公司房地产管理制度

公司房地产管理制度一、总则（一）目的为加强公司房地产管理，规范房地产开发、销售、租赁及物业管理等各项业务流程，提高公司房地产运营效率，保障公司资产安全，实现公司房地产项目的经济效益和社会效益，特制定本制度。（二）适用范围本制度适用于公司旗下所有房地产项目的开发、运营及管理活动，包括但不限于项目立项、规划设计、施工建设、销售、租赁以及物业管理等环节涉及的相关部门和人员。（三）基本原则1.合法性原则：公司房地产活动应严格遵守国家法律法规及相关政策规定，依法取得各类许可证书，确保各项业务合法合规开展。2.效益原则：在房地产项目运作过程中，注重成本控制，优化资源配置，追求经济效益最大化，同时兼顾社会效益和环境效益。3.规范化原则：建立健全房地产管理的各项规章制度和业务流程，明确各部门职责和工作标准，确保各项工作有序、规范进行。4.风险防控原则：加强对房地产项目各个环节的风险识别、评估和控制，有效防范市场风险、法律风险、财务风险等各类风险，保障公司稳健发展。二、房地产项目开发管理（一）项目立项1.市场调研市场调研部门负责对房地产市场进行定期调研，收集、分析市场动态、供求关系、竞争对手情况等信息，为项目立项提供数据支持。关注国家宏观经济政策、城市规划、土地政策等对房地产市场的影响，及时调整调研重点和方向。2.项目可行性研究根据市场调研结果，项目开发部门组织编制项目可行性研究报告，对项目的市场前景、经济效益、社会效益、环境影响等进行全面分析和评估。可行性研究报告应包括项目概况、市场分析、项目定位、规划设计方案、开发进度安排、投资估算与资金筹措、经济效益评价、风险分析等内容。3.立项审批项目可行性研究报告编制完成后，提交公司管理层进行审核。审核通过后，按照公司内部审批流程报上级主管部门或相关政府部门批准立项。立项审批过程中，应及时关注审批意见，根据反馈意见对可行性研究报告进行修改完善，确保项目立项顺利通过。（二）规划设计1.设计单位选择项目开发部门负责组织设计单位的招标工作，通过公开招标、邀请招标等方式，选择具有相应资质和丰富经验的设计单位承担项目设计任务。对参与投标的设计单位进行资格审查，重点考察其设计业绩、设计团队实力、设计理念与项目定位的契合度等因素。2.设计任务书编制根据项目立项批复和市场定位，项目开发部门编制设计任务书，明确项目的设计要求、技术指标、设计深度、设计进度等内容。设计任务书应与设计单位充分沟通，确保设计单位准确理解项目需求，为后续设计工作提供清晰的指导。3.设计方案评审设计单位完成初步设计方案后，项目开发部门组织相关部门和专家对设计方案进行评审。评审内容包括规划布局、建筑设计、景观设计、户型设计、配套设施设计等方面。各部门和专家应从专业角度对设计方案提出意见和建议，设计单位根据评审意见进行修改完善，形成最终设计方案。4.设计变更管理项目实施过程中，如确需对设计方案进行变更，应严格按照公司设计变更管理流程进行审批。设计变更应充分论证其必要性和可行性，评估对项目进度、成本、质量等方面的影响，并经相关部门会签后报公司管理层批准。（三）施工建设1.施工单位选择项目开发部门负责组织施工单位的招标工作，通过公开招标、邀请招标等方式，选择具有相应资质和良好信誉的施工单位承担项目施工任务。对参与投标的施工单位进行资格审查，重点考察其施工业绩、施工能力、项目经理资质、企业信誉等因素。2.施工合同签订确定中标施工单位后，项目开发部门与施工单位签订施工合同，明确双方的权利义务、工程范围、工程质量标准、工程进度要求、工程造价及付款方式等内容。施工合同应严格按照公司合同管理制度进行审核和签订，确保合同条款合法合规、明确清晰，避免合同纠纷。3.工程进度管理项目开发部门负责制定项目工程进度计划，并监督施工单位按照进度计划组织施工。定期召开工程进度协调会，及时解决工程建设过程中出现的问题，确保工程进度顺利推进。施工单位应每月向项目开发部门提交工程进度报告，汇报当月工程进展情况及下月工作计划。如因不可抗力或其他特殊原因导致工程进度延误，施工单位应及时向项目开发部门报告，并提出相应的解决方案。4.工程质量管理项目开发部门应建立健全工程质量管理体系，加强对工程质量的监督检查。委托专业监理单位对工程质量进行全程监理，确保工程质量符合国家相关标准和合同要求。施工单位应严格按照施工规范和质量标准组织施工，建立质量管理责任制，加强施工过程中的质量控制。对工程质量问题应及时整改，确保工程质量合格。5.工程安全管理项目开发部门应建立健全工程安全管理制度，加强对工程安全的监督检查。督促施工单位落实安全生产责任制，制定安全操作规程，加强安全教育培训，确保施工安全。施工单位应设置安全生产管理机构，配备专职安全生产管理人员，定期进行安全检查和隐患排查治理。对施工现场存在的安全隐患应及时整改，确保施工安全无事故。6.工程成本控制项目开发部门应加强对工程成本的控制，严格按照施工合同约定的工程造价进行成本核算和控制。建立工程成本台账，定期对工程成本进行分析和比较，及时发现成本偏差并采取措施进行调整。施工单位应严格按照合同约定的计价方式和付款条件进行工程结算，不得擅自增加工程造价。如因设计变更、现场签证等原因导致工程造价增加，应按照公司相关规定进行审批。三、房地产销售管理（一）销售策划1.市场定位与目标客户群体分析营销策划部门负责对项目进行市场定位，明确项目的产品特色、目标客户群体、市场竞争优势等。通过市场调研、客户访谈等方式，深入了解目标客户群体的需求特征、购买能力、购买偏好等，为制定营销策略提供依据。2.营销策划方案制定根据项目市场定位和目标客户群体分析结果，营销策划部门制定详细的营销策划方案。营销策划方案应包括项目品牌推广、产品宣传、销售渠道选择、促销活动策划等内容。营销策划方案应具有针对性和可操作性，结合项目实际情况和市场动态，不断优化调整，确保营销效果最大化。3.销售价格制定营销策划部门会同项目开发部门、财务部门等相关部门，根据项目成本、市场行情、竞争对手价格等因素，制定合理的销售价格体系。销售价格应充分考虑项目的品质、地段、配套设施等因素，同时预留一定的价格调整空间，以应对市场变化。（二）销售渠道管理1.销售团队组建营销策划部门负责组建专业的销售团队，招聘具有房地产销售经验、沟通能力强、服务意识好的销售人员。对销售人员进行入职培训，培训内容包括项目基本情况、销售技巧、客户服务等方面，确保销售人员熟悉项目产品和销售流程，具备良好的销售能力和服务水平。2.销售渠道拓展营销策划部门通过多种渠道拓展销售业务，包括建立售楼处、开展线上营销、与中介机构合作、参加房展会等方式，提高项目的市场知名度和销售覆盖面。加强与客户的沟通互动，建立客户信息管理系统，及时了解客户需求和反馈，为客户提供优质的销售服务。3.销售合同管理销售人员与客户签订销售合同前，应认真审核客户资格和合同条款，确保合同内容合法合规、明确清晰。销售合同签订后，及时将合同原件交公司相关部门存档，并按照合同约定办理收款、交房等手续。加强对销售合同的跟踪管理，及时处理合同履行过程中出现的问题。（三）销售统计与分析1.销售数据统计营销策划部门负责定期统计项目销售数据，包括销售套数、销售面积、销售金额、客户来源、成交价格等信息。确保销售数据的准确性和及时性，为销售分析和决策提供可靠依据。2.销售分析与报告营销策划部门每月对销售数据进行分析，撰写销售分析报告。销售分析报告应包括销售业绩、市场动态、客户反馈、存在问题及改进建议等内容。通过销售分析，及时发现销售过程中存在的问题，调整营销策略和销售计划，提高销售业绩。四、房地产租赁管理（一）租赁房源管理1.房源信息收集与整理资产管理部门负责收集公司旗下可供租赁的房源信息，包括房屋位置、面积、户型、装修情况、配套设施等内容。对收集到的房源信息进行整理和分类，建立房源信息数据库，确保房源信息的完整性和准确性。2.房源维护与更新资产管理部门定期对租赁房源进行巡查，及时发现并处理房屋存在的质量问题和安全隐患，确保房屋处于良好的使用状态。根据市场需求和房屋实际情况，对房源信息进行适时更新，如房屋装修改造、配套设施升级等，提高房源的市场竞争力。（二）租赁合同管理1.租户筛选与洽谈资产管理部门负责对潜在租户进行筛选和洽谈，了解租户的租赁需求、经营状况、信誉情况等信息。与租户就租赁房屋的租金、租赁期限、付款方式、房屋使用要求等事项进行协商，达成一致意见后签订租赁合同。2.租赁合同签订租赁合同签订前，资产管理部门应将合同文本提交公司相关部门进行审核，确保合同条款合法合规、明确清晰。审核通过后，与租户签订租赁合同，并按照合同约定办理房屋交付手续。3.合同执行与跟踪资产管理部门负责跟踪租赁合同的执行情况，定期与租户沟通，了解房屋使用情况和租金缴纳情况。如租户出现违约行为，应及时按照合同约定采取相应的措施，维护公司的合法权益。（三）租金管理1.租金定价资产管理部门根据市场行情、房屋位置、面积、配套设施等因素，制定合理的租金价格体系。租金价格应定期进行评估和调整，确保租金水平与市场接轨，同时兼顾公司收益。2.租金收缴资产管理部门负责租金的收缴工作，按照租赁合同约定的付款方式和时间，及时向租户催收租金。对逾期未缴纳租金的租户，应按照合同约定收取滞纳金，并采取必要的催缴措施，确保租金按时足额收缴。3.租金核算与统计财务部门负责租金的核算与统计工作，定期对租金收入进行核对和分析，确保租金收入的准确性和完整性。每月向资产管理部门提供租金收入报表，资产管理部门根据报表数据进行租金管理分析和决策。五、物业管理（一）物业管理公司选择1.物业公司招标项目开发部门负责组织物业管理公司的招标工作，通过公开招标、邀请招标等方式，选择具有相应资质和良好信誉的物业管理公司承担项目物业管理服务。对参与投标的物业管理公司进行资格审查，重点考察其物业管理业绩、服务质量、管理团队实力等因素。2.物业服务合同签订确定中标物业管理公司后，项目开发部门与物业管理公司签订物业服务合同，明确双方的权利义务、服务内容、服务标准、服务费用及支付方式等内容。物业服务合同应严格按照公司合同管理制度进行审核和签订，确保合同条款合法合规、明确清晰，避免合同纠纷。（二）物业服务内容与标准1.房屋及共用设施设备维护管理物业管理公司负责对小区内的房屋及共用设施设备进行日常维护和管理，确保房屋及设施设备正常运行。制定房屋及设施设备维护计划，定期进行巡查和保养，及时处理设施设备故障和安全隐患。2.环境卫生管理物业管理公司负责小区内的环境卫生清扫保洁工作，包括公共区域、楼道、电梯等部位的清洁，确保小区环境整洁卫生。合理配置保洁人员和清洁设备，制定环境卫生管理制度，加强对环境卫生的监督检查，及时清理垃圾和杂物。3.绿化养护管理物业管理公司负责小区内的绿化养护管理工作，包括花草树木的修剪、浇水、施肥、病虫害防治等，确保小区绿化美观。制定绿化养护计划，合理安排绿化养护工作，定期对绿化效果进行评估和调整，不断提升小区绿化品质。4.安全秩序维护管理物业管理公司负责小区内的安全秩序维护管理工作，包括门禁管理、巡逻检查、车辆停放管理等，确保小区安全有序。配备专业的安保人员，制定安全管理制度和应急预案，加强对安保人员的培训和考核，提高安全防范能力。5.客户服务管理物业管理公司设立客户服务中心，负责受理业主的咨询、投诉、建议等事项，及时为业主提供优质的服务。加强与业主的沟通互动，定期开展业主满意度调查，了解业主需求和意见，不断改进服务质量。（三）物业服务费用管理1.费用标准制定项目开发部门会同物业管理公司根据项目实际情况和市场行情，制定合理的物业服务费用标准。物业服务费用标准应包括物业服务成本、法定税费和合理利润等内容，并报物价部门备案。2.费用收缴与核算物业管理公司负责物业服务费用的收缴工作，按照物业服务合同约定的收费标准和方式，及时向业主收取物业服务费用。财务部门负责物业服务费用的核算工作，定期对物业服务费用收支情况进行核对和分析，确保费用收支平衡。3.费用使用监督业主委员会或业主代表有权对物业服务费用的使用情况进行监督，物业管理公司应定期向业主公布物业服务费用收支情况，接受业主监督。公司内部审计部门对物业服务费用的使用情况进行定期审计，确保费用使用合理合规。六、房地产档案管理（一）档案收集1.项目开发过程档案收集在项目开发过程中，各部门应及时将各自产生的文件资料进行整理归档，包括项目立项文件、规划设计文件、施工图纸、施工合同、工程变更文件、销售合同、租赁合同等。项目开发部门负责对项目开发全过程的文件资料进行统一收集和整理，确保档案资料的完整性和准确性。2.物业管理档案收集物业管理公司负责收集和整理小区物业管理过程中产生的文件资料，包括物业服务合同、业主档案、设施设备维护记录、环境卫生检查记录、安全巡逻记录等。定期将物业管理档案移交公司档案室进行统一管理。（二）档案整理与归档1.档案分类档案室按照房地产项目开发、销售、租赁及物业管理等业务板块，对收集到的档案资料进行分类整理。每个业务板块下再根据文件资料的性质、用途等进行细分，确保档案分类科学合理、便于查找。2.档案编号为便于档案管理和查询，档案室对每一份档案资料进行编号。编号应具有唯一性和系统性，能够反映档案的类别、年度、顺序等信息。3