记账实操-房地产企业拆迁业务账务处理实例

会计实操文库1/11记账实操-房地产企业拆迁业务账务处理实例一、货币补偿方式实例假设某房地产企业A开发一个新楼盘项目，需对一片老旧居民区进行拆迁。与被拆迁户乙达成协议，支付拆迁补偿款90万元。该款项通过银行转账支付。账务处理如下：支付拆迁补偿款时：借：开发成本——土地征用费及拆迁补偿费900,000贷：银行存款900,000此步骤将拆迁补偿款计入开发成本，这是因为拆迁补偿是获取土地使用权的必要支出，是土地成本的重要组成部分。在房地产开发项目中，土地成本是整个项目成本的关键构成，直接影响后续的房价制定及利润核算。二、产权调换方式实例房地产企业B在某城市核心区域进行旧城改造项目，与被拆迁户丙进行产权调换。丙原房屋面积为80平方米，按照1:1.2的比例进行回迁安置，即应安置面积为96平方米。该地段同类房屋市场单价为12,000元/平方米，回迁房单位成本为8,000元/平方米。开发产品完工时，确认拆迁补偿费及视同销售收入：按照市场价格计算，应确认的拆迁补偿费为96×12,000=1,152,000元。账务处理为：借：开发成本——拆迁补偿费1,152,000贷：应付账款——拆迁补偿费1,152,000同时，视同销售处理：借：应付账款——拆迁补偿费1,152,000贷：主营业务收入1,152,000这里将回迁房视为销售给被拆迁户，按照市场价格确认收入，同时确认拆迁补偿成本，遵循了非货币性资产交换的会计原则，因为回迁房的提供实际上是房地产企业与被拆迁户之间的一种经济利益交换，且该交换具有商业实质，公允价值能够可靠计量。开具销售不动产发票并结转成本：房地产企业向丙开具销售不动产发票，金额为1,152,000元。同时，结转回迁房成本，成本金额为96×8,000=768,000元。账务处理如下：借：主营业务成本——土地征用费及拆迁补偿费768,000贷：开发产品768,000此环节完成了收入与成本的配比，准确反映了回迁房业务对企业利润的影响。在税务处理方面，根据相关规定，对于偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税；对超出拆迁建筑面积的部分，按市场价格确定计税营业额。在土地增值税和企业所得税方面，也需按照视同销售的规定进行相应处理，将回迁房的市场价值确认为收入，同时确认对应的成本，以准确计算应纳税额。三、企业收到政府拨付拆迁补偿款实例房地产企业C在进行某棚户区改造项目时，收到政府财政拨付的拆迁补偿款500万元。账务处理如下：收到款项时：借：银行存款5,000,000贷：专项应付款5,000,000用于补偿搬迁过程中的费用性支出、停工损失等：假设其中200万元用于支付搬迁过程中的工人安置费用、设备搬迁费用等。账务处理为：借：专项应付款2,000,000贷：递延收益2,000,000同时，在费用实际发生时：借：管理费用等相关费用科目2,000,000贷：银行存款等2,000,000借：递延收益2,000,000贷：营业外收入2,000,000这体现了政府补助中与收益相关部分的账务处理，先将款项从专项应付款转入递延收益，再根据费用发生情况逐期转入营业外收入，准确反映政府补助对企业损益的影响。用于补偿固定资产、无形资产（如土地使用权）搬迁损失：若有150万元用于补偿因拆迁导致的土地使用权损失（假设该土地使用权账面价值剩余150万元）。账务处理为：借：专项应付款1,500,000贷：递延收益1,500,000随着土地使用权剩余使用年限进行平均分配，假设剩余使用年限为10年，每年账务处理为：借：递延收益150,000贷：营业外收入150,000此处理遵循了与资产相关政府补助的会计处理原则，按资产使用年限分摊递延收益，均衡影响企业各期损益。用于补偿搬迁后新建设备（固定资产、土地使用权等）：剩余150万元用于新购土地使用权以继续项目开发。账务处理为：借：专项应付款1,500,000贷：递延收益1,500,000在新土地使用权的使用年限内（假设为50年），每年账务处理为：借：递延收益30,000贷：营业外收入30,000同样，按照资产使用年限分摊递延收益，合理反映政府补助对企业长期资产及损益的影响。最终，专项应付款扣除已转入递延收益的金额后的剩余部分，应转入资本公积科目下的其他资本公积明细科目，由全体股东共同分享权益。财务部会计工作流程详解一、‌核心业务流程‌原始凭证处理‌审核原始凭证的合法性及完整性，包括核对金额、签名、单位签章等要素，确保符合入账标准‌。根据原始凭证或原始凭证汇总表填制记账凭证，并附相关原始单据‌。账务登录‌根据收付款凭证登录‌现金日记账‌和‌银行存款日记账‌，做到日清月结‌。按记账凭证登录‌明细分类账‌，详细记录每笔业务的借贷信息‌。定期编制‌科目汇总表‌，试算平衡后登录‌总账‌‌。报表编制‌期末根据总账和明细分类账数据，编制‌资产负债表‌、‌利润表‌、‌现金流量表‌及‌所有者权益变动表‌‌。二、‌月度周期管理‌月初重点工作‌完成增值税申报：核对销项发票与进项发票，计算应纳税额‌。处理费用凭证、销售合同开票、银行回单往来账务等基础账目‌。日常操作‌持续制作‌费用凭证‌、‌成本凭证‌，完成发票开具及往来账务处理‌。计提折旧、摊销费用（如水电费、工资等），并进行账务结转‌。月末结账‌损益类科目结转‌：将收入、成本、费用等科目余额转入“本年利润”科目‌。对账与调整‌：确保账证相符、账账相符、账实相符，修正试算不平衡项‌。三、‌月末处理重点‌计提与摊销‌计提职工福利费、教育经费、固定资产折旧及税费（如城建税、所得税等）‌。摊销长期待摊费用及无形资产‌。税务处理‌根据利润总额计算企业所得税，完成税务申报凭证制作‌。核对税务申报数据与账务记录的一致性‌。档案管理‌将记账凭证按时间顺序编号并装订成册，便于后续查阅‌。四、‌其他注意事项‌分工协作‌：大型企业需划分会计、资金、成本费用等岗位，明确职责边界‌。财务分析‌：定期开展预算控制、财务预测及业绩评价，支持管理决策‌。软件应用‌：熟练使用财务软件进行账务处理及报表生成，提高效率‌。流程图示简化版原始凭证→记账凭证→明细账→科目汇总→总账→财务报表→归档‌出纳工作全流程一、‌日常核心操作‌现金收付处理‌收款‌：根据会计开具的收据/发票收款，核对金额、签名后盖章（如“现金收讫”“转账”章），登录现金流水账并传递凭证至对应会计岗‌。付款‌：审核付款凭证（如费用报销单、借款单）的真实性，确认审批签字后付款，在原始凭证加盖“现金付讫”章并登录流水账‌。银行业务处理‌存取款‌：按日计划开具现金支票提取现金，下午3:30前将超额现金送存银行，并核对银行账户余额‌。转账结算‌：签发支票、汇票时需填写付款申请书，核对账户信息并盖章（财务章+法人章），登录“支票领用登录簿”‌。二、‌现金与票据管理‌现金保管‌每日盘存现金，确保账实相符，编制《现金结报单》并留存备查‌。大额现金支付需经审批，优先通过转账或汇兑处理‌。票据管理‌保管支票、发票、收据等空白票据，登录使用情况，防止丢失或滥用‌。收到银行结算凭证（如进账单）时需核查信息，补填缺失内容‌。三、‌报销与借款流程‌费用报销‌审核报销单：检查发票真伪、金额一致性、审批签字，确保无涂改或混贴票据‌。付款后加盖“银行付讫”或“现金付讫”章，登录流水账并传递凭证‌。员工借款‌借款人填写《借款申请单》并经领导审批，出纳核对无误后付款，加盖“付讫”章防止重复支付‌。员工还款时需核对原借款单，冲销往来账务‌。四、‌月末重点工作‌对账与报表‌核对银行对账单与日记账，编制《银行存款余额调节表》‌。汇总现金、银行流水账数据，提交至会计岗生成财务报表‌。票据归档‌整