江苏常熟东方东路南侧地块市场调研报告

东方东路南侧地块

市场调研报告二○0八年二月六日目录1.常州市宏观环境分析2.戚区宏观环境分析3.开发区概况4.戚区片区开展策略5.戚区房地产片区现状及开展趋势6.戚区片区楼盘比较及分析7.购房者分析8.本地块状况及地块SWOT分析9.本地块的产品定位、规划建议、户型配比建议10.本案的企划方向11.商业建议〔补充内容〕1.常州市宏观环境分析常州市人均GDP增长态势良好1.12007年常州市经济宏观分析◆从统计数据来看，常州市从2002年以来人均GDP每年以超过10%的速率在增长。◆尤其在2004和2006年两年间，增长速率超过了20%。并突破了3000美元的大关，并向富庶型生活走出了一大步。◆数据也说明常州市的经济运行状况良好，经济开展相对稳定和繁荣。常州市效劳业开展快速且稳定◆2001年到2006年，常州市效劳业的增长速度分别为12.0%、12.3%、13.3%、14.1%、14.7%和15.6%，呈现逐年加快的态势。◆增幅波动相对平缓，开展态势更为稳定。常州市2006年消费品零售市场开展不断扩大◆2006年常州市累计实现社会消费品零售总额515.8亿元，比上年增长16.2%。◆常州市的消费品零售市场增幅的平均水平，已经位居江苏省第四。常州市餐饮市场持续升温，

品牌建设成效显著◆随着常州市居民收入水平的提高，餐饮消费需求逐步趋旺，餐饮市场规模快速扩张。◆2006年，常州市餐饮业实现零售额57.4亿元，年均增幅到达29.4%，高于全社会零售总额9.8个百分点；餐饮业占消费市场零售总额的比重到达13.2%。◆餐饮消费已经成为常州市日常生活消费中的一支生力军。常州市恩格尔系数研究◆从常州市自1990年以来的恩格尔系数的变化曲线来看〔注：食品支出占消费支出的比重〔恩格尔系数〕是国际上通行的衡量居民生活水平上下的重要标志〕，具有以下几个特点：◆常州市恩格尔系数在1995年出现小幅度的上升，在1998年出现较大幅度的上升◆其他年份都呈现稳步下降的趋势◆常州市恩格尔系数虽然在1995年和1998年曾出现了上升这个不正常现象，但第二年都出现了较大幅度的下降，总体上呈现出稳定的下降趋势。综述每年的人均国内生产总值都在不断的增长表现出常州市不断的在向富庶型生活开展，并且取得了阶段性的成果。效劳业开展的良好态势，将会给市场未来的开展带来契机，创造较好的平台。消费品零售市场和餐饮市场在较好的市场环境下也焕发出了较为强劲的开展的势头，使得市场未来的开展前景较为乐观。常州市经过十几年的开展，城镇居民的生活水平得到显著提高并一直呈现出稳步提高的开展趋势。随着常州市城镇居民生活水平的快速提高，人民消费性支出的涉及面将会越发的广泛。1.2常州市房地产市场开展状况房地产开发供给情况2006年，全市土地交易市场共举行了12批国有土地使用权挂牌出让，总共出让面积近300公顷，成交金额近45亿元，土地供给量创下了历史新高。商品房需求及价格情况2006年常州房地产市场整体呈现以下特点：

1、市场呈现“三高〞，即推盘量高、价格高、余量高的态势；

2、小户型产品再次集中上市，一度占据市场主流；3、湖塘地区成为全年楼市的“热点〞区域，推盘量创历史新高；

4、各楼盘优惠力度不断加大，为空前所未有过的；

5、开发商更注重产品细节塑造；

6、政府对楼市调控成为影响未来楼市走向的重要因素之一。2.戚区宏观环境分析2.1戚区总体概况2.2戚区经济开展状况戚区推广城乡一体建设，提升常州东大门形象，合理调整规划布局，重点开展以居住商贸为主的效劳业，控制制造业，形成常州东部副中心的城市功能。●2007上半年，区域各项主要经济指标保持快速高效的良好势头。●区重点工程建设加快推进，2.3戚区住宅方面总体规划开展情况2021年戚区规划居住用地837.8公顷〔其中二类居住用地786公顷〕，占总建设用地23.4%。规划商业居住混合用地287.2公顷，占总建设用地8%。主要分布于中心区、新城区、老城区和五一路两侧居住社区。根据戚区现状居住规模和居住分布格局，确定戚区未来居住形成组团，规划建设形成2个组团：潞城新城组团、戚区老城组团。2.4戚区消费情况及走势●区域消费市场稳定开展，商贸优势日益显现。2006年已完成流通销售额10.12亿元，同比增长28.4%，完成社会消费品零售总额3.9亿元；完成社会消费品零售总额0.51亿元●区域居民收入稳步增长，生活水平提高。全区城镇以上在岗职工平均工资15660元，同比增长11.60%；农村居民人均纯收入6237元。2.5戚区居民生活特性分析居住特性描述戚区现有居民主要包括两大类，一类是戚区的外来居民，另一类那么是在戚区土生土长的“老戚墅堰经〞。●第一类居民一般界定为纯外来者或是曾经生于斯长于斯的戚区子女。●后一类居民那么大多为戚机厂职工〔包括其家属〕，他们属于戚区居民里的大多数。相对而言，他们才是真正的戚区“城里〞居民。消费特性描述他们心目中的“城〞，却是常州的“老城〞，“南大街〞才是城里，才是市中心。●整个戚区，从南至北，被一条运河、一条戚大街，以及一条铁路——三条东西向贯穿的轴线，牢牢地固定成一块“不甜不咸〞的两层夹心饼，区域清楚，特性清晰。2.6戚区宏观环境情况总结3.开发区概况3.1开发区概况

江苏省常州戚墅堰经济开发区，位于戚墅堰区东北侧，是经江苏省人民政府批准成立的省级经济开发区，总规划面积13.22平方公里，工业建筑用地面积4.85平方公里，目前已启动面积7.66平方公里，区位条件十分优越，通讯方便，交通便捷，沪宁铁路、沪宁高速公路、312国道、京杭大运河、常州市外环路均穿境而过。

3.3开发区开展趋势总结随着政府整体集中规划的要求，戚区老城区开发受制于区域的开展瓶颈，戚区开发区将成为重点开发的区域。随着新城公园壹号大盘的引导，以及豪景园城、加州枫景等楼盘的相继开盘，开发区将成为戚区的开发热点片区。本案位于戚区开发区中心位置，开展前景相对较好。区域五大价值点东方大道板块：常州房地产新生板块，城市东部的未来中心，戚区的行政、生活、商贸区，众多企业集团纷纷进驻，区政府即将搬家到此。江苏省常州戚墅堰经济开发区，位于戚墅堰区东北侧，是经江苏省人民政府批准成立的省级经济开发区，总规划面积13.22平方公里，工业建筑用地面积4.85平方公里，目前已启动面积7.66平方公里，区位条件十分优越，通讯方便，交通便捷，沪宁铁路、沪宁高速公路、312国道、京杭大运河、常州市外环路均穿境而过。常州价格盆地：东部开发区城市功能不断完善，价格提升铁板钉钉；且，从目前整体市场来看，3200元/平米的版块均价低于常州市房地产均价，绝对是价格盆地。542641604105415042823654360032003000350040004500500055006000系列154264160410541504282365436003200城中城东城南城西城北新北区武进中心区东部开发区生态资源明显：常州首个湿地公园。优越的交通环境：1、高速出口

2、外环直接通达市中心

3、东方大道、青洋路直通东西南北。区域多个开发商争相进驻，多个工程相继建造，给区域开展带来了无限生机和活力。4.戚区片区开展策略4.1片区开展策略据戚区统一总体规划，戚区将分区为中心区、新城区、老城区三个片区。●中心区：主体功能为戚区行政管理、公建、文教、体育、商贸效劳中心。●新城区：主体功能为生活居住、商贸、交通用地。作为戚区东部新建居住区。●老城区：主体功能为戚区老城生活、居住用地。4.2戚区片区开展总结5.戚区房地产现状及开展趋势5.1戚区房地产现状及开展概述5.2戚区房地产开展产品总结产品趋势：〔这里从户型上讲〕，戚区的大多数楼盘，例如汇龙湾、新城公园壹号等仍属一般产品性质，但到加州枫景楼盘开始已设计有空中花园，再到豪景园城楼盘也已出现了引入社区的大卖场，因此，总体来说，戚区的住宅产品起步晚，但起点高，目前的升级速度正在加快，品质也在提升，其产品的多样化也日趋完善。6.戚区片区楼盘比较与分析6.1老城区楼盘比较与分析老城区楼盘说明老城区楼盘分析：□老城区现有物业销售大多起始较早，且物业体量跨度大，总建筑面积由6000平方米直至26万平方米。物业的交付时间，集中在未来两年。据政府规划，该区域在短期内，暂无其他新物业出现。□从产品性质上讲，老城区的现有物业，大多为“住宅加底商〞的传统配置模式，小区内的休闲主题元素以及配套设施仍然较朴素。□从产品标准上来说，老城区物业正从多层产品实现向小高层、高层产品的过渡。其畅销户型大多集中在90平米的实惠两居室与120平米的舒适三居室。其可界定的消费群体范围也相对较广，其中，包括安置类物业〔五一花园〕、一般小区标准的物业〔荷花苑、河苑新家园等〕、大社区的物业〔汇龙湾〕，其销售均价的幅度也十清楚显，近720元/平方米。其令业主满意和最受居民欢送的，也仍是一般小区标准的物业。□从物管的收费标准来看，老城区物业根本停留在中档物业水准，其物业收费也集中在0.35元/㎡-0.5元/㎡之间。□整体看，老城区物业整体销售周期均较长。除临戚大街中心区位的福鑫园、荷花苑近园，以及金星大厦物业等外，老城区内的其他物业的去化速度相对都较缓。6.2新城区楼盘比较与分析新城区楼盘分析：戚区新城区目前将入市的物业，仅名桂坊一个楼盘。其物业体量中等，定位较高，户型设计面积跨度大，从58㎡直至140㎡。由其内部配套与景观设计标准来看，该盘仍属中档物业。6.3中心区楼盘比较与分析主要个案比照分析〔1〕规划分析：本案规划有联排别墅、小高层公寓，沿街商铺等三种产品，分一期、二期建设。工程一期包括：①9栋小高层公寓，户型有：两室一厅一卫〔90㎡左右〕、三室一厅一卫〔100㎡左右〕、三室两厅一卫〔110-130㎡〕，共386户。②152户联排别墅公寓，建筑面积210-245㎡。③沿街商铺45套，面积：50-70㎡〔分上、下两层〕。工程二期公寓、别墅预售证申请中。户型配比：价格分析及销售分析：新城公园壹号公寓房386套。2006年6月开盘，开盘均价3080元/㎡，销售达30%；截至2006年10月，均价3200元/㎡，销售达50%；截至2007年5月，均价3300元/㎡，销售达90%；截至2007年10月，均价3300元/㎡，销售达93%，已售360户，余26套顶层200㎡复式公寓未售。联排别墅152套，单价140万-235万。沿街商铺45套，已售38套。随着戚区新中心区的北迁，该地段的物业会有所升值。自开盘以来，新城公园壹号一直秉持低调的广告推广，凭借扎实的建筑功底，优质的公司信誉，良好的居住环境，销售情况保持的不错，加之新城公园壹号到潞城开发最早的楼盘，且开发商实力雄厚，因此，销售很乐观。销售推广上，小区以“东部中心第一生活圈〞为主诉求。客源分析：

公寓：随区政府迁移而带来的政府官员、银行企业员工等。

别墅：以经济实力雄厚的企业主居多。个案优劣势分析：优势：1、开发商实力雄厚2、环境优美3、交通便捷4、升值空间大劣势：1、小区地处开发区，人气尚缺乏2、公寓少、别墅多主要个案比照分析〔2〕规划分析：本案规划有高层公寓、小高层公寓、大卖场、晶体会所等四种产品，分一期、二期建设。工程一期包括：2栋11层小高层；2栋25层高层。二期包括：2栋11层小高层，2栋25层高层，3万平方米大卖场。公寓户型配比：优劣势分析：优势：1、环境好2、得房率高88%3、区内配置3万平方米大卖场、晶体会所4、升值空间大劣势：1、小区地处开发区，人气尚缺乏2、销售时间较新城公园1号晚主要个案比照分析〔3〕公寓户型配比独立商铺户型

底层商铺挑高5-8米，面积有24-1400㎡，共计3层商业。优劣势分析：优势：1、建筑公司实力雄厚，为南通六建2、物业公司较标准3、户型有特色，得房率较高4、周边配套齐全5、升值空间大劣势：1、小区地处开发区，人气尚缺乏2、开发相对较晚，销售周期长6.4市场开展趋势与总结2007年戚区规划拍卖土地情况：戚区推行经营性土地招标拍卖，随着土地市场化的日趋深化，国有土地交易在戚区日渐活泼。戚区经济社会的开展前景吸引了新加坡、山东等地的开发商，纷纷前来“淘金〞。2007年戚区规划拍卖的土地〔含规划中〕有：戚区检察院北侧地块、戚墅堰铁路中学地块、常州市第三制药厂、东青路西侧地块、剑横路西侧三药厂北侧地块、五一路东侧地块、大明路西侧地块、东盛园西北侧地块、外环路北侧沙河浜地块等。目前戚区的土地拍卖情况呈现出两大特点，①以旧城改造为主，②拓展新城建设为辅的片区规模开发。老城区旧城改造老城区的旧城改造，其开发工程大多零散，楼盘体量也相对较小，物业水准也较低，无论是小区景观、社区配套、物业水准、户型高度等都相对较低，客源层限制性强，楼盘的推广手段也较普通，是戚区开发较早的片区，但由于区域空间较小，因此，开发后劲明显不如中心区。中心区成规模的片区开发中心区的工程开发日趋呈现规模化现代化，其楼盘体量相对都较大，大多在10万平米以上，产品的升级与提升也较快，是戚区未来开发的重点区域。6.5中心区楼盘历年均价走势分析分析：

2006、2007年是戚区中心区楼盘均价增长速度较快的两年。中心区虽起步晚，但其起点高，开展趋势较快，是戚区区域未来价格走势潜力较大的区域。6.6当前戚区各片区楼盘均价比照备注：当前新城区楼盘仅名桂坊一个物业，未开盘，故不参与比较。分析：当前中心区楼盘均价，高于老城区楼盘均价，其产品定位也比老城区楼盘稍高一筹，因此，中心区楼盘开展潜力较大。6.7戚区各片区楼盘的开发量比较分析：老城区的开发较早，中心区的开发仅次于老城区，随着中心区各楼盘的相继推出，中心区的开发将进一步规模化，竞争也将日趋剧烈。7.购房者分析针对购房者，我们做过问卷调查，以下即是本次问卷的统计：本次问卷我们主要采用了如下通路：一是对戚区各主要干道〔较繁华路段〕两侧的经营规模较大的私营业主进行问卷调查，二是通过走访各政府机关事业单位对公务员进行问卷调查，三是通过相关人员介绍对具有一定购置力的人进行问卷调查，四是在市区各售楼处周围对看房者进行问卷调查，五是对一些较零散的人〔直观判断具有购置力的人〕进行问卷调查。调查共回收问卷980份，进行统计分析：最后得出的各问题统计情况如下〔以图表表示〕：7.1被调查者资料统计(1-8)

1.2.3.4.5.6.7.8.7.2调查者所反映的情况统计及分析〔1-13〕1.2.3.4.5.6.7.8.9.10.11.12.13.7.3市场调查分析：1.工程周边客户大多看好拆迁安置，本工程对常州市区客户吸引力较小。2.客户对小区的配置要求有所提高，其中，景观〔中心花园〕、配套〔体育健身设施、医疗保健设施、商业购物场所、农贸市场、公交站点等〕是其主要考虑和关注的问题。3.戚区主城区、戚区运河以南地区、东方大道以东以北乡镇、以及常州市区等地区具有一定的潜在客户购房需求，其分别占总调查客户比例的10％。8.本地块状况及地块SWOT分析8.1地块根本情况建设基地总面积：47180平方米非标准梯形地块东西方向长约190米，南北方向长约250米8.2地块周边的竞争个案目前本地块周围的竞争个案主要有以下几个：新城公园1号、豪景园城、加州枫景，售价在3300—3500元/平方米，其中新城公园1号销售较早，详情见“主要个案比照分析〞。8.3本地块的SWOT分析劣势点分析〔WEAKNESS〕1、地处戚区新中心区，人气尚未形成。2、周边的生活配套与休闲娱乐设施也建设中，尚待完善。3、工程为非规那么梯形状，对本案的整体规划有一定的影响。时机点分析〔OPPORTUNITIES〕1、戚区房产市场渐趋成熟，前景看好。2、戚区中心区确实立与老城区居住用地的减少使得本地块潜力巨大。3、戚区中心的迁至，以及区域内东方东路的完善必将带来地块的升值。4、创新物业引领戚区住宅新标准。威胁点分析〔THREATENS〕1、周边楼盘的竞争。2、戚区新城区的建立以及老城区的改造对本案的威胁。9.本地块的产品定位、

规划建议、

户型配比建议

我们对产品的整体考虑与方向把握我们对工程的定位：1、东部最具生活理念的社区名宅；2、区域领导者——不是最大的工程，是最好的工程；3、具有独特的气质与形象。我们对产品建议出发于三个原那么：1、差异性·空间创新、生活创新；2、生态性·森林居家、价值名宅；3、实用性·为客户创造溢出价值户型建议与参考立面风格建议总平及景观差异化设计目次2入户南北错落挑高阳台A

空中庭院空中庭院B1

奇数层挑高挑高5.6m偶数层挑高挑高5.6m常州·城市晶品——BOX建筑概念空中庭院B2

入户花园入户花园C1

入户花园C2

奇数层餐厅挑高3.6m其他区域层高2.9m多功能和室层高2.2m地面抬高0.7m常州·御城——层高2.2m，13m2面积赠送室内局部挑高·面积赠送D

观光电梯E

12345116错落式挑高阳台、入户花园、空中庭院、落地飘窗F1

奇数层12345116错落式挑高阳台、入户花园、空中庭院、落地飘窗F2

偶数层1233455错落式挑高阳台、入户花园、空中庭院F3

奇数层1233455错落式挑高阳台、入户花园、空中庭院F4

偶数层中间户型案例G

户型配比H

户型建议与参考立面风格建议总平及景观差异化设计ARTDECO风格欧洲新古典风格现代风格目次“Art－Deco”，即艺术装饰风格，是建筑史上的一个重要的风格流派，曾一度流行于上海二十世纪三十年代。该风格流派强调建筑物的高耸、挺拔，给人以拔地而起，傲然屹立的非凡气势，体现出工业革命的技术革新所带来的不断克服地心引力而达到新的高度，表达出不断超越的人文精神和力量。当时的国际饭店、沙逊大厦、武康大楼及衡山路上的一些高级公寓就是“Art－Deco”的典型代表，成为构成上海“万国建筑博览”的一大要素，也奠定了上海城市风貌的又一基本特征。

如今，在新世纪的初叶，“Art－Deco”又以新的表现形态，新的科技手段，重又出现在上海的城市建设中，尤其是首次出现在市中心的现代住宅小区的开发中。这是申城出现的又一体现上海城市历史文脉，同时极具时代特征的新的风格流派。【介绍之二】A

ARTDECO风格【介绍之三】A

ARTDECO风格大连·东方圣荷西A

ARTDECO风格杭州·梧桐公寓A

ARTDECO风格杭州·梧桐公寓A

ARTDECO风格B

简欧风格南京·光明城市杭州·梧桐公寓A

ARTDECO风格上海·徐汇御苑A

ARTDECO风格南京·光明城市B

简欧风格南京·中央花园C

现代风格南京·中央花园C

现代风格南京·中央花园C

现代风格户型建议与参考立面风格建议总平及景观差异化设计目次分区景观组团、坡地小区内所有景观，根据分区功能的不同，分别以不同的主题设计景点，例如：中央广场、廊桥、满庭芳、花团锦簇。坡地，又称斜坡面、坡地面。坡地设计，显山露水，依山就势，错落有致，相对于平地来做设计更加理想，建筑体依山体而建，坡地有高差，户户有景，加之自然植被与园林小品，增强小区景观的层次感与美感。

架空层设计架空层是指在楼宇建筑的底层或中部设置的、由承重框架组成、没有围合墙体的楼层，是主要供停车、业主健身、休闲、娱乐等非经营性使用的公共空间。在其中设置水吧、健身房、儿童游乐场等休闲配套设施，并称之为“泛会所〞。地下生态车库户型建议与参考立面风格建议总平及景观差异化设计目次差异化设计及产品亮点设计■□观光电梯、六米挑高入户大堂■□入户花园、空中庭院、挑高阳台——创新户型■□主题景观设计■□ARTDECO建筑风格■□新风系统、室内空气加湿系