【我国家庭住房资产现状分析3700字】

我国家庭住房资产现状分析我国传统的住房制度开始于解放初期，这时我国的经济处于发展的初级阶段，1978年改革开放前，我国传统的住房制度是将住房作为实物分配给工人，这在当时的历史背景下，对保障人民的基本生活起到了积极的作用。但随着商品经济的发展、工人数量和城市人口的不断增加，加剧了住房供需的矛盾，住房的实物分配制和福利供给制无法与市场经济相适应。因而，我国在1978年改革开放之后，实行了福利性住房制度改革，改为以商品化为主，福利制为辅的住房制度，恢复住房原有的商品属性。直到1998年国务院下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，我国已实行了近四十年的住房实物分配制度从政策上退出历史舞台。并随着房地产市场的不断发展、住房抵押贷款和公积金贷款的扩大、税费的降低以及房地产金融体系的建立和完善，我国住房价格在不断上涨。图4-1是2010—2018年我国住宅商品房平均销售价格走势图，2010年我国住宅商品房平均销售价格为4，725元／平方米，随后一直呈现出稳步上升的趋势，不存在跌落区间，到2018年已攀升至8，544元／平方米，增幅高达100%。图4-1住宅商品房平均销售价格（单位：元／平方米）注：数据来源国家统计局图4-2是2010—2018年我国房地产开发企业住宅销售套数走势图，2010年我国房地产开发企业住宅销售套数为8，817，526套，2010—2013年呈现上升趋势，2014年回落，回落的原因主要是由于当时的宏观经济下行和去库存的压力，之后又恢复上升趋势，2018年与2017年基本持平，2018年的房地产开发企业住宅销售套数为13，298，420套。图4-2房地产开发企业住宅销售套数（单位：套）注：数据来源国家统计局图4-3是2010—2019年我国住宅商品房销售面积走势图，2010年我国住宅商品房销售面积为93，376万平方米，除了2014年受到大环境的影响，其他年份都呈现稳步上升的趋势，2019年住宅商品房销售面积为150，144万平方米。房地产市场的迅速发展及住房价格的上涨使房地产行业泡沫变大，在居民投资层面，居民意识到投资房产可能带来的利益，导致了炒房现象的发生，供给和需求的不匹配使得住房价格持续上升。图4-3住宅商品房销售面积（单位：万平方米）注：数据来源国家统计局房价上涨带来的住房资本利得使得更多的家庭参与到房地产市场中，一般来说，家庭在拥有了第一套刚需房后第二套住房将不再用于居住。一方面，其可以通过将房屋出租获得更多的房租收入；另一方面，居民可以通过买卖住房获得更高的资本利得收入，这种情况下，住房性质为投资型住房。我们有理由认为，刚需型住房和投资型住房，两者对于家庭风险金融资产持有所具备的效应很可能是有差异的。图4-4描述的是我国住房自有率情况，2017年全国家庭住房自有率为85.6%，城镇家庭住房自有率为80.8%，农村家庭住房自有率为93.6%，可以看到我国城镇住房拥有率在上升，农村住房拥有率远高于城镇住房拥有率，是因为农村家庭大部分是老住户，以自建、扩建房屋为主，拥有成本较低。2017年相较于2013年的住房自有率有所上升，但相较于2015年基本保持不变。图4-4全国住房自有率注：数据来源《2017中国城镇住房空置分析》图4-5描述的是我国城镇地区新购房分布情况，在城镇地区新购房产中，已有一套住房和多套住房的占比越来越高，与首套房的家庭相比，有房家庭购房将导致住房富余，购房更多的是出于投资需求而不是刚需需求。越来越多的人意识到房产作为投资的价值所在，因此更多财力强大的、已拥有住房的家庭参与到这场房产的分食大战中，在推高房价的背后出一份力。图4-5城镇地区新购房住房分布注：数据来源《2017中国城镇住房空置分析》图4-6描述的是我国城镇地区拥有不同住房数量的家庭住房空置率情况，我们可以看到随着拥有住房套数的增加，住房空置率也在增加，其中单套住房家庭住房空置率在2011—2017年间无明显变化，在2011、2013、2015和2017年的住房空置率分别为6.5%、6.1%、6.4%和7.2%；拥有两套住房家庭的住房空置率也相对稳定，在2011、2013、2015和2017年的住房空置率分别为38.3%、39.4%、38.9%和39.4%，住房空置率明显要高于拥有一套住房的家庭；拥有三套及以上住房家庭的住房空置率上升幅度比较大，2011年住房空置率还与拥有两套住房家庭的住房空置率大体相当为37.0%，到2013、2015和2017年大幅上升至41.6%、45.7%和48.2%，由此可见，住房空置的现象严重存在，这在某种程度上属于资源的浪费，浪费了住房的消费属性。进一步证明，越来越多的人购房更多的是出于投资需求而不是刚需需求。图4-6城镇地区住房空置率注：数据来源《2017中国城镇住房空置分析》鉴于根深蒂固的安家置业思想以及不均衡不充足的公共资源分配现状，购置房产对于一个家庭的重要性始终无法被取代。而近年来随着城镇化进程的推进，一二线城市人口规模不断增长，外来务工人员和新就业大学生这些外来就业群体越来越集中、密度越来越大，对于居住的需求也就急剧扩张，而城市范围的向外蔓延、供给的增加完全无法跟上需求的增长速度。在人口聚集效应的作用下，还会产生一定的人口外溢，同时也刺激了大城市周边地区的房地产市场。另一方面，房地产行业的经济带动效应是其他行业所不能企及的，对于国家经济发展起到了非常重要的推动作用。地方部门不仅依赖土地财政，也通过房地产开发建设来带动地方GDP的增长。不少房地产开发企业依靠行业最辉煌的黄金十年积累了大量的资本，在拿地环节呈现出非常激进的作风，“地王”频现，直接导致地价推高房价，最终高昂的拿地开发成本和利润均需由购房家庭承担。在整个市场需求旺盛的大环境下，高房价依然有源源不断的家庭买单，但是真正的刚性需求却被越推越远，渐渐造成今天这样刚性需求者望尘莫及、投资需求者趋之若鹜的现状。家庭是我国国民经济的微观经济主体重要组成部分，家庭资产也是社会总财富的重要组成部分。图4-7描述的是2013年、2015年和2017年我国家庭房产、金融资产、工商业资产和其他资产的占比情况。我们可以看出，2013年我国家庭住房资产占比为62.3%，之后住房资产占比明显增加，2017年住房资产占家庭总资产的比重近66%。2013年我国家庭金融资产占比为12.9%，之后金融资产的占比呈不断下降的趋势，从2013年的12.9%下降到了2015年的12.4%，2017年下降至10%。总体来看，我国家庭总资产以住房资产为主，金融资产、工商业资产和其他资产为辅。这种资产配置结构中，住房资产比重过大将近三分之二，而金融资产占比仅为十分之一左右，这意味着在一定程度上我国家庭存在资产错配的问题。图4-7我国家庭总资产配置结构注：数据来源中国家庭金融调查与研究中心由上文可知，住房资产占家庭总资产的比例比较大，选择通过申请个人住房贷款是现在年轻家庭购房的主要形式，近几年，一线城市房价不断攀升，全款买房对很多家庭是不现实的。我国房价自住房商品化以来，逐年增加，家庭房贷压力也不断增加。一个家庭由无房贷到有房贷的转变，会改变其资产配置，当家庭背负住房贷款时，需要按月偿还固定本息，意味着家庭每个月的收入都需要先偿还这部分负债，剩下的资金才可以进行投资。而我国家庭储蓄率较高，2013年我国家庭储蓄占金融资产的比例均值就已经高达52.68%，因此家庭偿还住房贷款后，会将一半以上的资金存入银行，再将剩下的资金进行投资。另外，家庭进行资产配置时，配置额度一般会小于等于收入，以保证收支均衡。2019年末，我国住户部门债务余额55.3万亿元，较2008年增长8.7倍，消费贷款和经营贷款占住户部门债务余额的比例分别为79.5%和20.5%。近两年普惠政策初见成效，经营贷款增速连续两年回升，但消费贷款仍然是住户部门贷款的主体，占比接近八成。消费贷款按照期限又可划分为短期消费贷款和中长期消费贷款，中长期消费贷款主要以住房贷款为主。个人住房贷款作为银行贷款业务中以住房为抵押物，具有贷款用途真实性强、抵押率高、贷款期限长等特点，一般为20年左右，最长可达30年，与其他类型的贷款相比，具有风险较小，安全性较高，易于被公众接受等特点。近些年来个人住房贷款业务快速发展的另一个重要原因就是房地产市场的快速发展，个人住房贷款占银行总资产余额的比重也在逐年上升。但要知道2008年次贷危机爆发前，美国房地产抵押贷款占当年GDP的比重超过32%，目前，中国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。2019年，家庭房贷参与率为16.5%；其次为经营信贷，为5.2%；再次为信用卡信贷和汽车信贷，信贷参与率分别为4.1%和3.9%。可以看出，房贷参与率远大于其他类型贷款的参与率。由此，我国居民负债主要是出于购置固定资产和生产经营的需要，因为消费产生的负债比例并不高。从存量来看，2019年末，住房贷款余额29.8万亿元，占全部居民债务总额的比例高达53.9%。从增量来看，2008—2019年，住户部门贷款增长了49.6万亿元，其中个人住房贷款余额增长了26.8万亿元，占比达54%，为主要增长贡献了力量，并且其年平均增速超过了居民杠杆总体的增速。同时，2008—2019年短期消费贷款的年均增长率为33.45%。短期消费贷款的快速增长也是因为房地产市场的带动，一些购房者利用消费贷产品规避首付比的限制，弥补购