鄂尔多斯锦绣家园项目可行性研究报告63p

目录第一章概论 41.1工程背景 4工程名称 7建设单位概况 71.1.3可行性研究报告编制原那么和依据 81.1.4工程提出的理由和过程 91.2工程概况 91.2.1拟建地点 91.2.2建设规模与目标 91.3可行性研究结论 101.4主要经济评价指标 10第二章需求分析和建设规模 122.1我国住宅楼开展分析 122.2我国住宅楼开展趋势 182.3鄂尔多斯市杭锦住宅楼开展现状和趋势 19第三章建设条件和场址 233.1场址现状 233.1.1地理位置 233.1.2场地现状 233.2建设条件 233.2.1自然条件 233.2.2社会环境 263.2.3根底设施条件 273.2.4城市规划及区域性规划要求 29第四章建筑设计方案 304.1建筑设计指导思想及原那么 30４.1.1建设目标 30４.1.2设计指导思想 30４.1.3设计原那么 304.2工程总体规划方案 31总平面布置和功能要求 31根底设施 33总平面图主要参数 334.3锦绣小区建筑方案〔总体方案〕描述 334.3.1建筑设计依据 34配套设施〔给排水、供电、燃气、采暖、通风、空调〕 34第五章节能节水措施 415.1建筑节能 415.2节能措施综述 415.3节水措施 42第六章环境影响评价 446.1编制依据 446.2环境现状 446.3建设工程的环境影响 466.3.1施工阶段环境影响分析 476.3.2运行阶段的环境影响分析 486.4环境治理与保护措施 486.4.1工程实施阶段的环境保护措施 496.4.2工程运行阶段的治理与保护措施 506.5环境环境保护设施与绿化工程投资 50第七章劳动平安卫生和消防 537.1劳动平安 537.1.1概述 537.1.2主要平安措施 537.2消防 537.2.1概述 537.2.2依据与原那么 547.2.3消防措施 54消防设施 55第八章人员、机构配置和工程管理 578.1工程建设期管理 578.2锦绣小区商住楼机构组成 57第九章工程实施进度 58第十章投资估算与资金筹措 5910.1投资估算依据 5910.2投资估算 5910.3资金筹措 59第十一章财务分析 6011.1财务评价依据和根底数据 6011.1.1根底数据 6011.1.2评价依据 6011.2销售收入、税金及附加估算 60房屋销售收入 6011.2.2销售税金及附加估算 6011.3盈利能力分析 6111.4清偿能力分析 6111.5工程风险分析 6111.6财务评价结论 61第十二章社会评价 6312.1工程对社会的影响分析 6312.2新工程与所在地区互适性分析 6312.3社会风险分析 6312.4社会评价结论 64附录附表一建设投资估算表附表二工程投资方案与资金筹措表附表三销售税金及附加和增值税估算表附表四总本钱费用估算表附表五利润和利润分配表附表六借款还本付息方案表附表七资金来源与运用表附表八目投资现金流量表第一章概论1.1工程背景杭锦旗位于内蒙古自治区鄂尔多斯市西北部，地跨鄂尔多斯高原与河套平原，黄河自西向东流经全旗242公里，库布其沙漠横亘东西，将全旗自然划分为北部沿河区和南部梁外区。梁外区以草原和天然林保护区为主，草原辽阔，草质优良，并盛产多种野生绿色食品，是自治区重要的草原生态畜牧业基地；沿河区属于黄河冲积平原，水源充分，土壤肥沃，是自治区高效农牧业基地。全旗辖7个苏木乡镇，总面积1.89万平方公里，总人口13.2万，其中蒙古族2.3万人，是一个以蒙古族为主体、汉族占多数的少数民族地区。杭锦旗地域辽阔、资源富集、物华天宝，具有广阔的开发前景。

水资源：地下水储量丰富，年可利用2.9亿立方米，开采潜力大。境内有黄河、摩林河两大水系，其中黄河年过境水量310亿立方米，沿黄河242公里灌区经国家黄委批准的用水量为4.1亿立方米，通过实施节水工程年可置换工业用水1.38亿立方米。

土地资源：现有耕地88万亩，宜农宜林待开发土地500万亩，有可利用草牧场1600万亩。

煤炭资源：塔然高勒煤田总面积约2200平方公里，其中已取得探矿权681平方公里，探明储量50亿吨，目前地质普查已全部完成，265平方公里完成详查，见煤深度平均在400米左右，煤层平均厚度在5米左右，详查区储量17.04亿吨，已经国土资源部核准备案，神华集团将在年内开工建设1000万吨煤田矿井。该区域煤质优良，为低灰、低硫、低磷、高发热量的“三低一高〞不粘结煤，非常适宜于开展煤电、煤化工工程。

天然气资源：境内天然气区块面积9800平方公里，已探明的天然气储量500亿立方米，是鄂尔多斯大气田的主要组成局部，中石化华北局大牛地至杭锦旗天然气管输工程末站建在锡尼工业园区，年可向杭锦旗供气3—5亿立方米。

矿产资源：已探明石膏储量6500多万吨；食盐储量505万吨，天然碱储量700多万吨，芒硝储量5000万吨，成为精细化工、医药化工的主要原料；是陶土储量极其丰富，其中“杭锦2#土〞性能独特，已探明储量3.4亿吨，远景地质储量10亿吨。

植物资源：野生植物374种，其中饲用植物309种，有霸王、沙冬青、四合木、蒙古扁桃等珍稀植物，现有柠条保存面积230万亩。

药材资源：境内有甘草、麻黄、枸杞等139种药用植物，以甘草、枸杞、苦参储量最大，其中现有野生甘草保存面积239万亩，人工甘草65万亩，总储量1.95亿公斤，是驰誉中外的甘草之乡，特别是梁外甘草,以其皮色红、粉性足、酸质多被誉为“中药之王〞。苦豆子保存面积30多万亩，荒储量近7000万公斤。蒙古黄芪人工试种面积1000多亩，正在向规模化方向开展。

农畜产品资源：年产粮食稳定在6000万公斤左右；油葵种植面积32万亩，年产量5500万公斤；饲草种植面积达10万亩；牲畜头数175万头只，以杭锦白绒山羊和鄂尔多斯肉羊为主，均属优良品种，年产优质羊绒20.6万公斤，羊毛150万公斤，羊肉1500万公斤，皮张70万张。

杭锦旗根底设施完善，区位优势明显，投资环境优越。交通条件：杭锦旗地处包头至银川中心地段，距包头机场200公里，距鄂尔多斯机场100公里，包兰铁路途经杭锦旗，并设杭锦旗站。109国道、110国道、丹拉高速公路纵贯东西，旗级六大干线公路全部完成黑色化改造，总里程达727公里。境内有浮桥两座，初步形成了以锡尼镇为中心纵贯南北、连接东西、水旱相通的交通网络。电力条件：全旗有220千伏变电站1个，110千伏变电站2个，35千伏变电站8个，县级调度实现自动化，88%的嘎查村通电，全旗供电能力已到达54万千瓦。另外，北方联合电力公司建设的6×60万千瓦火力发电厂正在可研编制阶段，年内开工建设；天然气发电、热电联产等电力根底设施工程正在实施。通讯条件：城乡普及率到达92%，移动通讯覆盖全旗。小城镇建设：全旗拥有1个中心城镇、7个建制镇、2个重点工矿区、3个工业园区，城镇总人口达4万人，全旗城镇人均绿地面积到达5平方米，根本形成了以中心城镇为核心、工业园区为骨干的功能互补的城镇网络群。其中中心城镇锡尼镇镇区面积12平方公里，公共绿地7.6万平方米，道路46万平方米，社会效劳和居住效劳功能完善，辐射带动能力较强。

近年来，勤劳勇敢的杭锦干部群众不断解放思想，开拓进取，团结拼搏，艰苦创业，经济和社会事业全面进步。到2006年底，全旗国内生产总值为28.9亿元，财政收入为2.06亿元，城镇居民人均可支配收入增加到9554元，农牧民人均可支配收入增加到4997元。经过几年的结构调整，工业已成为全旗的主导产业，初步形成了化工、建材、农畜产品加工、医药加工为主的产业格局，经济总量以年均20%的速度提升。

重视建筑业和房地产业的开展。要逐步建立起比拟完善的建筑和房地产市场体系和管理体系。积极培育房地产二、三级市场，扩大住房消费，以普通商品房为重点，建立多层次的住房体系。要加大政府的监管力度，建立政府主导，公众参与，社会监督的房屋拆迁和房地产市场管理机制，科学、合理、公平地确定拆迁补贴和房地产价格，依法拆迁，合理补偿，保证房地产业健康开展。建立购房收入认定机构和方法，对低收入居民进行直接的货币补贴，取消对开发商的政策优惠及税费减免，2006年起，各地普通商品房和经济适用房建设规模要占总量的50%，廉租住房要到达10%，要坚决杜绝分散零星建房，在落实住房补贴的同时，不允许机关单位集资建设住宅。在住宅小区快速开展的同时，要加快传统住宅管理向现代物业管理体制的转变，使物业管理由企业主导转为居民自主选择。因此随着经济的开展和人民生活水平的提高,人们对居住条件和环境的改变提出新的开展要求。工程名称：鄂尔多斯市杭锦旗锦绣家园住宅小区。1.1.2建设单位概况鄂尔多斯市杭锦旗万誉房地产有限责任公司成立于二零零七年三月。注册资金1000万元。。。。。。。。1.1.3可行性研究报告编制原那么和依据一、编制原那么1.本着实事求是的原那么分析论证该工程的实施条件、经济和工程技术方案的可行性。2.建筑物建设既要经济实用，又要美观、新颖，充分表达人与自然环境的和谐统一。3.规划布局考虑到远期与近期结合、充分发挥土地及建筑设施的综合效益。4.场区内规划明确功能分区，以标准管理。5.场区内公用建筑具有一定的开放性，实现资源共享。二、编制依据1.?内蒙古自治区国民经济和社会开展第十一个五年规划纲要?2.?鄂尔多斯市国民经济和社会开展第十一个五年规划纲要?3.?中华人民共和国城市规划法?4.?中华人民共和国建筑法?5.?中华人民共和国环境保护法?6.?中华人民共和国节约能源法?7.国家颁发的各种相关技术标准和标准8.国家计委、建设部公布的?建设工程经济评价方法与参数?(第三版)9.国家计委2002年1月公布的?投资工程可行性研究指南(试用版)?10.建设单位提供的其他根底资料三、可研报告研究范围按照国家对编制可行性研究报告的有关要求，结合本工程的特点，可行性研究范围确定为工程建设背景、市场分析与预测、工程工程建设方案、环境保护、消防和节能、工程实施进度、工程管理、投资估算、资金筹措及经济评价等内容。1.1.4工程提出的理由和过程随着鄂尔多斯杭锦旗的工业、农业、畜牧业经济的开展，人民生活水平的不断提高，以及人口的不断增长，人们对新的居住环境和居住舒适提出新的要求，为了满足人们日益增长的居住新的要求，因此新建锦绣家园住宅小区。1.2工程概况1.2.1拟建地点鄂尔多斯市杭锦锦绣家园住宅小区拟建场址位于鄂尔多斯市杭锦旗原皮革厂厂址，与周边的自然环境以及建筑物浑然融为一体。充分表达“以人为本〞的建筑生态理念。1.2.2建设规模与目标鄂尔多斯市杭锦旗锦绣家园小区住宅楼拟规划建设总建筑面积36000平方米，其中临街的商住楼和住宅楼等建筑群。其中商住楼建筑面积7000平方米,工程本着高起点、高标准的设计原那么，采用现代建筑设计理念，先进建筑施工技术，完善的配套设施，营造和谐的人文居住建筑环境；将建成集多功能、综合性、开放性、多项效劳以及以“节能环保〞为主体的多功能现住宅小区。1.3可行性研究结论工程的建设，对于促进鄂尔多斯市杭锦旗房地产事业开展，满足全市各族人民对居住环境、条件要求日益增长需求,改善和促进鄂尔多斯市杭锦旗具有积极的作用。工程的实施，适应了鄂尔多斯市杭锦旗旺盛的经济开展需求，符合鄂尔多斯市杭锦旗长远景观规划开展要求，促进了城镇化进程的开展和建设。同时，该工程的实施对促进场址周边区域经济开展，增加社会有效需求，丰富人民群众多样性的居住环境和居住条件的需求，带动其他相关产业开展及营造和谐的社会环境具有十分重要的意义，并为鄂尔多斯杭锦旗经济效益和社会效益具有显著的提高。该工程选址适当，建设条件成熟，工程建设方案设计合理，经财务分析，该工程拥有强大资金支持，保证工程的正常运行。同时也应积极促进当地房地产市场开展，本工程社会效益显著，本可行性研究报告认为工程可行。1.4主要经济评价指标主要经济技术指标详见表1-1主要技术经济指标序号名称单位数据一设计规模1占地面积平方米300002建筑面积平方米36000二经济数据1总投资万元3105.411.1工程费用万元2599.201.2预备费万元88.092资金筹措万元3105.412.1借款万元2117.102.2资本金万元907.333经营收入万元18904经营税金及附加万元5运营本钱万元2936.346利润总额万元1880.497所得税万元470.128税后利润万元1410.37第二章需求分析和建设规模2.1我国住宅开展分析建设部召开的全国住宅与房地产工作会议。兹根据会议的精神，分析一下房地产和住宅开展的形势。

一、过去几年我国房地产和住宅开展的形势

(一)房地产市场稳步上升

一是在需求的拉动下，房地产开发投资高速增长1998年到2001年这四年，我国商品房完成投资平均每年增长20.6％、竣工面积平均每年增长19.35％、销售面积平均每年增长22.5％。从这三组数字的比照来看，根本上是同步增长，而且销售面积的增长要高于完成投资和竣工面积的增长。这说明我国商品房市场供求两旺，是一种需求拉动增长的好势头。

二是商品房销售价格有升有降，从总体上看，没有出现大起大落

1998年全国商品房销售价格比上年上涨3.27％；1999年下跌0．48％；2000年上涨2.88％；2001年上涨2.76％。低于1997年之前的上涨幅度，也低于同期城镇居民可支配收入和GDP增长幅度。

三是产品结构逐步向合理的方向调整

在房地产开发中，需求量最大的商品住宅占商品房的比例逐年上升：1997年为78％，2001年上升到84％，一直到现在每年上升12%。

(二)住宅建设规模巨大，住宅品质不断提高

过去5年，全国城镇住宅竣工面积约34亿平方米

(其中2002年按竣工面积7亿平方米估算)，年均城镇住宅竣工面积到达6．8亿平方米。同时，改造了5亿平方米左右的危旧住房。城镇人均住宅建筑面积由1997年的17．6平方米，提高到2002年的22平方米左右，户均住宅建筑面积到达70平方米左右。国家住宅产业“十五〞开展方案纲要提出的目标是，“到2005年城镇人均建筑面积到达22平方米〞，现巳提前三年实现。同时，农村新建住宅每年也到达6亿平方米左右。

不仅建设规模很大，而且住宅的品质也在不断提高。总的来看，住宅建设已开始从生存型向功能舒适型开展。住宅已不再单纯是一种生存资料，而同时也是一种享受资料。

住宅品质提高主要表现在：一是住宅的功能空间设计更加合理。功能分区趋向细化(如增加了操作室、书房、电脑间、储藏室等)，平面布局趋向合理(如将动区、静区分开，增强私密性等)，面积控制更加理性化，超大客厅风光不再，超大户型也已不是开展的主流，而是力求在较小的空间内创造较大的舒适度，并出现了一些大开间、灵活隔断的住宅，更能适应消费者的需要。

二是住宅的室内环境和物理性能得到改善。住宅结构、消防平安、保温、隔热、隔声、通风、采光与日照等物理环境不断优化。

三是住宅的设施与设备水平不断提高。厨房、卫生间设施、采暖与制冷系统、智能化技术系统等的水平都有了较大提高。

四是居住小区的环境与配套设施进一步改善，向着生态健全、生活方便、环境优美、天人合一的方向开展。

五是住宅新体系(如钢结构节能住宅体系、木结构节能住宅体系等)、新技术、新材料进一步得到广泛应用，住宅建筑的整体水平有了较大提高。

(三)住宅生产方式开始发生变革

目前，我国住宅产业正由粗放型向集约型转变。其主要标志是科技进步对产业的奉献率逐步有所提高。1995年为25．4％，2001年提高到31．8％。但是，我们之所以说“开始发生变革〞，是因为住宅生产方式与兴旺国家的差距仍然很大。按国际通行标准，科技进步对产业的奉献率超过50％，才能算是集约型开展的产业。我们还差得很远，可以说还是一种典型的粗放型开展方式。主要表现在：

一是住宅建设的工业化程度低，施工仍以现场手工操作为主，生产效率低。兴旺国家建筑工人的劳动生产率可到达150平方米／人·年左右，我国才30平方米／人·年。

二是建筑材料、设备及住宅部品还没有形成技术先进、规模生产、系列化配套的社会化生产和供给体系，导致住宅质量不高、设备通用性差、性能本钱比不合理。我国的住宅建筑材料和部品的生产企业很多，但大多数都是以单项产品为主，缺乏技术、部品集成和配套能力。

三是资源、能源浪费严重。例如，目前因烧制实心粘土砖，每年要毁掉12万亩农田。这对人均耕地量少

(只及世界人均耕地3．73亩的一半)的我国来说，是绝对不能容许这种现象再继续下去的。又如，由于建筑物的保温隔热性能差，我国采暖地区的能耗为相同条件下兴旺国家的3倍左右，供暖效率很低。

为了缩短差距，我国正在加快推进住宅产业现代化进程，就是要以提高劳动生产率和工程质量为目标，以建立新型建筑体系和部晶体系为根底，实现标准化设计、工业化生产、装配化施工、标准化管理的社会化大生产。

这个开展趋势，也将引起建材行业生产和供给方式的深刻变化。一是要求建材的标准化、系列化；二是要求建筑部品和材料的集成化；三是要求开发新型建材，例如随着“钢结构节能住宅体系〞、“木结构节能住宅体系〞等住宅新体系的出现，新型保温材料将会进一步在住宅建筑的墙体及围护结构、屋顶结构、防止空气渗透技术、地面结构中得到广泛应用。

二、“全面建设小康社会〞的宏伟目标，为房地产和住宅开展指明了广阔的开展前景

胡锦涛总书记在2002年12月召开的中央经济工作会议上指出：“住房、汽车、电信、旅游、环保等行业开展很快，与提高人民生活水平和质量密切相关。这些领域市场潜力大、产业关联度大，对促进结构调整、拉动经济增长有重要作用。要完善政策，促进其健康开展。〞

总体来看，进一步开展房地产和住宅产业主要是以下几个方面的需要：

1、国内生产总值翻两番的需要

按照“全面建设小康社会〞宏伟目标的要求，到

2021年，GDP要比2000年翻两番。住宅产业必须也能够为此作出应有的奉献。1997年，城镇住宅与房地产投资占GDP的比重将近6％。1998年以来，提高到7％到7．8％之间。每年拉动GDP增长1个百分点以上。2001年，城镇居民个人购置商品住宅的比例，比1997年提高了28．2个百分点，比1990年提高了66．5个百分点。个人购置新建商品住宅的交易额到达3675亿元，是1997年的4．54倍。同时，据对35个大中城市的调查，居民购置存量住房的交易额也已到达786亿元。再加上其他形式建房中的个人投入。2001年全国城镇个人住房支出的总额到达7500亿元以上，可带动相关消费近万亿元。而在今后一个相当长的时期，国内市场对住宅消费将保持旺盛的需求。每年新建十几亿平方米的城乡住宅，必将为拉动国民经济的增长作出新的奉献。

2、“城镇人口比重大幅度提高〞的需要

1980年，我国城镇人口占总人口的比重为

19.4％。2001年，市镇总人口占全国总人口比重又提高到37.7％，到达4.7亿人左右。同时，据公安部统计，2001年全国城市还吸纳了暂住人口4744．3万人，占城市总人口的8.5％。据专家预测，到2021年我国城市化率将到达46％，城市人口将到达6.4亿人，比目前净增1.9亿人，平均每年要新增人口1852万。按照城市化水平与人均GDP的正相关性的规律，如果到2021年中国人均GDP增至2800多美元，那么届时城市化水平可到达60％左右。城市化进程的加快，必然要求房地产和住宅产业与之相适应。单单拿住宅这一项来说，按现在的城市人口计算，每增加1平方米人均住宅建筑面积，就要新建5亿平方米左右的住宅。而如果按预测的到2021年城市人口到达6.4亿人，人均住宅建筑面积按目前的

22平方米计算，那么仅满足新增加的1.9亿城市人口，就需要建设41.8亿平方米住宅。

3、“家庭财产普遍增加〞的需要

江泽民同志在十六大报告中把“家庭财产普遍增加〞作为全面建设小康社会的重要奋斗目标之一。

根据国家统计局对房屋及附带装修现有价值评估测算结果，截至2002年6月，城市家庭现有房产价值

(含装修)为每户10.94万元。其中：私房及局部产权的私房现值为9.89万元，公房现值为0.7万元，家庭装修现净值为0.35万元。

大城市家庭现有房产价值最高，户均达13.69万元；中等城市户均为8.95万元；小城市户均7.46万元。

房产在家庭总资产中所占比重已接近一半，到达了47.9％。其中大城市为49.3％、中等城市为45.1％、小城市为48.1％。

由此可见，房产已经成为城市居民家庭财产中最重要的组成局部，成为居民家庭中价值量最大的财产。为了实现“家庭财产普遍增加〞的目标，不仅需要我们“多建房〞，为增加家庭财产的数量作奉献，而且更需要我们“建好房〞，为提高家庭财产的质量作奉献。

4、“人民生活更加富足〞的需要

温饱之后的需求重点，必然转向注行、教育等方面。这是全面建设小康社会时期提高人民群众物质生活水平的重要内容。2001年，我国城镇居民消费的恩格尔系数已经下降到37.9％，农村居民消费的恩格尔系数也下降到47.7％。恩格尔系数下降以后，必然会把可支配收入转向住房消费。从这个意义上说，我国住房消费已经启动。人们常说：“小康不小康，关键看住房〞。全面建设小康社会，要求住房根本做到“户均一套房、人均一间房、功能配套、设备齐全〞。

目前，我国居民住房水平虽然有了很大提高，但距离这个要求还相差很远。据2000年全国人口普查统计，我国城乡人均住房为0.78间；有3间或3间以上住房(接近人均1间)的家庭占45％(其中城市仅为3l％)。人均住房建筑面积8平方米以下的家庭仍占

9.1％，约3091万户(其中城市和镇约1520万户、涉及城镇人口近5千万)。另外，城乡住房成套率还较低，约为67％(其中城市71％、镇62％)。有15％的家庭住房中还没有独立厨房或者是与其他家庭合用厨房；有

30％的家庭住房还没有厕所或与其他家庭共用厕所；约13％的家庭还没有自来水装置。为此，就需要我们加快危旧住房的更新改造步伐。

通过以上分析，可见我国房地产和住宅开展在今后一个相当长时期内的光芒前景。尽管每年的开展态势会有潮起潮落的现象发生，但总体上是螺旋式上升。2.2我国住宅开展趋势随着国民经济的开展，人们收入的增长，不仅对住宅数量需求巨大，而且对住宅质量需求不断提高。所谓住宅质量的提高，是指住宅综合质量的提高。即不仅要求住宅的设计结构合理，建设质量优良，而且要求住宅的各项设施齐备、环境优化、交通便捷、物业管理科学。随着居民对住宅标准和质量的需求不断提高，必然要求住宅建设不断增加科技含量，加快住宅建设由粗放型向集约型转变，实现住宅产业的现代化。首先，要提高住宅的规划设计水平。住宅小区规划要表达以人为本，从市场需求出发的思想。创造具有地方特色的，满足居民生活需要的，环境优美、设施齐备、多样化的，适应性强的住宅，而不是过去所建千篇一律的火柴盒式的住宅。要合理安排住宅或功能空间，力求在有限的空间内提高功能质量。要通过住宅设计的技术创新和设计的标准化，降低本钱，提高劳动生产率，提高住宅的工程质量，功能质量和环境质量。其次，要用现代科技改造传统住宅产业。要重点组织住宅部件品的系列开发，集约化生产，配套化供用；应用新的结构体系、新的墙体材料、轻质隔断、防水保温隔热材料、节能门窗、自动平安防范等。再次，必须健全管理制度，建立完善的质量控制体系。2.3鄂尔多斯市杭锦旗开展现状和趋势。〔一〕、杭锦旗开展现状杭锦后旗辖地面积1767平方公里，境内居住着蒙汉回等12个民族，总人口30万。人们居住条件和居住的环境比拟单一，居住的房屋多一低层院落为主，人均居住面积相比照拟小，居住的相应配套设施也不健全和完善。〔二〕、杭锦旗开展趋势1、到2021年届时将有近15万人口生活在城市中，这将产生巨大的住房需求。初步估计每年因此新增住宅建设需求将到达15万平方米左右。同时旧城改造的步伐一直在加快，预计每年拆迁改造的面积将在3万平方米左右，因此会产生相同或更大面积的被动住房需求。此外城镇存量住房的面积在逐年递增，目前大约已经到达至少80万平方米的总量，按照每年2%的自然损耗，可能每年会有1.6万平方米的损耗量，需要新增住房来弥补。由此可见，因城镇化步伐的加快和自然损耗等原因，住宅建设在较长一段时间内将处于快速增长状态，量的增长和质的提高将在一定时期内并存。城镇化的提速也给商业地产与写字楼在济源市场的开展带来机遇，人口的增长和城镇居民素质的提高将给商业的繁荣创造条件，刺激各种效劳性机构的开展，由此活泼商业地产与写字楼物业的开展。

2、住宅与房地产业开展将面临内涵的更新居住面积的增加曾被作为城镇居民民奔小康的重要标准，十一五期间居住品质的提高将成为政府衡量居民住宅水平的另一重要指标。1991年，国家统计局会同其它12个部委，共同制定了小康社会的16项根本经济生活指标，其中人均住房使用面积为12平方米。这一指标在我旗十五期间已经到达并超过。到2004年底，我们粗略的调查结论，我旗城镇居民人均住房建筑面积，大致为25平方米，折合使用面积约20平方米左右。因此，十一五期间的小康显然应是一个更高层次的概念。

3、采取措施加快我旗住宅与房地产业开展步伐房地产管理部门将积极适应这一趋势，推进住宅生产方式的变革，积极完善住房政策体系，为改善人民群众的住房条件而努力。其一要完善住房供给体系，建立住房保障制度。研究探讨廉租住房建设问题，妥善解决城市最低收入家庭的住房困难问题。完善经济适用住房管理方法，明确并公布经济适用住房对象收入标准和其他条件，加强供给对象的准入管理，落实经济适用住房的各项优惠政策，确保政策的针对性和保障性。研究探讨廉租住房建设问题，妥善解决城市最低收入家庭的住房困难问题。其二，房管和房改部门要密切配合，继续加快住房货币化进程，全面停止住房实物分配，推进商品住房建设步伐。其三，采取措施积极引导商品住宅开发以普通住宅为主，调整住房供给结构，扩大住房需求。防止陕坝镇房地产业过度集中在高档物业市场，导致空置率上升，出现市场风险和地产业的下滑。其四，通过刺激二手房市场的开展，住房二三级市场连动，形成农村进城农民和城市低收入家庭购置二手房、普通收入家庭购置商品房、高收入家庭购置高档住宅的分层次消费体系。其五，积极开展租赁市场，鼓励开发企业和个人持有的物业租售并举，满足社会多方面的住房需求。其六，积极推进物业管理标准开展。在搞好新建住宅小区标准化物业管理的同时，要加快城市旧有小区、居民区的整治改造工作，扩大物业管理覆盖面，为社会提供更多的就业时机，并改善居民区的居住条件。实行“分等定级、质价相符〞的原那么，出台文件，标准物业管理收费；标准业主委员会的组建和运作，提高业主自律意识，促进物业管理健康有序开展。其七，继续整顿和标准房地产市场，建章立制，争取使市场秩序有较大好转。特别近期要在租赁市场管理上取得突破，尽快出台相关政策，以加大租赁市场的整顿标准力度。

4、改善政府效劳，为房地产业的加速开展提供保障。房管部门要进一步搞好办公自动化建设，缩短各类证件〔房产证、他项权证、预售证、租赁许可证等〕办证时限。条件成熟的情况下，将各种办证的程序、收费标准、办理结果等上网公示。加强工作人员培训，提高专业效劳水平和职业道德水准，以群众满意为尺度，为社会各界提供完善的效劳。要继续完善房产办证程序，提高办证效率，按照建设部有关规定，整个交易大厅公开办事事项、办事依据、办事时限、行为标准、办事内容、办事结果及监督方法，实现房产办证全过程的公开、公正，接受群众监督。

5、开展房地产市场调查，建立真实可靠、完整有效的房地产信息效劳体系。

在条件成熟的情况下，政府应组织人力，开展较大规模的房地产市场调查，摸清全市房产家底；通过问卷调查等形式，掌握群众住房现状及其对住房的实际需求。开展城区大比例尺地形图的测设与补测、房地产分幅、分丘工作，掌握城区房产全面信息。有关信息要编制软件，进入系统，方便查询，以适应房地产经营管理的需要，为政府科学管理房地产业创造条件。

第三章建设条件和场址3.1场址现状地理位置鄂尔多斯杭锦旗锦绣家园住宅小区位于杭锦旗原皮革厂，小区南与长途汽车站隔路相望，北与杭锦旗第二小学相临，东侧有蒙古族中学，在小区的北面和西面有规划的两条主干道，在小区南面和东面也有环小区的次干道。交通非常便利。场地现状鄂尔多斯杭锦旗锦绣家园住宅楼小区拟建在原有皮革厂场址，场地平坦，周围有原有的二层楼和五层住宅楼，周边的道路畅通，交通便利。3.2建设条件自然条件1.地形地貌场地区域属侵蚀堆积河谷河间地块，微地貌属高台地，地势相对较高，原始地表均被风积沙覆盖，表现为风成固定沙丘及平沙地地貌特征，局部地段因人工取土和堆弃土及风积沙影响，地形略有起伏，地面高程1294.48～1298.25米，相对高差0.5～3.1米，局部可达4.2米，地面坡度5‰～15‰.后期进行了人工场平，现状较为平坦，地面高程为1297.111～1298.129米，相对高差0.2～1.01米，地面坡度为3‰～8‰.场地属简单地貌。2.工程地质、水文地质条件A.工程地质：=1\*GB3①表土主要为素填土，土黄色，松散，枯燥，主要组成为风成细砂堆积为主，中等冻胀性。厚度较小埋深一般为0～1.1米。=2\*GB3②表层以下主要为细砂、粉砂～细砂、细砂和粉质粘土，分布均匀，强冻胀性，埋深一般为0～22米。=3\*GB3③细砂层下面为中砂～粗砂、砾石、细砂岩，冲洪积，中密～密实，饱和。成分多为石英砂、石英岩，分布均匀埋深在22—30米。本工程建筑为带地下室结构建筑物，设计地下室埋深1.5米工程建设场地没有建筑物，场地经人工平整后地形较为平坦。根据勘探土地地质资料，在最大控制深度40.00米范围内，场地土层均由第四纪全新世洪积沉积层和中新更世湖相沉积层组成。地震烈度为6度区，场地类别为Ⅱ类。B.水文地质：场地区域水文地质单元属河间平原相对富水区。东、西乌兰木伦河三面环绕，仅北依丘陵山，地势相对较高。东西乌兰木伦河构成地区区域侵蚀基准面。大气降水、地表水及地下水均向乌兰木伦河聚集排泄。区内地下水补给以大气降水和乌兰木伦河潜流为主，地下水由南及西南方向顺下游乌兰木伦河谷迳流，潜流、蒸发及人工开采是地下水的主要排泄途径。区内地下水按其赋存与分布特征可分为以下三种类型：=1\*GB2⑴松散岩类孔隙潜水：含水岩组为细砂、中砂—粗砂及砾石层，渗透性中等～强，含水层厚度一般为10～16米，潜水位埋深一般5.0～7.5米，富水性较好，富水性特征税含水层厚度变化而变化，单井涌水量一般300～600m3/d,水位及水量随季节性动态变化明显，水化学类型以HCO3—Ca·Na型为主，矿化度小于1g/L，水质良好。=2\*GB2⑵碎屑岩类孔隙～裂隙潜水：含水岩组为K1zh2细砂岩，外表全～强风化层渗透性中等～弱，中等～微风化岩层渗透性弱～微，含水层厚度一般80～100米，潜水位埋深一般28～32米，单井涌水量150m3/d，水位及水量随季节性动态变化明显，水化学类型为HCO3—Ca·Na型为主，矿化度小于1g/L,水质良好。=3\*GB2⑶碎屑岩类孔隙～裂缝承压水：含水层为K1zh2细砂岩,渗透性微～极微，无明显的、连续的隔水顶板存在，含水层厚度一般150～200米，含水层顶板埋深一般180～200米，承压水位－20～－30米，单井涌水量200～300m3/d。水位及水量随季节性变化一般，水化学类型为HCO3—Ca·Na型为主，矿化度小于1g/L,水质良好。场地在勘探孔深度范围内均见地下水。场地地下水为第四系松散岩类孔隙潜水，地下水埋深5.6～6.4米，水位标高1291.446～1291.871米。因场地地层中部普遍发育有较薄的粉质粘土层，渗透性弱～微，分布较连续，构成局部隔水层。该地下潜水主要接受大气降水及邻近乌兰木伦水库库区侧渗补给，水位及水量受季节影响变化较大，水位变幅＋1.5～－3.5米，即历史最高地下水埋深4.1～4.9米。地下水属HCO3-Ca.Mg型水，对混凝土无侵蚀性。3.气象鄂尔多斯市杭锦旗属温带大陆性气候，地处中温带，属于典型的大陆性气候，由于地势较高，形成夏季暑而不热，秋季天高气爽的独特气候。近年来由于气候干旱少雨，气候有所变暖。根据2000年鄂尔多斯市气象局观察记录，年平均气温6.2℃，月平均最高气温27.9℃，月平均最低气温-17.1℃，日温差较大，年平均14.6℃.，无霜期127--140天，最大冻深1.6m，年平均降水量358.2mm，但年季和季节分布不均，一般集中于7-9月份，年平均蒸发量社会环境1.行政区域人口概述杭锦旗辖8个镇、3个乡、1个苏木：锡尼镇、巴拉贡镇、吉日嘎朗图镇、呼和木独镇、独贵特拉镇、巴音乌素镇、伊和乌素镇、四十里梁镇、杭锦淖尔乡、塔然高勒乡、阿门其日格乡、浩绕柴达木苏木。总人口13.2万，其中蒙古族2.3万人，是一个以蒙古族为主体、汉族占多数的少数民族地区。2.经济开展现状从漫漫历史长河中走来的杭锦旗，进入新世纪后，更加焕发出了欣欣向荣的勃勃生机，在党的方针政策指引下，在旗委、政府的领导下，全旗十三万各族儿女为创造幸福生活奋力拼搏，取得了令人瞩目的辉煌成就。呈现出了社会稳定、民族团结、社会和谐、安居乐业、经济社会全面开展的大好局面。“十五〞末，全旗地区生产总值到达22亿元，财政收入1.53亿元，城镇人均可支配收入达8800元，农牧民人均纯收入增加到4136元。经济结构不断优化，三次产业比重调整到24：50：26。工业经济快速开展，产业积聚效应和规模效应逐步呈现和增强。农业经济稳步增长，生产力水平大幅提高、农牧民生活水平明显提高，生态环境显著改善，显现出了生产开展、生活富裕和生态恢复的局面。城镇建设突飞猛进、城镇面貌日新月异，人居环境和谐而舒适。文教卫科工作全面推进，经济社会各项事业呈现出蓬勃开展的强劲势头。根底设施条件1.播送电视杭锦旗的播送事业起步于上世纪50年代。1958年10月，旗播送站正式成立，锡尼镇街区第一次有了有线播送，次年全旗就开始建立了乡、苏木放大站。到1994年，旗有线电视台成立，锡尼有线网络首次开通，传输14套有线电视节目。1999年建设农网，建成400W多路微波发射台〔中心台〕，传输16套电视节目，信号根本覆盖梁外地区，之后相继在6个苏木乡镇建成MMDS多路微波发射台，电视信号根本覆盖了全旗。2.医疗卫生多年来，杭锦旗认真贯彻党的卫生工作方针政策，坚持以人为本，不断深化卫生改革，初步形成了符合旗情、门类齐全、中蒙西医并重，集医疗、预防保健、卫生监督执法与一体的医疗卫生效劳体系，医疗卫生事业得到了健康快速开展。“十五〞末，旗人民医院根底设施和装备水平到达自治区旗县的一流标准，旗、乡、村三级医疗预防保健网络根本形成，全面启动实施了新型农村牧区合作医疗和农村牧区医疗救助制度。低生育水平进一步稳定，人口出生率降低到8.58%。3.运输、商贸、餐饮、通信杭锦旗不断加大运输物流，商贸物流和餐饮行业的培育力度。“十五〞末，全旗通车里程达1730公里，公路通达率9.14/百平方公里，物流运输业进一步开展壮大。客、货运量增加至65万人次、1220万吨。全融保险业稳定开展，支持经济建设力度加大，2005年末各项存贷款金额分别到达7.9亿元和8.2亿元。房地产、家政效劳等新兴产业和商贸、餐饮等大型购物商场，商品丰富充裕，生产生活资料齐全，社会购置力提高，消费结构升级。通信产业开展迅速，全旗城乡普及率分别为90%和35%，移动通讯覆盖全旗。4．交通1997年以前，由于受经济及自然等客观条件所限全旗交通事业开展缓慢，县、乡、村公路一直以自然道路为主，黑色路面仅有110国道所经过巴拉贡镇境内的20公里。从1997年开始，以穿沙公路建设为标志，我旗公路建设步入快速开展阶段。“穿沙公路〞即“锡乌公路〞，南起锡尼镇，北至乌拉山镇，全长115公里，其中在杭锦旗境内109.6公里。修建穿沙公路是杭锦人经历长期贫穷落后，深受交通不便之苦的伟大选择。从1993年开始勘测和论证，到1997年6月16日正式向库布其宣战，1997年11月20日盐海子至独贵塔拉51.4公里的路基路面全面完工，1998年7月锡尼镇至盐海子0.4公里路基工程顺利完工，1999年穿沙公路油路改造全线完成，杭锦人民用自己的勤劳和勇敢书写出了一段新的历史篇章；用自己的智慧和汗水创造了人间的大漠奇迹！为了不让这条费尽千辛万苦才修好的“黄金通道〞被沙漠吞噬，从1997年开始，旗里每年春秋两季发动旗直机关干部和沿线农牧民，共开展了四次万人治沙大会战，使“绿色长廊〞初具规模。杭锦人民创造了奇迹，他们把修路治沙变成了“不屈不挠，敢为人先，解放思想，艰苦奋斗〞的“穿沙精神〞。在“穿沙精神〞的凝聚和鼓舞下，杭锦人民发奋图强，短短几年，又先后投资完成二、三级油路建设640公里，完成等级砂石路632公里，完成公路建设投资4.8亿元。“十五〞末，全旗公路通车里程已达1730公里，其中等级公路1250公里，黑色路面750公里，全旗7个苏木乡镇实现了乡乡通油路，130个行政村嘎查全部通了公路。城市规划及区域性规划要求鄂尔多斯市杭锦旗锦绣家园住宅小区符合杭锦旗整个住宅小区的整体规划要求，新建的住宅楼的立面造型和立面的色彩处理是严格按照杭锦旗新建建筑远景和区域规划要求，以及整个小区的整体建筑景观的要求。新建的住宅楼与周边原有建筑遥相照应，浑然容为一个整体。第四章建筑设计方案4.1建筑设计指导思想及原那么４.1.1建设目标1.工程建设目标为“全旗一流〞的住宅小区，2.集商业底店与住宅为一体的综合性建筑，建设上表达功能完善、充分凸现民族文化的特点。3.建设标准要到达:高起点规划、高标准设计、高质量建造、高水准管理。4．工程的建设、设计、施工处处坚持和表达“以人为本〞的理念。４.1.2设计指导思想1.结合周围功能及使用特点，综合地段特点，力求总体布局合理。2.注重平面布局设计灵活性及变通性，外形设计与色彩的选用，既要和周边区域相统一，又要独树一帜，有一定特色。3.坚持“以人为本〞的原那么，在平面和空间的处理中处处表达出为人的活动与生活创造最优的宗旨。4.建筑的造型与建筑功能的布局、结构关系相统一，表达建筑根本逻辑关系。将功能、环保、节能和艺术的有机结合，表达可持续开展的思想。４.1.3设计原那么1.根据要求的规模，进行各个户型设计，本着美观、舒适、节能、现代的设计原那么,追求功能完善与环境优美的高度和谐的建筑理念,力争创造一个人性化的舒适居住环境。2.力求造型新颖、独特，与原有建筑风格相协调，设计上突出以人为本理念，营造出良好方便交流环境。3.小区建筑整体布置要前卫、灵活，有文化内涵，整体组成应张显现代化、标准化、人性化的“人居环境〞。具有鲜明的时代特征和浓郁的民族特色，使其成为一处新的人文景观。4.新建的住宅楼与周围建筑的环境浑然一体。5.住宅楼设计要有前瞻性，既要充分考虑当前需要，又要根据社会开展、变化能满足未来的需要，在内部布局上要具有灵活性、适应性。6.建设中应大量采用先进的施工技术，以及完善的配套设施7.工程设计应符合?民用建筑设计标准?、?建筑节能设计标准?及相关的国家标准和标准。4.2工程总体规划方案总平面布置和功能要求1.总平面布置整个小区采用直列式的排列式布局，在小区的南北设有两个主出入口，在临近主干道的两侧采用一层为商业，上面为住宅的相结合的商住楼。在整个小区的中心地带设有小区的中心广场。2.功能要求整个小区内道路实施人车分流，在小区在内设有小区道路监控系统，在各个楼的单元入口处安装楼宇可视系统，实施智能化管理。在小区采取统一的物业管理方式，采用现代化的管理模式。构建和谐的、绿色的、人文的住宅小区。一切“以人为本〞的人居环境。3.生态系统布置整个小区应建成为一个绿色人居花园，规划时要整体考虑，充分发挥林木、草地、人工景观与各建筑物形成一个和谐的系统，营造一种自然景观与人文景观高度统一的美，创造一个美好人居环境。4.空间形态既要突出时代特征，又要营造浓郁的民族特色气氛，根据该场地所处的周边环境，结合本工程的实际从空间上统一规划，通过空间的起伏与多样，形成错落有致，色彩鲜明的空间景致。5.景观及绿化应充分考虑建筑物场地与周围自然环境之间的关系，从空间形态的统一规划和平面布置的统一考虑，来实现绿化景观和建筑景观的完美统一，在处理建筑景观与绿化景观的关系上，要突出建筑景观，其次还要考虑到建筑景观与绿化景观的和谐统一，绿化景观的营造要结合现有各功能区的单体建筑景观单独进行，使每一个单体建筑都形成一个独立的景观。同时也要将各个独立的建筑景观和绿化景观结合在一起又可以形成整体的完美的景观。6.交通组织及道路本小区的主入口主要设在东、西两侧，在小区内根据人流与车流分设的原那么，设置了步行路、车行道以及残疾人专用道。根据总体规划要求设置了楼前停车位和楼前绿地广场。根底设施场地南侧有DN110市政燃气管道；北侧和南侧分别有DN200和DN225市政给水管道；西侧、东侧有DN300市政污水管道；东侧有DN400市政雨水管道；南侧有DN200市政热力管道。配套完整的供电、供水、排污、排雨水、电信、供热管网与道路已经建设到位。总平面图住宅楼主要参数1.总建筑面积：30000㎡2.建筑占地面积：36000㎡3.容积率：1.2%6.建筑密度：2.5%7.绿化率：35.7%4.3锦绣小区建筑方案〔总体方案〕描述1.建筑艺术与风格小区是现代建筑技术与民族特色的完美结合，是自然环境与人文环境的完美的统一，是人类智慧和现代经济的集中表达。既突出民族特色，又表达现代建筑艺术风格。2.建筑结构特征小区各个住宅楼主体结构均采用砖混结构,根底均采用墙下片石条形根底，屋顶均采用坡屋顶，结构选型经济合理,结构受力明确,结构选型整体布置有利于结构抗震。3.建筑功能建造住宅及商业为一体的综合性建筑，住宅采用多种户型和多种面积以满足人们对现代居住环境和居住条件的新要求，住宅楼采用国际新的居住标准，采用“以人为本，绿色环保〞的理念，营造人与建筑和弦的人居环境。建筑设计依据1.?建筑设计防火标准?(GBJl6-87)〔2001年修订〕2.?民用建筑节能设计标准?(GB50189-2005)3.?建筑抗震设防分类标准?(GB50223-95)4.?建筑结构荷载标准?(GB50009-2001)5.?建筑地基根底设计标准?(GB50007-2002)6.?建筑抗震设计标准?(GB50011-2001)7.?混凝土结构设计标准?(GB50010-2002)8.?钢结构设计标准?(GB50017-2003)9.其他国家颁发的相关技术标准或标准配套设施〔给排水、供电、燃气、采暖、通风、空调〕根据本工程的使用功能和规模，估计用电总装接容量约为1440KW，其中：照明：1204.2KW考虑到功率因素和同时使用系数，实际计算容量估计约为10KVA。商住楼和3#住宅楼采用连续式采暖形式，采暖设计压力为0.35MPa，建筑采暖耗热量为：N1Q=59.5KW;H=10.25KPa,N2Q=82.68KW;H=10.89KPa,各个入户及单元热力入口设有热计量装置，散热器采用四柱760型散热器，管道井及地沟管道采用热镀锌钢管、丝接；每户支管均采用热水专用PP-R(2.0MPa)管,热熔连接。阀门DN<50mm采用丝扣球阀阀门额定压力P=1.0MPa,安装位置便于操作与维修。散热器及管道系统安装完毕后，必须用水进行冲洗至清水为止，管道的施工应严格执行?建筑给水排水及采暖工程施工质量验收标准?〔GB50242-2002〕.一、给水排水〔一〕小区住宅楼工程概况住宅楼建筑面积36000平方米,占地面积30000平方米，住楼整体建筑高度约为18米，消防用水量：消防栓室内外为〔二〕小区住宅楼设计依据1.本工程的有关批文2.建筑专业提供的设计资料3.本专业收集的设计资料4.使用方提出的要求5.本设计采用的国家标准6.?建筑给水排水设计标准?GB50015-20037.?室外给水设计标准?GBJ13－86〔1997年版〕8.?室外排水设计标准?GBJ14－87〔1997年版〕9.?自动喷水灭火系统设计标准?GB50084-200110.?建筑灭火器配置设计标准?GBJ140－90〔2005年版〕11.其它与本工程有关的国家及地方标准、规程〔三〕小区住宅楼设计范围1.室内生活给水系统室内的生活用水通过小区给水管网与市政给水管网连接证整个室内的生活用水,室内水表前给水压力不应小于50KPa,当不能到达时应设置增压给水设备,满足在使用燃气热水器等需水设备条件下的最低水压要求,给水系统内最低静水压力宜到达300-350KPa。2.室内生活排水系统室内污水排水横管应设置清扫器，排水横管铺设于下一层室内空间时，其清扫口应设于本层。在厨房、卫生间以及其他布置洗浴器和洗衣机的部位设置地漏，地漏和水封深度不的小于50mm3.屋面雨水排放系统屋顶为两坡式，屋面采用水泥砂浆挂瓦，通过天沟、雨水管等排水装置引到地面，雨水管材料采用PVC，管径为100mm,安装时为了防止雨水从雨水口套管与檐沟底板间的接缝处渗漏，应在雨水口的四周加铺宽度约200mm的二布三油或二布六涂附加卷材，卷材应铺入套管内壁中，天沟内的混凝土应盖在卷材上面，防水层与雨水口的接缝用油膏嵌填密实。4.建筑灭火器配置在楼梯两侧设置干粉灭火器。〔四〕小区住宅楼生活给水系统1.水源鄂尔多斯市杭锦旗根据?公共建筑设计?通那么要求，卫生间冲厕水采用杂用水，室内其它场所用水均采用自来水。水源为市政自来水和市政杂用水。市政自来水水压为0.32MPa，可满足本工程各场馆用水直供需求。市政杂用水水压亦可满足本工程1～6层用水直供需求。2.用水量本工程建筑面积为36000㎡，建筑物高度为18m。占地面积3000平方米，住宅楼〔五〕住宅楼消火栓给水系统1、消火栓用水量室外消火栓用水量：30升／秒室内消火栓用水量：20每根竖管最小流量：10升／秒每支水枪最小流量：5升／秒火灾延续时间:2小时；一次火灾室内消火栓用水量:216米32.消火栓给水系统室内消火栓系统用水量20L/s，所需水压0.75MPa，采用临时高压消防给水系统室内消火栓给水管网成环状布置。消火栓箱内置DN65消火栓口一个，φ19水枪一支,25米长衬胶水带一卷。室外设消防水泵接合器4套，与室内消火栓管网相连。其周围60米间距3.管材室内消火栓系统采用国标焊接钢管，均为焊接连接，管径大于等于DN100时采用沟槽式连接。〔六〕住宅楼自动喷水灭火系统本建筑物属中危险级，变配电房为带电类，其余局部为A类。按?建筑灭火器配置设计标准?配置手提式磷酸铵盐干粉灭火器。灭火级别计算Q=0.3s/u。〔七〕生活排水系统室内生活排水管采用PVC-u排水管，粘接。室外生活排水管采用聚氯乙烯〔PVC-u〕双壁波纹排水管，柔性胶圈承插连接。〔八〕屋面雨水排放系统住宅楼均采用室外无组织排水系统。二、小区住宅楼的电气设计〔—〕设计依据及标准标准1.业主提供的设计要求和资料2.?民用建筑电气设计标准?JGJ／T16-923.?供配电系统设计标准?GB50052-954.?10KV及以下变电所设计标准?GB50053-945.?低压配电设计标准?GB50054-956.?建筑物防雷设计标准?GB50057-942000年版7.?火灾自动报警系统设计标准?GB50116-988.?民用闭路监视电视系统工程技术标准?GB50198-949.?建筑与建筑群综合布线系统工程设计标准?GB／T50311-200010.?智能建筑设计标准?GB／T50314-200011.其它相关标准〔二〕强电设计本工程为鄂尔多斯市杭锦旗锦绣小区住宅楼，总建筑面积为36000平方米，根据本工程的使用功能和规模，估计用电总装接容量约为1440KW，其中照明1204KW，(三)弱电设计本工程电讯设计是按照电讯专业部门统一规划设计，在每户内都铺设有通讯预埋管线，室外电缆铺设与电力线路两者距离为0.5m。在每户内设有有线电视管线和插口，在楼梯间入口处设有楼寓可视对讲系统。〔四〕防雷和保护接地设计方案：本工程参照第二类防雷建筑设计，屋面设避雷带和避雷针，利用构造柱内结构主筋作引下线，并考虑防侧击雷的措施，利用底板及钢筋作自然接地体，其他等信息系统较多的地方做防雷击电磁脉冲措施。三、小区住宅楼采暖、〔一〕室外气象资料大气压力：冬季900.9hPa夏季889.4hPa空调计算干球温度：冬季-22夏季29.9夏季空调计算湿球温度：20.8冬季宇调计算相对湿度：56％夏季通风计算干球温度：26冬季采暖室外计算干球温度：-19冬季室外平均风速：1.6m／s四、供热〔一〕概述1.场区供热主要是供采暖空调用热和卫生热水用热。2.采暖空调供热热媒为：55—45℃3.地板辐射采暖供热热媒为：60—50℃4.卫生热水供热为60℃〔二〕热源热源由市政热网提供热媒，送至小区设置换热站，经板式换热器换热产生二次热水供各建筑物使用，分别在各户房间采暖并且在入口设计量、平衡阀调压装置。〔三〕室外供热管网室外供热管网均采用聚氨脂保温直埋管，外做玻璃保护壳，管材用无缝钢管，埋设深度1.5米。95-70℃采暖系统采用“有补偿直埋〞的方法。第五章节能节水措施5.1建筑节能建筑能耗是指民用建筑(包括居住建筑和公共建筑)使用过程中的能耗，主要包括采暖、空调、通风、热水供给、照明、炊事、家用电器以及电梯等方面的能耗，其中采暖、空调、通风三者的能耗总和占到65％左右。根据国务院公布的?节约能源管理条例?及相关的技术标准和标准，按国家2005年起实施的新的?公共建筑节能设计标准?(GB50189-2005)的规定，是我国批准发布的第一部公共建筑节能设计的综合性国家标准，是制定并强制推行更加严格的节能节材节水标准的一项重大举措。通过改善建筑围护结构保温、隔热性能，提高供暖、通风、空调设备、系统的能效比，采取增进照明设备效率等措施，在保证相同的室内热环境舒适参数条件下，与上世纪80年代初设计建成的民用建筑相比，全年供暖、通风、空调和照明的总能耗可减少50％。5.2节能措施综述建筑工程节能是一项综合性的工程，本工程节能考虑如下方面：1.建筑物的平面布置、朝向、体型上充分吸收阳光，地形兼顾周围环境，做到布局合理，可有益于入住人员身体健康，又可节省电能。2.建筑物为主要能耗对象，因此设计时应注意体型系数。3.建筑物的窗户、玻璃、屋顶及外墙都应采用符合节能保温的新型建筑材料，以利节能。

门窗是耗能的薄弱环节，使用双层玻璃、塑钢窗户和保温门；墙体采用复合保温墙设计，选用玻璃棉或聚苯板等墙体保温复合材料。4.按标准选用换热效率高的换热器；采暖管道全部采用发泡聚氨酯材料现场制造，增加密闭性和保温效果。节能也是一项全面工作，在所有工程中都考虑节约用电，尽可能选用节能用电设备，以提高用电效率。如采用变频调速等措施节约用电、采用节能灯等；在设备的选型上采用高效节能设备。5.3节水措施目前全国699个城市中有400个常年供水缺乏，其中110个城市严重缺水。北京市就是个严重缺水的城市，人均水资源缺乏300立方米，仅为全国人均水平折1/8,世界人均水平的1/30。水资源短缺已成为我国可持续开展的制约因素。在城镇人生活用水中一个三口之家平均月用水量为15吨左右，其中便器冲水量占40％，是用水的主要局部，月耗用水约6吨。老式的便器每次冲水量为9～12升。在推广6升冲水量的便器以后，每次可节约用水1/3～1/2,仅此一项每年一户即可节约生活用水40余吨。全国在用便器一亿套。到2005年全部改造成6升冲水量的便器配套系统后，每年可节约用水达40亿吨。如果采用冲落式双冲水功能的便器，小档冲水每次仅用水2～3升，节约的用水会更多。总上所术商住楼采用以下节水措施如下：1.采用节水型水龙头〔陶瓷阀芯水龙头〕。在同一压力下，节水龙头具有较好的节水效果，节水量从3％～50％。2.卫生器具给水额定流量是为满足使用要求，防止超压出流现象，造成水量的浪费。3.大力推广节水型器具，采用优良节水用具，防止跑冒滴漏。4.合理限定配水点的水压，公用饮水采用自滤净化喷式装置。5.专业安装卫生器具，加大废水回收利用，大力开展中水设施6.室外相关绿化景区采用节水喷灌设施。第六章环境影响评价6.1编制依据该工程环境保护采用的主要设计标准如下。1.?建设工程环境保护设计规定?〔87国环字第002号〕。2.?大气污染物综合排放标准?〔GB16297--1996〕。3.?污水综合排放标准?〔GB8978-96〕。4.?环境空气质量标准?GB3095-1996〕。5.?城市区域环境噪声标准?〔GB3096〕。6.2环境现状杭锦旗位于鄂尔多斯市西北部，座落于黄河上中游跨段的“几〞字型湾内，地跨鄂尔多斯高原与河套平原，黄河流经242公里。横亘东西的库布其沙漠将全旗自然划分为北部沿河区和南部梁外区。沿河区属黄河冲击平原，地势平坦，水源充分，土地肥沃，海海漫漫米粮川，是自治区高效畜牧业基地；梁外区以草原和天然林保护区为主，还有局部丘陵沟壑区，梁外牧区草原辽阔，草质优良，这里盛产多种植物，其中许多植物具有较高的食用和药用价值，是自治区主要的草原生态畜牧业基地。杭锦旗属于北温带大陆性气候，具有降水量小、蒸发量大、湿度小、温差大、风大等特点。杭锦旗东西长197公里，南北宽161公里，总面积为1.89万平方公里。全旗辖七个苏木乡镇，总人口13.2万人，其中蒙古人2.3万人，是一个蒙古族为主体，汉族占多数的少数民族地区。杭锦旗地处包头与银川之间的中心地段，东接蒙达电厂，直线距离100公里，与温暖全世界的鄂尔多斯羊绒城等距相连，西与乌海市及蒙西高科技工业园区接壤，南临煤海气田、一代天骄成吉思汗旅游胜地，北靠河套米粮川，区位优势凸显。以锡尼镇为中心纵贯南北、连接东西、水陆相通的交通网络兴旺畅通。鄂尔多斯市的西北窗口—杭锦旗巴拉贡镇地处鄂尔多斯市与乌海市、巴彦淖尔市三方接壤的金三角地区，丹——拉高速公路、110国道、包兰铁路从这里经过，并设有杭锦旗站，使巴拉贡镇成为重要的交通枢纽，109国道纵贯东西，旗内六大干线公路全部实现黑色化，总里程达727公里。旗府所在地锡尼镇距包头机场200公里，距鄂尔多斯机场100公里。交通根底设施完善。境内分布着海洋和内陆两大水系，海洋水系由西部的巴拉贡沟、磨石沟、朝凯沟等和东部的毛不拉孔兑组成，其中毛不拉孔兑主沟长119.9km，流域面积1261.7平方公里，多年平均经流量257万立方米，基流量106万立方米黄河年过境水量310亿立方米，沿黄河242公里灌区经国家黄委批准的用水量为4.1亿立方米，通过实施节水工程年可置换工业用水1.38亿立方米。内陆水系由摩林河、陶赖沟等构成，年径流量分别为861万立方米和362万立方米，年基流量分别为530万立方米和362万立方米。地下水储量丰富，年可利用2.9亿立方米，开采潜力大。杭锦旗光热资源丰富，气候相对稳定，日照充足。全年平均日照时数约3105.7小时，其中一季度为736小时，二季度为872.5小时，三季度为781.1小时，四季度为708.1小时。平均辐射热量约为8800兆焦耳/平方米，年太阳辐射能139.4—143.3千卡/每平方厘米。充分利用太阳能光伏发电，每平方米可产生电2.44×10度。杭锦旗拥有丰富的土地资源，总面积为1.8945万平方公里，人均土地面积295.51亩，分别是全国、全自治区人均土地面积的14.9倍和2.7倍。现有耕地88万亩，宜农宜林待开发土地500万亩，有可利用草牧场1600万亩。沿河区水源充分，土壤肥沃，是自治区高效农牧业基地。杭锦旗属温带大陆性气候，日照充足，年降雨量为300毫米左右，无霜期122—144天。6.3建设工程的环境影响建筑形象创作离不开环境，建筑与环境是一对矛盾的统一体。建筑需要环境作为它的存在依据与条件，反之，建筑也对环境产生一定的影响，促进环境的开展变化。住宅楼因其建设规模大，社会关注度高，资金投入多而对环境的影响作用非常显著。作为城市空间系统的有机组成局部，住宅楼建设不但可以完善城市功能，增加群众居住空间，还作为城市“生态空间〞的一局部，对改善城市景观、生态环境发挥重要作用，因此，在设计中必须注重与环境的交流与互动。成功的设计作品将成为整个区域乃至城市的标志，为城市的开展带来新的活力，促进整体空间系统品质的提升，反之也会破坏环境、阻碍开展。

环境是由自然环境〔硬环境〕和社会文化环境〔软环境〕两方面组成的。建筑一方面以实体的物质属性和自然环境共同构成人类赖以生存的物质空间；另一方面，它又承载着社会文化，成为人类文明的重要组成局部。住宅楼形象的创作不但要与硬环境协调，更应注意软环境的展现。许多优秀的住宅建筑，其形象创作正是从环境入手，通过对其所处环境独特内涵的深入挖掘和巧妙利用而获得成功。住宅楼建筑形象创作与环境相结合要从建筑群体关系组织、体量控制、形式照应、尺度把握、材料选择等几方面综合考虑，细致推敲。凯文·林奇在?总体设计?一书中指出：“每个基地，无论是天然的还是人工的，从某种程度上说都是独一无二的，是事件和活动连接而成的网络。这个网络施加限制，也提供可能性。〞在商住楼形象创作过程中，建筑师必须具备敏锐的洞察力，及时发现环境所提供的限制和可能性，将其转化为设计中的有利条件。本建设工程为住宅楼工程工程。此建设工程对周边自然环境和社会环境产生了深远的影响。丰富周边的自然环境和社会环境，为整个城市的开展注入了新鲜的活力。为城市开展的大好环境下创造了良好的小环境。施工阶段环境影响分析本工程在施工过程中，需使用大量的车辆及施工机械，对环境的影响主要为噪声、扬尘、固体废渣和废水。1.原环境本工程施工面积大，在施工中挖填土方等将在一定程度上造成原有地表植被及人文环境的破坏。2.噪声施工噪声对环境影响较大，施工噪声来源于各种施工机械，如施工常用的挖掘机、推土机、运输车辆、搅拌机、震动棒等运转而产生较大噪声。3.扬尘工程在施工过程中产生尘土，尤其在气候枯燥、风力较大的季节，尘土飞扬、污染空气，严重影响当地大气环境质量。4.固废工程施工期间固体废物主要为施工产生的废渣土和施工队伍的生活垃圾。生活垃圾拟用垃圾桶收集后由环卫人员定期运送到垃圾场处理，对施工中的弃土、淤泥及废渣等及时清运。运行阶段的环境影响分析本工程投入使用后，作为人群密集的居住区域，对环境只有一般性影响，其影响主要表现在以下几个方面：1.水:主要是含有机物的生活污水和卫生间污水，对环境无特殊影响，废水可经化粪池排入市政排水管网。2.固体废弃物:主要为生活垃圾，预计每日排出生活垃圾最大量为90吨左右。3.噪音:主要是周围道路车辆及娱乐设施产生的噪声，但多局限于室内，对周围环境产生影响较低。6.4环境治理与保护措施根据环境保护法要求，在根本建设中遵守“三同时〞原那么，即环境保护工程与建设工程同时设计，同时施工，同时投入使用。因该工程对环境只有一般性影响，故提出如下具体环保措施及环境工程内容。工程实施阶段的环境保护措施1.环境管理工程建设中加强工程环境管理，注意文明施工，是减少施工环境污染的最得力措施。在施工中应统筹规划，搞好土方平衡，尽可能减少土方搬运而造成植被的破坏等，这些都是管理见效的方法。2.施工期噪声防治措施施工期主要噪声污染源为混凝土搅拌机、压路机、装载机等施工机械以及施工现场的运输车辆等。工程施工期间受噪声影响较大的为道路沿线居民区等环境敏感点，但由于工程区域内常住人口较少，施工噪声影响影响不大。3.扬尘影响防治措施工程施工期间对大气环境影响最大的是扬尘，主要来自于运输车辆、拌和、筛分系统和水泥库。为减少施工场地的扬尘污染，在施工过程中采取以下措施：施工场地每天定期洒水，防止浮尘产生，在大风日加大洒水量及洒水次数；施工场地内运输通道及时清扫、洒水，以减少汽车行驶扬尘；运输车进入施工场地低速或限速行驶，减少产尘量；多尘物料采用帆布覆盖，防止露天堆放；施工场界设立隔离棚或墙体。在施工中除采用遮盖措施防止扬尘外，必要时可采用湿式作业。4.固体废渣主要为建筑垃圾。由施工单位集中，定时清理。5.废水工程施工期间污水主要为生活污水和施工产生的污水。生活污水大局部为冲厕水；施工污水主要含泥沙、悬浮颗粒等。施工污水和生活污水集中收集后经简易沉淀处理后排至市政排水管网。工程运行阶段的治理与保护措施1.烟尘控制工程区域内采用管道天然气作为生活燃料，从而防止燃烧原煤所产生的烟尘给环境带来的污染。2.垃圾与固废控制住宅楼运行后，人群相对集中，工程区需设固定垃圾点，及时清理，加大环境清洁管理力度。生活垃圾集中收集清运市垃圾场处理。3.污水控制工程投入使用后产生的污废水主要是生活污水，排出后直接进化粪池后排入排水管网到污水厂。经过污水厂处理后，污水排放可达国家水污染物排放标准的二类B级标准。生活废水处理后回用于绿化用水，化粪池厌氧再发酵、无害化处理后用于做有机肥等。本工程产生的污废水不会对周围环境造成污染。4.噪声治理建筑物全部采用密闭铝合金双层玻璃门窗，减少噪声影响，并采取一定的噪声管理，将噪声影响降低到最低程度。在区域内实行车辆管制，保证区域内的平安，同时也减少了汽车尾气排放造成的影响。6.5环境保护设施与绿化工程投资住宅楼作为全民居住场所，场地环境是规划的重要组成局部，因而绿化系统是重点考虑的方面。本工程规划绿化面积10500㎡，绿化率为35％。规划采用二级绿化配置方法。即由中心绿地、住宅楼前绿地构成的二级绿化配置模式，栽花种草、营造建筑小品，既形成绿化美化小生态点区，同时，减弱噪声，净化空气，也形成有效健身休息场所。中心绿地包括花木草坪、铺装地面、雕塑小品及有关休息、休闲设施等。住宅楼前绿地是指楼前临路开敞式绿色景点构成的公共绿地，包括花木草坪、雕塑小品及有关休息设施等，由灌木、花卉组成。草坪配套节水型自动喷灌设备，草种选用加拿大耐寒速生的草坪专用草种；道路两旁绿化带栽种汉垂柳、垂榆、樟子松等树种，公园内树木乔灌结合，乔为唐槭、杜松，灌为丁香、榆叶梅、玫瑰、连翘等，少量配备一些当地的树种，如落叶松、樟子松、桦树、杨树等。工程中力争做到绿化建设同设施建设同步，欣赏景观与文体休闲设施并举，力求表达功能上的综合性，生态上的科学性，配置上的艺术性，经济上合理性，风格上的地方性，绿化与生态保护有机地结合，提高绿化质量，增加常绿树种，自培适合当地气候、土壤，空气污染等条件下生长良好的植物新品种，促进场区环境生态建设。环境及绿化工程工程一览表序号工程内容单位数量备注１绿化土地平整平方米10500２乔木种植株1000３灌木种植丛300４草坪种植平方米7000５草坪喷管设施套2６草坪及树冠修剪机套2第七章劳动平安卫生和消防7.1劳动平安概述本工程在建设和运行中应严格按照国家有关标准标准执行，在施工中注意劳动平安，加强劳动保护；在设计中努力改善工作条件和环境，以保障工作人员和读者的身体健康，维护正常的生活及工作秩序。主要平安措施1.施工中严格按照平安操作规程设立平安网，电力及传动设备应设防护罩，施工及进现场人员须戴平安帽。2.工程建成后，重要用电设备可靠接零，并做防水保护，建筑物按规程设接地防雷保护。对地沟、地坑等均需加盖或设栏杆。楼梯防护栏杆严格按有关标准设计施工。3.工程建成后在住宅楼的车辆，实行车辆管制，应全部进入停车场。4.随着人员的大量入住，有效的物业管理工作尤为重要，工程经营单位应与相关单位建