名牌折扣城吉林省旗舰中心现代产业园一期工程可行性商业策划书

1.1项目背景与概况XX·XX名牌折扣城吉林省旗舰中心现代产业园一期工程单位名称：吉林XX名牌折扣城有限公司单位性质：有限责任公司(台港澳法人独资)注册资金：港元贰亿元整单位住所：吉林省XX市XX区奢岭镇经营范围：百货、工艺美术品、饰品、针纺织品、家电、电脑批发和零售；筹建房地产开发、销售及物业管理项目；自营商品的进出口业务(以上商品不涉及国营贸易、进出口配额许可证、出口配额招标、出口许可证等专项管理的商品);企业营销策划设计；商业管理咨询服务。(以上经营项目涉及许可经营的须取得相应许可证后方可经营)。建设单位简介：吉林XX名牌折扣城有限公司，是香港上市公司“裕田中国发展有限公司(股票代码H00313)”在东北地区设立的全资子公司。集团公司目前在广州、XX、海口、福州、南昌等全国7大城市均有项目启动或正筹备启动。吉林XX名牌折扣城有限公司于2010年登记注册，注册资本金为2亿港元，业务范围涵盖百货、工艺美术品、饰品、针纺织品家电、电脑批发和零售；商业地产建设与经营、房地产开发、销售及物业管理；企业营销策划设计；商业管理咨询等服务。公司具有完整的开发体系和完善的管理规章制度，下设前期部、规划设计部、工程部、营销部、合约部、财务部、综合管理部等职能部门。公司从成立之日起，坚守“人才是第一资源”的理念，现已拥有一批具有现代管理意识与优秀专业技能的高素质人才，他们在全国房地产行业拥有优异的建树。公司拥有各类专业技术人员40多人，是一支朝气蓬勃、奋发向上、求实创新、团结协作的优秀团队。(1)与委托方签订的咨询协议；(2)国家计委计办投资[2002]15号审定的《投资项目可行性研究指南(试用版)》;(3)国家发展改革委员会、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数(第依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对XX·XX名牌折扣城吉林省旗舰中心现代产业园一期工程建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规模及建设方案、建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案、财务分析及项目风险等方面进行全面论证和研究。(1)关于“XX”“XX”源自英语中的“OUTLETS”,有“出口、出路”的含义，是目前国际上较为成熟的新颖商业零售业态。其最早诞生于欧洲，近年来在美国等国家迅速发展。OUTLETS在发展初期作为单个的“工厂直销店”,以优惠的折扣价格处理工厂尾货。由于受到崇尚品牌的消费群体之青睐，直销店成片成群逐渐汇集，形成大型的品牌折扣直销广场，并最终发展成为一种独立的、崭新的商业零售形态。目前，美国各地已有400多家OUTLETS,在其国内商业企业近年来的排行榜中，前5位有3家的主要业态为折扣店；欧洲拥有近百家OUTLETS;亚洲地区如韩国、日本、新加坡等国OUTLETS发展也正方兴未艾。改革开放以来，随着我国人均GDP的不断提高，国民收入也水涨船高，消费水平日益提升。中国的零售业态向现代化、国际化经营大步迈进，新兴业态不断涌现。OUTLETS业态在我国的发展潜力不容小觑，国内的零售市场亟需这样一种新业态的加入来健全市场流通体系，进一步细分市场和售货渠道；而随着国内消费者收入的增加以及生活品味的提高，他们也需要“名牌加实惠”来满足自身不断增长的消费需求。(2)市场需求为应对国际金融危机，2008年底，中央和地方政府出台一系列的刺激消费政策，使得政策环境大为改观。同时，中央提振市场信心带来良好的预期影响，带动消费需求的释放。经济的复苏为市场向上提供了基础，伴随着2009年出台的经济刺激政策，XX市经济增速加快，带动房地产市场的回暖。XX市轻轨等重大市政工程的建设，将进一步推动市政配套的完善，加快城市向外扩展速度，进一步增大房地产市场发展空间。长吉图一体化，XX城市化进程的加快，意味着将有大量的农村居民进入到城市生活，而人口的增加必定带动消费的需求。(3)购买力经济发展提高了城市居民的收入，为房地产业的发展提供了保障和动力支持。从发展的趋势看，XX城市居民的收入水平一直呈上升趋势。数据显示，XX城市居民人均可支配收入从2001年的8,704元增加到2008年的20,238元，购买力的提高为推动零售业及房地产的发展奠定了坚实的基础。本项目用地位于XX区奢岭镇长清公路西侧，用地距XX城区15公里，距龙嘉国本项目是产业园的一期工程中第一批项目，项目总用地面积约610.33亩，项目规划总建筑面积223,849.96万平方米，包括XX购物公园建筑面积161,303.00平方米，共布置508个店铺，其中一层308间，二层200间；住宅建筑面积62,546.96平8、主要建设条件(3)环保噪音与灰尘：本项目建筑施工期间噪音小、灰尘较少，现场无大型搅拌(4)项目现有进程：建设用地许可证申请批复文件、土地规划许可证、土地规划项目1商业住宅3建筑密度%4商业住宅5绿地率%6项目总投资万元7万元8商业租金年收入万元(正常年份)8财务净现值(税前)万元9%投资回收期年投资利润率%资本金利润率%“非常”时期，尤其是未来CPI指数走向的不确定性，将为项目发展带来“隐性”风管理制，同时应加强市场挖掘与开拓。由此，规避项目的“隐性”风险，以确保项目虽然，2009年XX市房地产市场受惠于中央的经济刺激政策，市场回暖，但竞争经济刺激政策，2009年全国经济开始摆脱低迷状态，逐渐回暖。2009年初，国务院推出十大振兴产业的4万亿投资计划，到年底，4万亿元的投资计划发挥了良好的刺(1)百货与零售业2009年，全年社会消费品零售总额达125,343亿元，比上年增长15.5%。从2009年全年的情况看，下半年好于上半年。尤其是9月份以后，随着经济回暖，百货业的销售又呈现了积极向上的局面，有的百货店同比销售超过了30%。2009年“十一”黄金周8天时间，北京、上海、广州的一些商店，同比增长甚至达到了60%,呈井喷状比增长在30%以上。2010年，中、日、韩三国的百货业将进行更加频的是他们的经营理念、管理技能等。到2020年，社会消费品零售总额将超过20万亿(2)房地产业面积和竣工面积分别为93,713万平方米和70,219万平方米，同比分别上升5.5%和42.1%;全国完成房地产开发投资36,232亿元，比上年增长16.1%,同比下降4.8个百分点；其中商业营业用房投资4,172亿元，增长24.2%。2000年以来吉林省委、省政府构思长吉图特大城2008年《长吉图城市群区域发展规划》开始实施，长吉图一体化步入实质阶段，XX”、“大生态”、“大网络”的原则，作为XX市卫星城镇的XX区奢岭镇必将获得2009年XX市全年实现地区生产总值(GDP)3,744.76亿元，比上年增长14.7%。其中第一产业实现增加值179.40亿元，增长6.5%;第二产业实现增加值1,893.59亿元，增长16.3%;第三产业实现增加值1,671.78亿元，增长13.9%。按常住人口计算，人均GDP达57,924元，突破8,400美元(2009年中国人民银行公布汇率平均值),同比增长26.57%。XX市在全省引领地位进一步突出，经济总量在全省的占比为27.86%,比上年提高0.96个百分点，人均GDP为全省的2.86倍。经济总量在长吉图三市中的占比达68.0%,比上年提高2.3个百分点。0图2-1XX市近年GDP及增长率2009年底，XX市人均GDP为57,924万元，约合8,481美元。根据西方发达国家的发展过程，XX市房地产业已初步进入平稳期，对于商业用房的需求将大幅增加，但对住房的刚性需求和城市化进程的发展，使得XX市住房总量需求仍处于增量型发展阶(2)XX市居民生活水平2009年，XX市居民人均可支配收入的增长略低于GDP增长，CPI指数处于较高上升态势，实际城市居民生活水平有所下降，其恩格尔系数回升了2个百分点，表明了通货膨胀对居民带来的生活压力依然较大。但从恩格尔系数绝对数上分析，按照国际粮农组织的标准，XX市居民生活水平有所下降，但仍然外于宽裕型初、中级阶段，对于世界知名品牌折扣需求依然存在。在08、09连续金融危机冲击下，致使国外需求锐减，很多欧美客户的支付能力和信用都大幅下降，造成大量外销国际一线大品牌商品积压。为处理积压产品，尽量收回成本，厂家通过设置内部处理部门或者利用商家打折处理积压品，XXXX这种商业形式孕育而生。城市居民恩格尔系数：0.349城市居民恩格尔系数：0.349+0.023城市居民人均可支配收入：20238元+13.1%(3)XX市居民消费状况据统计，2009年XX市常住人口达646.5万人，比2000年增长了8.56%,城市化率由2002年的46.2%提高到了2008年的61.25%,增长了15.05个百分点。2008年，XX市人口出生率为11.12‰,死亡率为6.03‰,自然增长率为5.09‰。不断增长的城市人口，住房需求直线上升。城乡居民收入增长较快，城乡居民生活水平继续改善，消费结构持续升级，对国际品牌需求持续增加。2009年0近年来，XX市人均可支配收入与消费支出都有较大幅度的增长，生活水平稳步提高。抽样调查资料显示，2009年XX市居民人均可支配收入达到20,238元，人均消费支出15,020元，2009年XX市居民消费性支出占到收入的74.22%。由此可见，XX是一个消费活跃的城市。在未来几年内，消费需求量将陆续增大，在把握客户需求的基础上，为项目开发提供了良好的市场容量。(1)项目区域概况项目行政辖区——XX区，位于XX市东南部，幅员面积1663.2平方公里，占XX市区总面积的46.5%,是XX市面积最大的区，辖4个街道办事处，4个镇，5个乡，136个行政村，总人口366,718人，少数民族有朝鲜、回、满、蒙古等族，占全区人口的8%。XX区交通优越、基础设施完善。奢岭镇距XX市仅15公里，至龙嘉国际机场仅25公里。XX物产丰富，素有“鹿乡”的美称，并蕴藏着地下温泉。奢岭历史悠久、人文荟萃。境内古木参天，绿荫蔽日，自然景观巧夺天工、美不胜收。(2)项目区域经济环境改革开放以来，XX区经济取得了瞩目的成绩。在农业建设方面，经济水果和养鹿为主，淡水渔业养殖发展也比较快，全区年产鲜鱼超过1万吨。工业方面，该县主要的工业有建材、食品加工、化工、机械、电器、轻纺、造纸、印刷、服装、工艺制品生产等。XX区近两年社会经济运行指标如下表：2009年国民经济与社会发展计划主要经济指标2008年蔬菜面积公顷五万元万元区属规模企业实现税金万元六万元万元七万元万元八万元九万人次万元十十一%0.5个百分点0.5个百分点‰1.96个千分点5全区总人口万人上述指标对比表明，XX区整体经济处于较高平台上加速运行。2007～2①XX市商业发展目标是着力打造XX市1小时经济圈，以XX市为核心，进而带动保一控”,再转向“保增长、扩内需”。2009年，③2009年，XX延续2008年的调整结构政策。加大对新建商品房项目的管理，颁2.2市场分析显示，2009年上半年吉林城镇居民人均消费支出5,251.98元，同比增长8.4%,扣除物价因素实际增长9.2%,实际增幅较上年同期提高4.7个百分点。这在国内外金融环2009年全市经济低开高走，保持平稳快速发展。全市GDP3744.8亿元，同比增长14.7%,增速不仅位居全省各市州前列，在全国省会城市中也排名前几位。全市城镇居民人均可支配收入突破两万元大关，达到20238元，同比增长13.1%。农村居民人XX市社会消费品零售总额1524.9亿元，同比增长19.7%,剔除物价影响，实际增长21.9%。农村市场快速增长，县及县以下消费品零售额同比增长22.6%,比市区快3.5在08、09连续金融危机冲击下，致使国外需求恶劣锐减，很多欧美客户的支付①房地产开发投资：随着XX经济的回暖，房地产开2009年，XX市房地产开发投资完成约500亿元(见图2-5),同比增长6.5%。房纷纷在XX跑马圈地，这几家大开发商的土地拥有数量合计达5,200亩，加上万科、卓越等近30家粤派开发商，20家闽派开发商，20多家京派、海派开发商，可以预测②土地成交：土地供应头尾冷热不均，出让价格先抑后扬。2009年上半年XX市土地供应量持续减少，全市土地供应量仅为678.76公顷，比2008年同期减少340.18公顷，土地“流拍”、“流挂”明显增多；下半年，房地产市场迅速回暖，但与2008年同期仍有差距；土地出让价格前三季度持续下降。③市场供销：市场发展均衡，摆脱供销失衡的状态。据XX市房地产信息中心数据显示，2009年全市新建商品房供销比为0.85:1,其中新建住宅供销比为0.81:1。这是因为政府利好政策的效应导致需求集中释放，销售量稳步增长，XX房地产市场已逐渐红火。(2)2010年XX市房地产发展趋势①政策延续效应释放，市场销量保持稳定。中央及省市一系列政策仍将保持延续，宏观经济保持良好态势，百姓信心将进一步增强，XX整体经济及房地产市场将持续发展。②安居工程稳步推行，有效需求强力激发。经济适用房货补政策和棚户区改造等安居工程政策的实施，激活市场，增加需求；同时，市场价格平稳波动、市场销售面积和销售总额迅速攀升，市场交易日渐活跃，市场上存量房加快消化，供销矛盾进一步缓解，将有利地促进XX房地产业健康发展。③轻轨效应逐步释放，沿线楼盘开始升温。轻轨1号线的正式动工，将带活沿线土地的开发，增强沿线区位优势，沿线楼盘将大量开发，有利地促进区域房地产的繁荣和发展，整个城市房地产板块将随之调整。④市场前景乐观，房价平稳上扬。2009年，市场销量上升，供销比不断缩小，空置房加速消化，房价保持平稳上扬。①品牌优势：吉林XX名牌折扣城有限公司，是香港上市公司“裕田中国发展有限公司(股票代码H00313)”在东北地区设立的全资子公司。集团公司目前在广州、XX、海口、福州、南昌等全国7大城市均有项目启动或正筹备启动。②规模优势：作为东北地区首个国外理念的XX,将引进国外成功的XX商业运作模式，并邀请美国XX权威团队担纲设计，力求打造中国最纯正的XX,为整个东北地区的顾客带来全新的购物体验。在XX的周围，还将配套餐饮、娱乐、五星级度假酒店、酒店式公寓等设施，形成一个综合性现代服务产业区。使项目开发建设具有较好经营规模优势。③区位优势：XX是东三省的交通中转站，哈大高铁线即将开通，XX的交通优势更加明显，XX购物公园的建成将吸引临近城市的大量游客。④管理优势：公司具有完整的开发体系和完善的管理规章制度，下设前期部、规划设计部、工程部、营销部、合约部、财务部、综合管理部等职能部门。公司从成立之日起，坚守“人才是第一资源”的理念，现已拥有一批具有现代管理意识与优秀专业技能的高素质人才，他们在全国房地产行业拥有优异的建树。公司拥有各类专业技术人员40多人，是一支朝气蓬勃、奋发向上、求实创新、团结协作的优秀团队。综合以上竞争优势分析，本项目具备自身特色，项目势必将发挥产品优势，以特色吸引市场的关注度，与规划定位的区域有机结合。①项目地处XX区奢岭镇开发区内，人气有待进一步提高；②目前通往该项目的交通条件仍需改善；③周边生活休闲、娱乐等配套设施建设还有待进一步完善。①零售及地产业成为我国重要产业之一，本园区的大力发展，必然吸引更多的人流、物流，对商业的发展奠定良好的基础；②项目属于XX市经济开发的重要板块之一，市场上商铺及住宅供应小于需求，具有较大的市场潜力。(4)威胁分析(T)①项目所在地处于XX区内，经济发展有待于进一步提高，消费能力较低，恐影响项目的销售进度；②XX市其他商业、地产、服务园区等也在大力发展，对商户具有一定的吸引力，由此而对本项目产生一定的威胁。(5)项目SWOT表：优势(S)劣势(W)取最大目标利润，树立强势品牌形象。差异化，以XX板块良好的发展前景吸引目标客户群。根据建设单位的计划，本项目产品类型为商业和住宅，商业出租、住宅出售，各类型面积详见下表。建筑面积(m²)商业出租住宅出售通过对本项目本身特点、周边环境和热售楼盘的区位、环境资源、产品户型、配套、容积率、性质等因素综合分析和评价，采取市场可比项目定价方法，测算本项目当前商业比准租金为2.5元/m²/d,住宅静态比准价格为8,500元/m²。分租金为2.5元/m²/d,住宅销售均价统一为8,500元/m²。XX.XX名牌折扣城吉林省旗舰中心现代产业园总体用地面积约4,500亩，集XX购物公园、高层、多层、低层住宅和度假酒店及相关配套、酒店公寓、商业街和体育公园等为一体的大型综合生态整合开发区。本项目是产业园的一期工程，项目总用地面积为610.33亩，项目规划总建筑面积223,849.96万平方米。其中XX购物公园用地面积约450.98亩，建筑面积161,303平方米，容积率0.54,绿地率30%;住宅用地面积约159.35亩，建筑面积62,546.96平方米，容积率0.59,绿地率42.5%。3.2项目概况现状本项目用地位于XX区，奢岭镇，长清公路以西的区域，交通快捷便利，用地距XX城区15公里，距龙嘉国际机场25公里。本项目为XX·XX名牌折扣城吉林省旗舰中心现代产业园一期工程第一批项目，总用地面积约610.33亩，地块类别为商业和住宅用地。土地使用权将办理到吉林XX名牌折扣城有限公司名下，具备土地使用合法权益，符合该项目实施的需要。(1)建筑现状本项目用地内部有少量建筑，为散落分布，建筑层数为1～3层，建筑质量风貌较差。(2)道路交通现状场地与周边现有主要交通联系线路为长清公路，交通便利。场地内部为原农村的联系道路，宽度较小，没有保留价值。(3)景观环境现状本项目用地现状场地平坦，视线开阔，景观环境质量一般。(4)市政基础设施现状本区域为待开发区域，现有城市基础设施较少，片区周边已经规划有完善的城市基础设施，可以保障项目的后期实施。场地周边现有长清公路，可提供市政管线接入。3.3项目建设条件奢岭镇地处XX市中心与XX区政府所在地的中段，距XX区18公里，北临XX市南北区和二道区，并与净月潭旅游开发区接壤，是XX市重点开发建设的新兴城镇。本项目用地为未开发用地，包括大面积旱地和水域，用地内部零星分布有村镇建设用地。奢岭镇地域广阔，自然资源丰富，全镇幅员面积15,000公顷，荒山面积385公顷，荒山245公顷，水域面积38公顷，水库二座，有五星水库和普安水库。XX区地处吉林省中部地带，根据吉林省气候区划图，吉中气候区北部，该地区年平均气温4.8°C,最高温度39.5°C,最低温度-39.8°C。最热月(7月)平均气温3、工程地质据初步勘察，项目场地无不良地质现场，场地稳定。场地类别为Ⅱ类，为抗震一般场地，场地工程地质条件完全能满足项目建设需要。4、交通条件奢岭镇地处XX市中心与XX区政府所在地的中段，距XX区18公里，北临XX市南北区和二道区，并与净月潭旅游开发区接壤，是XX市重点开发建设的新兴城镇。距XX火车站38公里，距XX市森林旅游城仅3公里，地理位置十分优越，交通便利。XX区建材资源丰富，各类建材厂家众多，项目建设所需的砂子、石料、砖、木材等均由当地建材厂家提供，水泥、钢材可从各地厂家销售点购买。项目的建筑材料来源充足。6、地震烈度根据《中国地震动参数区划图》(GB18306-2001)、《XX市城市抗震设防区划分》,XX市的地震动峰值加速度分区g=0.05,该工程场地属D区，属Ⅱ区，为非液化区，对照项目建设场地地震基本烈度为VI度。(1)《中华人民共和国城乡规划法》(建设部2008.01)(2)《城市规划编制办法实施细则》(建设部2006.05)(3)《奢岭镇总体规划》(2005-2020)(5)《城市居住区规划设计规范》(GB50180-932002年(10)《XX市建筑工程配建停车场(库)规划设置规则》(2005)(1)现代化原则：提倡多样化的园区公共空间，引导多元化的消费与居住需求。(2)特色性原则：立足用地当前景观形象，落实高标准建设目标，通过逐步完善(4)生态建设原则：利用现有自然景观，塑造生态型文化空间，以生态建设为导(2)完善城市功能配套，提升本区域城市品质；丰富城市面貌，打造具备“地中整个项目共布置508个店铺，其中一层308间，二层200间。穿越其间，东片区产品类型以联排低层住宅为主，配以部分高层和叠院洋房，西片区住宅品质以双拼低层住宅为主，规划少量联排低层住宅，形成不同产品档次。住宅布局基本以南北向为主要朝向，沿水岸区域以景观朝向为主。社区内配合“组团”效果的营造，建筑形态丰富多变，形成系列的空间节点，加强“邻里”意识，沿湖边随岸线和用地红线的变化，建筑群体自然凹凸，增加临水的宽度视野，丰富建筑的空间，构成与水岸环境共生，尺度宜人的度假小镇。住宅区以道路和水系划分成多个组团，水系绕行其间，营造水岸景观，公共岸线与私家岸线相互交融，在满足低层住宅临水品质前提下，充分考虑社区居民散步、晨练的活动环境。中央绿轴形成凸突缓坡带状休闲空间，规划网球场、蓝球场、儿童活动场地和居民健身场地。绿轴与水系相交处，扩大空间成为丰富的“山水景观”。(1)购物公园景观规划从购物公园的公共空间到再到渐次的内庭园、建筑室内空间，形成丰富、连续景观序列。充分利用景观节点空间形成舒适宜人的景观框架，结合人行街道的绿化带以及景观水带、中心花园，构建小区点、线、面互相交织的绿地景观系统网络。“点”:为均衡分布的若干个公园主要景观节点，是各个功能分区内部的主要公共活动空间。“线”:为主要的人行景观联系轴线，依托公共绿化廊道有机串联各大功能分区。“面”:为各个商业景观区，通过相互契合的建筑群落及建筑室外空间，形成风貌形象完整的景观区。(2)住宅区景观规划从社区的公共空间到中心绿地、再到渐次私密的内庭园、住宅单元，形成丰富、连续景观序列。充分利用原有地形环境形成舒适宜人的三维空间景观框架，结合道路的绿化带以及景观水带、中心花园、步行景观带，构建小区点、线、面互相交织的绿地景观系统网络。“点”:为均衡分布的若干个社区主要景观节点，是各个居住组团内部的主要公共活动空间。“线”:为两大相辅相成、密不可分的社区主要景观轴线，第一类是水系景观轴线，依托水系自由串联各居住组团；第二类是社区绿化景观轴线，依托公共绿化走廊有机串联七大居住组团。“面”:为中心核心景观区。环境景观文化氛围塑造，围绕地中海风情小镇风格，彰显和反映人文历史，通过建筑小品、雕塑小品和铺地图案手法的合理搭配，小区内小品以朴素的材质为主，给人以质朴温馨浪漫的感受。社区内苗木配置设计以营造个性化空间为出发点，充分发挥吉林省植物花卉品种的优势，有效移栽场地原有成型的乔木，广植吉林省特有的花卉灌木，衬托不同的活动场所，滨水岸线和斜坡绿地以耐水低矮灌木为主。6、道路交通规划(1)购物公园道路交通规划项目周围规划有城市道路，可以满足各种人流、车流需求。项目用地内部也规划有完善的道路交通系统，形成内外衔接便利，舒适安全的道路交通网络。交通规划为人车分流，机动车在街区外围通行，以形成舒适的购物空间。在某些时段，内部道路可提供货物车辆出入使用。紧急情况下，内部宽度超过4米的人行道路可作为消防通道使用。XX购物公园离XX市驱车只需15分钟，可以满足游客需要。此外公共交通工具可以利用，例如购物公园规划有公交站。(2)住宅区道路交通规划“产业园”一期工程住宅区道路规划结合用地规模、场地环境条件、基地周边市政道路系统，顺应规划空间形态、方便居民的进出及出行方式、造价的经济性和施工可行性等诸多因素条件，制定道路系统规划和道路断面形式。本项目以“中央绿轴”为骨干脊梁，衔接OUTLETS购物公园，形成社区系列入口节点空间，道路与水体一体将基地划分成七大组团，小区路、组团路、入户道路和专用人行道构成本项目的交通流线系统。配合社区物业管理，依照道路等级共规划置六个主要出入口。道路断面形式考虑到社区的特点和未来的发展等因素，确定社区小区主路车行道路面宽7.0米，两侧各1.5米宽人行道。社区组团路面车行道宽5.0米，其中部分路段单侧1.0米宽硬路肩，高层消防通道宽6米，居民入户道路宽2.6米。水岸步行栈道、专用步行道、入户道路、各级道路的人行道，考虑方便老年人、残疾人使用需要，按要求进行无障碍设计，兼顾轮椅者、拄拐杖者、视力残疾者的不同要求，在具体设计中满足相应技术规范。静态交通亦根据场地竖向标高现状，规划有地下停车场，规划依照本项目产品的特点，参照XX相关物业的现状，考虑到未来生活的变化和发展，高层住宅按不低于《XX市建筑工程配建停车场(库)规划设置规则》标准设置。低层住宅每户均设两部专用停车位。7、竖向设计(1)购物公园竖向设计根据场地雨水及排污要求，依据水利专项规划，确定场地南高北低，北部标高定在33.0～33.6米，南部标高定在34.0～35.2米。(2)住宅区竖向设计场地标高的制定遵循雨污自排、土方平衡、减少土石方工程量和利于营造环境景观的原则，合理确定各类场地适合的坡度、充分利用地形地貌，形成生动的建筑和环境空间效果。中央绿轴标高33.0～34.0米，呈缓坡向两侧，场地内现状污水干管西侧场地设计标高定在34.5米左右。滨水公共岸线栈道标高31.5米(设计水位31.00米)。本项目南北走向的“中央绿轴”上小区级道路，协调场地竖向高差，呈自由曲线状穿行绿廊两侧，自然地衔接各组团路，绿轴空间成为小区主要的集中绿地和室外活动场所。4.2建筑设计(1)XX市城市规划管理技术规定(2)《民用建筑设计通则》(3)《住宅设计规范》(4)《商店建筑设计规范》(5)《屋面工程技术规范》GB50096-1999(2003年版)建筑体块布置以点、线结合的方式：高耸的塔楼突破连续的街面商铺立面，配合开放的平台，木制的廊架，形成错落有致的建筑组合形态。建筑设计大部分为两层，建筑二层以联廊环绕其间，与首层的骑楼形成上下连通的复合人行交通。建筑的首层都设有骑楼，其地平与室外链接，其宽度为3米，确保了游客在步行时的舒适感；骑楼同时又联系着户外的广场，街道，形成了供游人休息、交谈的场地，可以放置咖啡椅、茶座，从而再现了“欧洲小镇”的休闲生活场景。建筑二层户外通道留有休息平台，其中部分由建筑围合而成，部分面临街道，并配置绿化和休闲小品设施，为休闲空间增加了互动的氛围。XX购物公园内的建筑设计强调行人视角的比例感；尺度宜人建筑体量又加强了自然景观的可进入性，达到塑造怡人易居环境的目的。立面风格以地中海风情的效果为主，有效结合名牌店的招牌设计，辅以灯光照明，营造轻松、愉悦的旅游购物环境。建筑柱式、门窗的样式、洞口的规格、栏杆扶手等建筑细部都严格依照地中海风地区建筑的式样，与本地化的工艺水平相结合，打造“欧洲小镇”建筑的细节。建筑材料以象征富足的黄色喷砂墙为主导，屋顶配有红瓦挑檐，底部自然文化石材做墙群，充分延续了欧洲小镇建筑的设计理念。公园内商铺的建筑平面都已8m×8m的柱网，规格化的柱网不但便于使用划分，而且有利于消防入口的配置。依照相关规范要求，本项目根据规模，配套相应公共服务设施。中学、小学等项目集中在二期工程用地内；商业服务设施(含金融、邮电)、医疗卫生(社区保健中心)和行政管理相对集中、主要布置在社区综合服务中心和沿同心路“底商”位置；其它社区服务活动设施则相对分散，社区内以电瓶通勤车交通方式，解决居民在区内的交通运行的需要。本项目单体建筑的设计，在充分研究物业特征和吉林省气候特点的基础上，全面打造“环境共生型健康建筑”理念。具体手法为加大进深，局部中空以节约土地和增加室内自然通风量；设计户内天井以减少对空调的信赖；利用坡顶融入太阳能设计节约能源；生活污水埋地式生态处理，中水回收为绿化用水，清洁用水，建筑用材朴素、风格简约，努力达到节地、节水、节能、节材的绿色建筑目标。低层住宅物业类型为叠院、联排和双拼低层住宅，南北双向入户设计，规划组合节地高效。以简朴的西班牙乡村民居的风格，营造浪漫、空透、阳光、绿色的建筑形象，丰富社区环境，凭借规模效应，形成独立的城市组团外观，打造鲜明城市特色。低层住宅户型以休闲生活为设计出发点，兼顾改善居住条件的换房要求，户内空间分隔又有贯通，室内外空间相互交融，起居空间灵活多变，住宅产品由170余平方米至255平方米多种户型，由三房两厅至五房三厅，双向阳台及屋顶退让露台，营造优良品质之高尚社区。本项目高层住宅沿长清公路西侧布置，分别为33层和17层及11层，平面布局紧凑，户均景观和日照良好，形成高低错落的建筑空间景观，是本项目重要的形象标社区中心是一栋两层地中海风情建筑，功能安排有西餐、室内外茶室和社区服务，二楼布置棋牌室、健身房及社区保健中心等，室内泳池与室外临水岸以无边际泳池相贯通，增加活动的趣味性和季节变化的保障。社区中心为本项目标志性建筑，建筑外观为经典的西班牙风格的造型，突出庄重典雅。4.3结构设计(1)《建筑结构荷载规范》(GB50009-2001)(2006年版)(3)《建筑抗震设计规范》(GB50011-2001)(2008年版)(6)《高层建筑混凝土结构技术规程》(JGJ3-2002)(7)《建筑结构可靠度设计统一标准》(GB50068-2001)(8)各专业提供的委托资料。2、设计参数(1)结构重要性系数为1.0,建筑结构安全等级为二级，设计使用年限为50年；(2)基本风压值为0.35KN/m²,高层建筑的基本风压值为(1.1×0.35)KN/m²,地面粗糙度为B类；(3)本工程建筑抗震的设防类别为丙类建筑，地震基本烈度为6度，设计基本地震加速度值为0.05g。低层为框架结构；高层住宅采用剪力墙结构。本项目的基础视将来工程地质勘察情况，结合建筑物的实际而定。基础形式拟采用：低层建筑采用天然地基上的钢筋混凝土柱下独立基础，高层建筑采用钢筋混凝土预应力管桩基础。4.4给排水设计(1)《室外给水设计规范》(2)《室外排水设计规范》(3)《建筑给水排水设计规范》(4)《高层民用建筑设计防火规范》(GB50045-95)(2005年版)(5)《自动喷水灭火系统设计规范》(6)其他专业提供的设计技术条件本工程红线以内室外和室内给水、排水及消防给水设计(1)水源选择购物公园拟从城市给水管网引入两路水源供小区的生活及消防用水，一路由小区西北角入口处管网引一路DN250的管径进入小区，另一路由小区东南边的城市管网引一路DN250的管径进入小区；两路引入管在小区内成环状布置，引入管上设总水表计住宅区从用地范围东面和长清公路西面规划道路的城市给水管道上，各引一条DN250的给水管道接至用地红线范围内，并分别通过水表计量以后，在小区用地范围内连成环状给水管网，供给小区各用水点的生活用水、绿化用水及消防用水。(2)给水管材购物公园给水管材：给水立管采用钢塑复合管，管道采用承插接；室内支管采用PPR给水塑料管，热熔连接；管道、管件及阀门的工作压力为不小于1.0MPa。住宅区生活给水管材：DN≤50的采用PPR塑料给水管(P=1.0MPa),热熔连接；DN>50的采用钢丝网骨架塑料复合管(P=1.0MPa),热熔连接。工作压力超过0.9MPa的给水管道采用钢丝网骨架塑料复合管(P=1.6MPa),热熔连接。4、排水系统该小区的排水系统采用雨、污分流制。(1)污水系统生活污水由污水排水立管和室外污水管道收集后排入室外化粪池进行处理，经过化粪池处理后由区域内污水管道输送到城市污水干管(d1200)。生态型架空地下室的排水采用潜污泵提升后就近排入室外污水管道。购物公园污水排至原有市政污水管网上，商铺内不单独设卫生间，考虑分区域设置公共卫生间。污水管材：建筑物的污水管道采用建筑排水用UPVC排水管道，承插式胶圈连接。室外污水管道采用UPVC中空双壁波纹管(P=10kN/m²),承插式胶圈连接。(2)雨水系统根据XX市暴雨强度计算公式：P——设计重现期(取P=2年)t——降雨历时(分钟)F——汇水面积(m²)根据地形特点，在本小区东南部商业区的东侧规划了管径1.2米的雨水管，将原上游2平方公里城市汇水，通过自流方式经雨水管导入下游水系；小区内的雨水收集整治进行清淤改造，设计水位定为31.0米；建立小区水体与江河的循环系统，充分根据《建筑设计防火规范》,本工程室外消火栓给水管网与生活给水管网合用，室外消防管网布置成环，环网上适当位置设室外消火栓，按间距不大于120米设置。消火栓距道路边小于等于2.0米，距建筑物外墙大于等于5.0米。房内(水泵房另建)。一用一备，互为备用。在单层建筑面积大于1,500平方米或总建筑面积大于3,000平方米的商铺及公共走道上设喷头，在主立管进水端前设湿式报警阀，并可直接启动加压泵，加压泵设在地下水泵房内，加压泵与湿式报警阀连接的管网设置成环网。屋顶消防水箱引一条DN100的管与湿式报警阀前端管道相接。在每层每个防火分区均设水流指示器和电触点信号阀，每个报警阀所带的最不利喷头处，设末端试水装置，其他每个水流指示器所带的最不利喷头处，均设DN25的试水阀。管材和接口要求承压1.6MPa。除屋顶水箱间得管道采用厚度为50mm得泡沫橡塑管壳保温，其他管道均不做保温。室外设两套SQ100型水泵结合器，与室内自喷管网连通，供消防车加压之用。4.5电气设计(1)《民用建筑电气设计规范》(2)《10KV及以下变电所设计规范》(3)《供配电系统设计规范》(4)《低压配电设计规范》(5)《城市电力规划规范》(7)《建筑照明设计标准》2、设计范围设计范围包括配电、照明等。本工程基本上都是两层建筑，负荷等级基本为三级负荷，用电负荷比较分散，采用户外10KV厢式变配电所供电的方式。高压供电系统引入。采用单位建筑面积负荷密度计算法对规划区按照建筑性质进行负荷预测，并考虑一定的长远发展容量，本次规划设计按40VA/平方米进行负荷预测，需要变压器安装容量为6400KVA,设8台800KVA厢式变压器负责各区域供电。4、住宅电气设计(1)供电电源及电压等级一期工程分别采用二路10kV电源供电，本工程拟向供电局申请从市政区域城市电网引二路(一路专线+一路非专线)10kV电力电缆，穿管埋地引入本工程设在小区(2)负荷等级A、计算机、电信系统电源、消防用电设备(消防控制室等)、安全防范系统、应(3)应急备用电源与低压配电系统信系统电源、消防用电设备(社区综合服务中心、地下室内和高层住宅的消防设备、区高层建筑地下室总变配电所(XZB)内设置一台800kW柴油发电机组，负责整个小(4)照明系统A、光源变配电所、消防控制室、电信机房、水泵房、楼梯间、(合用)前室、商场(铺)、公共服务及配套房、大堂等场所设置应急照明，采用220V电源供电，应急时能迅速疏散指示(采用区域集中式供电应急照明系统，其连续供电时间不小于90分钟),采用220V电源供电，光源为寿命长的节能灯管。(4)电缆、导线的选型护套铜芯电力电缆，工作温度：90℃。C、消防设备配电电缆采用NH-YJV-0.6/1kV矿物绝缘铜芯耐火电力电缆，工作温度：90℃。4.6弱电设计(1)《智能建筑设计规范》(GB/T50314-200(2)《建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范》(GB/T50311-2000)(3)《火灾自动报警系统设计规范》(GB50116-98)(4)《城市居住区规划设计规范》(2002年版)(GB50180-93)(5)《民用闭路监视电视系统工程规范》(GB50198-94)(6)国家相关现行设计规范一期工程的火灾自动报警及消防联动系统；有线电视系统；电话系统；商场(铺)、社区综合服务中心、住宅的(宽带网)综合布线系统；住宅的可视对讲系统；小区安保防盗及紧急求助系统；小区监控管理系统。3、设计内容本工程所需的市政有线电视、电话、宽带网数据线均由市政通信井引入。本设计拟每户设置一个多媒体布线箱，以满足宽带社区智能家居布线系统对数据、语音、视频等出入线端口的统一管理要求。(1)设备用房的设置为解决本区的电信服务，分别在小区高层建筑物地下室内设置1个电信模块局。电信来源由市政通信管道引入。交接间附设于建筑物的首层，把电信交接箱、有线电视电视光节点设备等集中在一起。电信接线间之间孔数不小于4孔。(2)有线电视系统A、视信号从城市有线电视网采用同轴电缆或光缆接入。B、各个电信交接间内设有线电视进线放大器。传输系统采用分配分支结合的方式引至各层，住宅和公寓接至用户电视插座，其他公共场所预留信号电缆，供用户需要时接出。(3)电话系统A、共用房只预留电话管线的通路。B、层住宅、低层住宅按每户2部电话计；公建按每30m²建筑面积一部电话计。(4)商场(铺)、社区综合服务中心、住宅的(宽带网)综合布线系统A、设计采用光纤+全5类综合布线系统，可支持本建筑内数据系统传输的需求，本设计仅提供综合布线的通路，组网由专业公司完成。B、商场(铺)、社区综合服务中心、住宅设置综合布线系统。系统为二级星型结构，一级星型结构的中心为数据通讯主机房，二级星型结构的中心为各单元配线间。数据通讯主机房设在会所弱电主机房内。C、宽带网络系统设计，住宅按每户2个计；公共建筑物按20m²建筑面积一个计。(5)住宅可视对讲系统A、住宅的每栋设置可视对讲系统，每户设置可视对讲分机，可实现住户与访客，住户与管理处(消防控制室)、住户与住户以及不同门楼的住户间相互呼叫和通话。B、各住宅单元的主机设在一层门厅，用户持电子感应卡即可方便出入。(6)安保防盗及紧急求助系统A、本小区的安防监控系统控制室和消防控制室合建在社区综合服务中心一楼。B、闭路电视监控：住宅在大堂、各主要出入口及区内重要区域设置监控点，同时作为周边防护的辅助手段，通过与周界防越报警系统间的联动进一步提高安全防范C、利用住宅的可视对讲系统的可视对讲分机带有的设防功能，实现住户安保防(7)管网规划电信管道的设置标准：主干线按1000—1500线╱孔，用户配线按200—250线/孔计算管道数。另外，考虑有线电视占用1孔，租用管道1孔。电信接线箱之间孔数不小于4孔，区内通信管道在生态型地下室沿吊挂桥架敷设，或沿路网布置，与电力(1)本工程的建筑物除33层的高层建筑按第二类防雷措施设防外，其他建筑物(2)在屋顶设避雷带作防直击雷的接闪器，利用建筑物结构柱子内的主筋作引(1)本工程低压配电系统接地型式采用TN-S系统。(2)其中性线和保护地线(PE)在接地点后要严格分开，凡正常不带电而当绝(3)防雷接地、变压器中性点接地及电气设备保护接地等共用统一的接地装置。(1)强弱电共用联合接地装置，要求接地电阻应小于1欧姆。(2)电梯机房、消防控制室、计算机网络机房、电讯机房、安防控制室等弱电设备用房的接地利用建筑物统一接地装置，接地电阻不大于1欧姆，独立设引下线，采用BV-1×25/PC32。1、国家及吉林省办公、居住区规划设计规范、标准及相关技术要求2、《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》JGJ134、《吉林省居住建筑节能设计标准》BJB43/006、《建筑外窗气密性能分级及其检测方法》GB/7、《建筑节能工程施工质量验收规范》GB9、《外墙外保温工程技术规程》JGJ141、建筑物的引入管、公共建筑物内需计量的水量的水管上均应设置水表。各户用水均设水表计量，公共部分单独设表计量，避免浪费。2、采用节能型卫生器具及配件。卫生间坐便器采用6L冲洗水箱，蹲便器和小便器采用自闭式冲洗阀，水龙头采用陶瓷片密封水龙头。3、给水配件采用符合标准的优质产品。在工程设计、施工及设备采购中，应选用符合国家或行业的产品技术标准，并优先选用技术先进、经济适用和节能的成套设备和定型产品，(1)本项目系列水泵均为变频式，酒店大堂空调采用VIV智能控制主机，有效(2)建筑屋顶采用太阳能吸热装置，供应热水，室外路灯照明采用太阳能照明(4)采用环保节能型变压器，选用非环氧树脂浇铸、级纸(杜邦)绝缘、低噪音、卷铁芯干式变压器；(5)荧光灯选用稀土三基色T5或T8直管荧光灯，选用电子镇流器；(6)楼梯间、走道吸顶灯选用紧凑型电子荧光灯。1、住宅满足《吉林省居住建筑节能设计标准》规定；2、购物公园满足《公共建筑节能设计标准》规定；3、采用合理的建筑节能设计，增强建筑围护结构保温隔热性能，提高采暖、空调设备能效比；4、建筑单体设计充分考虑吉林的气候特点，通过平面组合的方式改善微环境，减少对空调的依赖；6、墙和屋顶中的接缝、混凝土、嵌入外墙的金属等构成的热桥部位均作隔热保温处理，保证其内表面温度，不低于空气露点温度并减少附加传热损失；7、室内地面局部架空并采用了良好的隔热保温措施；8、建筑选材尽量选用可循环使用的建材，减少固废的排放；9、建筑屋顶采用太阳能吸热装置，供应热水，室外路灯照明采用太阳能照明系6.1编制依据1、《城镇污水处理厂污染物排放标准》2、《城市区域环境噪声标准》4、《大气污染物综合排放标准》6.2环境现状XX市位于吉林省中部平原地区，地处亚热带季风气候区。“十五”期间，由于省内各级政府大力开展热化、气化、绿化、型煤化、道路硬化等五化和实施“蓝天工程”,积极治理大气重点工业污染源，逐步推行清洁生产、坚决取缔关闭“十五小”、“新五小”企业等措施，较为明显地减少了污染物对大气环境的污染，为全省的经济发展提供了有效的环境支撑。据统计，过去的五年里，我省共投入专项治理资金17亿元，完成大气污染防治项目20个，治理各类窑炉4681台。特别是XX市以创建国家环保模范城为动力，共投入3.8亿元治理大气污染，截止目前，XX市城市热化率和气化率分别达到45%和95%。使XX市城区的大气环境质量每年有340天达到优良以上，居东北省会城市之首。6.3项目建设对环境的影响项目建设期可能对周边环境影响较小，主要是施工过程中的粉尘给周围造成的污③《大气污染物综合排放标准》GB3838-2002①建设项目污染防治的处理设施应与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用，各类污染物经处理后符合国家和XX市有关排放标准。②坚持经济效益和环境效益相统一的原则，把产生的各种污染减少到低限度。①污水治理本项目室外排水体制为雨、污分流。雨水、污水分别排至市政道路上的雨水、污水管道。小区污水分若干出口排至市政污水管。室内排水体制为污、废水合流，建筑屋面雨水、阳台排水、空调冷凝水分别排入小区雨水管道，并就近排入市政雨水管道。②噪声治理高低压变配电尽可能选购低噪声及低震动的设备，在震动设备的基础上设置减震器，必要时可对相关部位采取隔音处理。供水泵均设隔振基础减振；水泵进出水管上设柔性减振接头；泵房内管道采用减振弹簧支架和吊架。冷水机组、空调水泵、平时用风机落地安装时，一律设置减振台座，吊装时一律设置弹簧吊架，进出口一律设软接头，与之相连的管道采用弹簧吊架，以减少振动沿楼板和梁柱的传播。③固体废物治理主要为日常生活，设置垃圾分类箱，经分类、收集、袋装后，由环卫部门定期回收和清除外运。以科学发展观与构建和谐社会的重要思想为指导，坚持安全第一、预防为主、综合治理，坚持安全施工，以保障项目施工人员的生命财产安全为根本出发点，以遏制重特大事故为重点，以杜绝人员伤亡为目标，倡导安全文化，健全项目安全管理制度，落实安全责任，建立长效的安全机制，坚持安全消防与建筑工程同时设计、同时施工、同时投入使用。除电气外，项目不存在其他危及人身安全的不安全源，电气安全防护采用架空线路入户及终端杆线加重复接地装置，配电箱开关均采用触电保险开关，插座保护接地单独走线与零线共用，所有动力设备采用接零保护。7.3职业安全卫生健康对策与措施①选择先进、经济、节能、高效的安全技术、材料、工艺和设备，保证施工过程的安全，从源头上消除事故隐患；②对重大危险源进行有效控制，使重大事故隐患得到有效治理；③建立项目安全生产监管体系，创新安全生产监管方式和手段，提高安全生产监管装备水平和能力；④建立健全项目安全施工应急救援体系；7.4消防设计2、建筑防火设计(1)建筑耐火等级及防火间距位置设室外消火栓，按间距不大于120米设置。消火栓距道路边小于等于2.0米，距建筑物外墙大于等于5.0米。级。低层建筑物山墙间距均大于6米、联排住宅南北长边距离大于12米，高层住宅之间距离大于13米，高层与多层(低层)住宅之间距离大于13米。(2)消防车道规划本项目各级道路均为消防车道，道路的尽端布置消防回车场(高层为15×15米或直径21.22米，低层、多层为12×12米或直径16.98米),消防车道的宽度和净空高度均大于或等于4米，高层消防通道宽度为6米，供消防车停留的空地，其坡度小于3%。消防车道通行要求和扑救登高面均符合相关技术规范。(3)建筑消防设计及防火分区社区综合服务中心楼高两层，建筑内局部设置自动灭火系统。低层住宅楼高三层，室内楼梯疏散满足相应要求。多层住宅楼高四层，室内楼梯疏散满足相应要求。高层住宅(33层)平面单元内设置防烟剪刀楼梯和消防电梯。高层住宅(17层、11层)平面单元内设置一座防烟楼梯和消防电梯。3、灭火器配置根据《建筑灭火器配置设计规范》。在商场等其它公共部位、住宅每层楼梯间处设置一定数量的手提式干粉灭火器(每个消火栓箱下均配置2具MF/ABC2手提式干粉灭火器)。本项目建设由吉林XX名牌折扣城有限公司负责管理与组织，组织机构设置合理，实行董事长领导下的总经理负责，下设建发中心、合同预算部、营策中心、财务部、行政部及董事会秘书等部门。组织结构图如下：董董事会秘书行政部财务部营策中心合同预算部建发中心董事长总经理吉林XX名牌折扣城有限公司现有各类专业技术人员40多人，大都是经验丰富的专业人员，能满足企业现阶段发展和本项目顺利实施的人员需要。9.1项目进度安排原则项目开发投资金额巨大，在不影响工程质量的前提下，缩短工期可以减少资金占用成本，从而减少总投资。而且，工程在建设过程在需要配备专门的管理人员及一定量的物质资源，工期越长，管理成本就越高。同时，短平快的工程会给开发商带来运营效率高的良好印象。2、分片分批开发贯彻“分片开发、滚动发展、建成一片、完善一片、管好一片”的指导思想，分期销售，争取资金尽早回笼，滚动运转。采用一次性规划设计，分期开发的模式。本项目为产业园开发的第一期，包括购物公园与住宅两部分，初步计划15个月内完成一期项目的开发。住宅和相应的公建配套和商业配套工程同步既可以避免不同步开发造成的先期入住居民受干扰的问题，同时又给居民一个完整的生活空间。高效运用资金既可以降低银行贷款的利息额、降低成本，同时又能用确保项目实施所需资金及时到位，是项目成功开发的关键。通过合理安排分期工程的先后顺序，将先期工程的销售收入用于后期工程的投资中，实现项目的滚动开发。综合考虑项目的规模、开发商资金情况、当地建筑施工条件及营销入市时机等因素，可以预计整个项目从前期准备、主体建筑工程施工、装饰及安装工程施工到竣工完成需要15个月左右。9.3项目实施过程控制措施在项目实施过程中，项目领导小组应专门设置工作小组，对项目进度计划实施情况进行检查，并及时对检查情况进行分析，找出影响进度的原因，做好进度计划的调整和完善。检查方法有以下三种：(1)建立项目实施进度报表；(2)派出常驻人员，现场进行检查；(3)定期召开现场会议。项目实施应坚持“质量第一、预防为主、用数据说话”的原则，以保证和提高工程质量。运用系统的概念和方法，把各环节的质量管理职能和活动合理组织起来，形成一个明确任务、职责、权限，而又互相促进的管理网络和有机的质量保障体系，使质量管理制度化、标准化，从而建造出客户满意的工程。在项目实施过程中，各有关单位要加强资金使用的管理，硬化预算约束。严格执行专款专用、专项管理、单独核算的规定，任何单位和个人不得超范围支出和超标准开支，更不得截留和挪用项目资金；要建立、健全项目会计核算和内部稽核制度，对项目资金实行全过程的财务管理与监督；要严格项目资金竣工决算，规范项目的业绩考评和追踪绩效。10项目招投标本项目建设本着公开、公平的市场竞争原则，采取招标的方式选择有资质、资信好、有实力、经验丰富的设计单位、监理单位、施工单位等签订工程承包合同。严格履行合同，并加强合同管理，确保工程质量，控制项目投资和工程实施进度。本项目设计、施工、监理以及水泥、钢材等大宗设备材料的采购均为招标的范围。对项目设计、施工、监理以及水泥、钢材等大宗设备材料的采购采取委托招标的组织形式，选择有资质、信誉好的招标代理机构进行招标。根据不同的标的物，按国家有关规定要求分别采用公开招标的方式，招标详细情根据国家招投标法及吉林省实施《中华人民共和国招投标法》办法，拟在省、市级媒体或其它公开刊物上公开招标信息。整个项目投资估算总额为65,000.00万元，项目开发成本61,077.22万元，项目开发费用3,922.78万元。其中：土地费用25,052.27万元，前期工程费3,055.78万元，基础设施费3,230.17万元，建安工程费27,223.39万元，其他费用736.23万元，预备费1,778.95万元；管理费用1,221.54万元、销售费用1,081.24万元、财务费用(贷款利息)1,620.00万元，详见表11-1。单价(元)合计(万元)一1土地费用土地出让金(或转让费)亩万元交易服务费万元2前期工程费用规划、设计、可研费工程勘察、测绘费三通一平费建设项目报建费(1)商业(2)住宅3含照明及管线含绿化照明45其他费用招投标交易服务费招投标代理服务费工程监理费工程保险费竣工测量费消防、环境等检测费竣工入住及产权办理费物业启动费6不可预见费万元1～5项和的3%二项目开发费用1管理费用万元2销售费用万元3财务费用万元1年利息计成本三万元2固定资产投资万元11.4用款计划金额(万元)一1土地费用2前期工程费用345其他费用6二项目