深圳市09月房地产市场监测月报80p

深圳市2021深圳市2021年09月房地产市场监测月报2021-10-20此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团|克而瑞〔中国〕信息技术的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。2021-10-20此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团|克而瑞〔中国〕信息技术的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。克而瑞〔中国〕信息技术 目录 管理层摘要 51、宏观经济环境与政策 52、土地市场 53、楼市行情 54、房企动态 5第一章城市市场监测 71.1宏观经济以及房地产投资环境分析 71.2政策时事解析 121.3规划时事分析 141.4行业时事分析 16第二章土地市场动态 192.1土地供求分析 192.2月度土地供求情况 232.3结论 24第三章城市房地产动态 253.1商品房市场综述 253.2商品房各物业属性分析 263.3商品房供给量分析 263.4商品房成交量分析 273.5商品房成交均价分析 283.6商品住宅整体供求分析 293.7市场存量分析 353.89月市场走势及预测 38第四章办公物业市场 394.1市场综述 394.2供求关系分析 394.3供给量分析 404.4成交量分析 414.5均价分析 42第五章商业物业市场 435.1市场综述 435.2供求关系分析 435.3供给量分析 445.4成交分析 455.5均价分析 45第六章房地产重点企业监测 476.1重点企业市场本月咨询 476.2本月营销动作和销售策略 476.3标杆企业的重要动作 506.4结论 52第七章典型工程动态 537.1重点工程案例分析 53第八章营销媒体 588.1营销透析 588.2媒体分析 618.3热销工程分析 63附件：深圳2021年8月房企销售排行 681. 2021年8月企业销售金额十强排行榜分析 682. 2021年8月企业销售面积十强排行榜分析 693. 2021年8月工程销售金额十强榜单分析 704. 2021年8月工程销售面积十强榜单分析 71

管理层摘要1、宏观经济环境与政策国务院下放房地产预售许可权并将加快发证速度国务院本次决定取消和调整314项部门行政审批工程，其中，取消184项、下放117项、合并13项。“房地产预售许可〞由原来“县级以上地方人民政府房地产管理部门〞负责审批变更为“设区的市级、县级人民政府房地产管理部门〞这一项，被一些人解读为楼市政策的新信号，因为审批权下放，加快商品房预售许可证的发证速度，将会加快楼市供给量的增长速度，或一定程度上抑制房价，稳定楼市。2、土地市场9月份，深圳无新增土地供给，全市商品住宅土地无成交2021年9月份，无新增土地供给，无土地成交。3、楼市行情深圳成交量出现下跌，多楼盘开始罄战金九银十9月迎来传统市场旺季，但本月度深圳住宅市场出现量价齐跌，商品房新增供给47.36万平米，4630套。供给面积环比下降9.45%，同比上升24.43%。本月虽为市场旺季，但市场环境并未出现大幅反弹，相比8月成交量大幅下降成交惨淡，但开发商推盘热情依然旺盛不减。商品房成交3015套，29.28万平米，环比下降27.47%，同比上升25.77%。在传统旺季9月成交量却大幅下降，主原因要购房者反响不积极是一方面，另一方面是由于成交量备案不及时。商品房成交均价为21751元/平米，同比下降13.83%，环比下降1.34%，本月价格有所降低主要是宝安区成交楼盘均价较低化所致。4、房企动态多数楼盘竞相开盘加推虽然9月开盘工程较多，但市场并未像预期一样成交量继续上涨，反而在“金九〞季节成交量大幅下降连续两年呈现惨淡局面。由于经过长期的调控，市场上的购房者购房需求趋于理性，购房心态相对成熟，因此企业需要改变以往的销售模式，开发更贴近市场的产品。共同把楼市带回正轨，创造出持续增长的良好市场环境。第一章城市市场监测1.1宏观经济以及房地产投资环境分析〔一〕深圳宏观数据1、城市GDP2021年上半年，全市经济继续保持平稳健康开展，全市GDP总值生产总值5474.10亿元，增速8.0%，增速放缓，但仍高于全国平均水平。增速的放缓，从深圳其他主要经济数据中可以看出端倪。今年前两个月，1-2月规模以上工业增加值720.65亿元，比上年同期下降3.0%.这对于多年保持高速增长的深圳来说，非常罕见。而前两个月深圳的进出口总额562.89亿美元，也下降了3.5%.其中出口总额327.00亿美元，下降6.0%.虽然降幅有所收窄，但是对于外贸依存度高达200%的深圳来说，对整体经济将是非常沉重的打击。图1.1：深圳2021-2021GDP走势图数据来源：CRIC2、工业生产1-8月，规模以上工业销售产值12771.11亿元，增长3.6%，规模以上工业出口交货值6820.84亿元，增长0.8%，增速为今年首次由负转正，比1-7月提高1.6个百分点。工业出口交货值占工业销售产值的比重为53.4%。图1.2：深圳规模以上工业增加值月度走势图数据来源：CRIC3、对外经济据海关统计，1-8月全市进出口总额2908.94亿美元，增长7.3%，比1-7月提高1.2个百分点。其中，出口总额,1692.10亿美元，增长6.0%，比1-7月回落0.1个百分点；进口总额1216.84亿美元，增长9.3%，比1-7月提高3.3个百分点。图1.3：深圳外贸进出口总额月度走势图数据来源：CRIC4、固定资产投资1-8月，完成全社会固定资产投资1317.60亿元，增长12.2%，增幅比1-7月提高0.1百分点。其中，第二产业投资321.56亿元，增长24.8%，工业投资321.10亿元，增长24.6%；第三产业投资994.47亿元，增长8.5%，比1-7月份提高3.4个百分点。图1.4：深圳固定资产投资月度走势图数据来源：CRIC5、社会消费1-8月，社会消费品零售总额2552.94亿元，其中8月份342.16亿元，增长2.90%。今年1-3季度，我市社会消费品零售总额实现2895.78亿元，总量增加388.30亿元，比去年同期增长15.5%〔扣除商品零售价格指数，实际增长12.4%〕。其中批发和零售业实现2557.51亿元、住宿和餐饮业实现388.27亿元，同比分别增长15.7%和13.7%。与全国前三季度名义增速14.1%相比，高出1.4个百分点〔高出实际增速0.8个百分点〕；与全省前三季度名义增速11.5%相比，高出4个百分点〔高出实际增速3.5个百分点〕。1-8月，实现社会消费品零售总额2552.94亿元，增长15.5%，增幅比1-7月提高0.1个百分点，为今年以来最高增速。在十大类商品销售中，增长较快的主要是：文化办公用品类增长53.0%，通讯器材类增长41.6%，日用品类增长31.2%，金银珠宝类增长28.2%，食品饮料烟酒类增长13.6%，体育娱乐用品类增长12.3%，服装鞋帽针织类增长0.6%。图1.5：深圳社会消费品零售总额月度走势图数据来源：CRIC〔二〕深圳房地产数据1、房地产开发投资今年1-2月，受房地产调控及货币紧缩的影响，房地产开发工程投资累计70.63亿元。各月的走势来看，近几个月显示出持续震荡下跌的趋势，反映了政策下开发投资受到较大影响，但总的来看，相对去年同期还是增加过程。图1.6：深圳房地产开发投资月度走势图数据来源：CRIC深圳统计局〔更新至2月份〕注：政府未公示最新月度数据2、商品房累计施工面积2021年1-12月，新建商品房累计施工面积3082.46万平方米，累计同比增加1.8%，新建商品住宅累计施工面积2089.87万平方米，累计同比增加0.4%。图1.7：深圳商品房及商品住宅施工面积月度走势图数据来源：深圳统计局〔更新至12月份〕注：政府未公示最新月度数据3、商品房竣工面积2021年1-12月，新建商品房竣工面积累计343.36万平方米，累计同比增加12.1%，新建商品住宅竣工面积累计247.29万平方米，累计同比上涨12%。图1.8：深圳商品房及商品住宅竣工面积月度走势图数据来源：深圳统计局〔更新至12月份〕注：政府未公示最新月度数据1.2政策时事解析〔1〕金融、财税政策国务院下放房地产预售许可权并将加快发证速度国务院本次决定取消和调整314项部门行政审批工程，其中，取消184项、下放117项、合并13项。“房地产预售许可〞由原来“县级以上地方人民政府房地产管理部门〞负责审批变更为“设区的市级、县级人民政府房地产管理部门〞这一项，被一些人解读为楼市政策的新信号，因为审批权下放，加快商品房预售许可证的发证速度，将会加快楼市供给量的增长速度，或一定程度上抑制房价，稳定楼市。克而瑞观点：本次政府下放房地产预售许可证的行为，虽然能在一定程度上加快楼市的供给量，但是这次政府主要是从行政管理角度来进行调整，因此对宏观楼市调控可能意义不大。深圳非住宅类10月起按评估价征税有两方式从10月1日起，深圳包括工商铺和写字楼在内的非住宅类房产将开始按照评估价征税。目前税费的征收有核实和核定征收两种方式。个人转让存量非住宅类房产主要涉及到土地增值税和个人所得税，均分核实征收、核定征收两种方式。能提供合法有效的房屋购置合同、发票等房产原值凭证，以及规定扣除工程及费用相关凭证的，按照核实征收方式计征土地增值税。个人转让存量非住宅过程中有以下情形之一的，按照核定征收方式计征土地增值税，一是未能提供合法、有效的房屋购置合同和构成房屋原值相关凭证，不能正确计算房屋原值的；二是未能提供支付合理费用相关凭证，不能正确计算合理费用的。实行核定征收土地增值税计算公式为：应纳土地增值税额=计税价格×核定征收率。我市土地增值税核定征收率标准：商铺、写字楼、酒店为10%，其他非住宅类房产为5%。个人转让存量非住宅所要缴纳的个税，市地税局有关负责人介绍，能够提供合法有效的房地产购置合同、房地产原值凭证，以及合理费用相关凭证的，按照核实征收方式计征个人所得税，应纳个人所得税=〔计税价格－房地产原值-转让过程缴纳的税金－合理费用〕×20％。如果按照核定征收方式计征个人所得税，那么应纳个人所得税=计税价格×征收率，其中非住宅类房产1.5%，拍卖房3%。克而瑞观点：目前在住宅市场调控的时期仅对住宅市场进行调控时，商用物业可以把一局部钱从住宅市场吸引过来，一定程度上对于稳定住宅价格是有利的。而商业物业新政出台，短期内资金不会流向非住宅市场，但很可能又回到住宅市场加速住宅市场的上涨。因此对此政策的出台短期内会对非住宅市场形成相当大的打击，但从长远上看还需进一步观察。深圳12个安居工程10月开工年内万套保障房入市据市发改委重大工程协调处介绍，2021年全市共安排重大建设工程309个，总投资6987亿元，其中，在建〔含续建、新建〕工程184个，年度方案投资660亿元，总体进展平稳。深圳正借助重大工程的实施，加快实现产业转型升级，提高科学开展水平的信心和决心，有力推动着深圳转变经济开展方式、完善城市功能、提升民生福利水平。深圳市2021年在建、续建重大工程名录，可以看到共有13个保障房工程处于紧张施工中，根本都在明后两年完工。此外，今年内深圳将竣工的保障房工程就有8个，可提供保障房10505套，另外还有12个保障性安居工程方案于10月开工。克而瑞观点：自保障房政策推出以来，深圳以建设多个保障房工程，如今年入市的永福苑和长城里程家园备受深圳市民关注。虽然保障房的供给量将不断增大，但保障房的管理机制也逐渐成熟，深圳正在仿效香港公屋政策，未来保障房只能满足根本的居住功能。对于住宅品质需求和投资的需求，仍需要通过商品住宅来满足，因而即便是保障房大量推出，也难以对商品房市场形成有效冲击，反而保障房的推出有利于安抚中低收入阶层对高房价的不满情绪，反而有利于商品房市场的健康开展。1.3规划时事分析〔1〕城市开展1.深圳大鹏新区城市工程启动招商270亿打造溪涌度假城招商地产将对照蛇口“海上世界〞工程，提出了打造“天使湾国际滨海生态旅游度假城〞开发目标，拟投资270亿通过5至6年的时间将溪涌片区打造成集旅游度假、健康养生、文化教育、商业娱乐等为一体的多功能度假城，工程规划占地约9平方公里。针对溪涌片区城市更新工程，自2007年7月开始，招商地产便邀请了多家国内外著名设计公司参与定位及研究规划，加快推进溪涌片区城市更新工程。招商地产曾于2021年5月与溪涌社区盐村、洞背、溪涌三个股份公司分别签署了合作开发框架协议。大鹏新区成立后，致力于建设现代化国际化生态型先进滨海城区，高度重视推进城市更新工程建设，并要求高水平做好溪涌片区专项规划编制工作，成立专项工作小组予以强力推进。目前，该工程专项规划的编制工作根本完成。据了解，招商地产将对照蛇口“海上世界〞工程，提出了打造“天使湾国际滨海生态旅游度假城〞开发目标，拟投资270亿通过5至6年的时间将溪涌片区打造成集旅游度假、健康养生、文化教育、商业娱乐等为一体的多功能度假城，工程规划占地约9平方公里。2.大鹏新区携手华侨城打造深圳滨海城市建设“亮点〞2021年10月10上午，大鹏新区与华侨城集团公司举行战略合作框架协议签约仪式，双方将在大鹏新区特定片区开发一个融合滨海度假、人文居住于一体的大型文化旅游综合性工程，打造深圳滨海城市建设“亮点〞，为大鹏新区迈向国际化的世界级滨海生态旅游度假目的地作奉献。双方共同注资成立的深圳大鹏华侨城旅游开发同日揭牌。省委常委、市委书记王荣，市领导蒋尊玉、李华楠参加了签约仪式。双方签约后，华侨城集团将以大鹏新区滨海片区为立足点，结合大鹏新区优质旅游资源，就大鹏新区旅游规划编制、成立旅游开发公司、选择大鹏新区具有优质资源的片区开发大型旅游综合工程等方面开展战略合作，推动大鹏新区生态旅游文化产业开展。根据本次协议的签署内容，在大鹏新区特定片区，由双方成立旅游开发公司投资开发一个融合滨海度假、高尚运动、康体休闲、主题酒店、文化演艺、人文居住于一体的大型文化旅游综合性工程。同时，以生态开发和人文民俗保护为准那么，对大鹏旧村落进行保护性开发，将其打造为反映深圳早期历史、特色民俗的文化旅游工程，与高端滨海度假工程相得益彰。此外，还将在大鹏新区选择旧城改造工程进行综合开发，改善当地社区居民的居住环境，提升大鹏新区整体城市风貌。深圳大鹏华侨城旅游开发是实现新区投融资体制建设的一个重要举措，公司将致力于加快新区根底设施建设进程，提高新区资源优化配置效率。公司成立后，还将负责大鹏新区内重点旅游工程的开发与运营，同时为新区旅游主管部门在旅游效劳标准制定、旅游资源管理、旅游线路筹划与推广、旅游就业培训等方面提供支持。大鹏新区山海旅游资源丰富、区位优势明显，拥有长达130多公里的海岸线和浓郁的人文资源，是深圳目前面积最大、保存最完好的生态净土和最具开展潜力的新区。新区去年底成立后，进入一个崭新的历史开展阶段，集中开展生态文化旅游产业，并确立了打造世界级滨海生态旅游度假区的目标。克而瑞观点：作为世界级滨海生态旅游度假区的大鹏新区，目前已经有佳兆业、招商地产和华侨城地产进入，其中大鹏新区、招商地产和华侨城地产三方出资高达1081亿元，大鹏新区的根底设施配套将得到进一步完善、环境资源也将得到快速的改善和净化，区域价值不断提升，这也对位于大鹏新区迎宾北路和岭南街交汇处的旅游度假型综合体工程佳兆业广场产生直接利好；当前大鹏新区的改造开发主要是以旧改工程为主，这会涉及到拆迁，耗时会很长，但这对招商和华侨城的意义在于，可以补充两家公司在深圳的土地储藏，为今后的开展奠定根底，从未来开发产品上看，招商和华侨城都采取将西部产品复制到东部的思路。3.留仙洞将建成全市战略性新兴产业基地位于南山西丽的留仙洞，正成为我市战略性新兴产业基地，主要开展新一代信息技术，今年将实现产值450亿元。这是记者昨日随副市长陈彪及政府各部门考察建设开展情况时得悉的信息。留仙洞战略性新兴产业基地是深圳高新技术产业园区的14个园区之一，规划用地面积为285公顷，目前园区已有两个标志性工程：中兴通讯“中兴工业城〞，研发大楼已经建成投产，并建成两期人才公寓，工程将于2021年竣工；另外，TCL“光机、OLED显示屏〞工程，将分为五期建设，方案于2021年完工。据悉，园区产业定位于开展新一代信息技术，梳理出五个产业板块：集成电路设计、物联网、移动互联网、云计算、高端软件，其中，高端软件将成为新一代信息技术产业开展的价值增长极。市规土委有关负责人表示，将把基地打造成“深圳微谷〞，会聚战略性新兴产业总部、中小微企业和科研机构创新平台，以及产业转型创新平台，为城市品质提升动力。4.深圳高新区拟扩容福田科技园区有望纳入范畴2021年10月11日召开的深圳高新区领导小组工作会透露，拥有众多高科技企业的福田科技园区有望被纳入深圳大高新区范围，车公庙片区、福田科技广场和梅林电子商务产业带等相关园区将统一规划产业开展，成为深圳高新区的新生力量。副市长陈彪出席会议。深圳高新区领导小组成员在昨天也完成了调整。经市政府同意，“深圳市产业带及高新区领导小组〞更名为“深圳高新区领导小组〞，组长为副市长陈彪。昨天的领导小组会议对把福田科技园区纳入到大高新区进行了讨论。福田科技园区集聚了大量的高新技术企业，据统计，福田现有国家级高新技术企业314家，占全市的23.2%，市级高新技术企业685家，培育出上市企业69家。福田区有关负责人称，车公庙片区产业化建筑面积超过150万平方米，入驻企业2400家，年产值超过1400亿元，税收奉献90亿元。正在建设的福田科技广场规划建筑面积近28万平方米，未来将打造成深圳中心区的“科技之芯、总部基地〞。梅林电子商务产业带由梅林片区十余个老旧工业区组成，未来将遵循“成熟一个改造一个〞的原那么，通过城市更新建设新的科技园区，打造战略性新兴产业集聚带。克而瑞观点：2021年10月，深圳市政府确立了全市六大战略性新兴产业，它们分别是文化创意、互联网、生物制药、新能源、新材料和新一代信息技术。深圳市通过开展该领域，是加快建设国家创新型城市、创造“深圳质量〞的重要举措。深圳还将推动文化产业“总部经济〞建设，国内外知名文化创意企业在深圳设立符合规定条件的企业总部，将享受相关优惠政策。这将带动城市更新建设的加速开展，为房地产市场创造更多的商业时机。1.4行业时事分析1.深圳提升保障房标准今后保障房将全部带室内装修市住建局房改处有关负责人接受记者采访时表示，市委、市政府高度重视住房保障工作，把解决老百姓的住房困难问题作为一项重要的政治任务来抓，构建了具有深圳特色的租售补三位一体、“多渠道、分层次、广覆盖〞的住房保障体系，为加快实现“住有所居〞的目标提供了保证。目前我市住房保障体系实现如下重大创新与突破：一是保障对象的突破。从户籍低收入家庭扩大到户籍无房家庭，以安居型商品房、公共租赁住房解决户籍无房家庭住房困难；从户籍住房困难家庭向非户籍住房困难人才家庭延伸，以公共租赁住房、租房补贴解决非户籍人才家庭住房困难。二是保障方式的突破。根据我市市情，除实物保障方式外，将货币补贴作为一种重要的保障方式，建立租、售、补三位一体的住房保障体系。三是建设模式的突破。充分调动政府、企业、个人三方面的积极性，多渠道破解土地、资金、建设等住房保障的瓶颈。2021年，我市方案开工建设3.5万套、新增安排4万套、竣工1万套、供给2万套。目前，该任务目标已分解到各区、各责任单位。今年新建工程全面开工后，我市保障性住房在建工程将达163个，22.3万套，建设规模前所未有，目前，各项工程正紧锣密鼓推进当中。据悉，继首个安居房工程永福苑和目前正在申购的阅景花园，今年内深圳还将有3个安居型商品房工程出售。今后保障房将全部带室内装修今后，深圳的保障房建设将有统一标准，居住将更加舒适。根据日前发布?深圳市保障性住房建设标准〔试行〕?〔简称?标准?〕，今后，市民入住的保障房将全部带有室内装修，装修材料应采用符合国家资源节约、环保等要求的建筑材料，优先采用通过质量认证的产品，严禁采用高耗能及污染超标的材料。同时，?标准?还规定，保障性住房选址应优先选用周边配套较成熟、公共交通较便捷的已开发地区，或其临近区域，应在公交车站点500米半径覆盖范围内，或地铁800米半径覆盖范围内。克而瑞视点:保障房消费市场，由于产品独特性及交易特色性，开发商和有一定经济选择条件的消费者一直都不愿意积极参与，消费者普遍认为保障房存在地段偏远，户型差，交易困难，工程质量疑问多，社区业主素质参差不齐等多方面问题，开发商因为政策累赘、利润低等因素不愿参与，但近年来政府的让步，房产企业的社会责任感增强，参与建设保障房的企业处于逐步增多的趋势中，政府对保障房品质的提升，消费者参与的积极性不断增强，这将对国内房产市场健康稳定的开展起积极的促进作用。2.中航系造血商业地产天虹商场63亿换庄10月15日，天虹商场发布收购报告书显示，深圳中航63亿元接手天虹商场近40%股份的交易已于今年8月24完成。原本同属中航国际深圳公司旗下的深圳中航及天虹商场，在本次交易完成之后关系发生明显改变。天虹商场从而成为深圳中航的下属企业，与中航系另一家房地产上市企业中航地产成为平级的兄弟公司。显然，此举将一直强调以商业地产为核心业务的中航地产与零售业主体天虹商场的关系变得更为紧密，这或为中航系的商业造血链条打造了更为合理的架构。本次收购完成后，深圳中航集团股份将持有天虹商场39.52%的股份，仍由中航工业控制，实际控制人仍为国务院国资委。值得注意的是，虽然公告中提及本次交易目的是为组建“高端消费品与零售业务板块〞，但不可无视的是，中航系同时也一直在进行房地产业务方面的整合。目前，在深圳中航的旗下还有另一个房地产业务的上市平台中航地产，更为重要的是，从2007年中航地产完成借壳上市之后，深圳中航一直都在持续将旗下的地产资产尤其是商业资产注入到中航地产，商业地产的构建亦是其一直强调的重点。目前深圳中航旗下房地产及物业资产有中航城、广东国际大厦、深圳市中航物业管理、深圳市中航酒店管理、深圳中航地产开展等等。曾有分析人士称，中航地产业务以房地产开发为主，辅以物业管理和酒店经营。作为深圳中航旗下专业经营商业地产的唯一平台，深圳中航将陆续其商业地产注入上市公司，利用中航地产的资本运作平台，逐步完成其地产业务重组，是十分现实的考量。截止到今年9月20日，中航地产进驻城市超过17个，持有的房地产工程数量超过35个。其中，以九方购物中心、中航国际广场为代表的商业地产占比最重，多个工程将在近两年内面世。然而，在近几年国内商业地产企业的开展中却可观察到，对于一家意图打造庞大的商业地产王国的企业来说，拥有较为完成的商业地产业务链条其实是十分重要的事情，尤其是自有的商业物业与零售品牌的互相配合。在这方面，也有案例在前，比方万达百货之于万达广场，华润万家之于万象城。在此前，中航地产也曾与华润万家等其他公司的零售品牌进行合作，但如果天虹商场作为中航地产的兄弟公司，那么双方的合作可能会更具优势。中航地产现在是经营和销售并行的模式，销售为主、经营为辅。在经营中，中航地产通过引进大规模的卖场聚拢人气，人气起来后，能够带动它周边的租赁市场，也提升自身的销售。中航地产主要做的产品包括了公寓、别墅、商业以及酒店，自身在商业方面涉及的业务也比拟多。克而瑞视点：中航地产是在全国范围内为数不多的较早运用城市综合体概念来进行工程开发和运营的先行者,自2007年开始，中航地产对外宣布，公司要从住宅地产开发向商业地产公司转型，并把商业地产作为公司业务的核心，确立了围绕“商业+酒店+中高档住宅〞的综合体工程开发的开展方向，与天虹商场、华润万家合正拓展商业地产，目前工程主要分布在福田华强北商圈和龙华新区，两区都规划有九方购物中心，华强北九方购物中心预计2021年开业，中航地产内部人员透露，九方购物中心主力店选取模式与万达广场的固定化有一定区别，每一个工程都会有自己的特色，中航地产旨在把它打造为中国最具标杆意义的本地特色连锁商业品牌。第二章土地市场动态2.1土地供求分析深圳全市总体供给量成交量，成交价格图1.1深圳2021年9月-2021年9月份居住和商办土地供求情况趋势图数据来源：CRIC2021年9月-2021年9月全年全市供给19幅居住和商办土地，供给面积30.04万平方米；累计成交16幅土地，成交面积42.13万平方米。2021年9月份，深圳无新增土地供给。2〕深圳各个区供给量成交量，成交价格图1.2深圳2021年9月份居住和商办土地各区域供求情况数据来源：CRIC9月份，供给方面，深圳全市无新增土地。成交方面，本月无土地成交。图1.3深圳宝安区2021年9月-2021年9月份居住和商办土地供求情况数据来源：CRIC2021年9月至2021年9月宝安供给居住和商办用地面积10.37万平方米。从供给走势来看，宝安区土地供给量主要是集中在2021年5月份，供给土地5.1万平方米。成交方面，本月全区无居住与商办类土地成交。而从成交走势来看，主要集中是2021年11月份，成交土地面积9.1万平方米，其次是2021年5月推出的5.1万平方米土地在次月也全部成交。全年土地供求状况普遍低迷，且从2021年5月份开始土地供给更是处于低谷，6-9月份均零供给，预计2021年10月份后土地供给有所增加。图1.4深圳福田区2021年9月-2021年9月份居住和商办土地各区域供求情况数据来源：CRIC2021年9月至2021年9月，福田区无居住和商办土地供给；在2021年4月份新出两宗公建配套的土地，共计8000平方米，在5月份成交，成交楼板价是22812元/平方米，成交价格低。其他时间均无供给也无成交，说明福田可供开发的土地少，将来也难有新的商品房供给。2021年9月份，福田区的土地依然零供给。未来预计也很难突破这零状态的局面。图1.5深圳龙岗区2021年9月-2021年9月份居住和商办土地各区域供求情况数据来源：CRIC2021年9月至2021年9月，龙岗供给土地面积6.75万平方米；从土地成交属性来看，龙岗区主要还是供给工业用地较多；其次是住宅用地和公建配套用地。2021年9月份，龙岗无土地供给，无土地成交。图1.6深圳罗湖区2021年9月-2021年9月份居住和商办土地各区域供求情况数据来源：CRIC2021年9月至2021年9月罗湖区土地供给和成交都少，2021年9月份新出供给36269.89平方米的土地，在11月份成交，成交楼板价是3575.8元/平方米，住宅用地。其他时间均无供给也无成交，说明罗湖可供开发的土地少，将来土地供给主要已城市更新工程为主，难有新的住宅土地供给。2021年9月份，罗湖区的供给和成交继续保持零状态。由于罗湖是深圳最早开发的片区，土地开发已经饱和，预计未来很难提供大规模新增供给。图1.7深圳南山区2021年9月-2021年9月份居住和商办土地各区域供求情况数据来源：CRIC2021年9月至2021年9月南山区供给土地面积6.17平方米；成交面积28.61万平方米，土地供给量明显少于土地成交量，打破了土地供需平衡状态。2021年9月份，南山区无土地成交，供给方面也是零供给。图1.8深圳盐田区2021年9月-2021年9月份居住和商办土地各区域供求情况数据来源：CRIC2021年9月至2021年9月盐田区无居住和商办土地供给、成交。2021年9月份，盐田区的供给和成交依然为零。2.2月度土地供求情况表1.1深圳市2021年9月土地供给情况工程名称所在行政区土地位置占地面积土地类型容积率出让底价〔万元〕土地使用年限〔年〕表1.2深圳市2021年9月土地成交情况工程名称所在行政区土地位置占地面积土地类型容积率成交总价〔万元〕土地使用年限〔年〕2.3结论2021年9月份，全市无新增居住与商办类土地；无土地成交。供地情况与上个月相比供给量大幅减少。预计未来两个月因年末政府为完成包括土地出让指标在内的各项政绩指标，因此会加大土地供给量。虽然近前两个月持续有商品住宅供地，但总体供给量依然很少，政府有意调整了土地供给结构。预计这种情况在下个月有所改善。〔注：深圳土地供求面积单位一致用占地面积，楼板价按成交总价除以建筑面积得出〕

第三章城市房地产动态3.1商品房市场综述2021年9月，深圳商品房新增供给47.36万平米，供给面积环比下降9.45%，同比上升5.67%；新增供给套数4630套，供给套数环比下降22.25%，同比上升24.43%。成交方面，深圳商品房共成交3015套，环比下降18.34%，同比上升28.03%。成交面积29.28万平方米，环比下降27.47%，同比上升25.77%。价格方面，2021年9月，深圳市商品房成交均价为21751元/平米，同比下降13.83%，环比下降1.34%。从推案量来看，开发商整体仍然保持较快的推盘速度，说明开发商仍然对“金九〞寄予厚望，共有14个工程获得预售许可证。从成交来看，传统旺季的九月成交量大幅下跌三成，购房者反响不积极是一方面，另一方面是由于成交量备案不及时，预计十月备案成交量会出现明显反弹。本月成交均价下跌主要受成交结构的变化影响。图3.12021年9月至2021年9月深圳市商品房供求走势图资料来源：CRIC表2.1深圳市2021年6-2021年9月商品房各类指标变化表指标2021年6月2021年7月2021年8月2021年9月供求比0.860.720.770.62供给量〔万m2〕46.1048.5452.3047.36成交量〔万m2〕39.6734.7140.3729.28成交均价〔元/m2〕19738220632204621751成交总额〔亿元〕78.3179.3189.0163.69资料来源：CRIC3.2商品房各物业属性分析2021年9月，深圳商品房供求分物业类型来看，普通住宅新增供给45.84万平米，环比上升74.96%，同比上升7.15%；商业物业本月新增供给1.52万平方米，环比下降54.56%，同比下降25.67%；办公物业本月无新增供给。从成交来看，普通住宅成交26.89万平米，环比下降30.00%；商业物业成交0.79万平米，环比上涨64.58%；办公物业成交1.61万㎡，环比上升8.05%。表2.22021年9月各物业属性市场情况供给面积(万M²)成交面积(万M²)成交金额(亿元)成交均价(元/M²)住宅45.8426.8956.5521033商业1.520.792.3029312办公0.001.614.8430054资料来源：CRIC3.3商品房供给量分析2021年9月，全市共有14个工程取得预售许可证，深圳商品房新增供给47.36万平米，供给面积环比下降9.45%，同比上升5.67%。9月份深圳全市有14个工程获得预售许可证，供给量前三的工程分别是勤诚达和园、城建仁山智水花园、万科翡丽郡花园，推案面积分别为12.56万㎡、7.16万㎡、4.83万㎡。从年度累计供给来看，2021年1-9月累计新增供给291.75万㎡，同比去年上升14.49%。由于今年房地产市场明显比去年好转，在开发商以价换量的同时，购房者的市场预期也趋于理性，刚需入市，从而使得市场供给量上升。图3.22021年9月至2021年9月深圳市商品房供给面积走势〔万平米〕资料来源：CRIC3.4商品房成交量分析2021年9月，深圳商品房共成交3015套，环比下降18.34%，同比上升28.03%。成交面积29.28万平方米，环比下降27.47%，同比上升25.77%。虽然8、9月开盘工程到达20个，但9月备案成交量并不理想，从实际开盘销售情况和近期备案成交量比照来看，最近两个月开盘的工程仍有大量成交未及时备案，预计10月备案成交量将明显反弹。成交面积前三的工程分别是勤诚达和园、公馆1866、万科金域东郡，成交面积分别为3.60万㎡、2.60万㎡、1.75万㎡。从年度累计成交来看，2021年1-9月共成交27.46万㎡，同比去年上升19.04%。在今年国家宏观调控不断微调和高层表态声中，开发商用以价换量加快去库存速度，购房者趋于理性并不断入市，从而成就了5月份以来的持续热销。图3.32021年9月至2021年9月深圳市商品房成交面积走势〔万平米〕资料来源：CRIC3.5商品房成交均价分析2021年9月，深圳市商品房成交均价为21751元/平米，同比下降13.83%，环比下降1.34%。深圳商品房成交均价在连续4月上涨后出现小幅下跌，房价涨跌主要受成交楼盘结果的影响。图3.42021年9月至2021年9月深圳市商品房成交均价走势〔元/平米〕资料来源：CRIC3.6商品住宅整体供求分析1〕全市供求图1.92021年9月-2021年9月深圳市住宅供求走势图资料来源：CRIC2021年9月份商品住宅供给面积为45.84万平米，环比大涨74.94%；成交26.89万平米，环比下跌30%；成交均价为21033元/平米，环比下跌2.39%。“金九〞传统房地产销售旺季，深圳商品住宅市场却出现大幅下跌，成为全国跌幅最大的城市，整体表现惨淡。图1.102021年9月-2021年9月深圳市商品住宅库存量走势图资料来源：CRIC2021年9月份商品住宅库存量为304.59万平米，环比上涨6.63%，由于处于“金九银十〞黄金期间，开发商为抓住中秋、国庆双节时机，纷纷在9月集中推货，但成交并没有对应的增长，所以存量有所增加。表1.2深圳市2021年9月-2021年9月商品住宅供求情况月份商品住宅供给量〔万平米〕商品住宅成交量〔万平米〕商品住宅库存量〔万平米〕供求比2021.943.218.63220.802.322021.1030.6919.1226.121.612021.1148.3515.1255.573.202021.1261.6328.96282.172.132021.117.9612.75297.491.412021.2017.84279.430.002021.318.6930.68267.420.612021.453.7726.23295.532.052021.526.3836.18285.730.722021.636.7737.78284.720.972021.743.8330.71297.841.432021.826.2038.41285.640.682021.945.8426.89304.591.702〕全市成交结构表1.3深圳市2021年9月商品住宅成交总价区间情况〔单位：M2〕深圳全市区间总价〔90M2以下〕〔90-125M2〕〔125-144M2〕〔144-180M2〕〔180-200M2〕〔200M2以上〕60万元以下36900000060-100万元313120135000100-150万元507813736640000150-200万元499354487603333300200-300万元177547803185931195011391357300-500万元2109122363161578417294549500-1000万元00949992719175071000-2000万元000354074922000万元以上000001057从总价来看，目前深圳主要成交房源总价在100-300万元之间。本月“金九〞房地产传统销售旺季，但成交却较为惨淡，成交仍主要集中在宝安区及龙岗区。从面积段来看，市场90平米以下产品为主，125-180㎡的改善型产品市场也逐渐炽热。2、全市各个行政区商品住宅供求分析、价格走势及当前存量1〕各个行政区本月度供求及库存分析，价格走势图1.112021年9月深圳市住宅各区月度供求走势图资料来源：CRIC本月份各区域商品住宅供给中，宝安和龙岗区是主力供给区域，分别新增供给量28.39万㎡和12.6万㎡。成交区域较为成绩突出的区域为宝安区与龙岗区，成交量分别为14.68万㎡和8.12万㎡，南山区也有2.72万㎡的成交量，。其余区域中福田区为1.35万㎡，罗湖区及盐田区成交量分别为93和79平米。均价方面宝安区有较大增长，其他区域根本维持平稳。存量方面，宝安区存量为102.18平万米，龙岗区达93.44万㎡，其余地区存量根本保持不变。2〕每一行政区供求分析、价格走势及当前库存图1.122021年9月-2021年9月深圳市宝安区住宅各区月度供求走势图资料来源：CRIC本月份宝安区供给量环比8月暴涨，但成交跟不上节奏。商品住宅均价为20870元/㎡，环比上涨9.61%；成交量为14.68万㎡，环比下跌32.11%；供给量为28.39万平米，环比大涨82.55%。存房量为102.18万㎡，环比上涨15.49%。图1.132021年9月-2021年9月深圳市龙岗区住宅各区月度供求走势图资料来源：CRIC本月份龙岗区商品住宅均价为13619元/㎡，环比下跌3.09%；成交量为8.12万㎡，环比下跌17.75%；供给量达12.6万平米，环比上涨18.3%；存房量为93.44万平米，环比上涨5.04%。图1.142021年9月-2021年9月深圳市福田区住宅各区月度供求走势图资料来源：CRIC本月份福田区商品住宅均价为29825元/㎡，环比下跌11.49%；成交量为1.35万㎡，环比下跌18.93%；住宅供给量为2.2万㎡；存房量为22.81万㎡，环比上涨3.9%。图1.152021年9月-2021年9月深圳市罗湖区住宅各区月度供求走势图资料来源：CRIC本月份罗湖区商品住宅无供给情况，成交均价为27435元/㎡，环比微涨1.15%；成交量为93㎡，环比大跌82.93%；存房量为3.60万㎡，与8月根本持平。图1.162021年9月-012年9月深圳市南山区住宅各区月度供求走势图资料来源：CRIC本月份南山区商品住宅均价为39702元/㎡，环比下跌6.69%；成交量为2.72万㎡，环比下跌47.16%；供给量为2.65万㎡；存房量为32.13万㎡，环比8月保持平稳。图1.172021年9月-2021年9月深圳市盐田区住宅各区月度供求走势图资料来源：CRIC本月份盐田区商品住宅均价为13450元/㎡，环比微跌0.48%；成交量为79㎡，环比大跌81.70%，无供给情况；存房量为1.9万㎡，环比根本持平。3)各行政区产品的成交结构〔统计面积〕表1.41深圳市宝安区9月商品住宅成交总价情况〔单位：M2〕宝安区区间总价〔90M2〕〔90-125M2〕〔125-144M2〕〔144-180M2〕〔180-200M2〕〔200M2以上〕60万元以下1180000060-100万元259900000100-150万元2252323100000150-200万元4546037943803000200-300万元1181671381736031051950300-500万元004803928311641331500-1000万元000348219156201000-2000万元000007482000万元以上000000本月份宝安区商品住宅成交结构整体未有改变，仍然集中在面积为90㎡以下总价为150-200万元户型，其次为100-150万以下90㎡以下房型及200-300万125-144㎡户型；宝安区近来由于前海规划利好影响，一跃成为全市供给及成交最大的区域，且工程多为刚性需求为主。9月宝安热销楼盘如勤诚达和园、公馆一八六六花园、中信领航、海雅广场、中粮锦云、莱蒙水榭春天等分布于在中心区、民治、西乡、新安等板块；从户型来看，各工程仍以90㎡以下刚需户型产品成交为主，但勤诚达和园、公馆一八六六花园的改善性中等面积区间125-144㎡产品销售情况较好。表1.42深圳市福田区9月商品住宅成交总价情况〔单位：M2〕福田区区间总价〔90M2〕〔90-125M2〕〔125-144M2〕〔144-180M2〕〔180-200M2〕〔200M2以上〕60万元以下2220000060-100万元230900000100-150万元303400000150-200万元100400000200-300万元30526650000300-500万元512630015000500-1000万元000138504941000-2000万元0000002000万元以上000000本月份福田区商品住宅成交结构主要集中在面积为90㎡以下、总价区间在100-150万元及200-300万元的户型。主力成交工程为御锦公馆、兰江山第，均位于梅林板块，由于均价为29041元/㎡的御锦公馆成交占比高，拉低本月福田区均价。表1.43深圳市龙岗区9月商品住宅成交总价情况〔单位：M2〕龙岗区区间总价〔90M2〕〔90-125M2〕〔125-144M2〕〔144-180M2〕〔180-200M2〕〔200M2以上〕60万元以下33190000060-100万元262290135000100-150万元225101426640000150-200万元703693223033300200-300万元00123388459441357300-500万元00044885653217500-1000万元0000013931000-2000万元000005682000万元以上00000378本月份龙岗区商品住宅成交主要为面积为90㎡以下总价为60-150万之间的户型，由于大运规划利好影响日益减弱，在该区置业热潮已有所减缓，转而关注宝安前海规划。9月份，该区域万科金域东郡工程以均价12148元/㎡成交206套，旭源瑞景轩工程以均价9806元/㎡成交146套，位列龙岗区成交榜首；但主力工程的成交价格较低，所以该区域的均价上涨压力较大。表1.44深圳市罗湖区9月商品住宅成交总价情况〔单位：M2〕罗湖区区间总价〔90M2〕〔90-125M2〕〔125-144M2〕〔144-180M2〕〔180-200M2〕〔200M2以上〕60万元以下00000060-100万元000000100-150万元9300000150-200万元000000200-300万元000000300-500万元000000500-1000万元0000001000-2000万元0000002000万元以上000000本月份罗湖区只有港丰大厦有成交2套，共93㎡，该工程以小面积单身公寓产品为主。市场供给决定成交，而罗湖区工程较为稀缺，由单个工程影响较大，所以在没有新品的情况下市场将维持平淡。表1.45深圳市南山区9月商品住宅成交总价情况〔单位：M2〕南山区区间总价〔90M2〕〔90-125M2〕〔125-144M2〕〔144-180M2〕〔180-200M2〕〔200M2以上〕60万元以下00000060-100万元12900000100-150万元262100000150-200万元276800000200-300万元288600000300-500万元15975941513186300500-1000万元009495059001000-2000万元000354617665302000万元以上00000679本月份南山区商品住宅成交结构主要集中在面积为180㎡以上总价为1000-2000万元大户型，其次是500-1000万元144-180㎡之间的中等户型，大中户型销量较好。其中纯大户纯水岸火爆成交有所减缓，本月共成交23套，6855平方米，均价56181元/平方米。南山区属于宜居区域，特别是华侨城板块豪宅云集，目前蛇口板块也较为炽热，南山区域的价格普遍较高。表1.46深圳市盐田区9月商品住宅成交总价情况〔单位：M2〕盐田区区间总价〔90M2〕〔90-125M2〕〔125-144M2〕〔144-180M2〕〔180-200M2〕〔200M2以上〕60万元以下320000060-100万元4700000100-150万元000000150-200万元000000200-300万元000000300-500万元000000500-1000万元0000001000-2000万元0000002000万元以上000000本月份盐田区商品住宅成交和罗湖区相似，主要还是因为区域在售工程不多，本月只有春天海工程成交两套，均价在13450元/㎡。由于该区域拥有丰富的山海等自然资源，所以房地产市场以高端度假工程为主，但目前受调控大环境的影响，新工程迟迟不入市导致片区成交低迷，待新工程入市后成交量才有望回归。3、城市top工程的成交量、价及产品结构表1.47深圳市9月top10商品住宅成交面积情况排名工程名称所在行政区物业类型销售金额〔万元〕销售面积〔㎡〕销售套数产品品类〔套数〕首置〔90㎡以下〕首改〔90-125㎡〕再改一〔125-144㎡〕再改二〔144-180㎡〕终改〔180㎡以上〕1勤诚达和园宝安区普通住宅80967359543672710752102公馆一八六六花园宝安区普通住宅568272595523714012502873万科金域东郡龙岗区普通住宅212111746020620600004旭源瑞景轩龙岗区普通住宅121111235114614330005中信领航宝安区普通住宅152651081212098715006海雅广场宝安区普通住宅2208110077155144110007中粮锦云宝安区普通住宅1727991779777011908莱蒙水榭春天宝安区普通住宅157427878857180339纯水岸南山区普通住宅3851268552300002310和黄御峰园龙岗区普通住宅；别墅96056500370002413表1.48深圳市9月top10商品住宅成交金额情况排名工程名称所在行政区物业类型销售金额〔万元〕销售面积〔㎡〕销售套数产品品类〔套数〕首置〔90㎡以下〕首改〔90-125㎡〕再改一〔125-144㎡〕再改二〔144-180㎡〕终改〔180㎡以上〕1勤诚达和园宝安区普通住宅80967359543672710752102公馆一八六六花园宝安区普通住宅568272595523714012502873纯水岸南山区普通住宅385126855230000234海雅广场宝安区普通住宅2208110077155144110005万科金域东郡龙岗区普通住宅212111746020620600006中粮锦云宝安区普通住宅1727991779777011907天御豪庭宝安区普通住宅168435069290002548莱蒙水榭春天宝安区普通住宅157427878857180339中信领航宝安区普通住宅1526510812120987150010招商雍景湾南山区普通住宅13443415726203210本月成交面积前十名工程仍以宝安区占主流，共有6个；宝安区由于前海利好规划影响房地产市场日益炽热，且其紧靠南山，交通、教育等配套随着片区的开发逐步完善，相较关内较低的均价，成为目前深圳市商品住宅供求最多的区域。龙岗区之前由于大运会的规划利好开展较快，目前有所减缓，虽然该区域较为偏远且配套不齐全，但其低位的价格吸引众多刚需选择该片区置业。南山区是传统的居住区域，该片区自然资源丰富且居住环境成熟，是众多置业者的首选之地，但该区域豪宅工程云集，且随着开发空间的逐步缩小价格日渐提升。4、结论9月是房地产市场传统“金九〞销售旺季，但深圳表现平平。商品住宅供给面积为45.84万平米，环比大涨74.94%；由于8月的销售业绩使开发商看好“金九银十〞市场，所以本月开盘及加推工程扎堆上市，宝安依然是推盘重点区域。但成交却并不理想，9月成交26.89万平米，环比下跌30%；成交均价为21033元/平米，环比下跌2.39%；由于市场上的刚性需求逐步被消化，加上客户预期中的大幅度优惠并未实现，所以成交节奏趋于平缓。3.7市场存量分析【数据说明】：本局部数据以2021年9月30日深圳住宅市场存量数据为准。1〕实际存量鉴别市场住宅有效存量面积及套数增加根据克而瑞监测数据，截至2021年9月底深圳市场住宅存量为29154套，324.30万平方米；这局部存量中，2007年及以前的存量为5756套，62.32万平方米，这局部存量按照深圳市场消化情况已经根本消化完毕，可以视为市场上的死存量；在剔除这局部存量以后，深圳市场实际存量约为29154套，261.98万平方米。以下分析将采用实际的存量数据进行分析。图3.19:2021年9月深圳存量套数楼龄分析图3.20:2021年9月深圳存量面积楼龄分析数据来源：CRIC2〕实际存量结构分析9月份供给量明显大于去化量，一、二房领涨存量9月份共有14个工程获得预售许可证，合计供给55.99万㎡，但只去化29.28万㎡，从而导致存量明显上升，各房型存量均有所上升。从结构来看，主要以一、二房存量上涨为主。首置房型近几个月所占比例有所上升，一房、二房户型占总存量比例已由6月上升至9月的56.19%。表3.72021年9月深圳市存量结构表房型2021年8月存量2021年9月存量一房48655785二房846010597三房40204429四房及以上26672879复式22812479别墅438749其他17942236数据来源：CRIC各房型存量占比从房型套数来看，9月份一、二房套数占全市的56%，三房套数占全市的15%；从房型面积来看，一、二房面积占全市的46%，三房面积占全市的19%。图3.21：2021年9月深圳户型存量套数分布图:3.22：2021年9月深圳户型存量面积分布数据来源：CRIC3〕实际存量位置分布宝安区存货总量仍居全市第一9月份，深圳市各区域存量相比拟，宝安区仍然是存货量最大的区域，可售面积为105.39万㎡，主要分布在宝安中心区、西乡和观澜板块，存量分别为25.87万㎡、25.34万㎡、17.80万㎡。龙岗区存量仍然排第二位，可售面积为92.68万㎡，主要分布在龙城、布吉和坪山板块，存量分别为28.81万㎡、22.82万㎡、10.21万㎡。排名其后的南山区和福田区存量分别为34.83万㎡、25.41万㎡。图:3.23：2021年9月末深圳存量区位分布〔万平方米〕资料来源：CRIC3.810月市场走势及预测“金九〞因为成交延迟备案的原因，成交量大跌近三成，所以十月备案成交量将明显反弹。在历经了惨淡的2021年后，2021年在政策微调和高层频繁表态的背景下，在开发商以价换量和购房者市场预期趋于理性，刚需相续入市，从而造就了5月至今的次序热销。虽然9月备案成交量呈现明显下滑，但我们仍然相信开发商会努力抓住5月至今的热销状态，加紧推盘节奏，从而进一步释放市场需求，所以克而瑞视点认为，10月市场供给量并不会出现大幅度的下滑，继续维持较高的供给量；备案成交量将延续5月以来的热销态势，而实际成交量将受较高市场供给量和住房公积金贷款的刺激，也将维持较高水平。成交价格由于受备案影响，价格并不会出现大起大落，更有可能的是微张或微跌。第四章办公物业市场4.1市场综述2021年9月份，全市办公物业新增供给2.54万㎡，办公成交面积为1.61万㎡，环比上涨8.05%。从成交区域来看，福田区成交面积为0.5万㎡，占全市的30.79%；龙岗成交面积为0.64万㎡，占全市的39.57%；南山成交面积为0.48万㎡，占全市的29.64%。本月成交均价为30054元/㎡，环比下跌2.9%，主要是由于龙岗的办公价格相对较低且本月成交量大因此整体均价有所下降。自2021年11月到2021年9月，办公供给量38.73万㎡，办公成交面积30.9万㎡，供求比为0.8。因9月份办公持续供给，而成交量与上月根本持平，因此供求比变化不大。图4.1：2021年11月至2021年9月深圳市办公物业供求走势图资料来源：CRIC表4.1：深圳2021年9月办公物业各类指标变化表指标2021年8月2021年9月环比增幅同比增幅供给量〔万m2〕3.782.54-32.8%-成交量〔万m2〕1.491.617.9%-18.27%成交均价〔元/m2〕3095330054-2.9%-35.5%成交总额〔亿元〕4.624.844.76%-47.23%资料来源：CRIC4.2供求关系分析本月全市办公物业新增供给2.54万㎡，办公成交面积为1.61万㎡，本月供求比为0.63。自2021年11月到2021年9月，办公供给量38.73万㎡，办公成交面积30.9万㎡，供求比为0.8。因9月份办公的供给量持续供给，而成交量增幅不大，因此供求比与上月根本持平。9月份以来办公供给量继续稳步供给，成交量相比上月有所增长，由于10月1日起商业及办公物业二手交易开始按评估价征税，因此预计一局部从住宅市场流向商业及办公市场的资金将会撤离。预计10月随着荣超英隆大厦的入市，成交量在本月根底上会略有增长，但由于政策引起的观望心态因此幅度不会太大。图4.2深圳市2021年11月至2021年9月办公物业供求情况比照资料来源：CRIC4.3供给量分析本月有一个工程取得预售许可证，供给量在今年位居第三。由于10月1日起开始实施商业及办公物业二手交易开始按评估价征税，且住宅市场逐步趋于回暖，导致局部从住宅市场流向商业及办公市场的投资资金重新投入住宅市场。加上目前深圳只租不售的写字楼较少，而市场需求较大，因此多数开发商将来推出的高端产品将以纯租赁形式入市，从而进一步降低未来市场供给量。图4.3深圳市2021年11月至2021年9月办公物业供给走势资料来源：CRIC4.4成交量分析1、成交总量分析本月全市办公成交面积为1.61万㎡，环比上月增长7.9%，超过7月位于今年成交量排名第二位。本月共有五个办公工程成交：银信中心成交0.03万㎡，田厦国际中心成交0.48万㎡，福年广场成交0.16万㎡，深业泰然大厦成交0.34万㎡，龙岗天安数码创新园成交0.6万㎡。本月成交量与上月相比根本持平，预计下月由于荣超英龙大厦的入市，成交量会在本月根底上略有上涨。图4.4深圳市2021年11月至2021年9月办公物业成交量走势资料来源：CRIC2、成交区域分析从成交区域来看，福田区成交面积为0.5万㎡，占全市的30.79%；龙岗成交面积为0.64万㎡，占全市的39.57%；南山成交面积为0.48万㎡，占全市的29.64%。4.5均价分析本月全市办公成交均价为30054元/㎡，环比下跌2.9%。成交均价下跌主要是由于龙岗均价较低成交面积所占比例较大因此整体均价有所下降。图4.5深圳市2021年11月至2021年9月办公物业成交均价走势资料来源：CRIC第五章商业物业市场5.1市场综述9月深圳商业新增供给面积为2.9万㎡，共199套；成交面积为0.79万㎡，环比上升65%，共成交142套。本月全市商业成交均价为29312元/㎡，环比下降14.56%。商业成交工程主要位于龙岗区，成交量占全市的97.75%。图5.1：2021年11月至2021年9月深圳市商业物业供求走势图资料来源：CRIC5.2供求关系分析本月商业新增供给面积为9.9万㎡，成交面积为0.79万㎡，供求比为0.27。2021年7月至2021年9月，全市商业供给量为39.87万㎡，成交面积为13.78万㎡，供求比为0.35，由此近14个月的商业物业市场供求比的数据来看，目前市场商业存量仍然比拟充足，预计未来一段时间内商业市场将仍处于供大于求的状况。图5.2：深圳2021年11月-2021年9月商业物业供求比走势资料来源：CRIC5.3供给量分析1、供给总量分析本月商业新增供给面积为2.9万㎡，共199套。图5.3：深圳2021年11月-2021年9月商业物业供给量走势资料来源：CRIC5.4成交分析1、成交总量分析本月份全市商业成交面积为0.79万㎡，环比上升65%，共成交142套。图5.42021年11月-2021年9月深圳市商业物业成交量走势资料来源：CRIC2、成交区域分析本月份成交量的主力片区按比重上下依次为：龙岗区成交面积为15769㎡，占全市成交的97.75%，福田区成交面积为177㎡，占全市成交的2.25%，宝安、南山、罗湖、盐田无商业成交。5.5均价分析本月份深圳商业成交均价为29312元/㎡，环比下降14.56%。由于本月成交量集中在龙岗区，且龙岗区均价较低。因此本月成交均价出现明显下降，但在整体上价格浮动并不会太大。图5.52021年11月-2021年9月深圳商业物业成交均价走势图资料来源：CRIC

第六章房地产重点企业监测6.1重点企业市场本月资讯本月新开盘工程根本信息表6.1深圳五大监测企业9月新开盘加推工程根本信息表企业名称工程名称所在位置开盘价格推售情况当月去化情况同周边价格比拟招商地产伍兹公寓蛇口6000015020%+100%万科地产翡丽郡花园沙井13000-15000637售罄+20%数据来源：CRIC9月23日，伍兹公寓在营销中心开盘正式出售，开盘当天主推175平方米的四房二厅户型，带1万元/平方米精装修，均价6万/平方米，VIP会员可享受98折。万科翡丽郡9月27日开盘，加推4-6栋89平3居室，均价13000-15000元/平米。6.2本月营销动作和销售策略表6.22021年7月招商在深圳的营销动作和销售策略表企业名称工程名称本月销售金额〔亿元〕年度累计销售金额〔亿元〕本月营销活动本月销售策略和折扣信息招商招商观园04.89招商观园启动“发现未来建筑师〞活动仪式，通过一系列活动开掘和培养小朋友在建筑师方面的独特天赋，发现建筑的美，为众多家长做长足考虑，以温情回馈顾客与社会对招商的支持和厚爱。享受30万抵60万优惠约合93折招商果岭花园0.0717.36————招商伍兹公寓1.121.129月16日在海上世界生活体验馆举办主题为“马背上的世界〞马术沙龙及马术表演活动。9月22日-23日在伍兹公寓海上世界体验馆上演皮皮鲁话剧系列之三?罐头小人?办理“尊享卡〞可享受优先看房以及开盘当天购房可享99折优惠。数据来源：CRIC表6.32021年9月万科在深圳的营销动作和销售策略表企业名称工程名称本月销售金额〔亿元〕年度累计销售金额〔亿元〕本月营销活动本月销售策略和折扣信息万科翡丽郡06.63全面启动“幸福家方案〞的主题活动，如幸福早餐、幸福大篷车等，并在工程官方微博及业主论坛同步上线。9月22日现场举办“财富西进〞论坛。9月27日开盘，办理VIP卡享受总价减1万优惠。金域缇香2.125.989月8日，首届“金域缇香杯“三人篮球赛完美落下帷幕；9月23-24日，举办灯谜竞猜和冰皮月饼DIY活动金域缇香1栋现目前仅剩10余套在售，户型为89平4居室，总价约100万元/套，购房可减5万。璞悦山1.2613.44“争藏风暴活动〞，10天100席1000万巨惠认筹5万可抵开盘10优惠。万科红0.1110.25——万科红二期清盘在售，目前仅剩2套89平单位在售，总价约170-180万/套，房源位于2楼、3楼，目前暂无优惠。数据来源：CRIC表6.42021年9月莱蒙在深圳的营销动作和销售策略表企业名称工程名称本月销售金额〔亿元〕年度累计销售金额〔亿元〕本月营销活动本月销售策略和折扣信息莱蒙国际莱蒙水榭春天1.5724.21————数据来源：CRIC表6.52021年7月振业在深圳的营销动作和销售策略表企业名称工程名称本月销售金额〔亿元〕年度累计销售金额〔亿元〕本月营销活动本月销售策略和折扣信息振业振业城六期0.593.91——业城上观目前仅剩7栋少量220平单位在售，均价12500元/平，享99折优惠。数据来源：CRIC本月五大重点监测企业中振业和莱蒙均没有营销活动。招商观园启动“发现未来建筑师〞活动仪式，并继续推出30万抵60万认筹活动；伍兹公寓举办“马背上的世界〞马术沙龙及马术表演和皮皮鲁话剧系列观看活动，但开盘去化并不理想。万科翡丽郡全面启动“幸福家方案〞的主题活动和“财富西进〞论坛，9月27日开盘，根本售罄；金域缇香二期举办的首届“金域缇香杯“三人篮球赛完美落下帷幕，灯谜竞猜和冰皮月饼DIY活动接力；璞悦山举办“争藏风暴活动〞。6.3标杆企业的重要动作【万科】万科120亿重投养老地产2021年8月13日，万科企业股份(以下简称“万科集团〞)总裁郁亮和执行副总裁丁长峰飞抵长春，他们此行的重要目的是与长春市政府签署一项协议，万科集团下一步将投资120亿元，在长春市多个区域打造占地100万平方米的健康养老住宅社区及文化创意产业工程。目前健康养老住宅社区及文化创意产业工程初步选定改造目标是长春市各主要棚户区。双方目前只是签署框架协议。万科于2001年进入长春，目前已累计开发建设工程10个，竣工交付住宅面积约90万平方米，在建住宅面积约80万平方米，累计实现纳税约11亿元。而此次120亿元的投资无疑将使万科在长春的市场更加稳固。万科集团目前共有4个养老地产工程。早在2021年，万科集团就在北京房山窦店试点了养老地产工程“万科幸福汇〞，采用租售并举的养老地产开发模式，为万科集团的养老地产开发铺路。此外，万科集团还在北京的欢庆城和青岛的万科城试水养老地产工程，之后又在杭州的良渚文化村配建了养老地产工程，但规模都较小，长春这次投资是万科集团自进入养老地产领域以来最大的投资。【万科】万科年内广州首次拿地9月5日晚，广州市萝岗区出让一幅占地115671平的巨无霸宅地，挂牌总价12.6082亿，楼面起始价4360元/平，另要求配建四成以上小户型。该宗地吸引了中海与万科两家龙头房企竞争，虽然中海曾尝试跳价举牌，但经过22轮竞价，最终万科以13.65亿，楼面底价4720元/平夺地，这也是万科年内在广州首次拿地。今年1月份以来，广州土地市场并不活泼，绝大局部土地以底价或低溢价成交。而今日拍卖的该宗地吸引了中海与万科两家龙头房企竞争，主要由于此次供给地块面积与起拍价都比拟适宜。同时也表现出开发商更愿意购置对大面积地块。进入下半年，全国很多地方都出现大规模推出土地现象，如杭州最近连推20多块地。历年来下半年各地财政比拟吃紧，预计各地会出现大规模推地潮。从深圳来看，上半年土地市场并不十分活泼，由于土地出让金和工地方案需要完成。预计深圳也会在下半年跟风推出土地。但由于目前开发商拿地比拟谨慎，土地价格应该会有所调整。【万科】万科改革将局部决策权下放到区域公司近日，万科总裁郁亮在一个场合上透露，万科将强化区域作用，将总部的局部决策权下放到区域公司。万科此举被誉为“联邦化〞，被认为是万科自2000年和2005年两次管理体制变革之后的第三次重要改革。万科公司表示，2006年以来公司将一局部管理职能逐步下放到区域中心，由以往总部、一线的两级架构过渡到“战略总部、专业区域、执行一线〞的三级架构。随着管理半径的扩大以及市场环境的变化，公司近年来不断对这一体系进行优化，以保持组织架构的高效和活力，2021年集团总部的“瘦身方案〞，去年集团推出的“简政强兵〞方案，以及今年年初集团推出的“精兵强将〞方案，都是对这一管理架构的细化和完善。【万科】深圳壹海城、万科广场双综合体同时举行动品牌商家签约仪式9月17日，深圳万科“未来+——壹海城&万科广场招商新闻发布会暨品牌商家签约仪式〞在大梅沙万科中心举行。万科介绍了公司的商业产品及其布局、发布了壹海城和万科广场两个城市综合体的招商进展情况，并与近20家主力店及知名品牌进行了签约，此两个工程将打造成龙岗与盐田中高端购物中心。壹海城将成为盐田首个综合体。【招商】招商地产接连签约深圳旧改工程圈地日前招商地产接连获得牛成村改造开发后又获得西丽中心区城市更新工程，该工程占地面积14.92万平方米尤其值得注意的是，今年7月14日，招商地产曾与深圳坪山新区签署?坪山河流域片区综合开发战略合作框架协议?，正式宣布进入坪山河流域的开发建设。该方案中提及，可由招商局集团和坪山城投组成开发联合体，由双方联合对坪山河流域进行土地一级、二级开发，或双方联合完成土地一级开发后再通过招拍挂的形式进行土地二级开发。此消息一出，立即引起业界关注，外界均传招商地产已获得坪山新区5.5平方公里的土地，这在土地资源稀缺的深圳，无疑是一块巨大的蛋糕。不过，招商地产随即辟谣称，并未正式拿下坪山新区的5.5平方公里土地，当时只是与坪山新区签署了意向协议，但招商地产今后还是会介入其中的开发。招商地产相关高层表示，按照之前招商局集团与坪山新区签署的开发方案，集团会带整个产业进驻坪山新区，其中涉及到的房地产业务肯定会由招商地产负责开发，但具体有多少土地，涉及什