峨眉象城商业物业运营方案

峨眉象城商业物业运营方案2021-5工程概述峨眉象城商业运营理念及目标本工程商业物业的管理难点1

“天下熙熙皆为佛来，天下攘攘皆为佛往〞开街后，游客客流量非常大，进出人员杂，不受管制，客流量大，易发生意外，秩序维护工作非常重要，消防平安不得有半点松懈。尤其是在发生紧急突发事件时，疏散相对较慢。效劳要求高，物业管理效劳面向商业街置业人和使用人，向他们负责，为他们着想。促进商业物业保值、增值；同时为使用人和顾客营造一个平安、舒适、便捷、优雅的经营和购物环境。这是打造精品商业物业管理效劳的根本原那么

。作为物业效劳者要面对的效劳对象一是业主、经营者，二是消费者、游客，要兼顾的对象还有景区管委会和大佛禅院的利益，形成一种多元关系这样就增加了效劳者的协调和沟通难度。同时要做好商业运营工作和根底物业工作的本身，要求物业管理者要有高度的责任心和先知先觉的敏锐性。“春江水暖鸭先知〞本工程商业物业的管理难点2

本工程商业物业的管理难点3

“年年岁岁花相似，岁岁年年人不同〞整体物业筹划周期短，商业运营时间性强。活动的筹划方案性和实施方案能力有时间周期。营销筹划活动的不统一、不标准、内容重复陈旧、没有结合工程本身的优势会造成整体旅游街经营的凌乱感，倦怠感，会对游客产生无序经营的不良的心理影响。本工程商业物业的管理难点4

“日日战战兢兢，月月如履薄冰〞大量的机动车和非机动车对商业街和周边的交通管理和车场管理增加了管理难度和压力，季节性人流的猛然骤增在带来人气的同时，存在巨大的责任风险隐患。本工程商业物业的管理难点5

一日复一日,一朝复一朝。只见有不如,不见有所超。设备运行及保养质量：商业物业的设备运行和保养由于其经营的特殊性，在经营期间设备运行必须保持100%完好率，日常保养和维护只能是在深夜进行，否那么就会影响客户的正常经营，给客户造成经济损失。设备管理水平：商业物业在设备管理方面，设备的故障率要比住宅类物业要高。主要原因在于商业物业的人流量较大，对设备的运行和使用频率较高，导致设备的自然磨损和机械老化，为了保障其正常运行，从而要求设备管理人员在进行定期巡视检查时，必须实行精心护理，细心巡察，确保设施设备的正常运转，才能满足客户的经营要求。本工程商业物业的管理难点6

商业物业管理整体设计开发、租赁、销售商铺仅仅是一个前提，对于峨眉象城而言但只有开发、销售是不够的，还必须成立专门、专业的商业管理公司对商户和业态进行全面和综合管理，才能长久开展，实现物业整体的保值和增值。

针对峨眉象城工程的土地属性、规划设计、营销运营和客户群特点以及管理难点，提出本工程商业物业运营管理整体设计。管理理念：专业效劳、成就品质打造一支职业化高素质的管理队伍，让业主、商家、游客能真正体会、感受到专业化的商业物业管理在打造品牌的过程中所带来的效劳、享受、便利、价值，从而实现物业整体的保值与增值。“两个拳头，两个支撑〞。依靠经营筹划开展中心与根底物业效劳中心两个中心部门。视野与思路决定工程未来的出路，根底业务和现场品质决定了工程未来的活路。两手都要抓，两手都要硬。经营筹划开展中心专业的活动筹划为何而做、时间、地点、由谁来做、做什么、如何做？举办活动目的

1、为景区提供充足的人气、为入驻商家提供充足的客源，保证其经营的持续稳定，增强其对峨眉象城的信心，为后期招商奠定良好的根底。2、通过营销活动，广泛宣传峨眉城，树立品牌形象。3、整合商家资源，以专业、标准管理和诚信原那么维护商业物业经营的正常化。营造浓郁的节日气氛做哪些活动?怎么做招商引资，经营为大招商工作的前期准备工作是招商工作的重要的一个环节，峨眉象城商业物业筹备组结合工程的实际情况和特点，在本工程的前期的市场调研、商业定位、商业的规划、商铺的划分、商业租售比例的等一系列的商业招商的方向性的思路的根底上，协助做好商业物业的公开招商阶段的相关的准备工作。签定租约、合同关键条款必须进入。租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约条款管理。承租户的经营业态是受到整个统一商业规划的限制，如果发生重大变化，须经业主、开发商的认可；完善的租约管理统一招商管理营业时间确实定

承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理；为整个商铺促销承担的义务；

承租人对停车场的使用，确定有归还是无偿，有无限制；

保范围事宜；使得象城的商业持久繁荣但又不失锦里深厚的文化内涵。统一招商管理又是后面三个统一工作的根底和起源。这项工作的成败得失不仅决定了开展商前期的规划是否成功，而且决定着后期商业房地产工程商业运营的管理能否成功。统一监督管理与商家签订标准的物业管理协议指导：商家店铺布置指导、促销活动安排；

协调：协调经营者之间的紧张关系，增进经营者之间合作；监督：维护商铺的纪律、信誉，协助工商、税务、卫生、消防等部门的管理。处分：打造精品文化，对严重破坏整体物业提升和景区管理的商家的处分和退出机制。

前期招商配合业态整合经营拓展视野与思路决定工程未来的出路，根底业务和现场品质决定了工程未来的活路。根底物业效劳中心[客户关系效劳部]客户效劳部主要负责日常与商户之间的日常事物处理、客户关系的建立和维护，处理包括商辅交付效劳、日常客户接待、收取物业管理费、商辅装修管理、客户档案管理、客户意见/建议、处理商户游客投诉、处理客户报修与返修、收集统计顾客信息、意见。组织工程商家沟通和筹建组织商业街的各种专业协会，并定期开展相关活动。活动，协调、调动、指挥各部门工作。向游客提供紧急救助。[平安秩序效劳部]平安部负责物业区域治安、交通与消防管理工作，公共区域的巡视巡逻效劳、车场效劳、监控中心管理效劳、公共秩序维护等效劳。

[工程设备维护部]

工程设备维护部负责整个工程的设施、设备维修和养护效劳，包括房屋本体及附属设施设备、给排水系统、供配电系统、弱电系统、消防系统、智能化系统等公共设备设施的维修、保养效劳。全面负责商业街保洁与绿地养护工作。根据商业街保洁范围、保洁面积、保洁频次以及商业街的绿化面积进行工作安排。[环境保洁维护部]根底物业管理的特色“贴心效劳〞模式，指定专人分片区对商铺进行一对一贴心效劳。与商家建立良好的感情。实行片区负责制和首问负责制的管理方式。“日巡日检〞每天负责对商家商辅的用水、电、气及消防设施进行检查巡视。“主动营销〞定期组织、主动协助商家进行营销活动。协助商铺业主招商和专项代理铺面出租，业态统一规划，防止转租行为。“诚信沟通〞定期召开业主、商户恳谈会，改进物业效劳工作。客户部设立商户、旅游客户信息收集处理统计和分析的定期机制，开街后每月对客户需求、意见与建议进行统计分析，并及时反响信息。建立客户投诉热线和及时受理和反响投诉处理结果。对业主、商户、游客提出的合理建议和效劳报怨按月进行在公示栏中回应。“象城文化〞条件成熟出版发行内部刊物、建立象城网站向业主、游客宣传商品街业态及佛事、商业、文化活动。“远亲不如近邻，照顾别人就是照顾自己〞。根据峨眉象城商户群集中、人流量大、现场治安力量薄弱的特点，我们将精心营造出邻里守望，群防群治的良好气氛。让商家、客户主动参与到工程治平安管理中，也将极大的减轻物业公司的管理压力。“邻里守望〞

的治安管理模式严格的安防管理客户效劳部设立商户日常维修“一站式快车道〞，维修人员划分责任片区，接到报修信息后，对一般急修工程，应在当天维修完毕，因故不能修复的〔如：特殊工艺要求、特殊材料采购等原因〕，应告知报修人，请求再次预约上门维修；对较大预约维修工程，牵涉到公共部位、设施及可能影响其他商户经营的维修工程，应在预约作业日期前一日通知商户，确保预约维修不误时，减轻商户损失；对供水、供电、弱电、监控等重要设备的维修工程，应尽可能缩短维修时间，努力减少对商户经营的影响。对影响较多商户经营的维修工程，应事先发布维修通告〔紧急抢修工程可在事后说明〕，说明维修作业可能对商户造成的影响，请商户有所准备，取得商户的谅解和支持，并向商户表示歉意。倡导“赢得客户忠诚，成就客户价值与客户求双赢〞的客户效劳理念，以客户为导向，从客户需求出发，主动认识客户、主动了解客户、主动帮助客户，为客户提供更加主动、贴切、用心、到位的效劳，建立更为和谐、融洽的客户关系，从而赢得客户忠诚，成就客户价值，这是我们物业效劳存在的价值和理由！争创5A级风景区旅游文化商业物业运营整体管理理念“统一管理,分散经营,开放管理、隐匿监控〞“统一管理〞的要求象城所有的商家商户必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管理公司统一管理。没有统一管理的商家一是难以经受剧烈的市场竞争，更会影响整体物业的升值前景。

“分散经营〞，是商家对消费者和经营者间的交易提供场所，商业物业运营公司不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。开放管理、隐匿监控旅游商业开放式环境的特殊性，必须要对整体商业物业实行全开放式管理，主要采用人防和技防相结合的平安管理模式，充分利用人的灵活性和机的稳定性，以到达人机的有机结合，通过设备对应控平安区域进行全程监视，发现平安疑点，再通过人的可隐藏性，对可疑的人和事进行跟踪与监控，以到达平安防范的目的，从而防止物业管理者、效劳人员与游客的高频率接触造成的信任危机和心灵反感。核心是统一招商管理、统一营销管理、统一效劳监督、统一的物业管理。依托禅院做运营。依托游客做筹划。依托商户做效劳。依托景区做精品。“两个拳头，两个支撑〞。人力资源运营管理旅游商业物业管理是一个富有理想、活力和激情的行业，充满着追求创新的进取精神和蓬勃向上的朝气。付出思考和努力，虚心学习，不断进步，勤奋努力，必会获得公正评价。更重要的是，团队员工学习的心态本身就是未来获得成功的要素。追求卓越的物业管理，提供高水准效劳质量，创造最大化的市场价值和品牌。打造学习型的组织峨眉象城组织机构设置及前期工作机构设置为保障工作目标的实现，峨眉象城工程实行商业物业总经理负责制的直线职能制领导形式，下设经营筹划开展中心和，根底物业效劳中心两大业务部门实施管辖区域内统一的商业物业运营管理。同时设置财务、人事行政根本职能部门。总经理全面负责工程经营与管理工作。各项工作的方案管理由各业务部门经理〔主管〕负责，各部门经理、主管下属员工直接向其上级主管负责，各部门部门经理主管直接向总经理负责。前期介入管理人员5名人事行政方向、工程方向、根底物业综合管理方向、经营筹划方向、财务方向。前期介入根底员工、职员〔工程维护5名〔强电、弱电、给排水、装修管理〕秩序维护现场保护、现场招商专员〕筹备组织前期介入效劳、接管验收

商家入户、装修管理方案物业管理的前期介入对日后整个商业物业运营与管理的顺利进行将会起到至关重要的作用，我方将根据委托方物业施工进度的实际情况，对“峨眉象城工程〞制订科学、成熟、相应的物业管理前期介入工作方案，并按方案和阶段开展各项工作，为后期的物业管理工作顺利开展打下坚实的根底。前期介入前期工程介入物业接管验收检查物业管理前期介入人员将定期参与施工方、开发商工程例会，及时提出维护开发商利益和保证施工质量的专业意见和建议，协助开发商做好使用功能的验收，对各种设备、管线都逐一检查。参与委托方的房屋、设备、设施的竣工验收，并建立验收档案；发现可能存在的施工隐患，并列出遗漏工程；参与重大设备的调试和验收；制订物业验收流程；指出工程缺陷，就整改方案的可能性及费用提出建议。全面了解问题，提出应急性解决预案。接管验收

依据国家建设部公布的?房屋接管验收标准?对已物业进行以主体结构平安和满足使用功能为主要内容的再检验。直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的重要根底，依据公司?接管验收工作指引?进行。〔筹备期制订〕前期需地产协助协作问题1、物业前期管理用房。2、前期开办费、前期物业效劳费。3、工作对接人确实定。总经理办公室20m2洽谈室20m2总监办公室220m2会议、培训室50m2物业管理综合办公室50m2仓库2（工程）20m2客服服务前台20m2储物间1（物业清洁）10m2男女更衣室各一间2m2工程管理部工作间30m2工程一期运营经济收支大体内容商户装修管理准备1、图纸准备与审批2、商户进场装修工作流程及管理规定3、商户装修指南4、装修管理费、装修押金5、装修材料标准及要