关于武汉高端住宅写字楼酒店市场调查综合调研报告

关于武汉高端住宅写字楼酒店市场调查综合调研报告关于武汉高端住宅写字楼酒店市场调查综合调研报告

第一局部总论3

一、报告说明3

二、工程市场研究与调查工作组织4

1、调查目的4

2、调查工作内容及工作量4

3、市场调查与研究主要方法6

三、工程市场调查的主要结论与建议7

第二局部工程概况与工程地块市场特性分析9

一、工程名称9

二、工程区位9

三、工程地块特点9

四、工程微观环境调查与分析11

1、交通条件11

2、自然景观环境11

3、人文环境12

4、根底设施配套14

五、工程开发经营意图14

六、工程地块市场特性分析评价14

1、地段评价14

2、生活环境评价17

3、区域经济价值评价17

七、针对工程地段特征的物业形态研究与分析20

第三局部房地产市场调查趋势分析21

一、武汉市经济开展态势分析21

二、武汉市房地产市场特征与开展趋势分析25

1、市场总体特点26

2、政策环境分析27

3、市场环境分析29

第四局部武汉市高档高层写字楼市场调查与分析32

一、武汉市高档写字楼开展状况32

1、武汉市写字楼区域市场分析32

2、武汉市写字楼片区市场开展状况33

3、武汉市在售写字楼根本情况33

二、典型样本调查分析39

1、典型调查样本综合评价39

2、典型样本个案调查分析39

〔1〕凯旋门广场39

〔2〕中商广场写字楼43

〔3〕世纪广场45

〔4〕瑞通广场47

〔5〕世纪贸易大厦50

〔6〕泰合广场51

〔7〕建银大厦54

〔8〕招银大厦55

〔9〕新世界国贸大厦56

〔10〕湖北电力大厦58

三、高档写字楼开发可进取的市场空间分析59

第五局部武汉市高级酒店宾馆物业调查与分析61

一、武汉市高级酒店宾馆物业调查分析61

1、武汉市高级酒店宾馆物业市场开展态势61

2、武汉市宾馆酒店的分布状况62

3、武汉市高级宾馆酒店物业市场经营状况65

二、武汉市高级宾馆酒店典型样本调查与分析70

1、香格里拉大饭店70

2、华美达天禄酒店71

3、新华诺富特酒店73

4、最正确西方五月花大酒店74

5、天安假日酒店75

6、亚洲大酒店76

7、滨湖大厦78

三、宾馆酒店开发可进取的市场空间分析79

1、宾馆酒店业细分市场研究79

2、宾馆酒店物业开发的耦合因子分析81

3、工程预开发风险评价82

第六局部武汉市酒店式公寓与产权式酒店调查与分析83

一、酒店式公寓与产权式酒店83

1、酒店式公寓83

2、产权式酒店85

二、酒店式公寓物业市场调查与分析88

1、国内酒店式公寓市场开展情况88

2、武汉酒店式公寓市场根本状况89

3、武汉酒店式公寓市场开展状况分析90

4、酒店式公寓开发可进取的市场空间分析92

三、产权式酒店物业市场调查与分析93

1、国内产权式酒店市场开展现状93

2、武汉产权式酒店市场开展状况分析94

3、产权式酒店开发可进取的市场空间分析96

第七局部工程开发经营时机分析与建议98

一、工程开发经营时机分析98

1、SWOT分析98

2、NMN矩阵分析100

二、工程定位及开发经营结论与建议101

第一局部总论

一、报告说明

根据公司的要求，围绕工程特性，把握市场趋势与时机，我们在确定该工程所需信息类型、收集途径以及数据处理过程中定量和定性分析方法的根底上，进行相关信息收集、信息处理和信息分析，提出市场分析的结论与建议，以求为工程总体决策与运作提供市场依据。本报告的根本思路与工程方案流程如下列图：

二、工程市场研究与调查工作组织

1、调查目的

1〕调查分析武汉市房地产市场现状和开展趋势，寻求工程开展的市场时机；

2〕挖掘工程地块市场价值，寻求可进取的市场空间；

3〕提出引导市场需求并具有差异性特征的产品建议以及工程后期的运作思路；

4〕找准市场时机，以期实现现有资源的最优化组合和开发利润的最大化；

5〕为工程开发经营决策提供依据。

总之，工程调查工作是为了解决7个问题〔5W2H〕：

Where〔地点〕城市、区域、区片、地块、地块周边环境

When〔时间〕历史、文脉、时机、周期

What〔什么产品〕总体风格、文化、品味、品质

Who〔卖给谁〕目标顾客群、需求内容、购置心理、购置力

Why〔根据是什么〕市场背景、政策环境、企业实力

Houch〔价格〕价格组合

Ho2。呈梯形状分布，两面临街，潜在商业价值较大，地势东低西高，地块上根本没有其他建筑物和构筑物，拆迁量小。如图：

地质

从现实地理位置以及周边建筑物推测，工程所在地地质条件较好，土壤持力层承载能力强。具体情况需根据地质部门勘探结论而定。

土地等级

本工程地块为Ⅲ级综合用地，Ⅳ级商业用地，Ⅱ级住宅用地，规划土地用途为居住生活用地。

四、工程微观环境调查与分析

工程的微观环境指直接影响楼宇本身的因素，它的细化直接影响到工程的定位、营销推广等细节。以下我们将对工程地块的自然环境、生态环境、人文环境、交通环境、根底配套设施环境等方面入手，对工程所处的微观环境进行全面的分析评价，挖掘出工程地块的最大市场价值，为后期的工程定位及规划设计提供参考依据。

1、交通条件

本工程临近武汉市内环线，与梨园广场停车场仅隔路之遥，交通比拟便利，道路交通网比拟成熟。

〔1〕主要交通干道

A．东西干道

徐东大街：武汉长江二桥延长线路，市内一级主干道，西通汉口，东连东湖。

B．南北干道

东湖路：武昌主要景观道路，北通徐东大街，南通洪山路。

中北路：武昌主要干道，北接徐东大街，南达中南路。

〔2〕主要公交车及其线路

多路公汽经本工程毗邻的梨园广场。

主要公交线路：

1、8路电车和36、515、537、552、573路、旅游专线1路、旅游专线3路等。

2、自然景观环境

本工程乃武汉市亲水地产资源中极稀有高价值地块。

本工程地块处于全国著名的东湖风景区，对望郁郁葱葱的梨园广场和的绿树成荫的东湖鸟语林，距浩瀚广阔的东湖仅有XXXX年甚至上百年的物质、文化等多方面历史沉淀。工程在经济区域带的性质上，属于长江二桥桥梁经济带动的老城新区。该工程紧邻东湖，东湖及其周边的洪山、珞珈山、磨山、凤凰山、南望山、瑜珈山、马鞍山是武汉市的地理文脉标志；东湖之滨110年历史的武汉大学及后来兴起的一大批高校是武汉市知识与技术密集的象征；该工程地块邻近湖北省博物馆，湖北省博物馆是楚文化稀世珍品的聚集，它与东湖风景区中的楚天台相互辉映出楚文化深厚、久远、精深、豪气的光辉；该工程地块邻近省政府所在地楚地之都市片区，是湖北省重要的政治、文化和信息中心，人文荟萃，文化底蕴深厚。

〔4〕城市规划

东湖居住新城规划总面积为11.57平方公里，大的范围在东湖和沙湖之间。未来，其居住人口将到达11万人，即1平方公里1万人舒适度。在整个区域内，道路总长为60公里，区域公交线路网络长39公里，公交站点300米覆盖率到达90％。东湖居住新城离市区近，是武汉著名的风景区，周边环境好