张家港中昊.檀宫1月市场报告65p

中昊檀宫1月市场报告目录市场简讯1、时政要闻一一2021港城楼市冷清开局一一2021年房价仍面临上涨压力，房地产调控将常态化2、市政要闻一一我市住房公积金贷款政策作调整新政信息一一“国八条〞上海实施细那么公布有房家庭限购1套一一上海房产税细那么全文张家港一级市场综述土地供给量统计土地成交信息2021年上半年预计推案工程统计张家港二级市场综述成交概述市区成交板块分析市区在售及未售工程格局表个案简述产品分类市区个案在售情况预售竞争个案新推量体统计竞争个案开盘优惠方式参考重点个案分析——玉水世家——阳光里程媒体展示营销活动平面媒体附件〔市调表格〕市场简讯：1、时政要闻一2021港城楼市冷清开局2011年1月26日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施，“新国八条〞引发第三次宏观调控,要求强化差异化住房信贷政策,对贷款购置第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍；调整个人转让住房营业税政策，对个人购置住房缺乏5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。这一场突如其来的“新国八条〞让原本处于上升势头的港城房产市场再度遭遇宏观调控压力，“新国八条〞出台至今近半个月的时间，从政策对市场的影响来看，港城春节期间的房产市场不如去年同期，去年春节期间的房产市场热情不减，成交踊跃，而兔年楼市开局稍显得冷清，新盘市场和二手房市场均成交寥寥。二手房市场再次遭遇调控压力“新国八条〞对于二手房市场最直接的影响就是取消了住房营业税优惠。这将让原先市场上处于成交主力的房龄三四年的新空房再次遇冷。〞在谈到“新国八条〞对二手房市场的影响时，市区诸多房产中介的负责人都担忧今年的二手房市场将重新跌落到低谷。“新国八条〞第三条取消了住房营业税优惠。在此之前，未满5年的普通住房如果转手交易，采取的是差额征收营业税的方法。而“新国八条〞调整完善相关税收政策，加强税收征管。规定：“调整个人转让住房营业税政策，对个人购置住房缺乏5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。〞市区一家房产中介负责人对记者表示，相比之前执行差额收取营业税，“新国八条〞再次严格了二手房交易税费。5.5%的全额营业税使得5年内房源的交易本钱将明显上涨，以一套2021年100万元购置、现在出售200万元的二手房为例，之前按照差额缴纳5.5%的营业税是5.5万，而“新国八条〞政策出台以后营业税就需要交纳11万。“在明显遏制过度炒作的同时也会让二手房市场成交量出现一定下滑。〞市区几个品牌中介的负责人都如此表示。“前几年市场调控时，也曾全额征收营业税，交易本钱的增加给二手房市场带来最直接的影响就是成交量的明显减少。〞几年前全额征收营业税政策出台后市区中介倒下大半的情形给他们留下了深刻印象。“前几年港城房价尚未如此居高，全额征收营业税时，不少房东还可以转嫁到买方头上，在当前的市场环境下，相信没有几个买家愿意承受如此高的营业税。交易本钱的增加会让买卖双方无法达成一致的交易价格，这样一来，二手房市场将会全面遭遇调控压力。〞在谈到今年上半年的二手房市场时，不少人都表示短期内的港城二手房市场将成交冷清。新房市场春节期间成交骤降今年春节的新盘市场相对去年来说，出现了明显的冷清。去年春节期间，楼市处于上升趋势，市场环境利好，传统的春节长假淡季不淡，不少市民把春节期间带着家人去看房子作为节日的一大活动。而记者今年春节期间去市区几个楼盘看了一下，发现多数楼盘都是“铁将军〞把门。“去年春节期间我们楼盘也是放假的，不过是因为根本没有房子可卖了；而今年春节期间我们楼盘放假的原因那么是市场的冷清加上看房者不多，就索性全体放假了。〞市区城西一家楼盘的销售负责人这样比照了去年春节和今年春节售楼处放假的原因。“新国八条〞的出台让原本已经处于上升态势的港城房产市场再次春寒料峭。记者从张家港楼市统计数据来看，1月份中上旬全市每天尚能成交三四十套房源，而进入1月份下旬，尤其是2月份后，全市楼盘成交寥寥，从1月29日开始成交出现个位数，2月2日至2月8日全市楼盘均以“零成交〞收场。“春节期间的新盘市场成交量骤降的原因与传统的成交淡季密不可分，不少市民都利用春节长假出去旅游了，加上银行在春节期间的不营业，很少有市民在春节期间会选择购房。〞市区一家楼盘的负责人这样分析了春节楼市冷清的一个原因。尽管春节属于淡季，但是从去年春节期间成交量平稳来看，今年春节楼市的冷清与突然出台的“新国八条〞还是有一定的关系。市区一家商业银行的房贷负责人在接受采访时表示，去年春节期间她接到的都是询问什么时候可以办理贷款手续，今年春节期间的咨询大多数是差异化的信贷政策的咨询。“对贷款购置第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。这些贷款门槛的抬高很大程度上打击了投资、投机购房的需求，这也是春节期间成交骤降的一个原因。〞市场气氛观望再度成为基调“春节前，看到港城成交量反弹和成交价格的坚挺，不少人都预测今年的楼市会再度延续去年的回暖，而这场‘新国八条’引发的第三次调控那么让很大一局部人又开始了观望。〞市区一位房产公司负责人介绍说，每次政策出台后，在政策消化期间，无论是开发商还是购房者，因为对未来市场的不确定，都会选择观望一段时间，待市场明朗后再做出自己的决定，未来一两个月，港城房产市场的主基调就是观望。在谈到今年楼盘销售方案时，市区城西一个楼盘的销售经理介绍说，在“新国八条〞出台后，他们公司针对今年的市场情况开了一次会，对原本的价格和销售进度作了一定的调整。“尽管我市的调控细那么还未出台，但是政策的影响，尤其是市民对市场的预期已经随着‘新国八条’的出台而产生了。因此，今年的销售策略难免会作一些调整，如果还是延续去年年底的销售方案，就不适合当前的市场环境了。〞在谈到具体的房价变化和优惠促销时，这位销售负责人表示，市区多个楼盘会在两三月份采取一种平稳的销售策略，待四五月份市场走势明朗时，会作出一定的调整，短期内开发商会以观望为主。非但开发商观望，一局部原本准备购房的市民在“新国八条〞出台后又开始了观望。“每次政策出台后，我都希望政策给房价带来一定的影响，不过每次观望都未能取得满意的结果，作为力度空前的‘新国八条’显示了政府抑制高房价的决心，既然都等了那么长时间了，不妨等这个政策消化后，等地方细那么出台后再考虑是否购房吧，反正上半年房价不会涨到哪去了。〞这两年一直准备买房的小李在接受采访时表示，今年上半年他不会去考虑买房，会选择一边观望一边努力攒钱，等房价稳定后再出手购房。2021年房价仍面临上涨压力，房地产调控将常态化调控之下，局部城市房价过快上涨势头得到初步遏制，但是，2021年房价继续上涨的压力仍然存在。原本是短期举措的房地产调控将常态化，市场将长期面临偏紧的政策环境。房价走势将主要取决于3个因素：流动性、实际利率水平和供求关系的调整。去年楼市量价齐涨在国家对房地产市场进行“史上最严厉的调控〞的2021年，市场却仍然量价齐涨，并创下历史新高。从9月份开始，70个大中城市房价连续4个月环比上涨。业内人士认为，尽管去年国家先后3次出台严厉的楼市调控政策，使房地产市场的投资投机型需求得到一定抑制，但以自住为目的的刚性需求仍然旺盛，加上社会流动性充裕，缺乏有效投资渠道，人民币升值导致境外热钱流入，调控政策没有有效落实等原因，使调控下的中国楼市仍然炽热。此外，住房税收制度不健全、持有环节本钱过低，地方政府对土地财政过度依赖等制度性原因，也使得楼市问题积重难返，短期的、一刀切的调控很难收到非常好的效果。但是，在增加供给、差异化信贷政策等一系列措施的作用下，楼市也在出现积极的变化。数据显示，2021年全国房地产开发投资、房屋新开工面积均大幅增长。此前人们担忧的调控可能会导致投资下滑、未来供给减少等情况并未出现，新开工面积的大幅增加，为未来市场供给奠定了根底。同时，一线城市房价过快上涨的势头被遏制，房地产调控在一定程度上取得了效果，效果还将继续表达。在调控作用下，房地产企业的资金来源上涨有所放缓。2021年企业本年资金来源约7.2万亿元，比上年增长25.4%。由于调控对开发商获得贷款审核严格，国内贷款仅增长10.3%，而2021年那么增长48.5%。但境外热钱进入我国房地产业的规模仍然庞大，给市场带来一定风险。将储藏新的调控措施“‘十二五’期间，房地产业仍然面临重要的机遇，在解决就业和推动经济开展方面将起到重要作用。〞国家统计局总经济师姚景源日前在华本机构主办的“2021中国地产领袖年会〞上表示，“越是重要的行业，越是需要健康开展，仍然需要坚持对行业的调控和行业自身的不断完善。〞业内人士普遍认为，原本是短期举措的房地产调控将常态化，市场将长期面临偏紧的政策环境。“2021年的调控，最重要的是两项政策。一是通过严厉地执行差异化信贷政策，抑制投资投机型需求，这起到了明显的效果。二是切实增加市场的有效供给。这两项措施非常关键，应该坚持。〞住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹表示，2021年我国仍将延续社会流动性过剩的局面，供求关系失衡的状况也依然存在，因此亟须落实并强化现有的调控政策。住房和城乡建设部部长姜伟新透露，2021年局部城市房价继续上涨的压力仍然存在，调控将坚决不移。在落实已有政策的同时，将进行前瞻性研究，储藏新的调控措施。这意味着，一旦市场再次出现量价齐涨的过热苗头，新一轮的调控随时有可能到来。此外，在长期制度建设方面，房产税的试点也在紧锣密鼓的筹备中，重庆已经确定将开征房产税。一旦房产税的靴子落地，将对市场心理产生重大影响。“调控的思路也应该有所调整，应该大力开展并建立健全房屋租赁市场。〞国务院参事陈全生在上述年会上表示，大力开展房屋租赁市场，不仅可以很好地解决“有房住〞的根本居住问题，还可以实现各个收入阶层家庭“混居〞，促进阶层之间的流动。他建议，政府可以通过租金补贴、减免税收等手段，鼓励人们将闲置的房屋用于出租，增加租赁市场供给，并不断完善相关法律法规，标准租赁市场。姜伟新日前也表示，2021年起，我国将大力开展公共租赁房，公共租赁房将成为今后主要的保障形式。房价能否回到“合理水平〞普通百姓更关心的是，在持续的严厉调控下，房价能否继续稳定，有没有可能下降，“回到合理水平〞。在搜狐焦点网近日举行的“2021民生地产顶峰论坛〞上，著名经济学家成思危向记者表示，中央政府的调控对抑制房价过快上涨起到了一定作用，而且会越来越明显。“现在地价占房价的比例大幅上升，政府税费、开发商利润也在上升，这3块已经数倍于建房本身的本钱。要真正降低房价，使房价逐渐回归理性，还需要从减少政府税费、限制开发商利润和土地价格等方面入手。〞房地产调控对房价的影响是短期的，房价走势主要还是取决于市场本身的变化。2021年房价走势将主要取决于三方面因素。一是流动性，2021年境外热钱流入我国的压力很可能增大，国内新增货币量也将维持在较高的水平，这些资金如果不能得到有效的疏导，很可能进入房地产市场，从而推动房价快速上涨。二是实际利率水平，也就是名义利率减去通货膨胀率。如果CPI能控制在5%以内的合理水平，对抑制房价会起到作用。反之，如果2021年CPI居高不下，实际利率仍然是负利率，以抗通胀和避险为目的的购房需求将不断增加，房价上涨的压力也就更大。三是供求关系的调整。从2021年的数据看，商品房销售10.43亿平方米，超过了竣工的7.6亿平方米，供求矛盾仍然比拟突出。如果市场供给不能继续增加，房价上涨压力仍然会比拟大。“调控对价格的短期作用不可无视，关键是要严格落实。〞秦虹说，2021年，抓政策的落实，将是调控的一个重要任务。2、市政要闻我市住房公积金贷款政策作调整二套房公积金贷款首付五成三套房贷款停止记者从市公积金管理中心得悉，从今年1月17日开始，我市住房公积金个人住房贷款政策进行了大幅调整，市民办理二套房公积金贷款首付比例调整到五成，三套房贷款停止。1月17日以前受理并签订借款合同的，按原规定执行。据了解，此次调整是根据去年10月份，国务院四部委出台的?关于标准住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知?和日前苏州市住房公积金管理中心、苏州市财政局等四部门?关于贯彻落实四部委〈关于标准住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知〉的通知?精神，抓好贯彻落实。据介绍，本次公积金贷款政策调整后，办理首套住房公积金个人住房贷款：新建普通住房，套型建筑面积在90平方米以上的，首付款比例不低于住房总价的30%；套型建筑面积90平方米以内〔含90平方米〕和保障性住房的，首付款比例不低于住房总价的20%。存量成套住房〔二手房〕首付款比例不低于住房总价的30%。办理第二套住房公积金个人住房贷款，首付款比例由此前的30%，调整为不低于住房总价的50%。贷款利率按同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍计算。购置第三套及以上住房，停止向借款申请人〔含共同借款申请人，下同〕办理住房公积金个人住房贷款。市公积金管理中心相关负责人介绍，根据贷款新政中规定针对首套住房、第二套住房、第三套及以上住房实施差异化信贷政策，是按照上级中心的统一部署，考虑到苏州大市范围的住房公积金信息系统暂不具备查询借款申请人实际拥有的成套住房数量的条件，经与人行、财政、银监局等部门沟通，参考周边城市的做法，采用以借款申请人使用住房公积金个人住房贷款的记录次数作为实施差异化住房公积金信贷政策的依据。市公积金管理中心工作人员提醒市民，住房公积金制度的根本目的是为了解决广阔职工的自住住房问题，对第二套及以上住房公积金贷款实施差异化政策符合国家对房地产市场调控的要求，有助于保证将有限的住房公积金用于职工首次解决自住和改善性住房需求，向中低收入保障性住房倾斜，更好地表达住房公积金制度的互助性和公平性。在购置房屋时如果需要动用公积金贷款的，在签订购房协议前，最好先到公积金窗口咨询能贷款的额度，切勿因为政策的调整而造成被动。新政信息“国八条〞上海实施细那么公布有房家庭限购1套本市贯彻“国八条〞的实施细那么昨天出台。商贷首付成数上升、限购令升级、营业税加码等国务院调控措施都得到严格落实。细那么还规定，新建住房年度价格控制目标将于今年3月底前向社会公布。■限购三套房一律停购根据“国八条〞的精神，本市对原有的限购措施进行了修改，规定自昨天起，暂定在本市已有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险〔城镇社会保险〕缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房〔含新建商品住房和二手住房〕。而对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险〔城镇社会保险〕缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。■营业税购置缺乏5年转手,全额征个人将购置缺乏5年的住房转手交易的，要全额征收营业税。重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发工程〔具体工程由住房保障房屋管理部门提供〕，进行土地增值税清算和稽查。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。■第二套房房贷首付不得低于60%个人房贷那么依然从紧。根据细那么规定，对居民家庭向商业银行贷款购置第二套住房的，其首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对为改善居住条件购置第二套住房的，住房公积金个人贷款首付比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。■保障房今年开建筹措约22万套保障房方面，今年本市全年开工建设和筹措保障性住房1500万平方米〔约22万套〕。继续加大旧区改造力度，撤除中心城区二级旧里以下房屋80万平方米〔受益家庭约3.2万户〕，启动郊区城镇危旧房改造。加大保障性房源筹措力度，新出让商品住房地块必须按照不小于5%比例配建保障性住房。而且各类保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地年度供给总量的70%。对擅自改变保障性住房用地性质的，要坚决及时纠正和严肃查处。为保证普通商品房的供给，细那么要求今年的商品住房用地供给量原那么上不低于前2年平均实际供给量。同时加大闲置土地处置力度，按照国家和本市闲置土地处置的法律法规和政策规定依法处置。上海房产税细那么全文1月27日晚间，传闻已久的上海和重庆市房产税试点方案终于出炉。上海市政府当天在官方网站上发布“关于印发?上海市开展对局部个人住房征收房产税试点的暂行方法?的通知，通知称上海将从1月28日起开展对局部个人住房征收房产税试点，征收对象包括本暂行方法施行之日起，本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房〔包括新购的二手存量住房和新建商品住房〕和非本市居民家庭在本市新购的住房〔以下统称“应税住房〞〕，税率暂定为0.6%。以下是该通知全文：为进一步完善房产税制度，合理调节居民收入分配，正确引导住房消费，有效配置房地产资源，根据国务院第136次常务会议有关精神，市政府决定开展对局部个人住房征收房产税试点。现结合本市实际，制定本暂行方法。一、试点范围试点范围为本市行政区域。二、征收对象征收对象是指本暂行方法施行之日起本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房〔包括新购的二手存量住房和新建商品住房，下同〕和非本市居民家庭在本市新购的住房〔以下统称“应税住房〞〕。除上述征收对象以外的其他个人住房，按国家制定的有关个人住房房产税规定执行。新购住房的购房时间，以购房合同网上备案的日期为准。居民家庭住房套数根据居民家庭〔包括夫妻双方及其未成年子女，下同〕在本市拥有的住房情况确定。三、纳税人纳税人为应税住房产权所有人。产权所有人为未成年人的，由其法定监护人代为纳税。四、计税依据计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，评估值按规定周期进行重估。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。五、适用税率适用税率暂定为0.6%。应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍〔含2倍〕的，税率暂减为0.4%。上述本市上年度新建商品住房平均销售价格，由市统计局每年公布。六、税收减免〔一〕本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积〔指住房建筑面积，下同〕人均不超过60平方米〔即免税住房面积，含60平方米〕的，其新购的住房暂免征收房产税；人均超过60平方米的，对属新购住房超出局部的面积，按本暂行方法规定计算征收房产税。合并计算的家庭全部住房面积为居民家庭新购住房面积和其它住房面积的总和。本市居民家庭中有无住房的成年子女共同居住的，经核定可计入该居民家庭计算免税住房面积；对有其他特殊情形的居民家庭，免税住房面积计算方法另行制定。〔二〕本市居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房的，其新购住房已按本暂行方法规定计算征收的房产税，可予退还。〔三〕本市居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新购住房、且该住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收房产税。〔四〕符合国家和本市有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才，持有本市居住证并在本市工作生活的，其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税。〔五〕持有本市居住证满3年并在本市工作生活的购房人，其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税；持有本市居住证但不满3年的购房人，其上述住房先按本暂行方法规定计算征收房产税，待持有本市居住证满3年并在本市工作生活的，其上述住房已征收的房产税，可予退还。〔六〕其他需要减税或免税的住房，由市政府决定。七、收入用途对房产税试点征收的收入，用于保障性住房建设等方面的支出。八、征收管理〔一〕房产税由应税住房所在地的地方税务机关负责征收。〔二〕房产税税款自纳税人取得应税住房产权的次月起计算，按年计征，缺乏一年的按月计算应纳房产税税额。〔三〕凡新购住房的，购房人在办理房地产登记前，应按地方税务机关的要求，主动提供家庭成员情况和由市房屋状况信息中心出具的其在本市拥有住房相关信息的查询结果。地方税务机关根据需要，会同有关部门对新购住房是否应缴纳房产税予以审核认定，并将认定结果书面告知购房人。应税住房发生权属转移的，原产权人应缴清房产税税款。交易当事人须凭地方税务机关出具的认定结果文书，向登记机构办理房地产登记；不能提供的，登记机构不予办理房地产登记。〔四〕纳税人应按规定如实申报纳税并提供相关信息，对所提供的信息资料承当法律责任。纳税人未按规定期限申报纳税的，由地方税务机关向其追缴税款、滞纳金，并按规定处以罚款。〔五〕应税住房房产税的征收管理除本暂行方法规定外，按?中华人民共和国税收征收管理法?等有关规定执行。具体征收管理方法，由市地税局负责制定。九、部门职责〔一〕建立工作机制市政府成立由市财政、地税、住房保障房屋管理、建设交通、规划国土资源、公安、民政、人力资源社会保障、统计等部门组成的房产税试点工作机构，建立健全工作机制，推进房产税试点工作。〔二〕协同征收管理市住房保障房屋管理、建设交通、规划国土资源、财政、公安、民政、人力资源社会保障、统计等部门要积极配合地方税务机关建立应税住房房产税征收控管机制，根据本市对局部个人住房征收房产税试点的需要，提供相关信息，共同做好应税住房的认定工作。〔三〕实现信息共享市地税、住房保障房屋管理、建设交通、规划国土资源、财政、公安、民政、人力资源社会保障、统计等部门要共同建立全市统一的房地产信息管理平台，实现个人住房信息数据库信息共享。十、评估机制房产税税基评估工作在市政府统一领导下，由市地税、财政、住房保障房屋管理、规划国土资源等部门共同组织实施。十一、其他事项本暂行方法未涉及的其他事项，按国家和本市的有关规定执行。本市开展对局部个人住房征收房产税试点中的具体规定，由市财政局、市地税局、市住房保障房屋管理局等部门制订，并报市政府同意后公布执行。本暂行方法自2011年1月28日起施行三、张家港一级市场综述1、土地供给量统计：本月无地块出让2、土地成交信息:本月无地块成交3、2021年上半年预计推案工程统计类型区域工程名称总建筑面积工程地址售楼公开时间目前进展开发商住宅城西甲江南〔别墅〕约21万方国泰南路1号56990888预计2021年上半年开工在建中新置地阳光里程约25万方白鹿路南侧、百桥路西侧58189999预计2021年3月开工在建张家港市金厦房地产开发公司城中港城华府约2.5万方港城车站与金港大道旁58262999预计2021年上半年开工在建张家港海澜港城房地产玉水世家约2万方金港大道与南环路交汇处589916662011年1月1日开工在建绿港置业城东未来城〔二期〕约7.2万方东苑路西侧、暨阳东路北侧56900230预计2021年上半年开工在建张家港市华健房地产开发玲珑湾约10万方新农路南侧、北庄路东侧582900002021年1月初局部楼幢已结构封顶张家港市南城房地产总公司缇香世家住宅约16万方，商业约5.6万方华昌路北侧、东苑路西侧58998888预计2021年年初开工在建张家港新东方置业商业城中杨舍老街3.5万方北临梁丰路、东靠园林路58287888预计2021年年初售楼处已对外公开张家港市新城置业城西派克酒店式公寓1.8万方购物公园内569002102011年1月18日样板房即将对外公开张家港市华健房地产开发华健写字楼5万方购物公园南侧暂无暂无开工在建张家港市华健房地产开发骏马写字楼未知购物公园南侧暂无开工在建开工在建张家港市骏马房地产开发表一、2021年市区上半年预计推案三、张家港二级市场综述1、成交概述2021年1月，张家港市商品房成交套数为651套比上月增加了149套2021年1-12月份成交面积/套数汇总表月份1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月面积(㎡〕套数〔套〕651表二、2021年1-12月份成交面积/套数数据表2、市区成交板块分析区域板块成交套数(套)市区杨舍城东205杨舍城南136杨舍城西220杨舍城中90合计651表三、市区成交板块数据表表四、各版块成交套数分析图表五、各版块成交百分比分析图3、市区在售及未售工程格局表工程名称产品类型总户数〔套〕建筑面积〔万M²〕帝景豪园小高层、高层、叠加、联排、独栋170030香蜜湖公馆高层、叠加、联排、双拼、独栋264〔一期〕2.4置地甲江南小高层、双拼、联排130016皇家首座小高层、高层、商业626〔在售〕22中联皇冠联排、双拼、小高层110024东方新天地高层写字楼商铺9949暨阳湖壹号联排、叠加、类独栋45916暨阳湖皇冠高层2929.6未来城小高层、高层、花园洋房4767.2港城华府小高层2202.5玲珑湾小高层75010缇香世家小高层、联排、双拼、商务楼、酒店式公寓暂无住宅约16万方，商业约5.6万方玉水世家高层、商业2005阳光里程小高层120025表六、市区在售和未售产品格局表4、个案简述〔1〕香密湖公馆香蜜湖公馆位于张家港城南区域，地处新丰路、金港大道交汇处。周边生活配套不够成熟。总建筑面积20万方左右，容积率0.47，建筑密度20%。楼间距在16-26米左右。小区产品型态为高层、联排、双拼、独栋。户型面积：联排：368-568平米。近日新推30套367-771平米的独栋别墅，这次推出的独栋产品沿湖湾绕，环境优越。

香蜜湖公馆拥有独特、创新的设计理念：景观上设计有40亩的私家湖泊，给人以岛居生活的享受；采用地中海建筑风格，温馨而且很显档次；前中后三重庭院为您提供了更加广阔的私密空间；利用地势落差所打造成的全阳光地下室，出门就是亲水平台。5000多平米的会所有游泳池、击剑馆、雪茄吧等十几种贵族生活配套，满足您的商务、娱乐需求；户型上从270-700㎡可以满足您的不同需求。〔2〕置地甲江南作为城西新区知名的高品质楼盘，甲江南比邻名校梁丰高中、初中，背依城西小河坝景观带及体育公园，距离购物购物公园需5分钟的车程，地理位置优越。小区总建筑面积16万方，产品型态为小高层、双拼、联排。户型面积为2房：81-88平米，3房135-143平米，大3房：160-165平米，4房：166-186平米，双拼320-370平米。目前在售小高层均价为10500元/平米。该工程一期已成熟交房，先公开二期房源。在物业型态上包含了小高层、高层、联排、双拼。产品的二次升级将进一步提升居住感受。270度阔视野阳台，户型选择丰富。〔3〕暨阳湖壹号暨阳湖壹号独享地王板块闹中取静的绝版地利，地段潜力傲视群伦。别墅社区位于暨阳湖高端住宅区域内，南临4.41平方公里暨阳湖生态园区，独享70万平方米壮阔湖面。毗邻城市繁华中心，距离核心城区咫尺之遥，可以繁华，也可以离尘；可以入世，也可以出世；收放之间享受一份生活的自由与沉着。

暨阳湖壹号纯别墅社区占地面积228700平米，总建筑面积26264平米，容积率0.6，绿化率56%。规划房源428套，其中叠加别墅32套，面积291-313平米；联排别墅179套，面积330-440平米；双拼别墅8套，面积450-540平米；类独栋别墅3套，面积593-600平米。〔4〕中联皇冠中联皇冠毗邻城西购物公园，东临国泰南路、南靠杨舍镇新政府大楼，总建筑面积约24万平方米。周边配套完善，白鹿幼儿园、白鹿小学、在建的梁丰初中以及省重点梁丰高中环绕左右，购物公园、城西体育公园与之也仅仅数步之遥。

独特的岛居设计是中联皇冠难被复制的亮点之一，它以自然水系分割社区，形成独立而相互联系的小岛，欧式建筑点缀其中，并环绕着10万平方米的景观带以及2600平方米的活性水系。同时，中联皇冠还引入了先进的智能化小区管理，并在小区内实现真正的人车分流。〔5〕皇家首座皇家首座是新城置业倾力打造的大型商业居住社区，工程占地9万平方米，东临河东路，被靠沙洲中路，环城东路环绕西南，紧靠张家港市最繁华地带——步行街，距离港城车站仅200米。是市中心绝无仅有的黄金地带。

皇家首座依河而建，环境优美，规划小高层公寓，酒店式公寓，商铺疑影俱全，周边配套设施齐全，交通便捷。户型面积3R：89-139，4R：141-160平米。目前在售均价16000元/平米。〔6〕东方新天地东方新天地位于城南板块，地处南二环路。工程总建筑面达40万方，内含15万方规模的商业。20万方商住楼的大型工程，是该区域唯一集公寓、写字楼、商铺等型态为一体的商业综合体。目前近12万方的的家居旗舰红星美凯龙已正式入驻该工程。整个工程一期房源3、4、5号楼已根本售罄，并将于2021年年底交房。随之工程东区开始开工开建。7月10日该工程二期推出位于小区西南方位的1、2号楼，共300余套房源。其中，1号楼为100-219平米的写字楼，6.12米层高。2号楼房源面积在90-155平米的SOHO公寓，房源面积紧凑。〔7〕玉水世家“玉水世家〞地处张家港市区繁华核心区，紧邻步行街，坐拥便捷与生态，闹中取静，预计2021年1月份将推出67套房源。采用新古典法式建筑风格，全人车分流、五大主题景观、一条河岸森林打造世家专属领地，120-210㎡情景家居，彰显主人尊贵品味。张家港市绿港置业，以高度的社会责任感和细致关心的人文精神，为港城人民铸造绿色、平安、舒适的高档景观社区。〔8〕港城华府港城华府在港城车站南边，距离步行街3-5分钟，距暨阳湖也就三五分钟的路程，还有南苑菜场，生活便利。此次预计在十一月将推出一幢多层，两幢小高层，分别为6层和7层，1号楼〔多层〕，2号楼和6号楼〔小高层〕。〔9〕阳光里程阳光里程坐拥城西繁华，临近的购物公园，大型沃尔玛超市等方便了居民的日常生活。白鹿幼儿园、白鹿小学、梁丰初中以及梁丰高中环聚阳光里程四周，为孩子提供了良好的教育环境。年初推出300套房源，均价在11000左右，房型主要都以3房为主，120-140平方。〔10〕玲珑湾玲珑湾位于新农路华昌路，距离梁丰生态园较近，小区规划配套商业，旁边是新客站，出行较为便利，离欧尚大卖场10分钟，购物非常方便、澳洋医院只需5分钟车程。看病也非常方便。小区全部以小高层组成，面积从50-165M2。小区总共750套，此次开盘推出216套房源。〔11〕缇香世家该案位于城东板块，东至东苑路；南至华昌南路；西至华昌路；北至南苑东路，紧邻梁丰生态园、港城汽车站，产品类型分别以高层、小高层、双拼别墅、联排别墅为主，目前开工在建，预计11年3月份推出一期。5、产品分类工程名称建筑面积万M2栋数〔栋〕类型总户数〔户〕户数配比面积分类帝景豪园2632〔20栋多层、12栋小高层〕17003房：130-140800户46%4房：180300户18%联排别墅：320-350250户21%叠加别墅：270350户15%甲江南2148〔17栋高层、9栋小高层〕22栋别墅13002房：87-89465户35.8%3房：130-140500户38.5%4房：160245户22.3%别墅：270-30045户3.4%未来城711〔4栋多层、7栋高层〕4762房：88-92224户47.1%3房：130152户31.9%花园洋房：100户21%中联皇冠2432〔20栋小高层12栋联排〕11001房：50-60100户9.1%3房：130-140500户45.4%4房：160-180300户27.3%5房:200200户18.2%香蜜湖公馆2080〔联排别墅和独栋别墅〕250联排别墅280-400200户80%独栋别墅：70050户20%东方新天地1010〔10栋小高层〕20002房：90-1031020户51%3房：140900户45%顶复：150-20080户4%暨阳湖壹号2.6264126〔叠加7幢4F联排54幢3F双拼27幢3F独栋28幢3F〕459叠加别墅：291-33184户18.3%联排别墅：330-440265户57.7%双拼别墅：450-54054户11.8%类独栋别墅：593-60056户12.2%暨阳湖皇冠9.63〔2栋23层和1栋16层高层〕3001房：7040户13.3%2房：16340户13.3%3房：201-245100户33.3%4房：255-28080户26.7%5房：34540户13.3%玉水世家3.46幢〔6层,11层小高层〕2002房：120100户50%3房：140-15080户40%顶复：21020户10%阳光里程2523幢〔11层小高层〕3303房：120-140198户60%4房：180132户40%玲珑湾1212幢〔11层小高层〕2161房：5011户7%2房：80-9097户40%3房：120-14075户40%4房：16533户13#表七、产品分类统计表产品综合分析：1．多数竞争个案产品形态以〔别墅+小高层〕为主，个案量体集中在10-20万平方左右。2.中高端住宅产品占市场相当大的比率3.市场上户型面积集中在：1房：50M2-70M2,2房：90M2-160M2，3房：130M2-4.市场户型配比：3房＞4房＞别墅＞2房＞5房＞1房。目前众多楼盘在打造中高端的住宅产品，主要以小高层和别墅的产品类型为主。6、市区个案在售情况区域工程名称在售均价主力面积当月成交套数〔套〕城东未来城12000元/每平方80、904套帝景豪园12500元/每平方130-14030套玲珑湾11000元/每平方120-140171套城中港城华府11000元/每平方13012套皇家首座16000元/每平方141-16036套玉水世家14000元/每平方12042套城南暨阳湖皇冠20000元/每平方2550套暨阳湖壹号33000元/每平方330-4401套香蜜湖公馆12000元/每平方37011套东方新天地6700元/每平方90124套城西甲江南二期12000元/每平方1346套中联皇冠13000元/每平方130,14011套阳光里程11000元/每平米120203套表八、个案在售情况表城东板块的玲珑湾由1月份开始正式签约至今已去化171套房源，同板块中帝景豪园于2010年12月15日推出3期叠加至今去化30套。城西板块中的阳光里程于1月开始签约，至今已去化203套房源。城中板块的玉水世家由1月份开盘至今已去化42套。城南板块中的东方新天地本月成交套数124套，其余板块中个案当月成交都较为缓慢。本月城东板块总交成交套数205套、城西板块220套、城中板块90套、城南板块136套。7、预售竞争个案新推量体统计工程名称开盘时间新推量体〔套〕均价〔元/平米〕户型配比〔新推量体〕阳光里程1月初300110003房：120-140240套80%4房：18060套20%玲珑湾2021年初开盘21698001房：5011套5.1%2房：9097套44.9%3房：120-14075套34.7%4房：16533套15.3%玉水世家2067140002房：12030套38%3房：140-15042套54%4房：2106套8%帝景豪园12月份开盘4813500叠加别墅：48套100%甲江南预计2021年初开盘36未定联排别墅：36套100%暨阳湖壹号20103833000联排别墅：26套68.4%双拼别墅：8套21.1%类独栋别墅：4套10.5%暨阳湖皇冠2010292200001房：7842套15%2房：16384套29%3房：205-255106套37%5房：280-34556套19%表九、竞争个案新推量体统计表阳光里程于1月初推出一期房源，房型从3房-4房。面积段120-180平米，主力房型还是以3房为主，均价在11000元/平米。玲珑湾于2021年1月初开盘，共计推出216套，户型比拟多样化。从1房到4房，面积在50-165平米，预计均价在9800元/平米。主力面积在90-130平方米，主力总价在90-130万。位于城中的港城华府首批房源于11月13日〔周六〕正式对外推出，共三幢，分别是1#、2#、6#。其中1#是多层〔6层〕，2#和6#是小高层〔7层〕。此次推出的房源将以两房和三房为主，两房面积在90-100平米，三房面积在130-140平米。帝景豪园于12月18日推出3幢叠加别墅，价格在13500元/平米，面积在270平米，主力总价在300-400万。推出的楼栋位置是靠近北面的三幢。帝景豪园也进入了尾盘的销售阶段，目前所剩的房源已经不多。位于城西板块的甲江南预计2021年年初将推出联排别墅，具体价格未定，据悉小区有两套别墅拥有私家游泳池，售价预计在700-800万，其余联排预计售价在500万左右。虽然甲江南的别墅在智能化上面和城东的楼盘相比没有优势，小区的品质感也不及本案和帝景豪园，但城西区域目前规划的别墅体量非常稀缺，汇景豪苑和中联皇冠的别墅已经售罄。在这点上面甲江南的区位优势得以表达。预售个案产品综合分析：1．多数预售竞争个案产品形态以小高层和别墅为主，个案量体集中在5-15万平方左右。2.中高端住宅产品占市场相当大的比率3.市场上户型面积集中在：1房：50M2-70M2,2房：90M2-100M2，3房：130M2-150M2,4房：160M2-200M2.叠加别墅：270M2-330M2联排别墅：280M2-4.市场户型配比：3房＞4房＞2房＞别墅＞1房。预计新推量体个案中，产品类新主要以小高层和别墅为主。房型配比中3房和4房占据了大局部的比例。目前市场上的小房型，包括1房50M2-60M2,87M2的小2房受到客户一定程度上的关注。8、竞争个案开盘优惠方式参考工程名称在售均价预计近期开盘时间预计推案量体开盘方式强销期优惠方式未来城12000226套房源10月21日-27日七天时间内，支付意向金20万优惠总价10000，支付10万总价优惠5000元一次性付款98折阳光里程110002021年3月300套房源100000元意向金=定金，现在付定开盘仪式当日还有折扣可享一次性付款96折，其余折扣需等售楼处正式完工，开盘仪式当日玲珑湾9800元/平米2021年1月216套房源定金10万，内部认购为主，无对外宣传定金10万，总价优惠5000元玉水世家12000元/平米2011年1月1日67套房源认购期间办理“VIP卡10万抵15万〞开盘以按卡号顺序排队，现场还有表演及抽奖活动“VIP卡10万抵15万〞港城华府12000元/平米2010年11月13日96套房源支付20万定金，优惠单价300元/平米每平方米优惠300元/平米〔开盘〕开盘后此优惠将需要向老总申请暨阳湖壹号33000元/平米2010年11月27日38套房源开盘凭会员白金卡〔50万/张〕可优先选房、免物业费、以及现金优惠等多重享受，一次性付款优惠9.92折、按揭贷款优惠9.93折，付款方式：叠加定金80万〔可退〕双拼、联排定金200万(可退)一次性付款优惠9.92折、按揭贷款优惠9.93折，付款方式：叠加定金80万〔可退〕双拼、联排定金200万(可退)表十二、竞争个案优惠方式一览表预计1月份推出首批房源的楼盘，如玉水世家，玲珑湾，开盘都将推出一些优惠活动。港城华府首批于11月13日〔周六〕正式开盘，开盘的价格在12000元/平方米，开盘预定可以享受300每平方的优惠。玉水世家预计开盘时间为2011年1月1日，认购期间办理VIP卡10万元可抵15万元的总房价，开盘当日按VIP卡号排队喊号进行选房，开盘当日还有表演及现场抽奖。玲珑湾本来说预计8月份开盘，后来推迟到10月份，直至11月尚未开盘，后来推迟到12月中下旬还尚未开盘，直至1月初开盘，具体开盘形势无对外宣传，主要以内部认购为主，优惠方式付定10万，总价可优惠5000元。暨阳湖壹号于2010年11月27日开盘，开盘当天有物业管理费的优惠，还有一次性付款9.92折，按揭贷款9.93折。阳光里程预计于2021年1月开始预约登记，正式开盘时间为2021年3月份至现场售楼处正式完工，并于当日有开盘仪式，现在付定开盘仪式当日还有折扣可享，一次性付款96折。6、未来城已于2010年10月28日开盘，在10月21日-27日七天时间内，支付意向金20万优惠总价10000，支付10万总价优惠5000元，一次性付款可享有98折优惠。9、重点个案解析1、【玉水世家】工程简述：5号1号2号3号4号6号5号1号2号3号4号6号“玉水世家〞地处张家港市区繁华核心区，紧邻步行街，坐拥便捷与生态，闹中取静。采用新古典法式建筑风格，全人车分流、五大主题景观、一条河岸森林打造世家专属领地，120-210㎡情景家居，彰显主人尊贵品味。张家港市绿港置业，以高度的社会责任感和细致关心的人文精神，为港城人民铸造绿色、平安、舒适的高档景观社区。该案主要以6幢11层的小高层组合而成，占地面积约20000㎡，建筑面积约34000㎡，绿化率35%，总户数200户左右，由绿港置业开发商自行开发、销售。该案预计于2011年1月1日元旦假期公开销售。户型配比：产品形态结构类型面积范围〔平米〕套数〔套〕均价〔元/平米〕主力总价〔万元〕小高层2房120100140001173房140-15080203顶复21020294本月成交统计：幢号已售套数可售套数总套数1号楼2143642号楼213960合计4282124玉水世家为2011年1月1日开盘，本次开盘为1、2号楼，共67套129~228平方米房源，至今已售出42套，去化近63%，热销楼层为7、8、9楼层，主力面积在140-160㎡，起价11500元/㎡，开盘均价在14000-15000元/㎡，开盘当日有表演及抽奖等活动，开盘以VIP卡号排队喊号进场选购，已办理VIP卡的客户即可享受10万抵总房价15万元的优惠，每位VIP客户只限3个人入场，每组客户有10分钟时间可选购喜好的楼层，VIP客户选购完成后，剩余房源售楼处将对外公开销售。2、【阳光里程】工程简述：24232221202423222120阳光里程是金厦房产打造阳光系列精品楼盘之一,位于张家港西城区的百桥路8号，白鹿小学西侧，总建筑面积约25万平方米。小区南有小河坝河景，西侧拥有市政水景，两条进深到达40~50米的绿化景观带，对整个小区形成了半围合的态势，将会使住户如有置身公园的感觉。整个小区共规划了23幢小高层，户型面积范围在120平方米~180平方米之间,户型特色清楚，朝南有观景阳台与大进深阳台双重享受，北有生活阳台提供生活便利，一楼送私家花园更是整个工程一大亮点。小区内设有一个社区住户专享的VIP会所。VIP会所内提供了桌球房、乒乓房、书吧、水吧、健身房等文娱设施，此外还设有会议室，贵宾接待室等商务功能区。阳光里程坐拥城西繁华，临近的购物公园，大型沃尔玛超市等方便了居民的日常生活。白鹿幼儿园、白鹿小学、梁丰初中以及梁丰高中环聚阳光里程四周，为孩子提供了良好的教育环境。美好人生从阳光里程开始。在不久的未来，阳光里程这一瞩目的大盘将在城西崛起。户型配比：产品形态结构类型面积范围〔平米〕套数〔套〕均价〔元/平米〕主力总价〔万元〕小高层3房120-140198110001434房180132198阳光里程主要以3房120-140㎡为主力户型，大面积户型设计，低价销售，加上优惠促销手段，吸引了众多客户的目光，加上地理位置的优越，带动了本案的人气。本月成交统计：幢号已售套数可售套数总套数20号楼51156621号楼35316622号楼34326623号楼43236624号楼404888合计203149352本次开盘为20、21、22、23、24号楼，共计352套房源，将于2021年1月初开始签约，3月份将在新落成的会所内举行开盘仪式，开盘前预付意向金100000元，开盘仪式当日即有优惠可享，一次性付款另外再优惠96折，截止至今该案已售出203套房源，去化率近58%。媒体展示营销活动〔一〕、派克酒店派克酒店式公寓

惊艳亮相位于购物公园内的派克酒店式公寓于1月8日已经正式对外公开，作为张家港真正意义的酒店式公寓，派克酒店式公寓作为一种新型的房产物业，有着别的楼盘没有的自身特点，其惊艳亮相受到港城购房者的极大关注。“派克酒店式公寓由五星级酒店提供物业效劳，是派克酒店式公寓区别于其他工程的最大亮点。〞派克酒店式公寓特邀张家港知名五星级酒店——国贸酒店和华建物业组成管理工程部，为业主提供除常规住宅物业效劳之外的一系列酒店效劳，让业主在家享受五星级酒店效劳，体验和感受一种前所未有的“比酒店更懂生活，比公寓更懂享受〞生活。“有城西新区的公共配套设施还不够，有购物公园的商业配套也还不够，派克酒店式公寓结合工程特点，配置了专属的生活配套，请专业效劳团队进行打理。理念的改变，成就了派克酒店式公寓领先生活的梦想。这些配套包括300平方米的自助厨房，150平方米的多功能洗衣房，100平方米的商务聚会厅等等。平面媒体〔一〕、阳光里程〔1月4〔1月6日周四〔1月6日周四〔1月7日周五〔1月14日周五A〔1月28日周五A〔二〕、温泉逸墅〔1月5〔12月14日周二A1〔三〕、派克酒店〔1月13日周四A06附件〔市调表格〕〔1〕香蜜湖公馆房屋预售个案分析表街工程：香蜜湖公馆分期方案：制作人：日期：根本信息开展商澳洋，新城，绿园代理商赛博机构规划设计美国WY建筑设计物业管理福田物业工地位置金港大道辅导与新丰路交汇处售楼处金港大道辅导与新丰路交汇处向东200米公开日期2021.82021.9工程进度结构封顶交房日期2021.11联境分析该工程周边生活配套不够便利，但是小区内部环境不错，但小区周边环境不好，道路设施也在进行修复。产品分析基地面积17万平方米建筑面积24万平方米幢数楼层67幢3规划户数260户型面积287-770绿化率47%主力面积370面积配比房型面积〔M2〕户数〔户〕配比〔%〕1房2房3房4房复式联排287-50022285.38%叠加独栋7703814.62%其他附加值会所健身房.游泳池.桌球房.阅览室.智能化彩色可视对讲系统.红外报警系统.电视监视系统.紧急呼叫救助系统.电子巡视系统.电子门禁系统.远程控制主机.智能开关.地源热泵新风系统宅间水系建材外墙：涂料.大堂：大理石.走廊：大理石，高级防滑地砖.窗：铝合金断桥双层玻璃.进户门：防盗门.分户门：钢质门总体布局围合式布局备注无房屋预售个案分析表价格分析单价范围12000元/㎡均价表价12000元/㎡主力总价500万元底价12000元/㎡可售总价500万元物业费2．5元/㎡车位600付款方式一次性付款，组合贷款，纯商业贷款优惠方式无价差看位置，看产品，一房一价备注无去化分析去化速度5套/月销售率45%去化顺序联排别墅>独栋别墅去化特征联排面积价格适中，适合一家3口居住，或者投资去化抗性独栋面积大，总价过高备注无客源分析区域城西年龄层40-50职业特征公务员，商人置业用途自住，改善型需求备注无企划分析广告媒体工地现场围墙、房展会、报纸硬广、户外高炮主诉求全城聚焦香蜜湖备注〔12月15日周三A07版广告半业务分析售楼处进门有保安引导外部装修感觉很大气，但客户不容易找到，售楼处在新丰路金港大道。外部灰尘很大，环境很差。进门处是业务员的轮排位置，他们做的很好内部装修非常豪华，模型做的非常的气派，非常的大。业务员接待非常热情，咖啡招待。售楼处格局简单奢华，动线也非常合理有两套样板房，装修风格和外立面统一是地中海风格综合分析利多：地中海风格小区内设有游泳池，会所等小区绿化高，景观好楼栋间距大采光好，私密性好小区设有湖区景观带小区设计户户观景小区设计全采光地下室利空：地段不好，离市区较远道路设施不齐全，新丰路上下不平周边噪音大小区周边商业配套未全，生活机能不便.交通不便，周边没有公交车地下室面积记入产证，性价比大大降低〔2〕中联皇冠房屋预售个案分析表街工程：中联皇冠分期方案：制作人：日期：根本信息开展商中联置业代理商新联康规划设计郎程诗物业管理合易物业工地位置购物公园南售楼处白鹿路88号公开日期08年8月10年6月工程进度〔一期交房二期售完三期11月开盘〕结构封顶交房日期2021年1月302021年7月30联境分析中联皇冠毗邻城西购物公园，东临国泰南路、南靠杨舍镇新政府大楼，总建筑面积约24万平方米。周边配套完善，白鹿幼儿园、白鹿小学、在建的梁丰初中以及省重点梁丰高中环绕左右，购物公园、城西体育公园与之也仅仅数步之遥。周边环境不错，离购物公园非常近。步行5分钟便可到达。产品分析基地面积12万方建筑面积24万方幢数楼层32幢3,11层规划户数1100户户型面积60,130,140,180,320㎡绿化率45％主力面积130,140㎡面积配比房型面积〔M2〕户数〔户〕配比〔%〕1房60㎡10010％2房3房137㎡,143㎡60050％4房181㎡30030％复式联排320㎡10010％叠加独栋其他附加值会所无智能化可视对讲系统.红外报警系统.电视监视系统.紧急呼叫救助系统.电子巡视系统.电子门禁系统光钎入户安防系统、水、电表远程集中抄表、停车场自动管理系统建材外墙：涂料.大堂：大理石.走廊：大理石，高级防滑地砖.窗：断桥铝合金.进户门：防盗门.分户门：钢质门，宅间水系总体布局兵营布局备注无房屋预售个案分析表价格分析单价范围12500元/㎡均价表价12500元/㎡主力总价170-180万底价12500元/㎡可售总价170-180万物业费2元∕㎡车位13.8万个1:1〔1100〕付款方式一次性付款，组合货款，纯商业贷款优惠方式无价差100元/层备注无去化分析去化速度20套/月销售率95％去化顺序3房>4房>1房去化特征3房面积价格适中，适合一家3口居住，1房面积小总价低去化抗性4房面积大，总价过高备注无客源分析区域城西年龄层40-50职业特征公务员，商人置业用途主要自住，少量投资备注无企划分析广告媒体工地现场围墙、报纸硬广主诉求西班牙宫廷生活备注业务分析售楼处客户很多客户进门无保安开门业务员接待很热情售楼处装修满上档次，格局布置也较为合理，但销售桌相互的位置靠的太近，应该更分开些业务员接待流程思路清晰，销售道具准备齐全新联康为员工加薪，底薪2200元/月综合分析利多：小区内设有10万平米景观带小区绿化高，景观好购物方便〔购物公园，沃尔玛〕楼栋间距大采光好，私密性好从幼小到高中，学校就在身边小区建筑立面大局部采用面砖，西班牙风格的设计看上去非常大气。利空：城西板块人气缺乏目前无样板房看小区没有两房设计单价很高(3)东方新天地房屋预售个案分析表街工程：东方新天地分期方案：制作人：日期：根本信息开展商澳洋新城，绿园代理商赛博规划设计物业管理华厦物业工地位置南二环1号售楼处南二环1号公开日期工程进度结构封顶交房日期联境分析社区位于暨阳湖版块，周边高档楼盘林立，是城南新城的核心区域，离暨阳湖公园仅三分钟路程；小区被金港大道、南二环路围绕，交通物流优势明显，离新建成的长途车站区区1公里远，苏虞张公路1.5公里远，沿江高速仅三分钟车程，规划中的城际轻轨将横穿城南国际新城，距离本工程只有2公里，而同样规划中的镇南铁路，距离本工程仅1公里之遥。产品分析基地面积19万方建筑面积40万方幢数楼层1028层〔1-4〕15层〔5〕规划户数2000户户型面积90,100,130,140绿化率40%主力面积90,130面积配比房型面积〔M2〕户数〔户〕配比〔%〕1房2房90,103㎡102050%3房140㎡90045%4房复式顶复150-200805%联排叠加独栋其他附加值会所无智能化可视对讲系统.红外报警系统.电视监视系统.紧急呼叫救助系统.电子巡视系统.电子门禁系统建材外墙：涂料.大理石.大堂：大理石.走廊：大理石，高级防滑地砖.窗：双层玻璃彩铝窗.进户门：防盗门.分户门：钢质门总体布局兵营布局备注公交路线9,212路房屋预售个案分析表价格分析单价范围5588-6900均价表价6300-6400主力总价60-90万底价6300-6400可售总价60-90万物业费1.6元∕㎡车位200个付款方式一次性付款，组合贷款，纯商业贷款优惠方式无价差70元/层备注无去化分析去化速度7套/月销售率30%去化顺序2房>3房去化特征2房面积价格适中，适合一家3口居住去化抗性3房面积大，总价过高备注无客源分析区域城西年龄层20-40职业特征公务员，商人置业用途自住，投资，办公备注无企划分析广告媒体sp活动、户外高炮、户外看板、报纸硬广主诉求今天你养房，明天房养你备注〔12月15日周三A16版广告业务分析售楼处在工程外临时建造，但外部精神堡垒清晰，客户很容易看到内部装修一般，简单的装修非常适合销售进门处就设立沙盘，位置很合理业务员不够专业，没有热情的接待客户，而且对于一些专业的问题答复不出售楼处的销售道具不够，只有沙盘和楼书，没有裱板和销售夹综合分析利多：小区绿化率较高总价低楼栋间距大采光好，私密性好得房率较高小区具有较高的性价比小区可以接纳客户办公。利空：地段不好，在二环外小区周边卡车较多，噪音不断是属于商业用地，40年产权交通不方便小区办公，自住混在一起，降低了楼盘品质〔4〕帝景豪园房屋预售个案分析表街工程：帝景豪园分期方案：制作人：日期：根本信息开展商南城，金夏，华建，宏泰，沙钢宏润代理商上海盛天规划设计深圳设计学院物业管理华建工地位置梁丰生态园西侧售楼处梁丰生态园西侧楼盘会所内公开日期08年8月工程进度一二期售完三期结构封顶交房日期2021年6月，9月联境分析小区紧邻梁丰生态园，环境宜人。周边商服配套较为成熟，但是距离不远便是客运总站。人流量较大产品分析基地面积17万方建筑面积30万方幢数楼层63幢3,5,6,12,25规划户数1700户户型面积130,140,180,190,211,285,307绿化率40%主力面积130,140211,285面积配比房型面积〔M2〕户数〔户〕配比〔%〕1房50平米96套5.6%2房3房130-140㎡80047%4房180㎡30017.6%复式联排320-350㎡18410.8%叠加270㎡30017.6%独栋其他附加值会所健身房.游泳池.餐厅.阅览室.乒乓室智能化彩色可视对讲系统.红外报警系统.电视监视系统.紧急呼叫救助系统.电子巡视系统.电子门禁系统。包括地源热泵，光钎入户，远控主机，智能开关，安防系统建材外墙：涂料.面砖。大堂：大理石.走廊：高级防滑地砖.窗：高级彩色铝合金.进户门：防盗门.分户门：钢质门总体布局兵营布局备注无房屋预售个案分析表价格分析单价范围12000均价表价12000主力总价400万底价12000可售总价400万物业费1.8-2元∕㎡公寓1.8，别墅2车位1600付款方式贷款〔农行〕，一次性付款，组合贷款优惠方式无价差一房一价，看位置备注无去化分析去化速度8套/月销售率80%去化顺序叠加别墅>联排别墅去化特征景观房受到客户喜爱去化抗性靠马路噪音大，客户不能接受备注无客源分析区域城东、城中、锦丰、塘桥年龄层40-50职业特征公务员，私营业主置业用途自住，少量投资备注无企划分析广告媒体房展会、电视、pop、报纸硬广、车身广告主诉求一席筑景，一城观园备注〔12月15日周三A03版广告整版〕、〔12月17日周五A20版广告整版〕业务分析售楼处外部装修一般，没有精神堡垒进门就是接待处，业务员接待方便，售楼处的内部装修比拟豪华售楼处布置格局不是很理想沙盘和控台还有销售桌的位置不合理，现场的控制和配合较弱业务员的专业度不错，销售气势不错，在接待流程方面比拟清楚在开发商的介绍和大环境的介绍不够好，业务员太专注户型的介绍了综合分析利多：靠近梁丰生态园，自然环境优越小区绿化高，景观好购物方便，靠近香港城和欧尚大卖场产品类型丰富智能化设施，给予生活添加了极大的方便度小区隶属中高档小区，小区大门设计给人感觉奢华而高贵小区内采用人车分流，保护业主步行平安该案工程离新长途汽车站较近，通往外地较为方便地源热泵配置，增加小区档次利空：小区栋距不开阔，采光差，私密性差小区产品单一新开盘的位置靠近旧区房，位置差小区高层较多，容积率很大，降低了别墅客户的档次绿化率较高到达40%，夏天的蚊虫较多〔5〕未来城房屋预售个案分析表街工程：未来城分期方案：制作人：日期：根本信息开展商恒基置业代理商华策规划设计物业管理华建物业工地位置东苑路西侧暨阳东路北侧售楼处东环路、暨阳路〔工地现场〕公开日期工程进度4-5层交房日期未定联系0512-567292000512-56900230环境分析未来城都位于暨阳东路华昌路，本案由小高层和花园洋房组成。主力房型为80-130平方米产品分析基地面积4.4万建筑面积7万幢数楼层11幢6,11规划户数476户型面积80,90,112,130,140,280绿化率44.6%主力面积80130面积配比房型面积〔M2〕户数〔户〕配比〔%〕1房2房80-9020042.02%3房120-130130-14021645.38%4房复式联排叠加独栋其他花园洋房6012.6%附加值会所无智能化可视对讲系统.红外报警系统.电视监视系统.紧急呼叫救助系统.电子巡视系统.电子门禁系统建材外墙：涂料.大堂：大理石.走廊：大理石，高级防滑地砖.窗：高级彩色铝合金.进户门：防盗门.分户门：钢质门总体布局兵营布局备注无房屋预售个案分析表价格分析单价范围12000均价表价12000主力总价150万底价12000可售总价150-220万物业费预计1.8元/㎡车位500付款方式一次性付款，组合贷款，商业贷款优惠方式10月21日-27日七天时间内，支付意向金20万优惠总价10000，支付10万总价优惠5000元价差200-300元备注无去化分析去化速度39套/月销售率52%去化顺序2房>3房去化特征2房面积价格适中，适合一家3口居住。去化抗性花园洋房房面积大，总价过高备注无客源分析区域城东，锦丰镇年龄层40-50职业特征公司职员、公务员，私营业主置业用途改善居住环境备注无企划分析广告媒体工地现场围墙、sp活动报纸硬广主诉求造张家港最好的学区房备注业务分析售楼处在暨阳东路上，精神堡垒非常清晰内部装修一般，控台和销售桌以及模型的位置非常合理，增加彼此的业务互动和配合。业务员非常注重户型的推荐业务员的专业知识不够综合分析利多：小区绿化较高，景观好小区内完全采用人车分流规划，人性化设计房型方正楼栋间距大采光好，私密性好学校就在对面，上学方便利空：小区规模不大商业配套不够完善，生活机能不便，周边买生活用品不方便小区内部景观分配不均匀，在景观的设计上不合理靠近学校，学校经常需要播送，影响居民休息交房时间较晚，在2021年8月〔6〕置地甲江南房屋预售个案分析表街工程：置地甲江南分期方案：制作人：日期：根本信息开展商中新置地代理商苏州新吉阳规划设计AAI国际建筑物业管理苏州合乔物业工地位置国泰南路1号售楼处国泰南路〔梁丰高中正对面〕公开日期08年10月10年6月17工程进度结构封顶交房日期12月15日11年11月31日联境分析置地甲江南位于张家港城西的中心位置，靠近暨阳湖生态区，基地北侧为小河坝路，西侧为国泰路梁丰高级中学，与新杨舍镇政府隔路相望。地理位置优越，居住环境成熟，商业配套齐全，离张家港首个体验式购物公园仅5分钟车程，周边教育资源丰富有梁丰高级中学、白鹿小学，白鹿幼儿园、职教中心及规划中的梁丰初级中学。产品分析基地面积14万建筑面积21万幢数楼层26幢314规划户数1300户户型面积134,140㎡,89㎡绿化率40%主力面积89㎡134㎡面积配比房型面积〔M2〕户数〔户〕配比〔%〕1房2房87㎡6755%3房134,140㎡60042%4房复式联排270㎡503%叠加独栋其他附加值会所健身房.阅览室.乒乓室智能化可视对讲系统.红外报警系统.电视监视系统.紧急呼叫救助系统.电子巡视系统.电子门禁系统建材电梯品牌：中外合资西子奥的斯电梯.外墙：玻璃幕墙、玻化砖、干挂墙面砖。大堂：大理石.走廊：高级防滑地砖.窗：高级彩色铝合金.进户门：防盗门。保温隔热墙体、屋面隔热防水总体布局兵营布局备注无房屋预售个案分析表价格分析单价范围11000均价表价11000主力总价100万-160万底价11000可售总价100-160万物业费1.8元〔公寓〕1.5元〔别墅〕车位1200付款方式一次性付款，组合贷款，纯商业贷款优惠方式无价差100元/层备注无去化分析去化速度20套/月销售率75%去化顺序2房>3房去化特征2房面积价格适中，适合一家3口居住去化抗性3房面积大，总价过高备注无客源分析区域城西年龄层40-50职业特征公务员，私营业主置业用途改善居住环境、为儿女买房备注无企划分析广告媒体工地现场围墙、sp活动报纸硬广主诉求倒影繁华，当生活成为风景备注无业务分析小区旁高炮树立，非常醒目，售楼处外部装修一般内部的装修也一般，格局布置合理，控台的位置和销售桌以及模型的位置业务员容易配合和交流内部易拉宝展示楼盘信息和智能化，建议采用裱板的形式业务员的专业度一般，在户型的介绍上比拟多，在配套的介绍比拟少综合分析利多：小区周边设有幼儿园，初中，高中等小区绿化高，景观较好小区内设室内游泳场馆，增加业主平时的休闲娱乐活动购物方便〔购物公园，沃尔玛〕单价合理，性价比高利空：小区楼栋间距不开阔，私密性不好小区的外立面不够鲜艳，色彩较为单调小区周围没有商店城西板块人气缺乏商业配套不够成熟〔7〕阳光里程房屋预售个案分析表街工程：阳光里程分期方案：1期制作人：朱泰源日期：2021.12.28根本信息开展商金厦实业宏基步步高房产联合开发代理商上海盛天机构规划设计华艺物业管理苏州合乔物业工地位置百桥路8号售楼处龙潭路59号公开日期预计2021年3月份工程进度6层交房日期未定联系5822199958189999环境分析阳光里程坐拥城西繁华，临近的购物公园，大型沃尔玛超市等方便了居民的日常生活。白鹿幼儿园、白鹿小学、梁丰初中以及梁丰高中环聚阳光里程四周，为孩子提供了良好的教育环境。本案本案产品分析基地面积12万建筑面积25万幢数楼层23幢11层规划户数330户户型面积120-180㎡绿化率40%主力面积120㎡面积配比房型面积〔M2〕户数〔户〕配比〔%〕1房2房3房120-140㎡19860%4房180㎡13240%复式联排叠加独栋其他附加值会所VIP会所