普法宣讲2016年7月23日上午婚姻家庭案件中的房产

婚姻家庭案件中的

房产处理石景山区人民法院赵莹北京市中级法院管辖范围：

2013年8月21日以前：一中院西城、海淀、石景山、门头沟、房山、昌平、大兴、延庆二中院东城、朝阳、丰台、顺义、通州、平谷、密云、怀柔2013年8月21日以后：一中院：海淀、石景山、昌平、门头沟、延庆二中院东城、西城、丰台、房山、大兴三中院朝阳、通州、顺义、怀柔、平谷、密云：

离婚案件中的房产处理继承案件中的房产处理

底价众筹法律课程，微信：SYCT_2相关法律规定：

《中华人民共和国婚姻法》第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：

（一）工资、奖金；

（二）生产、经营的收益；

（三）知识产权的收益；

（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；

（五）其他应当归共同所有的财产。

夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。第十八条有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：

（一）一方的婚前财产；

（二）一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；

（三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；

（四）一方专用的生活用品；

（五）其他应当归一方的财产。第十九条夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。

夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。

夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。

相关法律规定：

《婚姻法》解释一：第十五条被宣告无效或被撤销的婚姻，当事人同居期间所得的财产，按共同共有处理。但有证据证明为当事人一方所有的除外。第十九条婚姻法第十八条规定为夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。

相关法律规定：

《婚姻法》解释二：第十一条婚姻关系存续期间，下列财产属于婚姻法第十七条规定的“其他应当归共同所有的财产”：

（一）一方以个人财产投资取得的收益；

（二）男女双方实际取得或者应当取得的住房补贴、住房公积金；

（三）男女双方实际取得或者应当取得的养老保险金、破产安置补偿费。第十九条由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。第二十条双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时，人民法院按以下情形分别处理：

（一）双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许；

（二）一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿；

（三）双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割。第二十一条离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。

当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。第二十二条当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。

当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。

相关法律规定：

《婚姻法》解释三：第五条夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。第六条婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。第七条婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。

由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。第十条夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。第十一条一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。

夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。第十二条婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的，人民法院不予支持。购买该房屋时的出资，可以作为债权处理。

普通商品房婚前购房房屋补偿款=夫妻共同支付款项（包括本息）÷（房屋购买价+全部应付利息）×房屋评估现值（或夫妻认可房屋现值）×50%底价众筹法律课程，微信：SYCT_2相关法律规定：

最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见（93年）1、夫妻双方对财产归谁所有以书面形式约定的，或以口头形式约定，双方无争议的，离婚时应按约定处理。但规避法律的约定无效。6、一方婚前个人所有的财产，婚后由双方共同使用、经营、管理的，房屋和其他价值较大的生产资料经过8年，贵重的生活资料经过4年，可视为夫妻共同财产。13、对不宜分割使用的夫妻共有的房屋，应根据双方住房情况和照顾抚养子女方或无过错方等原则分给一方所有。分得房屋的一方对另一方应给予相当于该房屋一半价值的补偿。在双方条件等同的情况下，应照顾女方。14、婚姻存续期间居住的房屋属于一方所有，另一方以离婚后无房居住为由，要求暂住的，经查实可据情予以支持，但一般不超过两年。

无房一方租房居住经济上确有困难的，享有房屋产权的一方可给予一次性经济帮助。

相关法律规定：

最高人民法院关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答（96年）问：夫妻共同居住的公房，在什么情况下，离婚后双方均可承租？

答：夫妻共同居住的公房，具有下列情形之一的，离婚后，双方均可承租：

（一）婚前由一方承租的公房，婚姻关系存续５年以上的；

（二）婚前一方承租的本单位的房屋，离婚时，双方均为本单位职工的；

（三）一方婚前借款投资建房取得的公房承租权，婚后夫妻共同偿还借款的；

（四）婚后一方或双方申请取得公房承租权的；

（五）婚前一方承租的公房，婚后因该承租房屋拆迁而取得房屋承租权的；

（六）夫妻双方单位投资联建或联合购置的共有房屋的；

（七）一方将其承租的本单位的房屋，交回本单位或交给另一方单位后，另一方单位另给调换房屋的；

（八）婚前双方均租有公房，婚后合并调换房屋的；

（九）其他应当认定为夫妻双方均可承租的情形。

三、问：对夫妻双方均可承租的公房，应依照什么原则处理？

答：对夫妻双方均可承租的公房，应依照下列原则予以处理：

（一）照顾抚养子女的一方；

（二）男女双方在同等条件下，照顾女方；

（三）照顾残疾或生活困难的一方；

（四）照顾无过错一方。

相关法律规定：

问：对夫妻双方均可承租的公房而由一方承租的，承租方对另一方是否给予经济补偿？

答：对夫妻双方均可承租的公房而由一方承租的，承租方对另一方可给予适当的经济补偿。五、问：夫妻双方均可承租的公房能够隔开分室居住使用的，可否由双方分别租住？

答：夫妻双方均可承租的公房，如其面积较大能够隔开分室居住使用的，可由双方分别租住；对可以另调房屋分别租住或承租方给另一方解决住房的，可予准许。

六、问：离婚时，一方对另一方婚前承租的公房无权承租的，可否暂时居住？

答、离婚时，一方对另一方婚前承租的公房无权承租而解决住房确有困难的，人民法院可调解或判决其暂时居住，暂住期限一般不超过两年。暂住期间，暂住方应交纳与房屋租金等额的使用费及其他必要的费用。

七、问：离婚时，一方对另一方婚前承租的公房无权承租而另行租房经济上确有困难的，如何处理？

答：离婚时，一方对另一方婚前承租的公房无权承租，另行租房经济上确有困难的，如承租公房一方有负担能力，应给予一次性经济帮助。

八、问：在调整和变更单位自管房屋租赁关系时，是否需征得自管房单位的同意？

答：人民法院在调整和变更单位自管房屋（包括单位委托房地产管理部门代管的房屋）的租赁关系时，一般应征求自管房单位的意见。经调解或判决变更房屋租赁关系的，承租人应依照有关规定办理房屋变更登记手续。

九、问：对夫妻双方共同出资而取得“部分产权”的房屋，应如何处理？

答：对夫妻共同出资而取得“部分产权”的房屋，人民法院可参照上述有关解答，予以妥善处理。但分得房屋“部分产权”的一方，一般应按所得房屋产权的比例，依照离婚时当地政府有关部门公布的同类住房标准价，给予对方一半价值的补偿。

十、问：对夫妻双方均争房屋“部分产权”的，可否采取竞价方式解决？

答：对夫妻双方均争房屋“部分产权”的，如双方同意或者双方经济、住房条件基本相同，可采取竞价方式解决。

房产的种类：

普通商品房已购公房

标准价购买、成本价购买政策性住房经济适用房、两限房约定服务条件房产农村自建房军产房拆迁安置房公房直管公房、自管公房小产权房违章建筑普通商品房婚前购房一方出资全额登记在自己名下一方婚前个人财产登记在对方名下1、作为对一方的赠与；2、以结婚为目的，共同共有；3、登记方个人财产，出资方作为债权人进行补偿；4、考虑实际情况，予以适当补偿婚后变更登记在对方或双方名下（加名）夫妻共同财产部分一方部分出资部分借款购房，并登记在自己名下，未使用夫妻共同财产归还借款一方婚前个人财产一方支付首付款，婚后用夫妻共同财产还贷一般产权归产权登记方，就共同还贷部分及对应财产增值部分给对方补偿一方部分出资部分借款购房，并登记在自己名下，使用夫妻共同财产归还借款参考解释三第十条一方部分出资，登记在对方名下房产归登记方，考虑实际情况，予以适当补偿普通商品房婚前购房双方出资全部或部分双方出资，登记在双方名下按照产权登记情况确认全部双方出资，登记在一方名下考虑实际情况，予以适当补偿——按出资比例分割部分考虑实际情况，予以适当补偿底价众筹法律课程，微信：SYCT_2普通商品房婚前购房房屋补偿款=夫妻共同支付款项（包括本息）÷（房屋购买价+全部应付利息）×房屋评估现值（或夫妻认可房屋现值）×50%普通商品房婚前购房父母参与出资一方父母出全资（房产归属）登记在已方名下已方个人财产登记在双方名下按照产权登记情况确认登记在对方名下1、作为对一方的赠与；2、以结婚为目的，共同共有；3、登记方个人财产，出资方作为债权人进行补偿；4、考虑实际情况，予以适当补偿双方父母出全资登记在已方或对方名下出资份额按份共有登记在双方名下按照产权登记情况确认一方或双方父母部分出资（出资归属）不论登记在已方、对方或双方名下资金作为对己方的赠与普通商品房婚后购房双方夫妻共同财产出资登记在一方或双方名下夫妻共同财产一方用婚前个人财产出资的登记在已方名下全额、非投资经营行为按个人财产处理；全额，投资经营投资经营收益为夫妻共同财产部分先按份处理后再按共同共有处理；登记在对方名下全部房款1、以个人财产出资行为视为对对方的赠与，整个房子按共同共有处理。不论登记在谁名下部分房款1、以个人财产出资行为视为对对方的赠与，整个房子按共同共有处理2、婚前财产部分按份共有处理双方婚前财产出资登记在一方名下全部房款考虑实际情况，予以适当补偿——按出资比例分割登记在双方名下；全部房款或部分按照产权登记确认。

登记在对方名下部分1、以个人财产出资行为视为对对方的赠与，整个房子按共同共有处理2、婚前财产部分按份共有处理普通商品房婚后购房一方父母出资的登记在自己子女名下全部房款，视为对自己子女的赠与，适用解释三。。部分房款，适用解释二，视为对双方的赠与。登记在对方或双方名下；不论全部或部分对双方赠与，共同共有。双方父母出资

全资，登记在一方名下按照各自父母出资份额按份共有。全资，登记在双方名下按登记情况确认部分部分房款，适用解释二，视为对双方的赠与。已购公房【成本价购买公房的分割】婚姻关系存续期间以成本价购买的登记在一方名下的公有住房应认定为夫妻共有财产，在离婚时应综合考虑房产来源、工龄折扣等因素予以分割计算。一方父母承租的公房，婚姻关系存续期间以夫妻共同财产以成本价购买，登记在夫妻一方名下，应认定为夫妻共有财产，但在离婚时，应将公房承租权的价值作为对夫妻双方的赠与（另一种意见：作为对己方子女的赠与），在分割房产计算时予以考虑。已购公房【标准价购买公房的分割】婚姻关系存续期间以夫妻共同财产出资以标准价购买公有住房而获得的“部分产权”，该“部分产权”应认定为夫妻共同财产，可以在综合考虑房产来源、工龄折算等因素，并征求原产权单位意见确定产权单位权利比例后，予以分割计算。（另一种意见：以标准价购买的公有住房属于婚姻法司法解释二第二十一条规定的尚未取得完全所有权的房屋，只能分割使用权。）底价众筹法律课程，微信：SYCT_2经济适用房、两限房【经济适用房、两限房的分割】限售期内的经济适用房、两限房在离婚诉讼中一般可以分割。但双方均不主张所有权，且不同意回购或按原价转让的除外。经济适用房、两限房由一方在婚前申请，以个人财产支付房屋价款，婚后取得房产证的，应认定为一方个人财产；婚后以夫妻双方名义申请，离婚后取得房产证的，应认定为夫妻共同财产。评估问题限购期内的两限房按原价评估还是按同等条件商品房的市场价扣除限价房上市交易应补交的土地收益计算该房屋的价值。约定服务条件房产的分割：夫妻一方在婚后通过与用人单位约定服务条件取得的房产为夫妻共同财产，但离婚时一般应判归约定服务条件一方，分割时应考虑尚存服务期的长短、夫妻共同生活的时间，并按适当照顾签有服务期一方的原则确定给予另一方补偿款数额。小产权房分割第一种意见：对于已被有权机关认定为违法建筑的小产权房，不予处理；但违法建筑已经行政程序合法化的，可以对其所有权归属做出处理。对于虽未经行政准建，但长期存在且未受到行政处罚的房屋，可以对其使用权归属做出处理。在处理使用权时，法院应向当事人释明变更相关诉讼请求。在处理相关房屋的使用权时，能分割的进行分割，不能分割的进行折价补偿，房屋折价时可采用竞价方式确定价格。第二种意见：小产权房在现有条件下无法取得房屋所有权证，应不予处理。公房承租权的分割：离婚案件中涉及到公房承租权分割，属于直管公房的，可在判决中明确承租权以及承租关系的变更。属于自管公房的，夫妻只有一方在产权单位工作，一般应把承租权确定在产权单位工作的人名下，另一方获得补偿；但经产权单位同意的，可以将承租权确定在另一方名下。承租权折价数额可以通过评估确定，确无法评估的，可通过竞价确定。底价众筹法律课程，微信：SYCT_2军产房：只适宜处理房屋的使用权和居住的权利，在经济价值上不应按照商品房评估作价，但在进行分配和补偿时可以适当考虑房屋可带来的实际利益。若婚姻关系解除，基于军人配偶身份共同居住的当事人无权主张居住权，但可以根据《婚姻法》第42条规定，要求对方给予经济帮助，以最大限度维护自身合法权益。

农村自建房：有无审批手续，根据申请审批表中在户人口、投资情况等综合判断，不应仅依据申请人身份确定。是否属于夫妻共同财产，是否需要分家析产参与翻建的，确定权属时首先应尊重各方当事人共同意愿，其次应尊重原共有人权利，一般原共有人参与翻建人应当视为形成新的共有关系，但如何分割可以识贡献酌情确定。拆迁安置房：

根据拆迁安置前房产的产权进行处理。农村拆迁补偿中按所涉人口数取得的优惠购房权系基于特定身份获得的优惠安置利益，但并非优惠取得的物权本身。婚姻关系存续期间取得的优惠购房利益应属于个人财产。离婚时优惠购房权价值折算可参考市场价格与优惠价格的差价，乘于优惠面积确定。违章建筑：

不予处理一套房产的分割：

离婚诉讼的当事人只有一套共有住房，双方均主张房屋所有权但均无能力补偿对方时，如双方就房屋分割问题无法达成一致，法院应当判决双方对房屋按份共有，并在此基础上结合当事人生活需要、房屋结构等因素就房屋使用问题作出处理。婚姻中的房产赠与：赠与对方赠与子女离婚协议中赠与子女不动产财产约定婚姻存续期间，夫妻双方签订书面协议约定登记在一方名下的婚前个人所有的房屋归夫妻共同共有，属于夫妻婚内财产约定，在夫妻双方间有约束力，未办理房屋权属变更登记的不影响其效力，但不得对抗善意之第三人。不动产财产约定原告李某诉称：李某与郭某经人介绍认识于2002年2月2日登记结婚。后因双方性格不合，经常争吵，导致夫妻关系逐步恶化，现双方之间的婚姻已名存实亡，夫妻感情已彻底破裂，请求法院判决李某与郭某离婚，同时，因双方在婚姻关系存续期间针对房屋签订了《夫妻财产约定协议》并进行了公证，该房屋亦应系其个人所有，要求郭某协助办理过户登记手续。

被告郭某辩称：双方