哈尔滨-义乌中国小商品城项目营销定位简案21p

哈尔滨-义乌中国小商品城工程营销定位简案2021年12月目录一、宏观市场现况〔一〕中国东北经济圈〔二〕黑龙江省经济及对俄贸易〔三〕哈尔滨市概况、开展规划及经济〔四〕哈尔滨商业地产〔五〕义乌小商品城业态〔六〕奥特莱斯业态二、工程概况〔一〕简介及根底技术指标〔二〕区位及交通三、工程商业业态分析〔一〕商业业态SWOT分析〔二〕哈市商业投资者市调四、工程商业业态定位〔一〕经营业态定位〔二〕辐射区域定位〔三〕目标客群定位〔四〕经营主体定位〔五〕核心竞争力定位五、工程规划分析及建议一、宏观市场现况〔一〕中国东北经济圈中国东北经济圈包含东北三省、内蒙东部，面积124.3万平方公里，人口近一亿二千万，是中国能源、钢铁、木材和粮食生产基地。区域内铁路及高速公路路网完善。区域与俄罗斯、蒙古国和朝鲜以陆地相连，与韩国、日本隔海相邻，拥有口岸50余个，地缘国际贸易优势极佳，国际开展空间巨大。区域2021年GDP总值近四万亿元，人均GDP四万元，GDP增长率为13%。从世界经济形势和国内经济环境综合来看，2021年东北经济由政策刺激下的较快增长转为结构调整中的稳定增长，今年GDP增速将比2021年有所回落，但仍高于全国平均水平。个人收入的稳步增长及80、90消费者的大量增加，极大促进了区域内日常用品、时尚用品的快速消耗，另有数据说明区域内品牌奢侈品的消费水平位于全国前列。〔二〕黑龙江省经济及对俄贸易黑龙江省面积为45万多平方公里，2021年总人口3816.8万。2021年全省DGP为一万亿元。为中国木材、石油、大豆、甜菜、亚麻主要生产基地，产量均居全国首位。煤炭、黄金、机车车辆、机械、矿冶设备等亦占有重要地位。近年省政府制定的经济开展内容包括：1、大小兴安岭生态功能保护区加快开展特色产业、生态产业。2、两大平原农业及畜牧产业做大做强。3、北国风光特色旅游开发区积极开发，建设具有国际性、地域性和市场竞争力较强的旅游精品和品牌。4、哈牡绥东对俄贸易加工区对内对外开放的战略升级逐步加快。5、高新科技产业集中开发区发挥高新技术集聚效应增强，效劳外包产业、动漫基地开展良好。黑龙江省作为中国对俄贸易的大省与俄罗斯有近3000公里边境线，各类边境口岸25个。在全国对俄贸易排名第三，2021年前7月，全省对俄进出口实现92.7亿美元，是上年同期的1.4倍；占全省外贸总额的44%；占全国对俄进出口的22%。其中，出口完成24.5亿美元，同比增长9.6%；进口完成68.2亿美元，同比增长3.1倍。黑龙江省对俄边境贸易开展历程：1、酝酿起步时期〔1982-1987年〕从1982年开始，口岸边贸得以迅速开展，其主要贸易形式是易货贸易，其间贸易规模比拟小，1983至1987年，黑龙江省对苏联贸易总额为6.2亿美元。2、快速开展时期〔1988-1993年〕1988年黑龙江省对苏联贸易额为3.3亿美元，到1993年贸易额已达18.9亿美元，增长了4.7倍，年均增长41.8%，边境贸易得到了快速开展。3、低速调整时期〔1994-1999年〕从1993年下半年开始，中国实行宏观经济调控政策，再加上俄罗斯经济动乱不定，由此导致中俄贸易陷入低谷徘徊状态。黑龙江省对俄贸易出现急剧下滑，每年对俄贸易额在6.7亿美元至9.2亿美元之间，6年间共实现贸易额46.9亿美元。4、快速增长时期〔2000-2021年〕从2000年开始，黑龙江省对俄经济贸易合作进入了稳步快速增长时期。随着俄罗斯政治经济社会逐步稳定，中俄经济贸易合作进入了稳步快速开展阶段。2000年黑龙江省对俄贸易额开始大幅上升，当年实现贸易额13.7亿美元，比上年增长49%，以后几年增幅均在30%以上，到2021年，黑龙江省对俄贸易额实现了107.3亿美元。5、大幅波动期〔2021至今〕受到金融危机的影响，从2021年开始，黑龙江省对俄罗斯贸易、承包工程与劳务合作都出现大幅度下降的趋势，进出口总值55.8亿美元，比上年下降49.7%。2021年对俄实现进出口总额74.7亿美元。2021年有望到达历史新高，预计对俄进出口总额120亿美元。对俄贸易逐步上升明显，预估未来几年对俄贸易成稳步上升趋势。〔三〕哈尔滨市经济及商业地产1、城市概况哈尔滨地处东北亚中心位置，被誉为欧亚大陆桥的明珠，是第一条欧亚大陆桥和空中走廊的重要枢纽。是东北地区的铁路枢纽之一，主要铁路有京哈线、哈大线、滨绥线、滨州线、滨北线、拉滨线。主要公路有G10绥满国家高速、G1京哈高速、哈佳高速、哈大高速、哈同公路〔同江〕、哈黑公路〔黑河〕等。水运航线普及松花江、黑龙江、乌苏里江和嫩江，并与俄罗斯远东局部港口相通，经过水路江海联运线，东出鞑靼海峡，船舶可直达日本、朝鲜、韩国和东南亚地区。哈尔滨太平国际机场，地处东北亚中心位置，东南亚至北美航线的最正确经停点，中国东北地区乃至东北亚的重要空中交通枢纽之一。2、经济指标2021年，哈尔滨市国民经济继续保持稳定快速开展，全市实现地区生产总值3665.9亿元，比上年增长14.0%。人均地区生产总值36961元，比上年增长13.9%。旅游业务总收入381.5亿元，增长23.0%。固定资产投资2651.9亿元，比上年增长40.2%。2021年1-10月份，全市实现限额以上社会消费品零售总额588.3亿元，同比增长23.7%。服装、鞋帽、针纺织品类和文化办公用品类大幅增长，实现零售额84.6亿元和5.9亿元，分别增长31.8%和33.6%。1-8月房地产开发完成投资额为208.4亿元，较去年同期增加53.5%，增幅高于上年同期32.1个百分点。其中住宅投资152.8亿元，同比增长42.3%。3、政府规划2021年市政府规划把松花江作为哈尔滨城市建设和开展的战略总纲，建设“一江居中、两岸繁荣〞的城市格局，以实现以水兴城、以水富城、以水丽城，打造滨水名城哈尔滨。哈市规划一共分6大局部：战略总纲——一江居中、两岸繁荣；北跃——北国水城；南拓——哈南工业新城；中兴——老城旧貌换新颜；北跃——科技创新城；强县——城乡一体化。其中打造松北区和呼兰区的“松江湿地、北国水城〞，是落实滨水城市建设和北跃开展战略的重要举措和关键工程。4、根底设施建设2021年底松北科技创新城一期工程封顶，工程总规划面积130平方公里，由科技创新园和科技产业园组成，政府决心用二十年的时间，将科技创新城打造成为北方“智谷〞。位于松北区的哈尔滨市文化中心工程规划面积2平方公里，包括哈尔滨大剧院、职工文化艺术宫和综合馆三座主体建筑，于2021年4月开工，预计2021年年底竣工。交通方面，在跨江大桥上，去年完成了松浦大桥的建设，今年又完成了阳明滩大桥和松花江公路大桥拓宽工程的建设，可以说实现了哈尔滨市在近10年至15年之内两岸繁荣对交通的需求。在路网改造上，哈尔滨目前已经形成了城市放射状和环路相联合的交通体系。2021年将要新建的东江桥等三环的建设完成，将让哈市大局部道路与环线互连。届时，哈尔滨将形成核心城区二环围绕、主城区域三环链接、城市外延区域四环绕城的环路网络体系。在城市轨道交通上，地铁一号线工程正全力组织推进，主体土建工程已完成75%，运行隧道已开始铺轨，局部节点开始设备安装。预计到2021年根本建成，进入运行调试，2021年正式通车。〔四〕哈尔滨商业地产2021年全国房地产进入冰封期，房地产市场进行深度调整已成定局，龙湖、中粮、万科等地产巨头局部住宅工程降价达30%。优质商业地产却一支独秀，销售业绩良好，获得各类投资资金的青睐。各大地产集团也纷纷踏入商业地产，竞争愈加剧烈，2021年可以称为中国“商业地产元年〞。2000-2021年哈尔滨商业地产开展缓慢，商业覆盖率及人均商业拥有率较低。2021年开始商业地产才进入高速开发期。现成熟的商圈〔购物中心、批发市场〕包括：中央大街商圈〔百盛、松雷、麦凯乐、新一百、曼哈顿、燕莎奥特莱斯等〕，红博商圈〔松雷、远大、秋林等〕，爱建商圈〔月星家居、居然之家等〕，乐松商圈〔乐松、万达等〕，会展商圈〔红博购物等〕，大发商圈〔大发市场〕，香坊万达商圈〔万达等〕，哈西学府商圈〔哈西服装城、西城汇等〕。2021年国内排名靠前的地产大鳄都在哈投资建设城市综合体，包括鲁商、华润欢乐颂在内的10余个城市综合体进驻，而投资额高达上千亿元。正在开发并即将成为新商圈的包括：群力商圈〔远大、银泰等〕，哈西客站商圈〔万达、西城红场等〕，松北商圈〔华润欢乐颂等〕。〔五〕义乌小商品城业态1、义乌小商品城介绍义乌中国小商品城现有面积400余万平方米、商位6.6万个、从业人员20余万，日客流量20多万人次。来自世界各地的10万余家生产企业6000余个知名品牌在这里常年展示170万种商品。饰品、玩具、工艺品、日用五金、袜子、拉链等优势商品在中国市场占有30%以上的份额。2021年，市场总成交额达381.81亿元，连续18年位居全国工业品批发市场榜首。其中，外贸出口占总成交额的60%强，商品辐射215多个国家和地区，国外长驻采购商达10000余人，联合国难民署，中国外交部等机构都相继在市场设立了采购信息中心；是中国商品走向世界和世界商品走向中国的桥梁。

浙江中国小商品城集团股份〔以下简称公司〕是市场开展商和管理者。公司自1993年成立以来，在当地政府的支持下，依托中国小商品城优越的商业环境、得天独厚的市场资源，投资经营会展、房地产、宾馆酒店、国际贸易、现代物流、电子商务、广告信息、购物旅游、文化体育等产业，取得了优秀业绩。2、义乌小商品城开展历史：1978年底，义乌稠城、廿三里两镇的农民自发地在镇区马路两侧摆起地摊，并逐步形成时间、地点相对固定的“马路市场〞。1982年9月，义乌县委、县政府尊重群众开展小商品贸易的强烈要求，毅然作出开放小商品市场的决策，提出“四个允许〞：允许农民经商、允许从事长途贩运、允许开放城乡市场、允许多渠道竞争，并出资搭建了简陋的市场设施。第一代小商品市场自此应运而生，并迅速开展。1984年10月，义乌县委、县政府提出“兴商建县〞战略，把市场摆在义乌经济社会开展的龙头地位，把商贸业作为主导产业。同年12月，第二代小商品市场建成1986年，第三代小商品市场建成。1988年，义乌第三产业比重达39.2%，三次产业结构首次呈“三、二、一〞顺序。1990年义乌小商品市场成交额跃居全国各大专业市场之首，此后年年保持这一桂冠。1992年8月，国家工商局正式命名“中国小商品城〞。同年10月，第四代市场——篁园市场一期投入运行。1994年7月，篁园市场二期又投入运行。1996年9月，一座集商贸、仓储、办公、饮食、娱乐为一体的现代化超大型商城——宾王市场投入运行。从此，义乌市场各行业全部搬入大厅式室内市场。2002年9月，作为第五代小商品市场的义乌国际商贸城一期市场投入使用。2005年9月，国际商贸城二期全面建成。绵延2.5公里、周长6.6公里、营业面积170万平方米、拥有2.5万个商位的国际商贸城，已经成为目前全世界单体规模最大的现代化商品批发市场，标志着义乌市场开展进入一个从量的扩张向量质并重开展的新阶段。如今的义乌小商品市场，以中国小商品城为核心，10多个专业市场、30多条专业街相互支撑，拥有经营面积260万平方米、经营商位5.8万多个，从业人员20多万，日客流量20多万人次。3、批发市场主营品类结构义乌市场群由10个专业市场和30多条贸易街区组成。其中的主要商品大类有：

器材类：钟表、电子、家用电器、照相器材

工艺类：各类工艺品、饰品、玩具、文具及办公用品、体育用品

日用类：日用百货、五金、皮具箱包、化装品、雨具、塑料制品

针织服装类：衬衫、时装、内衣、袜类、鞋帽

食品类：各类食品、酒类、饮料

4、小商品城的特点全国最齐全的小商品展示中心

全国最大的小商品出口基地

全国小商品市场的中心具有八大优势行业：服装、针织、饰品、拉链、玩具、五金、印刷、毛纺。

5、小商品城经营模式“从买全国、卖全国，到既买全国也买本地，既卖全国，也卖全球。〞成功模式分析：1〕三低，即低本钱、低税费、低价格。义乌商品价格低主要来自于大批量采购，大进大出，另外本地生产也成为支持低本钱的重要因素。而税费低又来自政府对小商品市场的支持。2〕经商的主体，行内专家说，“市场不是建出来的，是跑出来的。〞义乌小商品市场的成功，是因为有一大批特别能吃苦、非常能干的商人。正是这些商人将全国各地的货物集中到了义乌；也正是这些商人，将这些货卖到了全国各地、全球各地。因此，市场建设的微妙在于培养商人，保护商人。3〕品牌效应，公司及政府对义乌小商品市场品牌的维护和提升高度重视。4〕强大的效劳平台，义乌小商品城为各级客户提供了多元化衍生平台〔会展、购物旅游、免费网络平台及电子商务、代理采购、商务培训、诚信机制、产品推广等效劳〕。6、批发市场的盈利模式业务种类收入百分比利润百分比市场经营〔租金收入〕

46.48

66.76

房地产销售

21.81

22.26

酒店效劳

5.94

7.09

商品销售

21.94

0.88

展览广告

3.17

2.67

其他效劳

0.66

0.34就行业来看，公司目前主要业务范围包括了市场经营以及与之价值链相关的酒店、房地产、贸易、广告、展会等。其中市场经营、酒店和房地产是公司业务的三块主要内容，其收入总和占到了公司总收入的95%左右。而贸易、广告、展会等行业是配套市场经营的，在公司业务收入和利润中的比重较小。在行业分类图中我们可以看到，公司08年市场经营、房地产和酒店的收入分别为11.63亿元、5.45亿元和1.48亿元，利润分别为6.36亿元、1.71亿元和0.07亿元。从公司不同行业的员工来看，公司目前市场和酒店的员工数较多，市场部人数为2276人，占总人数的54.25%，酒店的员工人数为1217人，占总人数的29.01%；房产员工共计314人。7、招商策略1〕通过各种平台和方式吸引优秀和有实力的采购商，为市场提供广阔的开展空间； 2〕为优质经营户、长期经营户、搬迁经营户提供优惠的市场租金，凝聚市场人气，实现市场的繁荣；3〕加强市场硬件设施的改造和建设，在商铺面积、通风、通水、通电等各方面为经营户提供优质的经营环境；4〕较高的管理技能和素质，为经营户提供满意的管理效劳；5〕不断推出创新性的增值效劳，增加经营户的归属感，为经营户业务开展提供必要的推动力；6〕建立渠道的信息沟通机制，保障经营户与运营公司之间信息的及时有效沟通。〔五〕奥特莱斯业态1、奥莱的涵义奥特莱斯〔以下简称奥莱〕在零售商业中专指销售国际、国内著名品牌过季、下架、断码商品的商店组成的购物中心，也被称为“品牌直销购物中心〞。如今的奥特莱斯已成为国际名品集中地，是一种倡导更聪明的理性消费的国际新型休闲购物模式。2、国外奥莱特点及经验1〕超乎想象的低价，奥莱的商品一般在6折以下，甚至低至1—3折，物美价廉。2〕颇具吸引力的品牌组合，“名牌+实惠〞是奥莱的核心理念。品牌纯粹，质量上乘，荟萃世界著名或知名品牌。3〕选址非常重要，根本遵循比拟统一的规律：消费力旺盛的大城市和兴旺地区，郊外省际交通交会处，一般在多条高速公路的交叉点上，最大限度地吸引客流；距离都市中心45～90分钟车程，满足各种交通工具通行；自然风景优美的地段，有利于顾客放松心情；旅游线路的必经之地。4〕良好的购物环境，购物环境舒适，主题多元化，集游购娱为一体，迎合多种爱好和多年龄层次的消费者偏好，也有助于延长消费者在店内的停留时间。5〕管理分工明确，店外全部由开发商管理，店内全部由经营者管理，每个商店全部自主经营。实行统一物业管理。3、国外奥莱低价原因1〕迅速回笼资金的需要，奥莱为品牌供给商销售其库存、断码、过季商品，既不影响正价品的销售，又能为此类商品提供标准销售渠道，在保持品牌形象的同时又迅速回笼资金。2〕奥莱商品的生产及推广本钱低，很多生产商针对消费需要专门生产奥莱商品,使用过去的经典面料、款式，省去了大量新品研发费用、渠道费用、推广费用，销售价格自然就相当实惠。3〕奥莱购物中心的运营本钱低，奥莱的经营场所一般都远离城市中心，商业设施简单舒适，经营硬件投入本钱相对较低，另外因销售方式简单，相关经营费用变得很低，低本钱运营使经营者能够给消费者最大程度的折扣。4、国外奥莱对城市的作用1〕提升城市形象，连接城市和旅游开展的纽带，在欧美市场，奥莱工程通过旅游区、贸易伙伴和地方当局推广旅游业，每年可吸引近千万的旅游及消费者，是连接中心城市和旅游胜地的纽带，很好的提升城市和市场形象，起到营销推广城市的作用。2〕促经济开展、吸引投资，据测算，奥莱每1万平方米可提供200～250个就业岗位，能有力促进所在地的经济开展，并进而吸引新的投资，是城市更新换代的催化剂和经济腾飞的孵化器。5、国内奥莱现状1〕奥莱起步晚，开发热情高，中国奥特莱斯目前还处于起步和开展阶段，自2002年北京燕莎首次将奥莱模式引入中国，由于其成功的示范效应，在全国引发了奥莱开发热潮。2〕对奥莱认识和理解参差不齐，国内对奥莱业态的经营理念、运作方式、管理模式等方面的认识和理解参差不齐。据不完全统计，目前全国有各种类型的奥莱店近400余家，但真正意义的奥莱非常少，屈指可数。3〕奥莱市场成熟度低，尚未产业化，我国在经济水平、市场环境、商品渠道、经营流程等与国外差异较大，虽然国内奥莱开展迅速，但成功案例少，零售业市场占有率更少，奥莱在国内尚未形成产业化。4〕厂房式〔MALL式〕与花园式两种形态并存，北京燕莎和上海青浦是厂房式和花园式奥莱的典型代表，美国用了30年完成从厂房式到花园式的演变，在我国仅用3-4年就实现了，两种模式的奥莱在中国都表现出巨大的开展潜力。5〕现阶段国内较正规的运作奥莱工程的开发商有：奥特莱斯〔中国〕——“芭蕾雨〞奥特莱斯〔城市新中心模式，可作为重点研究对象〕、燕莎奥特莱斯、百联奥特莱斯等。6、国内奥莱存在问题这10年间国内奥莱市场的泛滥无序开展，造成奥莱品牌下滑，工程盈利不佳。甚至局部奥莱工程遭遇了倒闭〔宁波奥莱等〕、出售〔青岛康城奥莱等〕、延期开业〔北京永旺奥莱、北京房山奥莱、番禺长隆友谊奥莱、珠海三水“芭蕾雨〞奥莱、福州海西环球奥莱等〕的为难局面，究其原因包括以下几点：1〕品牌直销店由当地品牌代理进行经营，可售货源缺乏，折扣不够。2〕同区域无序竞争〔例如：青岛一市就集中开发奥莱工程5个〕，严重分流客户，单体品牌认知度很低。3〕管理团队操作不专业，奥莱工程为非常规性商业工程，无论是前期调研、选址，还是设计规划、招商、运营管理都需要专业团队。且其业态组合、货源等各方面都有严格的行业标准。7、国内奥莱案例下面举例两家进入较早、运作良好、年销售额超过10亿的奥莱工程进行参考：北京燕莎奥特莱斯区位：坐落于北京东四环工大桥西侧，紧邻东四环路，中心距离首都机场约25公里。规模：总建筑面积约9.5万㎡，一期3.5万㎡〔A、B座〕，二期扩建6万㎡〔C座〕，车位1500个。开业时间：A座：2002年12月、B座：2003年11月、C座：2007年12月。工程定位：以国际、国内时尚品牌折扣服饰购物为主，集餐饮、休闲、娱乐为一体的大型综合性购物中心。国内首家厂房式奥莱。销售折扣：3—7折不等，经常性的品牌热卖会折扣1-5折。商铺租金：均价20元/平米/天，价格区间为4-25元/平米/天。建筑风格：Mall式奥莱，地下一层、地上三层。功能分区：A座：欧洲精品、商务休闲、妇女儿童、家居用品以及太阳镜、钟表为主；B座：皮鞋、皮具、运动户外商品为主；C座：国际一线服装品牌、时尚商品、运动休闲品牌、餐饮效劳为主。共入住知名品牌近600个。主要客源：北京客源为主，津、冀、沈的驾车族以及旅游客源为辅。上海青浦奥特莱斯区位：上海市普陀区金沙江路真北路口，距上海市中心人民广场26公里。规模：用地240亩16万㎡，建面11万㎡，商铺面积从100到500㎡不等，停车场拥有车位1200个。开业时间：2006年4月投资额：4.7亿元人民币投资商：百联集团和香港九龙仓〔中国〕工程定位：以国际、国内时尚品牌折扣服饰购物为主，以餐饮为辅的大型综合性购物中心。国内首家花园式奥莱。经营模式：全部持有,2006-2007年：90%扣率经营，2021年：100%扣率经营。联销扣率：6%-20%，20%的很少，一般在16%左右，局部大品牌扣率6%、7%。商铺租金：开业半年时间由3-4元/平米/天涨至16元/平米/天建筑风格：美国花园式奥莱地上一层，局部二至三层。规划布局：由23栋造型别致的建筑群构成，广场总体布局采用了环状连续空间，中部设水系，商铺间以商业街形式相联，预留前区广场停车。功能分区：Ａ区国际一线服饰、Ｂ区国际运动休闲品牌、二线品牌以及国内品牌。Ｃ区餐饮休闲娱乐区。共入驻品牌240多个。主要客源：上海及江浙车族最多、其次为周边高端住宅、旅游客源。招商策略特点：根据不同档次的品牌，推出了代销、扣率、租金、买断等多种灵活的招商政策。两家奥莱的成功要素分析如下：掌握了奥莱品牌本身的优点及差异性，经营定位极其成功。经营中始终贯穿了奥莱品牌中“时尚+品牌+实惠〞的理念。依靠专业的经营管理团队，对奥莱业态全面研究、深入理解。国际和国内品牌的引进及较大的折扣力度，形成对目标客群的感召力。自由、自在、自我的经营特点和气氛营造，形成对目标客群的吸引力。优越的地理位置，便捷的交通，提升了工程辐射力。在区域内的“第一家〞，具备领跑者的时间优势。二、工程概况〔一〕工程简介及根底技术指标工程一期占地面积117万平方米，一期规划总建筑面积约300万平方米〔地上218.5万平方米，地下77.8万平方米〕，总投资折人民币约120亿元。建设工程包括奥特莱斯国际名品折扣城、哈尔滨-义乌中国小商品城、欧洲风情餐饮一条街和啤酒广场、高端旅游商务酒店、居住区—奥莱小镇等，是集国际时尚购物、大型商业流通、休闲旅游、餐饮效劳、国际其中，义乌小商品城总建筑面积为150万平方米，可入驻近三万五千家商户；奥特莱斯国际名品折扣城总建筑面积24万平方米；欧洲风情特色餐饮一条街、啤酒广场、星级商务酒店和写字楼等，共计总建筑面积14.5万平方米；奥莱小镇总建筑面积为108万平方米。工程平均容积率1.86，绿化率60%，地上停车位1976个，地下停车位13917个。〔二〕区位及交通工程位于黑龙江省哈尔滨市呼兰区哈肇公路西侧、呼兰河老河堤北侧，南向紧邻哈尔滨市大力开发的“北国水城〞区块。本着“以水定城〞的理念，哈尔滨市将在５７８平方公里的开发区域内，投入３４０亿元巨额资金，用２０年时间打造“人水和谐〞的生态新城。将充分利用松花江与呼兰河围合成的“金三角〞，以水定城，以水兴城，形成“两纵、四横、十八湖〞水系网络，用２０年时间再造一个城中有水、水中有城的北国生态城。呼兰区优势经济为：农业、食品、医药、电力产业，其中民营经济比重到达99%。且商贸经济活泼。区内历史及自然旅游资源丰富，包括大堡古城、穆儿昆城、石人城古墓石人、团山子七级浮屠宝塔等闻名遐迩的历史遗迹；慈云寺、关帝庙、龙王庙、吕祖庙、清真寺、文昌阁、城隍庙及天主教堂等宗教建筑；还有在建的大型湿地旅游休闲工程—月亮湾。工程处于哈大齐经济带枢纽部位，周边陆路交错，滨洲、滨北、王万3条铁路，四环路东线、东江桥、202国道、四环路西线、哈绥5条公路，阳明滩大桥、公路大桥、松浦大桥、四方台大桥、将建的过江通道、地铁2号等11条过江通道，以及哈大、哈黑、哈肇、哈伊等多条国省级公路构成了四通八达的交通路网，成为了工程坚实的交通根底。工程至哈尔滨市政府20公里，至江南市区30公里，至老火车站35公里，至西客站40公里，至太平国际机场55公里，以工程为起点的一小时经济圈覆盖了哈市全部市区及各大交通枢纽。三、工程商业业态分析〔一〕商业业态SWOT分析哈尔滨-义乌中国小商品城工程优势分析1〕地理优势，工程地理位置较好，理想状态下商品可辐射至国内东北经济圈及俄罗斯远东及西伯利亚地区、蒙古、朝鲜、韩国、日本，甚至中亚各国及东欧各国。2〕交通优势，工程内外部交通较好，紧邻的哈肇公路2021年刚升级为2级公路，是哈尔滨连通省内、贯穿国内的运输主通道。外部交通依靠省会哈尔滨海陆空的良好运输能力。3〕定位优势，工程在前期的战略定位上高瞻远瞩，公司整合各方面优势资源，打造东北亚最大的贸易中心。弥补了东北亚地区小商品流通链中，上游批发市场的空白，优化了批发渠道。4〕模式优势，工程与浙江中国小商品城集团股份合作经营，在品牌树立、招商、运营管理、优质商品源等方面可节省大量时间、精力和资金。5〕规模优势，小商品市场总建筑面积为150万平方米，可入驻近三万五千家商户。此规模稳居东北亚小商品批发市场第一。6〕内部配套优势，工程餐饮、娱乐、住宿、办公等业态全面。更有总建筑面积24万平方米的奥特莱斯国际名品折扣城，极大拉动人气。整体工程功能配比拟好。2、工程劣势分析1〕具体位置不佳，工程位于呼兰区哈肇公路西侧、呼兰河老河堤北侧，附近无成熟商业圈或社区，只有自然村落，建成后无法通过地缘吸引人气。2〕外部配套需时间，工程所在呼兰区现阶段学校、医院、商超、文体、金融等公共设施不完善，在建住宅及办公宅体量较大，但去化率、空置率较高，工程附近大型湿地旅游工程还处于筹划阶段。3〕社会层面树立品牌形象需时间，由于工程特性和位置原因，普通民众和潜在客群接触障碍较大。在建期间对群众只能进行渠道推广，社会层面树立品牌形象较慢。4〕省内缺乏小商品产业根底，黑龙江省小商品产业落后，无法和工程产生互补、互利。5〕需改变现有国际贸易渠道，鉴于国际贸易的多渠道、多环节、对市场变化反响较慢等特点，在改变其原渠道前，工程的出口贸易增长缓慢。3、工程时机分析1〕国际贸易开展，东北亚地区的经济稳定，小商品需求量加大，贸易清关正规化，中国出口贸易政策导向良好，都将对工程的出口贸易量起到良性影响。2〕东北经济增长，东北经济圈经济稳定增长，人均收入的上升及消费观念的改变，为小商品消费市场将带来巨大成长空间。3〕外部设施完善，预计5年左右时间，呼兰区公共设施建设较为完善，城市化更加成熟，湿地旅游也初具规模。工程将更好的融入呼兰区旅游经济，共同开展。4〕加强内部功能，工程应紧紧围绕"食、宿、行、游、购、娱"等购物旅游要素，进一步完善购物旅游周边功能，可大幅增加工程非租金类商业设施的收入。5〕多行业招商，利用工程品牌和规模优势，对省内进行生态绿色食品等产业的招商，对省外进行电子、时装、鞋帽等产业的招商。最大程度满足采购商需求。6〕搭建多元化平台，搭建东北亚地区在交流、展示、贸易、信息共享及相关效劳的多层次资源整合平台。4、工程威胁分析1〕国际经济的下滑，2021年—2021年新兴经济体都不同程度地出现了经济回暖迹象。但另一方面，各国为刺激经济增长而实施的扩张性政策导致政府债台高筑，可谓忧喜参半。国际经济下滑肯定对工程的出口贸易带来重大影响2〕东北经济的减速，现阶段东北经济开展势头良好，预测可持续5-10年。但也不排除中国经济在政府操控不利的情况下大幅减速，东北经济必受牵连。东北经济圈的开展减速会对工程的内需贸易影响重大。3〕哈市开展的转向，中国各级政府的开展策略及方向素来延续性和贯穿性不强，一旦政府换届，可能会影响经济开展方向，工程只有尽快到达成熟阶段，才具有防范此危险的能力。4〕竞争对手，呼兰区将建永利国际贸易城，此工程体量接近或超过我工程，如属实，应尽早分析对方，进行差异化定位。5〕招商及运营管理能力缺乏，工程的超大规模必将考验招商及运营管理团队的执行能力，一旦内部出现问题，势必影响工程开展速度，甚至造成重大损害。奥特莱斯1、工程优势分析1〕区位优势，奥莱城工程位于呼兰区，虽然与市中心存在一定距离，但符合国内外一致认可的选址范围，且自然辐射省内全部区域。2〕定位优势，哈尔滨第一家真正意思上的奥莱工程，满足了省内的市场需求，差异化的定位，让奥莱工程在哈市众多零售商业中脱颖而出。3〕消费市场优势，哈尔滨市中青年人群前卫时尚的消费理念，黑龙江省高收入人群的消费能力，国内外旅游人群的消费习惯，得以长期支撑奥莱城的开展。4〕模式优势，工程由〔美国〕国际地平线商业运营管理特许经营授权，独家在国内开发与经营该公司渠道品牌商品的奥莱特许代理商；其先进正规的管理理念及优质充裕的品牌折扣货源，极大增强了工程的核心竞争力。5〕规模优势，奥莱城总建筑面积24万平方米，方案引进国际一、二线著名品牌及国内一、二线著名品牌共计500家。商品种类更加齐全，款式更加多样，对消费者的吸引力巨大。6〕景观优势，工程位于呼兰河边，环境优雅，空气清新，辅以园林规划和功能小景，满足了户外旅游休闲的需求。2、工程劣势分析1〕具体位置不佳，工程所在呼兰区现阶段学校、医院、商超、文体、金融等公共设施不完善，在建住宅及办公宅体量较大，但去化率、空置率较高，建成后无法通过地缘吸引人气。2〕早期外部资源较差，呼兰区旅游资源丰富但分布散乱，湿地旅游工程刚刚启动。短时间内呼兰区块的旅游及娱乐休闲在奥莱工程开展上无任何帮助。3〕内部文化娱乐设施比例较小，奥莱模式的旅游商业综合体，不同于义乌小商品市场，作为家庭式度假休闲的理想场所，工程现阶段规划不能满足各年龄层对娱乐的需求。3、工程时机分析1〕旅游市场庞大，黑龙江省的旅游市场开展迅速，游客人数与平均消费逐年增多，对工程是利好条件。2〕辐射面广，在品牌成熟并有较强竞争优势后，可吸引整个东北经济圈的消费客群。3〕外部设施进一步的完善，预计5年左右时间，呼兰区公共设施建设较为完善，城区更加成熟，湿地旅游也初具规模。对奥莱工程长期成长有利。4〕城市开展方向，利用哈市北国水城的战略策略，融入城市大开展。4、工程威胁分析1〕人流量缺乏，作为有旅游特性的奥莱工程，大体量的商业面积能否实现吸引足够消费总量的外埠人流，满足全年全天候经营。2〕哈市旅游开展的转向，如哈市政府在松北及呼兰旅游工程开发完成前，转移旅游开发方向将影响区域游客的总量，降低奥莱工程的到达量，并影响工程定位的完整性。3〕竞争对手，如果哈市内近期开发新的奥莱工程，必将分流消费群体，淡化品牌认知度。奥特莱斯(中国)公司在大庆的奥莱工程正在选址阶段，分流大庆客户已成定局。我奥莱工程长期开展后，也可能与长春欧亚奥莱、铁岭芭蕾雨奥莱、沈抚圣大奥莱、沈阳尚柏奥莱等进行广域竞争。从SWOT分析来看，工程两个主要商业业态优势、劣势同样突出，但优势大于劣势，时机与威胁并存。如果作为整体工程来分析，小商品城和奥莱两种商业业态在经营模式、潜在客群、人流吸引等方面互补性强，强强结合，整体工程优势巨大。〔二〕哈市商业投资者市调哈尔滨商业地产的迅速开展，让投资者对于商业地产的选择因素考虑更为全面化。据最新调查显示，哈市商业投资者认为最有潜力的是哈西新商圈，松北区排第三，呼兰区排第五。购置商铺考虑因素中，地段占64.29%，周边商业气氛占62.5%，投资回报占53.57%。在经营形态上，大局部投资者还是以老牌强项：餐饮为主，占了53.57%，其次是服装、休闲娱乐、超市等。由于受经济实力和目前哈市商业市场开展的综合影响，大多数投资者选择市场类柜台或店铺进行经营，沿街门市占30.36%，市场商铺占25%。在商业地产认知渠道上，网络58.93%，报广53.57,%，阵地包装25%，电视23.21%。四、工程商业业态定位根据工程的内外部信息、工程SWO