入口有专人值守。对重点区域、重点部位每6小时至少巡查1次。对进出小区的人员和车辆进行询问登记。夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于1次的防范巡查和安全提示。发生治安案件、刑事案件、火灾事故时，及时报警，并采取相应措施，协助有关部门进行救助和处理。5.五级物业服务标准服务与管理小区内设有服务接待点，公示服务电话。急修4小时内、其它报修按双方约定时间到达现场。管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。小区出入口有专人值守，实行封闭式管理。对进出小区的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放。对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。定期巡查小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每两个月巡查装修施工现场1次，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。小区道路、广场、停车场、绿地等每月清扫4次，电梯厅、楼道每月清扫4次，楼梯扶手每两个月擦洗1次，共用部位玻璃每年清洁1次。及时清除道路积水、积雪。共用雨、污水管道每三年疏通1次；雨、污水井每两年检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每三年检查1次，每四年清掏1次，发现异常及时清掏。二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。小区内设有垃圾收集点，生活垃圾每天清运1次。小区建筑垃圾集中点定期清运。小区公共区域的路灯、楼道灯完好率不低于75%。容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。绿化养护有专人负责绿化养护管理。草坪生长较差，及时修剪和补栽补种。花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，不定期修剪整形，保持一定的观赏效果。定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。定期喷洒药物，预防病虫害。公共秩序维护小区出入口有专人值守。对重点区域、重点部位每8小时至少巡查1次。对进出小区的人员和车辆进行询问登记。夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于1次的防范巡查和安全提示。发生治安案件、刑事案件、火灾事故时，及时报警，并采取相应措施，协助有