法律资料深圳房地产律师精彩讲义-房屋买卖合同纠纷及风险防范

北京市隆安(深圳)律师事务所深圳方俊律师目录典型纠纷1、深圳购房者惠州大亚湾购房，签了认购书，交了定金，发现不能获得银行贷款要求退房，开发商拒绝退定金。2、买方购置一套二手房，成交价约定为业主实收100万，同时约定按原价〔评估价〕过户。临近过户时，业主眼看房价上涨，要求以实际成交价过户，营业税、个人所得税都要买方承担，逼买方放弃购置。3、为躲避“限购令〞，A借B之名购房，房产证登记在B名下。现B反悔，说房子是他的。1、因售房广告、虚假宣传引发的纠纷2、认购书的性质及有关问题3、价款支付及贷款的有关问题4、延期交房、延期办证的问题5、购置商品房的本卷须知1、因售房广告、虚假宣传引发的纠纷2021年11月深圳宝安某楼盘业主“维权〞事件宝安某楼盘在其广告中大力宣传碧海湾高尔夫景观，在业主提供的售房宣传册上记者看到，一、二、三栋楼户型点评标明，高尔夫美景一览无余。但根据设计院的规划方案显示，该楼盘和碧海湾高尔夫之间的规划用地将建32层的商品房，高尔夫景观将不复存在。针对业主的维权，在该楼盘针对客户联合声明的答复中，开发商称，对于工程西南方向的建筑规划用地，开发商表示无权对红线外的规划做出任何承诺，且不存在虚假宣传。“价格欺诈〞？警惕售房广告的误导2、认购书的性质及有关问题购房者签署认购书后反悔的问题

3、价款支付及贷款的有关问题4、延期交房、延期办证的问题注意退房期限第十五条根据?合同法?第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在违约金标准？过高过低开发商规定买方逾期付款需按日支付违约金〔无上限〕，开发商迟延交房的最多只承担房屋总价2%的违约金房管部门登记办证时间是否应当由出卖人承担逾期办证违约责任？收楼异议书5、购置商品房的本卷须知法院认为，本案涉讼物业既然已在审理过程中办理过户，并且本案当事人就原告出卖其预期可取得的房产达成一致的意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，原告主张涉案合同无效的理由不成立，该合同为有效合同。罗湖法院经审理认为，双方在签订协议时均清楚房屋的性质属安居房，并约定在取得红本房产证后办理过户手续。因此，只要双方遵循老实信用的原那么履行协议，是完全可以到达合同目的的，因此合同是有效的。故判决罗小姐继续履行合同。①登记在丈夫名下，丈夫签合同卖房，妻子站出来说不同意；②登记在夫妻双方名下或配偶一方名下，另签合同卖房，妻子〔丈夫〕站出来说不同意；第一种情况，有证据证明已征得该方同意或默认第二种情况，一方擅自出售第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。③亲戚或姘居情侣卖房“卖方保证已取得产权人授权，产权人须于本合同签订之日七日内补签本合同，因产权人不能签署或不同意交易造成合同无法履行的，由卖方按照本合同第九条向买方承担违约责任。〞4、区分一般违约和根本违约5、违约时诉讼请求的选择“如卖方收取定金后违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让成交价百分之二十的违约金。〞假设定金5万，房价100万〔1〕请求被告双倍返还定金10万元；〔2〕请求被告赔偿违约金20万元；〔3〕请求被告返还定金5万元，赔偿违约金20万元；〔4〕请求被告双倍返还定金10万元，赔偿违约金20万元；6、解约定金的问题“如卖方在收取定金后不依合同条款将该物业售予买方，那么卖方须双倍返还定金予以买方，唯买方不可要求进一步赔偿或者逼使卖方履行此合同〞7、阴阳合同的问题①什么是阴阳合同？所谓“阴阳合同〞，是指二手房交易双方为逃避税收，在按实际价格签订合同的同时，还签订一个低于实际价格的假合同，作为申报纳税的依据。②阴阳合同是否导致合同无效③躲避的营业税、个人所得税等税费应由谁承担④谨防借口阴阳合同毁约的风险二手房交易风险ABC单炒房吃差价买方主体变更确认书〔卖方、原买方、新买方三方签署〕卖方警惕买家炒房吃差价的风险公证委托书的风险三、房地产权属纠纷〔结合婚姻法解释三〕1、借名买房的问题2、涉及恋爱的权属纠纷3、涉及婚姻的权属纠纷(结合婚姻法解释三〕1、借名买房的问题?物权法?第十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。能否通过签署协议，并办理公证或律师见证？当事人约定一方以他人名义购置房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人〔知名人〕办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。2、涉及恋爱的权属纠纷登记在双方名下，那么为共同财产登记在一方名下，那么为个人财产，另一方出资的，按债务关系处理〔注意举证的风险，因为贷款合同、房款收据等均是他人名义〕3、涉及婚姻的权属纠纷(结合婚姻法解释三〕婚后父母出资购房由双方父母出资购置的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。按照国人的习惯，一般也不会与子女签署书面协议，如果离婚时一概将房屋认定为夫妻共同财产，势