某市物业服务收费管理实施细则

某市物业服务收费管理实施细则第一章总则第一条目的为规范本市物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，促进物业服务行业健康发展，根据《中华人民共和国民法典》、国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》以及相关法律法规，结合本市实际情况，制定本实施细则。第二条适用范围本细则适用于本市行政区域内物业服务收费及其监督管理活动。本细则所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，向业主所收取的费用。第三条原则物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。第四条定价形式物业服务收费根据不同情况分别实行政府指导价和市场调节价。物业服务企业接受业主大会或业主委员会的委托，按照物业服务合同约定提供物业服务的，其收费标准在政府指导价范围内，由业主大会或业主委员会与物业服务企业在物业服务合同中约定；实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。第二章政府指导价的物业服务收费标准第五条制定依据政府指导价的物业服务收费标准，应当根据物业的类型、服务内容、服务等级等因素，按照合理、公正、公开的原则制定。制定物业服务收费标准应当充分考虑物业服务成本、法定税费和合理利润等因素。物业服务成本构成一般包括以下部分：1.人员费用，包括管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2.物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护费用；3.绿化养护费用；4.清洁卫生费用；5.秩序维护费用；6.办公费用；7.物业服务企业固定资产折旧；8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9.经业主同意的其他费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。第六条服务等级划分本市物业服务等级划分为[X]个等级，具体标准由市住房和城乡建设主管部门会同市价格主管部门制定并公布。物业服务等级标准应当明确物业服务的内容、标准和要求。第七条收费标准制定政府指导价的物业服务收费标准，由市价格主管部门会同市住房和城乡建设主管部门根据物业服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并向社会公布。物业服务企业可在基准价及其浮动幅度内，根据物业服务合同约定的服务内容、服务标准等，与业主协商确定具体的收费标准。第三章物业服务收费的计费方式第八条包干制包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。物业服务企业按照物业服务合同约定的标准收取物业服务费用，自负盈亏，自行承担物业服务成本、法定税费以及合理利润。第九条酬金制酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。物业服务企业应当按照物业服务合同约定的服务内容、服务标准等提供服务，并定期向业主公布物业服务资金的收支情况。第四章物业服务费用的构成及收取第十条构成物业服务费用包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。物业服务成本应当按照国家和本市有关规定，根据物业服务的实际情况进行核算。物业服务企业应当建立健全成本核算制度，准确、完整地核算物业服务成本。第十一条预收物业服务费用可以预收，具体预收期限由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定，但最长不得超过一年。物业服务企业预收物业服务费用的，应当按照物业服务合同的约定提供相应服务。物业服务企业未按照合同约定提供服务的，业主有权要求物业服务企业退还相应的物业服务费用。第十二条其他费用1.业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。2.业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。3.纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。第五章物业服务收费的变更第十三条合同变更物业服务合同期限内，物业服务企业不得擅自提高物业服务收费标准。确需调整物业服务收费标准的，物业服务企业应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主，并按照以下规定执行：1.实行政府指导价的物业服务收费标准调整，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并报价格主管部门备案。2.实行市场调节价的物业服务收费标准调整，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第十四条服务内容变更物业服务企业应当按照物业服务合同约定的服务内容和标准提供服务。因物业服务企业原因需要调整服务内容和标准的，应当按照以下规定执行：1.调整后的服务内容和标准应当不低于原合同约定，且应当书面告知业主。2.调整后的服务内容和标准需要提高收费标准的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并按照本细则第十三条规定执行。第六章物业服务收费的监督管理第十五条部门职责市价格主管部门会同市住房和城乡建设主管部门负责本市物业服务收费的监督管理工作。价格主管部门负责对物业服务收费行为进行监督检查，依法查处价格违法行为；住房和城乡建设主管部门负责对物业服务企业的服务质量进行监督检查，督促物业服务企业按照物业服务合同约定提供服务。其他有关部门按照各自职责，协同做好物业服务收费的监督管理工作。第十六条价格公示物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况。实行政府指导价的物业服务收费，应当同时公示基准价及其浮动幅度、价格举报电话等内容。第十七条收费行为规范物业服务企业应当严格按照物业服务合同约定的收费标准收取服务费用，不得擅自提高收费标准或者重复收费。物业服务企业不得向业主收取任何未予标明的费用。物业服务企业应当按照国家和本市有关规定，明码标价，提供质价相符的服务。第十八条投诉处理业主、物业使用人对物业服务企业的收费行为有异议的，可以向价格主管部门或者住房和城乡建设主管部门投诉。价格主管部门或者住房和城乡建设主管部门应当及时受理投诉，并按照有关规定进行调查处理。第七章法律责任第十九条违规处罚物业服务企业违反本细则规定，有下列行为之一的，由价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》等法律法规的规定予以处罚：1.擅自提高物业服务收费标准的；2.不按照规定明码标价的；3.采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的；4.其他价格违法行为。物业服务企业违反本细则规定，不按照物业服务合同约定提供服务的，由住房和城乡建设主管部门依照有关法律法规的规定予以处罚。第二十条业主责任业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费用的，应当按照合同约定承担违约责任。业主违反本细则规定，干扰物业服务企业正常服务秩序，损害其他业主合法权益的，应当依法承担相应的法律责任。第八章附则第二十一条解释权本细则由市价