企业管理-农用地转用流程

会计实操文库1/5企业管理-农用地转用流程1.前期咨询与规划确认政策咨询：向当地自然资源部门详细咨询农用地转用相关政策法规，了解最新政策动态、适用条件及限制规定。不同地区可能因土地资源状况、发展规划差异，在政策执行上存在细节不同。例如，某些生态保护重点区域，对农用地转用的环保要求更为严格。规划符合性审查：确认拟转用的农用地是否符合土地利用总体规划、城乡规划以及相关专项规划。通过自然资源局、建设部门、规划部门的信息系统或文件资料，查询该地块规划用途。如某工业项目计划转用农用地，需核实其是否处于规划的工业用地范围内，若不符合规划，转用申请将无法获批。2.项目可行性论证与申请可行性研究：委托专业机构编制建设项目可行性研究报告，从技术、经济、环境等多方面论证项目在拟转用土地上建设的可行性。比如建设大型商业综合体，需分析周边人口密度、消费能力、交通承载能力等因素，评估项目盈利能力与对区域发展的影响。选址意见书申请：依据可行性研究报告，向建设部门提交用地申请，阐述项目建设必要性、选址理由等。建设部门审核通过后，颁发《选址意见书》，此过程中需按规定缴纳选址规费。3.用地预审申请材料准备：用地单位准备建设项目用地预审申请表（自然资源部统一规定格式）、申请报告（包含项目基本情况、选址、用地规模及类型、补充耕地初步方案）、需审批项目的项目建议书批复文件和可行性研究报告（二者合一的，提供可行性研究报告）。提交与审核：向同级自然资源局提交预审申请，自然资源局在受理申请或收到转报材料之日起二十日内完成审查，出具《建设项目用地预审报告书》。若项目对土地用途、选址有重大调整，需重新申请预审。4.多部门手续办理立项手续：用地单位凭《建设项目用地预审报告书》向发展改革等部门办理项目立项手续，提交项目申请报告、可行性研究报告等材料，获批项目立项文件，确定项目建设的合法性与必要性。规划许可手续：向规划部门申请建设用地规划许可证，提交项目选址意见书、用地预审报告、规划设计方案等材料。规划部门审核方案是否符合城乡规划要求，通过后核发许可证，明确建设用地位置、面积、允许建设范围等。环保审批手续：依据《中华人民共和国环境保护法》等法规，向环保部门提交环境影响评价文件（报告表、报告书或登记表，依项目对环境影响程度而定）。环保部门审查项目对环境影响及环保措施可行性，批准后方可开展后续建设，部分项目还需通过公众参与程序。5.正式用地申请与审批申请提交：用地单位集齐上述审批文件，向原预审的自然资源局提出项目用地正式申请，同时提交项目初步设计文件、土地权属证明等材料。方案拟定与上报：自然资源局根据土地利用总体规划、年度计划等，拟定农用地转用方案、补充耕地方案（涉及占用耕地时）、征地方案（涉及土地征收时）和供地方案。按土地管理法规定，不同规模与类型建设项目，审批权限不同。如省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目，国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地，由国务院批准；在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。6.征地实施（若涉及）征地公告：经有权机关批准征地后，县级以上地方人民政府发布征地公告，内容包括征地批准机关、文号、用途、范围、面积、征地补偿标准、农业人员安置办法、办理征地补偿登记期限地点等，保障被征地农民知情权。补偿登记：被征地农村集体经济组织、农户及地上附着物产权人在规定期限内，持土地权属证书等材料到指定地点办理征地补偿登记手续。补偿安置协议签订：自然资源局与被征地农村集体经济组织、农户就征地补偿安置有关事宜协商一致，签订补偿安置协议，明确补偿方式（货币补偿、安置房屋等）、金额、支付方式、安置途径等内容。补偿费用支付：征地补偿安置方案批准之日起3个月内，用地单位全额支付征地补偿费用，包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费等。未按期足额支付，政府不发放建设用地批准书，农村集体经济组织和农民有权拒绝动工用地。7.供地与土地使用权获取供地方案实施：国土资源局根据批准的供地方案，在征地补偿、安置补助完成后，向用地单位发出批准用地文件和《建设用地批准书》。土地出让或划拨：若为有偿使用土地，国土资源局与土地使用者签订《国有土地有偿使用合同》，用地单位按约定缴纳土地出让金等费用，获取土地使用权；若符合划拨用地条件，经批准后以划拨方式供地，用地单位取得划拨土地使用权。8.后续建设与监管建设项目审批：用地单位取得土地使用权后，按建设项目管理程序，向建设、消防、人防等部门办理建设工程规划许可证、施工