房地产开发公司管理制度-制度汇编、职责及流程-

第一部分总工办工作制度一、总工办部门职能（一）负责项目勘察、设计的技术、进度与质量管理，主要包括：1、审查设计单位的工作大纲及各专业技术要求，审查设计进度计划及各专业设计进度计划，审查设计方案，向设计单位提出设计修改建议。2.根据设计进度计划负责督促、审查设计单位及时完成所承担的设计及设计修改任务，提交相关设计图纸。3、组织设计过程中的监督、检查，组织各阶段设计成果的汇报，负责组织重大设计方案或复杂技术问题的的专题讨论。4、负责审查、复核设计文件、补充设计文件、修正设计中的错误和偏差，组织对工程设计文件的核对、验证与评审验收工作。5.负责组织向监理单位、承包单位进行设计交底并协调设计勘察部门解答设计施工图中存在的问题。6.完成为完善设计而进行的修改设计方案。7、负责设计文件及变更设计文件的管理，对施工过程中动态设计的验证与协调工作。8、参与组织项目竣工图纸的编制和审查。9、负责对设计咨询公司的协调管理，使咨询工作按合同要求及时有效工作。（二）参与工程的控制管理工作，经常巡视工地，解决施工中遇到的设计问题。检查工程施工质量，及时发现并制止违背设计的施工行为，并尽快通报监理单位和工程部按规定的程序予以处置。（三）参与工程变更的审议，组织工程部、经济部、监理单位、承包单位、设计院讨论确定变更方案，审议设计变更后新的设计方案，会同相关部门办理设计变更手续，负责督促编制变更工程施工图。（四）参与施工管理过程中的技术问题和重大施工方案的审议，配合设计院解决技术难点和重点，如地基处理、基础处理、异常地质情况处理等。（五）配合前期部进行工程的报建相关技术服务。（六）配合前期部、工程部进行工程竣工验收。（七）负责交工后的工程缺陷调查及缺陷原因分析，审查工程缺陷修复方案。二、总工办岗位职责（一）总工办主任岗位职责.参加项目前期市场定位、规划设计及设计方案的研讨，为领导决策提供合理建议。.配合前期部进行项目报批的相关技术性工作，及配套外网的深化设计和施工验收工作。.配合销售部解决销售过程中提出相关的技术问题。.负责编制设计任务书，对设计院下达设计任务并与其建立工作关系，在设计过程中提出合理建议。并对设计进度、质量进行监督检查和协调。.认真审阅设计图纸，对违背设计任务书的事项进行纠正，避免浪费，发现问题及时协调解决。.参加图纸会审、技术交底会议及现场临时性技术工作会议，并提出所发现的问题及处理意见。、对项目进行过程中的决策性变化，及时提出合理化的技术性支持，并积极落实解决设计变更等方面的技术性问题。、审核施工单位的施工技术方案，对方案中涉及增加工程费用的技术措施要严格把关。、参加施工单位、监理单位组织的相关技术工作会议，听取各方提出的技术问题及解决办法，并提出意见和建议。、根据工程进展情况，及时落实相关技术问题。11.参与工程及甲方采购的材料，设备招标过程中的技术工作，并提出技术要求和参数。12、对工程所需要的新技术、新材料、新工艺应及时组织相关人员参观、考查、学习，并做总结或考察报告。13、协调做好工程验收工作，总结已完成项目的经验。14.完成领导安排的其他工作。（二）各专业工程师岗位职责.组织设计单位选择和评审。.编制各阶段的设计任务书。、组织进行各阶段设计沟通，审查各阶段的设计图纸。.参与施工图会审。.管理设计进度和设计图纸。.跟进和审查设计变更。7、配合经济部制定材料、设备采购的技术标准，对材料、设备设计指标进行审查。8、配合销售部解决销售过程中提出相关的技术问题。9、审查承包单位的施工组织设计、重大施工方案。10、解决项目施工现场的重大技术问题。三、总工办工作流程（一）勘察设计阶段对勘察设计单位勘察设计文件审核。（二）规划设计阶段对规划设计单位规划设计文件审核。（三）前期手续阶段.协助前期办理用地规划批文、办理工程规划许可证。.协助前期办理工程外网配套相关手续。（四）施工图设计阶段.完成施工图设计。.与前期部配合办理施工图设计与审查。（五）施工阶段.在施工阶段配合经济部进行工程材料、设备等招标采购工作技术标准的提供。.配合工程部解决设计中存在的各种问题。（六）竣工验收阶段配合前期部、工程部进行竣工验收各种有关技术文件的提供。第二部分前期部工作制度一、前期部部门职能（一）负责与当地政府、上级主管部门及相关业务单位的关系协调及处理。协助市有关部门搞好工程标底的编制工作，搞好工程项目的招投标工作。遵守工作流程及管理制度。及时准备掌握市场动态和政府政策，为公司发展建立良好、长期的沟通平台。（二）办理公司房地产开发与经营中的一切证照。其中包括《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设用地工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》、《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》等。（三）负责项目开发建设报批报建，组织项目消防竣工、规划竣工、综合竣工验收及手续办理。向发改委、规划局、环保局、建委、公安交通管理局、环卫局、人防办等政府部门申办的其他报建事项。（四）协调各有关部门，负责组织编制公司年度工程项目建设计划及投资计划。研究并提出公司年度重大工程项目及拟列入市政府每年实事项目的安排意见,组织向相关工程项目指挥部进行工程项目前期工作交底工作，对各工程项目指挥部进行相关业务指导，并督促检查相关工作的落实情况，要做到高度重视、力口强管理、严格把关。（五）根据工程进展情况，及时配合工程部及相关市政配套部门进行现场配套工程施工，包括供水、供电、供气、供热、通讯、有线、道路和雨污水工程，确保协调到位、配套工程现场有序且与正常施工合理交叉。（六）负责总体规划方案设计，分析研究，项目开发产品的市场分析、定位及产品的方案设计，办理勘察、设计、监理、监督和施工合同的鉴定及审查，协助工程部对项目进行验收工作，确保协调顺畅、验收工作及时、顺利完成。（七）负责组织人员对项目的所有批文及相关材料档案进行归集、整理、移交及保存，确保资料归档及时、齐全，分类清晰，查取方便。（八）完成领导交办的其他工作，并做好与其他部门的协调配合工作。二、前期部岗位职责（一）前期部经理岗位职责.根据公司项目总体开发的要求，负责承办公司所开发项目的可行性研究，并按国家的法律、法规和政府规定的申报程序进行项目开发的申报工作。、负责向市计委、建设局申办项目投资计划（立项）、开工报告，并做好公司与政府各专业部门的协调工作。.负责办理公司向政府交纳的项目开发费用，并办理取证工作。向市建设局申办施工图审查。办理招投标手续。申报建筑面积核查及办理各项规费的缴纳手续。.协调各专业的设计工作,提供设计单位所需的项目开发相关资料。.根据公司的要求，负责向人防办申请新建、扩建、改建项目的建筑设计方案、初步设计、施工图设计。.负责向环保局报审新建项目建筑设计方案、办理环评手续。、向民政局报审新建、扩建、改建项目的设计方案，办理项目名称的使用、冠名、变更等手续。、向交警支队申办新建、扩建、改建项目的立项，报审项目总设计方案。、向市规划局、消防支队、人防办、环保局、计委、建设局、交警支队、民政局等政府部门申办的其他报建事项。、协助相关职能部门向公司提供、推荐相关合格供方（设计、监理勘察、施工等合作单位）。.负责（牵头）进行项目报批、报建所需的公关活动，对参与公关协调的领导负责。、负责及时促进或优化政府合作关系，为公司建立良好、长期的沟通平台。.办理工程开工前的各种手续，保证工程的顺利开工。.工程竣工后,会同有关部门及时办理物业移交手续。、为公司提供新项目调研等方面的新支持，及时向公司主管领导汇报工作进展，提出合理化建议。.负责本部门于公司其他部门之间的工作协调，对前期部的所有工作全权负责,严格管理本部门员工,建立良好的工作秩序。、积极完成公司及主管领导交办的其他事宜。（二）报建员岗位职责1•负责协调房地产开发前期主管部门，完善各种具体手续，保证开发计划顺利实施。.负责协调与市政府有关部门关系，确保市政配套设施符合公司开发项目的需要，组织有关部门完成市政配套设计，完善小区的各种市政配套设施。.完善房屋入住所需的各种手续，证件等。.参与各有关单位及部门经济合同的谈判，并及时整理已完成的合同。.处理公司交于的其它事宜。三、前期部工作流程（一）《土地使用证》申领.土地登记申请书。.单位法定代表人证明（委托代理人申请土地登记的，应提交授权委托书和代理人资格身份证明）。.土地权属来源证明（历年来有权部门批准文件）。.地籍调查表。.缴纳的土地款及契税材料。.其他有关资料。（二）设计方案评选（规划编研中心）.设计任务书。.三家备选设计单位的资质证书。.每家单位的方案文本各8本及电子文件。.费用。（三）总平、单体方案报审（召开外审会）.详规设计审查申请表。.申请函。.规划设计要点。.符合设计深度要求的总平图（1/500）、规划设计方案文本（每份四套）和电子文件。.场地现势地形图原件（1/500）一份。.设计单位建筑设计资质许可文件。（四）立项（发改委）.申请报告。.土地出让合同。.规划设计要点。4、批准总平图和方案审查意见。5、开发公司营业执照复印件。6.开发资质证书。7、总投资额30%的资金证明或保函。（五）地名注册.建设用地规划许可证。.立项批文。.总平图。.地名申请单（各2份）。（六）楼宇公安编号审批.申请。.规划局批准总平图。.地名使用批复。（七）环评审批.建设项目环境影响申报（登记）表。.项目建议书报批件。3、项目所在的区域位置图（包括水系图、周围的环境敏感目标和居住的人群）对于污染较重或难以治理的建设项目，须提交初步环境影响分析或治理方案（根据申报审批结果，委托有资质单位编制环评书或表再报环保局审批）。（八）《建设用地规划许可证》.填具的建设用地规划许可证申请表。.项目批准文件。.建设单位申请函。.场地现势地形图及其电子数据。.总平批准文件及批准的总平规划图、历次建设项目规划设计要点（现用控规批准文件及一图一表）。（九）人防立项.规划批准总平图1份。.地面项目核准通知1份。3.10层以上高层建筑的地面一层建筑平面图1份。.上部有建筑物的普通地下室建筑平面及剖面图各一份。.人防工程方案设计（平时、战时平面图）各1份。.项目审批申报表（一式三份）。（十）初步设计抗震审查.立项批文。.初步设计文件。.地质勘察报告。.初步设计抗震审查申请表。.结构计算书。.勘察、设计单位资质证书。（十一）初步设计审查（召开扩初会）.申请报告。.初步设计方案文本8套。1）文字说明。（2）图纸部分：规划总平图（反映周边建筑用途、间距）、管线综合图、道路、绿化平面图、单体设计图。（3）项目概算2份。（4）附件：计委立项批文、规划设计要点、规划局详规批复、规划批准总平、规划局设计方案审查意见、抗震专项技术审查意见、环评审批意见。（十二）施工图政策性预审.施工图报审表。.一套建筑图。.初步设计批文。.批准总平。5、设计合同（如是外地设计单位，需另办入市备案手续）。（十三）施工图审查（包括施工图、抗震、气象、人防、消防五个专项审查，各项审图过程中，审查意见设计院都必须及时回复、沟通）。.施工图审查（审查工作分岩土报告审查和施工图审查两阶段）（1）岩土勘察报告审查。①岩土勘察报告审查报审表。②岩土勘察报告。③工程勘察合同。④建设用地规划许可证。⑤规划批准总平面图。（2）施工图审查。①施工图审查申请表。②立项批文和初步设计批文。③节能报审表（建筑、电气、暖通）。④全套施工图4套。⑤专项设计审查意见。（抗震、消防、环保、人防）。⑥结构计算书。⑦经备案的勘察和设计合同。⑧外省市勘察、设计单位进市许可证。.气象专项审查（1）建设项目防雷装置设计审核申请表。（2）计委建设项目批文。（3）建设项目施工设计图纸一套。.人防专项审查（审查工作分技术性和政策性两阶段）（1）技术性审查。①《人民防空工程施工图设计文件报审表》一式三份。②初步设计批准文件及人防立项批文。③工程勘测成果报告1份。④施工图设计文件2套（全）。⑤人防结构计算书1份。建设单位组织设计单位回复修改并送本处复审，缴纳审查费用。（2）政策性审查。技术性审查通过后送人防办进行政策性审查，通过后颁发人防工程审查批准书。.消防专项审查（1）《建筑工程消防设计审核申报表》。（2）项目批文和初步设计批复，规划意见和红线图，总平面布置图，易燃易爆火灾危险性分析报告以及工程简要说明等。（3）建筑施工图（包括建筑平、立、剖面图，暖通空调，防排烟图，电气图，工艺流程设计）。（4）图纸须盖出图单位出图章和防火设计自审章。5.抗震专项审查（1）初步设计批文。（2）初步设计抗震专项审查意见及修改回复审查结果。（3）建筑及结构施工图设计图纸。（4）结构计算书。（5）岩土勘察报告。（6）勘察、设计单位资质证书。（7）抗震审查报审表。（十四）《建设工程规划许可证》.填具的建设工程规划许可证申请表。.申请函。.有效的项目批准文件。.《国有土地使用权证》（含附图）。.《建设用地规划许可证》及红线附图。.已取得的建设详规设计批准文件。、已取得的签盖规划审查同意的总平规划图。、已取得的建筑设计方案审查意见。、初步设计批准文件。10、相关职能部门审批材料：消防、环保及其它相关部门（需在申请表上盖章）。11•通过政策性审查的施工图原件（含电子文件）。12.反映现状地形的建设工程平面定位图原件（1/500）二份。13、含拟选地点外50米范围建统一坐标系的场地现势地形图原件（1/500）一份。14.竣工测量合同。15、建设工程建筑面积核验表（建设单位、设计单位盖章确认）（缴纳相关规费）。（十五）建设工程验线.建设工程验灰线（1）填具的市建设工程验线申请表3-1。（2）建设用地范围内应当拆除房屋的情况说明。（3）具有城市规划测绘资质的测绘单位提供的放样成果图一份。.建设工程复验（+0、00）（1）填具的市建设工程验线及复验申请表3-2。（2）建设工程验线合格通知单（复印件）。3、建设工程复验（结构封顶）（1）填具的市建设工程验线及复验申请表3-3。（2）建设工程定位复验合格通知单（复印件）。（3）原批准立面图及说明（外立面施工完成）。（十六）工程中标通知书.财政局或银行提供的资金证明。.市工程建设项目发包方案登记表。.委托招标的要提供招标代理合同和招标单位法人委托书。.市工程建设项目招标人自行办理招标事宜备案表。注：招标公告发布时间不少于5个工作日，招标文件发出之日起至招标人提交招标文件截止之日止，不少于20天。（十七）质量监督通知书.《建设工程质量监督申报表》。.施工中标通知书及合同。.监理中标通知书及合同。.施工图审查合格证书。.规划许可证。（十八）安全监督通知书.《建筑工程安全报监书》。.建筑业企业信用管理手册。.安全施工组织设计。.拟进入施工现场使用的起重机械的型号、数量。.项目经理、安全员及特种作业人员花名册、资格证书及上岗证。（十九）施工合同备案.与中标合同一致的施工合同四份。.中标通知书。（二十）墙改验收主体结构验收时介入，通过验收，达到节能设计要求,留下记录，作为竣工验收后办理专项基金退返手续的依据。（二十一）《建设工程施工许可证》.《建设用地规划许可证》。2、《建设工程规划许可证》。3、中标通知书或直接发包通知书和依法签订的建设工程发承包合同，依法签订的建设工程监理合同和建设单位技术人员组成情况。4.建设工程施工图设计审查合格书。5、经监理审批的施工组织设计。6、建设工程质量监督通知书、安全监督通知书。7、资金到位证明或支付担保。8、网上申报。（二十二）委托面积预测待施工图审查结束后,进行面积预测。1•审查完毕的施工图及相关变更（相关电子文件）。2.建设工程规划许可证。（二十三）《商品房预售许可证》.建设项目批文。.《国有土地使用证》。3、《建设工程规划许可证》。4、《建设工程施工许可证》。5、已完成基本工程并施工至主体结构二层以上施工进度和竣工验收日期已确定。6.开发企业营业执照和资质等级证书。7、工程施工合同（经备案）。8、预售商品房总平面图。9、公安编号（图）。10、核准地名批文。11.物业管理审核意见书（1.要通过招投标落实物管单位2.物业合同经物管处审核通过）。12、网上数据备案申请（委托市产权监理处进行面积预测，凭预测结果完成网上逐户申报）。（二十四）竣工验收建设单位组织各相关部门进行规划、环保、消防、绿化、人防、城建档案、防雷、环境检测、安防等验收及检测，最后进行综合竣工验收备案。1、规划验收：（1）市建设工程规划验收申请表。（2）建设工程规划许可证副本及附图附件（复印件）。（3）建设工程验线合格通知单、两次复验合格通知单（复印件）。（4）具有相应测绘资质等级的测绘单位编制的《建设工程竣工测量成果报告书》及电子文件。（5）建设工程竣工图及相关资料。（6）竣工地形图两份。.环保验收：（1）规划批准总平。（2）管网图（入管证明、市政设施处盖章）。（3）环卫协议。（4）环评批复意见要求的其它材料。.消防验收：至行政审批中心消防支队窗口提交验收资料，其中包括：（1）《建筑工程消防验收申报表》。（2）建筑消防设施技术检测合格的报告，即《建筑消防设施检测报告》（无自动消防设施工程除外）。（3）《建筑工程消防设计审核意见书》及相关批复文件。（4）竣工图。（5）消防工程施工安装单位资格证书及施工安装、调试记录，消防产品相关证书、出厂合格证，隐蔽工程记录，设计施工变更内容记录等资料。（6）各项消防安全管理制度和防火安全管理组织机构以及消防系统操作管理人员名单。（7）建筑工程消防验收汇报材料。申报单位在填写表格时应用碳素笔填写，字迹工整，不得涂沫。（8）消防支队至现场验收。（9）制作验收意见书。（10）消防支队内部审批，领取验收意见书。4、绿化验收：至建设局绿化管理领取申报表格，并准备以下资料：（1）初步设计批复（复印件）及经批复认可的总平面图（复印件）。(2)国有土地使用证(复印件)。(3)以国有土地使用证及附图为依据的绿化勘测报告。(4)绿化设计或竣工图纸。(5)建设项目配套绿化竣工验收备案申报表。(6)绿化管理处工作人员至现场验收。(7)绿化管理处内部评审。(8)领取备案意见。5.人防工程专项验收提供资料：(1)平战转换设计预案。(2)监理资料。(3)整套施工图。(4)施工图技术性审查意见及修改资料。资料齐全后送人防办审查，审查合格且施工现场具备验收条件后，约定初验时间。验收后提出整改，整改完成约定时间进行复验。6、城建档案验收(由建设单位、施工单位、监理单位三方提供资料，详见附件)。(1)立项批复及申请。(2)建设用地规划许可证及附件(红线图)。(3)国有土地使用证。(4)施工、监理招投标文件、中标通知书及合同。(5)勘察、设计合同。(6)初步设计批复及申请。(7)建设工程规划许可证及附件。(8)建设工程施工许可证。(9)工程质量监督手续(通知书、申报表、方案)。(10)工程地质勘察报告。(11)抗震设防审查意见书(登记表、证书)。(12)人防、环保、消防、白蚁、卫生、绿化、规划等批文或有关协议(审核意见书、验收证明)。（13）施工图设计文件的审查（报审表、报告、复审单批准书或合格证）。（14）监理文件。①监理规划、实施细则。②监理月报、会议纪要。③监理工作总结（工程竣工总结、质量评价意见报告）。④监理工程师指令、通知、签证单。⑤工程预验收质量评估报告。⑥工程竣工决算审核意见书。（15）工程竣工图（建筑、结构、水、电、暖通、煤气、消防等）。（16）竣工测绘图（包括技术报告）。（17）室外综合管线图（道路、给排水、供电、电信、有线电视、煤气、宽带、路灯等）。（18）工程概况表（单位工程质量评定表、质量保证资料核查表、单位工程观感质量评定表）。（19）工程竣工总结（建设单位）。（20）竣工验收证明书及竣工验收报告。（21）工程照片。（22）室内环境检测报告。料齐全后联系建档案馆相关人员前来检查，检查后提出意见，进行整改，直至符合要求后最后将资料送至档案馆。7、防雷验收提交材料：（1）建设项目防雷装置竣工验收申请表。（2）各阶段检测报告、竣工检测报告（具有防雷检测资质的单位出具）。（二十五）竣工验收备案.工程竣工验收备案表2份。.工程施工许可证。.《施工图审查合格书》。.工程竣工验收报告。.监理单位的工程质量评估。.工程竣工测绘图（规划局盖章）。7、规划、环保、城建档案、人防部门的竣工认可文件。8、公安消防、绿化部门的竣工认可文件。9、水、电、气、路灯、绿化等配套工程竣工图。10、档案预验收单。（二十六）面积实测1.竣工面积测绘。（1）测绘委托书。（2）建筑工程规划许可证。（3）土地使用证。（4）公安编号。（5）工程竣工验收证明材料。（6）房屋各层竣工平面图。2.面积审核。（1）面积申报表。（2）立项批复。（3）商品房销售许可证。（4）建筑工程规划许可证（正本，附规划总平图）。（5）土地使用证。（6）建设用地规划许可证。（7）公安编号及地名批复。（8）工程竣工验收备案表。（9）房屋各层竣工平面图（原件）。（10）房屋竣工测量图（附竣工地形图电子版）。注：2—8收复印件，核对原件。（二十七）公共维修基金缴纳.物业查验、移交记录。.物业合同。.监理处核发的房屋建筑面积的批复。.根据市专项维修基金标准缴纳。注：另有各竣工工程各项退费手续的办理、公司各项外协工作。第三部分工程部工作制度一、工程部部门职能（一）实行工程部经理负责制，在项目建设过程中认真贯彻国家有关基本建设的方针、政策和法令，特别是关于质量的方针、政策和法令，确保建设规划部署的各项施工任务全面完成。（二）应由具有开拓务实精神、有现场施工组织管理经验、懂技术的人员组成精干的专业配套班子，在建设全过程中应起组织、指挥的核心作用。（三）以小区建设为纽带，组织设计、施工、公共建设、园林绿化建设等各参建单位有关人员，为创建优质小区密切配合，团结协作。（四）部门职责明确，岗位责任落实到人，人员稳定，作风务实，能及时解决现场问题。（五）有较强管理、服务意识，本着对用户负责的精神，正确处理经济效益、社会效益、环境效益三者的关系。（六）坚持管理标准，以质量管理为核心，对创建优质工程，降低工程成本、缩短工期，提高企业经济效益起到积极作用。（七）认真执行建筑施工总包合同，将合同中明确的工程质量、进度落到实处。配合销售做好施工现场文明施工管理工作。（八）对工程质量、进度及合同管理负直接责任。严格执行工程签证、设计变更、工程洽商管理制度，做好工程成本控制工作。（九）工程管理监督过程有不可预见的风险，严格执行国家及地方政府对工程管理的有关规定，避免各种风险的发生。（十）提前做好质量通病控制点的培训和要求，严格按照黑龙江质量管理办法和《质量通病防治标准》进行逐一控制和防治。（十一）与办公室做好接口工作，全面配合前期进行项目报批报建工作。（十二）负责组织竣工验收、配合业主入住验收等工作。未交付使用方的由工程部跟踪，交付使用方的进入正常维保程序。二、工程部岗位职责（一）工程部经理岗位职责.根据集团的战略思想，公司指令，开发公司、销售部、总工办、前期部等部门进行项目前期运作，提出合理化建议。.负责组织工程的招投标工作：(1)对承包商、监理单位进行考察、评价。由经济部牵头，工程部配合工作。(2)组织编制招投标文件，选择投标单位或进行邀标。(3)组织投标单位进行现场踏勘和答疑。(4)组织评标和开标工作，确定中标单位。(5)参与合同谈判与合同签定。先确定临时评标委员会，再投票确定。3、负责项目管理：(1)负责项目的人员管理。包括人员的调配、考核、奖惩等方面的管理。(2)项目的目标管理：对项目的整体目标进行明确下达，并将目标进行分解,做到责任到位，并对目标完成情况进行监督检查和调整。(3)对项目的施工准备、施工进度、质量、现场管理、投资控制进行审核、监督检查。(4)对施工过程中出现的重大问题进行决策和处理。(5)负责审核施工材料的选用和对材料供应商的评价。(6)负责组织工程中新材料、新工艺、新结构、新技术的技术论证、审核。(7)对《施工组织设计/方案》重大技术措施和经济方案的初步审查意见审核。(8)在施工组织设计中编制整体进度计划。(9)对工程中出现的不合格处理方案进行审批，并对结果进行确认。(10)组织竣工验收及移交。(11)监督检查工程和项目文件资料的管理。(12)负责各项目之间的资源调配，与工程管理相关各部门、各单位进行沟通平衡。4、负责工程监理的管理：(1)对监理单位提交的《项目监理规划》等进行审核。(2)根据监理合同对监理单位的工作进行监督检查和考核。(3)对监理单位提出的工作实施与工程管理过程中的重要问题给予及时解决。协调其与相关单位之间的关系。（4）负责监理费用控制与结算。5.负责整个施工过程中各相关单位的协调。（二）土建工程管理岗位职责.协助工程部经理做好工程项目的前期运作，及工程开工前的准备工作。2、参与土建工程招投标工作，负责配合预算部进行标底和投票邀请书的编制。3.参与土建工程投标资料、文件的审查和评标工作，提出合理化建议。4.负责对投标单位进行土建方面的现场答疑。5、参与图纸会审、设计交底工作，配合总工办交底记录整理、签认和发放。跟踪处理图纸会审中提出的问题。6、由工程部负责人组织工程部、技术部、施工单位、监理单位确定标高，经济部做现场实测结算。7、审查《土建施工组织设计/方案》和《施工监理规划》。8、配合总工办对《土建施工组织设计/方案》中重大技术措施和经济方案进行审查，提出审查意见。9、配合总工办对《土建施工组织设计/方案》中的新技术、新材料、新工艺的应用，以及可能导致工期、造价等变动的因素，进行审查。10、负责审查土建工程相关各单位提出的土建工程变更要求。11.根据工程质量监督计划和现行国家及省市规范、规章对土建施工质量进行控制，对承包单位与监理单位的质量完成情况进行检查考核并提出调整意见。12、根据《项目规划》和工程施工计划对土建工程的进度进行监督、检查，并根据情况提出调整意见。13、参加工程协调会与监理例会，提出和了解工程项目土建施工过程中出现的问题，进行研究讨论，提出解决办法。.负责与设计、监理、承包商等单位的信息与资料传递和各单位的协调工作。.负责对土建施工材料、工程机械及施工队伍的质量进行检查。16、严格按合同约定标准及认质认价标准进行总结验收，达到满足约定的标准为原则。17、负责1万元以内的工程鉴证，1万元以上由集团领导以及相关部门确定。工程部各专业工程师配合经济部确认现场鉴证工程量。18、对土建工程中出现的质量问题检查，并提出处理意见。19、负责项目甲指材料的进场检查及记录。20、配合各部门对土建工程的竣工验收。（三）水暖管理岗位职责1.协助工程部经理做好工程项目的前期运作。2.协助工程部经理做好工程开工的准备工作。3、参与水暖工作招投标工作，配合预算部进行标底和投标邀请书的编制。4.参与水暖工程投标资料、文件的审查和评标工作，提出合理建议。5.配合总工办对投标单位进行水暖方面的现场答疑。6、参与图纸会审、设计交底工作，配合总工办整理交底记录整理、签认和发放。跟踪处理图纸会审中提出的问题。7、审查《水暖施工组织设计/方案》和《施工监理规划》。8、配合总工办对《水暖施工组织设计/方案》中重大技术措施和方案进行审查，提出审查意见。9、配合总工办对《水暖施工组织设计/方案》中的新技术、新材料、新工艺的应用，以及可能导致工期、造价等变动的因素，进行审查。10、监督检查《水暖施工组织设计/方案》和《施工监理规划》实施情况。11•负责审查水暖工程相关各单位提出的水暖工程变更要求。12、根据工程质量监督计划和现行国家及省市规范规章标准对水暖施工质量进行控制，对承包单位与监理单位的质量完成情况进行检查考核并提出调整意见。13、参加工程协调会与监理例会，提出和了解工程项目水暖施工过程中出现的问题，进行研究讨论，提出解决办法。14.负责与设计、监理、承包商等单位的信息与资料传递和各单位的协调工作。15.负责对水暖施工材料、工程机械及施工队伍的质量进行检查。16、对水暖工程中出现的质量问题进行检查，并提出处理意见。17、负责项目甲指材料的进场检查及记录。18、配合各部门对水暖工程的竣工验收。（四）电气管理岗位职责.协助工程部做好工程项目的前期运作。.协助工程部经理做好工程开工的准备工作。、参与电气工程招投标工作，负责配合预算部进行标底和投票邀请书的编制。.参与电气工作投标资料、文件的审查和评标工作，提出合理建议。.配合总工办对投标单位进行电气方面的现场答疑。、参与图纸会审、设计交底工作，配合总工办整理交底记录整理、签认和发放。跟踪处理图纸会审中提出的问题。、审查《电气施工组织设计/方案》和《施工监理规划》。、配合总工办对《电气施工组织设计/方案》中重大技术措施和方案进行审查，提出审查意见。、配合总工办对《电气施工组织设计/方案》中的新技术、新材料、新工艺的应用，以及可能导致工期、造价等变动的因素，进行审查。、监督检查《电气施工组织设计/方案》和《施工监理规划》实施情况。.负责审查工程相关各单位提出的电气工程变更要求。.根据工程质量监督计划和现行国家及省市规范规章标准对电气施工质量进行控制，对承包单位与监理单位的质量完成情况进行检查考核并提出调整意见。、根据《项目规划》和工程施工计划对电气工程的进度进行监督、检查，并根据情况提出调整意见。、参加工程协调会与监理例会，提出和了解电气工程项目施工过程中出现的问题，进行研究讨论，提出解决办法。.负责与设计、监理、承包商等单位的信息与资料传递和各单位的协调工作。16.负责对电气施工材料、工程机械及施工队伍的质量进行检查。17、对电气工程中出现的质量问题进行检查，并提出处理意见。18、负责项目甲指材料的进场检查及记录。19、配合各部门对电气工程的竣工验收。（五）园林管理岗位职责.全面监管有关园林绿化工程方面的工程管理工作，并根据施工过程中的具体情况，及时进行各方面的专业协调工作并及时予以反馈。2、处理工程进行过程所发生的相关专业方面的变更事宜，协调设计和施工及监理方面的关系，有效控制其对项目进度的影响。.配合工程监理单位，对相关专业的施工质量、施工进度进行监控，跟进项目的节点进度。.参与相关专业各分部分项工程的质量验收评定工作。.负责园林的施工与设计、监理的协调，审核土建、装饰施工工程量，协助审核工程款。.协调项目总包、分包与监理的关系，协调在项目进程中土建同其它专业工程师的关系。7、审核相关专业有关甲供材料和设备的报价、数量及质量，并负责对其的清点、验收及保管工作。8、监控工程实施阶段，有关施工、设计、监理及配套等单位的合同执行情况，并及时反馈。9、做好整个项目运作过程中相关专业各类文件资料的收集工作，并交由有关档案保管人员统一管理。10、参加每周的现场工程例会，提出相关专业存在的问题并落实解决方案。11.完成部门经理交办其他工作。（六）内业管理岗位职责.负责工程项目资料、图纸等档案的收集、管理。（1）负责工程项目的所有图纸的接收、清点、登记、发放、归档、管理工作。在收到工程图纸并进行登记以后，按规定向有关单位和人员签发，由收件方签字确认。负责收存全部工程项目图纸，按资料目录的顺序，对工程图纸进行分类管理。（2）收集整理施工过程中所有技术变更、通知单、现场签证、监理通知单、会议纪要等资料并归档：负责对每日收到的管理文件、技术文件进行分类、登录、归档。负责项目文件资料的登记、受控、分办、催办、签收、用印、传递、立卷、归档和销毁等工作。负责做好各类资料积累、整理、处理、保管和归档立卷等工作，注意保密的原则。来往文件资料收发应及时登记台帐，视文件资料的内容和性质准确及时递交项目经理批阅，并及时送有关部门办理。确保设计变更的完整性，要求各方严格执行接收手续，所接收到的设计变更、洽商，须经各方签字确认，并加盖公章。设计变更（包括图纸会审纪要）原件存档。所收存的技术资料须为原件，无法取得原件的，详细背书，并加盖公章。作好信息收集、汇编工作，确保管理目标的全面实现。.参加分部分项工程的验收工作。（1）负责备案资料的填写、会签、整理、归档。负责工程备案管理，实现对竣工验收相关指标（包括质量资料审查记录、单位工程综合验收记录）作备案处理。严格遵守资料整编要求，符合分类方案、编码规则，资料份数应满足资料存档的需要。（2）监督检查施工单位施工资料的编制、管理，做到完整、及时，与工程进度同步。对施工单位形成的管理资料、技术资料、物资资料及验收资料，按施工顺序进行全程督查，保证施工资料的真实性、完整性、有效性。.负责工程项目的内业管理工作。（1）协助项目经理做好对外协调、接待工作：协助项目经理对内协调公司、部门间，对外协调施工单位间的工作。做好与有关部门及外来人员的联络接待工作，树立企业形象。（2）负责公司文字及有关表格等打印。保管工程印章，对工程盖章登记，并留存备案。三、工程部工作流程根据公司发展要求，应规范现场施工管理，保证施工各阶段的有机结合,从施工各阶段节点工期的角度入手，土建、安装、装饰、消防、景观、绿化及各专业配合工作，形成切实可靠的管理机制，促进公司的发展。（一）桩基础施工阶段.落实地质勘察单位、原材料检测单位、监理单位及施工队伍，包括桩基施工单位、土建施工单位、土方施工单位（含各类土方价格）。.现场三通一平。、落实甲供材料，包括钢筋、商品碎、管桩、水泥等。.组织图纸会审。.桩基检测。（二）±0、00以下土建施工阶段.组织图纸会审。.土方开挖。.井点降水。.深基础围护，包括锚喷、深搅、支护。、防水方案，包括防水材料及价格。、落实甲供材料，包括钢筋、商品碎、水电、消防、人防等。（三）主体施工阶段.甲供材料的跟进，包括钢筋、商品碎、砌块、屋面瓦、烟道、水电、消防等。.确定室内墙体砌筑位置。.沉降观测点的设置。.查看主体验收资料及现场准备情况。（四）装饰施工阶段.外墙保温施工，包括保温材料、厚度、部位及施工单位等。.外墙面砖、涂料、干挂石材施工，包括颜色、部位、分界线及施工单位等。.铝合金门窗、栏杆、进户门、单元门、防火门、燃气管、电梯、智能等安装。、厨卫间防水方案，包括防水材料及价格。.公共部位装饰，包括涂料、墙石专、地石专、吊顶、电梯门套。.车库交通设施施工。7、甲供材料及送检，包括保温砂浆、保温板、外墙面砖、外墙粘结剂、石材、墙地砖、消防箱、送风井、桥架等。8、一房一验。9、四方初验。10、竣工验收。11.质监证明。12.资料归档。（五）室外工程施工阶段1.组织图纸会审。2、落实甲供材料，包括钢筋、商品碎、水泥、铺装材料、雨水管、污水管、电缆管、井盖、路牙等。.雨水管道、污水管道、电缆管道、化粪池等。.供电、供水、消防、天燃气、通讯、智能等。.小区市政道路。.景观、绿化。、路灯、垃圾箱。、物业移交。（六）综合验收阶段.消防验收。.小区环卫配套设施验收。.小区路灯验收。.小区市政验收。.小区排水验收。.小区安全防范验收。、小区交通设施验收。、物业接收证明。、综合验收。第四部分经济部工作制度一、经济部部门职能经济部是房地产开发公司项目开发成本控制、工程合同管理、预（结）算管理、材料设备采购及供应管理的职能部门。具体职责是：（一）参与公司中、长期发展和项目开发计划的制订，参与公司年度、季度、月度计划的编制。（二）负责审定工程进度款，负责工程的预（结）算及工程款的拨付工作。（三）负责项目开发过程中的成本控制与管理，参与房屋销售价格的拟定。（四）负责甲供材料设备采购招标工作，草拟材料设备供应合同及签订工作。（五）负责甲供材料设备的供应和结算工作。（六）负责工程中认质认价的确认工作。（七）负责工程合同管理，建立分类台帐，负责定期检查工程合同执行情况。（八）负责统计管理工作，建立统计台帐，及时报送统计报表。（九）主持建设工程的招投标工作，负责组织工程招标的标底编制和审定,草拟工程合同及商务谈判并完成合同的签订。（十）参与施工图技术交底及图纸会审，负责工程量变更及现场签证的复核工作。（十一）参与隐蔽工程、分部分项工程和配套设施项目的验收。（十二）完成经济部的其它工作。二、经济部岗位职责（-）经济部长岗位职责.参与项目方案的制定、项目成本的预测及销售价格的拟定。.负责审定工程进度结算及进度款的拨付。.负责审定工程竣工结算及工程款的拨付。4、负责项目开发过程中的成本控制与管理，定期编制资金使用计划，控制资金使用情况。.负责审定材料设备的认质认价及甲供材料的招标、采购、供应工作。6、牵头组织工程招标、评标及定标工作，起草合同草稿，完成审批流程最终签订合同。7、合同执行情况跟踪，深入施工现场掌握现场实际情况和施工进度，组织办理工程施工过程中出现的各种现场签证。8、密切与工程相关部门配合，沟通与协调配套及供应商，满足现场施工进度需要。9、负责制定本部门各项工作流程及统一规范的审批表格。10、负责与集团监审中心的经济方面工作的联络和交流。.组织项目完成后的成本总结与分析。.负责经济部与集团其他单位部门的有关工作。（二）经济部预算员岗位职责.参与建设工程的招投标工作，负责组织工程招（议）标的标底编制和审定,参与草拟工程合同及商务谈判。.参与施工图技术交底及图纸会审，负责工程量变更及现场签证的复核和确认。.深入施工现场密切跟踪施工进度，掌握现场第一手资料，为工程结算做好基础。.参与隐蔽工程、分部分项工程和配套设施项目的验收。.掌握国家及工程所在地的工程造价政策、文件和定额标准。及时了解掌握工程造价变化情况信息，收集掌握与工程造价、工程预决算有关的技术资料和文件资料，实施工程预算动态管理，审核并编制工程进度结算书。6、根据合同约定，组织编制工程施工图竣工结算，对工程预算总体投资、总体成本进行全方位整体把控审核。7、对审核完成后的竣工结算全部资料上报集团监审中心进行复核后，形成最终版的竣工结算书。（三）经济部内业员岗位职责.开发公司合同签署后的发放及整理造册存档。.在建工程进度结算书、已完工程的竣工结算书的发放及整理造册存档。.工程《认质认价单》的发放及整理造册存档。.接收开发公司总工办发放的施工图、设计变更和工程部发放的图纸会审纪要。.报送监审资料的传送。.经济部固定资产的管理及办公用品的领用。7、招标评标会及其他会议的记录整理。（四）经济部专职物资采购员岗位职责1•健全各专业供应商库并进行等级评定。.组织对物资市场信息的搜集和分析。3、招标采购的专业工程，负责对投标人的资质情况、生产实力、市场信誉、工程实例等全面考察并评判。4.编制物资采购计划并组织具体的实施，保证项目建设过程中的物资供应。5、编制认质认价工作计划，按计划材料设备认质认价的询价、比价、认价工作，做到既要价格合理又要保证质量。6.处理与协调和供应商直接的关系。三、经济部工作流程（一）、项目测算工作流程L资料、依据提供：由总工办提供规划初步方案、测算依据，前期部提供测算初始资料，财务部门和销售部门提供财务数据、预测销售价格。2、具体测算：由经济部进行具体测算工作。3、结果审批：经济部将测算结果上报集团主管副总裁、董事长审批。（二）、项目的招标/合同工作流程.招标阶段：经济部、总工办共同编制《招标文件》（应含有主要合同条款）并由经济部负责发出通知，选择符合要求的三家以上投标单位报价。.评标阶段：由经济部、总工办、工程部及相关主管领导组成评标委员会，分别审核投标文件的技术标及商务标，并作出评价。.商务洽谈阶段：由评标委员会通过交叉谈判在保证质量的前提下将价格降至合理低价。4、开标阶段：评标委员会全面综合各方面因素排出先后顺序，排名第一的中标,由经济部对中标单位发中标通知。5、签署合同或协议：由经济部起草合同，并经合同双方洽谈认可后，经总工办、工程部、法务部、监审部、财务部对合同内容审核会签，报经集团主管副总裁、董事长批准，由经济部与中标单位签订施工（供货安装）合同。6、存档及转发：经济部内业员对合同进行存档编号，并转发集团财务中心、行政中心原件备档（同时复印一份转交集团监审中心）,转发工程部复印件实施。（三）、项目建设工程进度结算的工作流程.进度结算的申报：施工单位依据合同约定的进度结算期限，编制《XX工程形象进度验收单》报监理及建设单位工程部门签批；依据合同约定的结算方式编制《XX工程进度结算书》并会同《XX工程形象进度验收单》一并上报建设单位经济部审核。.审核阶段：经济部在合同约定的期限内，依据合同相关约定审核《进度验收单》《进度结算书》的真实性、准确性。3、确认阶段：经济部审核后的《XX工程进度结算书》由施工单位预算员、项目负责人签字并盖公章，经济部审核预算员及经济部经理签字后生效，一式两份，双方各一份。4、整理存档：经济部内业员对进度结算资料进行编册存档（同时复印一份转交集团监审中心）。（四）、材料认质认价的工作流程配置专职物资采购员，根据出图计划及施工进度计划编制认质认价工作计戈U,按计划时间提前书面要求所有涉及到的施工单位限期申报认质认价申请单，认质认价工作原则是时间上提前，认价材料尽可能集中，认价内容要详细明确并与所有使用的施工单位达成一致后共同确认，如超过期限则甲方直接出具认质认价单要求施工单位执行。.甲方提出认质认价要求：由专职物资采购员根据认质认价工作计划出具书面材料要求使用单位在限期申报认质认价申请（提供三家以上供货单位）。2、认质认价申请单及确认：施工单位依据合同约定的认质认价的品种范围及施工图纸的技术要求填写《认质认价申请单》，并得到工程部专业工程师对规格品牌等的确认。.认质认价单的确认：专职物资采购员经过市场调研、市场询价、比价、定价工作最终确定品牌、价格（部分材料需提供样品封样）并填写《认质认价确认单》。4、认质认价单的审批：经经济部部门经理及开发公司经理核准，报监审部审核通过（同时经所有施工单位共同签字盖章后确认）。5、认质认价单的存档及发放：由专职物资采购员进行编册存档，并转发工程部发放实施（同时复印一份转交集团监审中心）。6、认质认价材料的封样：专职物资采购员对需封样的小样进行标注标示，转工程部现场项目部连同认质认价单一并作为进场材料验收的实物标准。（五）、甲供材料设备的工作流程.甲供材料设备招标计划：专职物质采购员结合设计出图计划及施工进度编制甲购材料设备计划。.甲供材料设备采购协议：经招标评标商务谈判定标最后签署采购协议，同其他合同一样进行合同管理。.甲供材料设备采购：由使用甲供材的施工单位编制《 工程甲供材料设备采购计划申请》并经经济部审核后批准后由专职物质采购员具体实施，如采购清单中涉及采购协议中没有的规格及品种应事先签署认质认价单予以确认。4、甲供材料设备的验收与保管：由专职物质采购员通知施工单位接收，领用的施工单位及工程部工程师共同负责验收数量、规格、质量等，施工单位专业分包签字确认，总承包盖章签字确认及工程部经办工程师签字确认，作为甲供材料发承包双方结算依据。5、甲供材料的封样：由专职物资采购员对需封样的小样进行标注标示，转工程部现场项目部作为进场甲供材料验收的实物标准。6、甲供材料设备的结算：经济部凭签字盖章手续齐全的采购清单及认质认价单,与甲供材料设备供货单位进行结算，同时采购清单也作为与总承包单位进行结算的依据。（六）、现场签证的工作流程.现场签证现场复核及审批：接到工程部的通知及时出现场二日内复核确认实际做法与图纸或签证单工程做法是否相符。2、现场签证的费用计算并存档：接到施工单位上报的手续齐备的签证单后依据合同关于现场签证的结算方法计算费用，由经济部内业员进行存档进入竣工结算。3、临时抢修的签证工程：不执行以上流程，特事特办。（七）、项目建设竣工结算的工作流程1•竣工结算的申报：施工单位上报齐全的竣工结算资料：《单位（分项）工程竣工验收单》、《XX工程竣工结算书》、施工组织设计、专项施工方案、设计变更、图纸会审记录、现场签证单、材料认质认价单、隐蔽施工记录等。.竣工结算的审核：经济部全面审核全部竣工结算资料的全面性、真实性、准确性，现场查看工程施工情况是否与图纸相符，并与施工单位预算员进行工程量的核对，各项费用的取定，人工费材料费的调差等竣工结算的审核，，一般配套工程15日之内完成，单项建筑工程三个月内完成（特殊情况除外）。3、竣工结算的确认：经济部审核后的《XX工程结算书》由施工单位预算员、项目负责人签字并盖施工单位公章，经济部审核预算员及经济部经理签字。4、竣工结算的内部审计：经济部填写《审计申请表》与甲乙双方签署的《XX工程结算书》、竣工结算资料一并上报至集团监审部，监审部审核后与经济部达成一致（如遇特殊情况可邀请施工单位参加三方协商解决问题），返回经济部。注：竣工结算资料：施工单位上报给经济部的广联达图形和钢筋软件，与原件相符的复印件。5、竣工结算的完成：经济部重新出版审计后的终版《XX工程结算书》（1）施工单位预算员和项目负责人签字并加盖公章；（2）经济部预算员和经理签字（如遇到离职人员遗留的结算工作，审计部与乙方达成共识，由乙方签字确认后将该结果发至经济部，由经济部负责人在结算书上签字并履行结算手续）；（3）监审部预算员和总监签字；（4）集团副总裁签署意见；（5）董事长签署意见；（6）集团行政中心签盖开发公司公章；完成以上程序后形成一份完整的工程竣工结算书，彩色复印四份共计五份，6、竣工结算的发放及存档：由经济部内业员留存一份编册存档，转发集团财务中心、行政中心各一份备档（同时复印一份转交集团监审中心），发放施工单位两份。（八）、工程付款的工作流程.合同预付款的拨付：依据合同协议付款方式的约定经济部经理开具《XX工程付款审批单》，经工程部、监审部、财务部依次审批后，报经集团主管副总裁、董事长批准，由财务部具体实施。付款审批单按照项目、总承包工程、配套工程及年份分别编号。.进度结算款的拨付：凭审批后的进度结算书，依据合同付款方式的约定、以物抵款的约定经济部经理开具《XX工程付款审批单》，经工程部、监审部、财务部依次审批后，报经集团主管副总裁、董事长批准，由财务部具体实施。3、甲供材料设备的拨付：凭签字盖章手续齐全的采购清单及认质认价单，依据合同付款方式的约定、以物抵款的约定经济部经理开具《XX工程付款审批单》，经工程部、监审部、财务部依次审批后，报经集团主管副总裁、董事长批准，由财务部具体实施。4、竣工结算款的拨付：凭审核及审批后的竣工结算书，依据合同付款方式的约定（除质保金外）、以物抵款的约定、总包服务费的约定、配套费的约定、各种代扣代缴的约定、水电费的约定（施工电费由工程部项目部出具手续财务部门直接扣除不在拨款审批单上体现）、工程罚款（由具体罚款部门出具手续财务部门直接扣除不在拨款审批单上体现）并与财务部核对无误后经济部经理通过计算后开具《XX付款审批单》，经工程部、监审部、财务部依次审批后，报经集团主管副总裁、董事长批准，由财务部具体实施。5、质保金的拨付：凭管理项目的物业公司或现使用单位出具质保期质量及服务合格的凭证，依据合同付款方式的约定并与财务部核对无误后经济部经理开具《XX付款审批单》，经工程部、物业公司（或使用单位）、监审部、财务部依次审批后，报经集团主管副总裁、董事长批准，由财务部具体实施。九、集团其他单位涉及工程的工作流程（如参与）经济部接受委托单位的书面申请，安排专业预算员现场了解情况，根据不同委托事项不同处理，经济部只对委托单位负责，并出具签章的委托工作联系单。第五部分策划部工作制度一、策划部部门职能（一）市场调研、策划：宏观调查。区域内外市场供需调查，竞争楼盘调查。相关市场调查报告编写。相关项目各种文案策划推广素材积累。及时掌握了解客户需求，积累收集相关资料，并对产品定位随时调整。编写项目可行性报告及论证。（二）项目营销策划：项目用地周边环境分析。地块区域发展现状及趋势判断。土地swot分析。项目定位，项目投入产出分析。项目定价模拟，开发进度计划拟定。（三）项目建筑规划营销策划：项目规划地块分析，物业形态定位，建筑风格，立面风格，色彩定位，户型配比定位，户型结构定位，建筑工艺定位，小区未来生活方式定位。（四）各种资源整合：适应公司发展及项目开发、推广需要的各种优势资源的有效整合。广告、园林景观公司、模型、印刷、展览设计相关单位甄选，合作单位的管理。（五）项目形象展示策划：项目模型、效果图、3d动画设计;楼书、海报、宣传册、纸袋。项目视觉系统核心部分。延展及应用部分。工地环境包装设计。售楼处包装设计。物业管理包装设计。（六）项目营销推广策划：客户定位分析。价格定位及策略。入市时机策划。物业强势、弱势提示与处置方法、主卖点广告语荟萃、储备。分阶段广告策略及主题制定。媒介策略及组合。阶段性广告策划，现场包装，组织实施，推广预算。（七）其它工作：销售部架构及组件工作。市场信息收集整理反馈。公司品牌建设策划，企业内刊编辑工作，公司网站建设工作。二、策划部岗位职责策划部经理主要工作职责（一）组织部门员工开展工作L制定销售管理制度、工作程序，并监督贯彻实施。2、收集有关房地产的信息，掌握市场动态，分析销售和市场发展状况，提出书面报告及针对性意见。.负责收集、整理、归纳客户资料，对客户群进行分析。4、负责制定营销策划方案和销售计划，负责营销活动策划、组织、实施。5、负责销售代理公司比选及代理合同的签定，审核销售组织方案,监督销售代理公司工作，监督销售进度及回款情况。6、负责公司及产品品牌形象策划与品牌管理。7、负责营销队伍的组织、培训与考核。（二）全面负责内部管理1、参与公司高层战略策划的研究与定位，为营销方案提供市场依据。2.参与公司新项目拓展的可研工作，主持完成项目市场定位及策划报告。独立撰写项目前、中、后期策划方案以及撰写广告宣传所需各类文案，并独立提报。3、参与新项目获取后的规划方案评审，提出产品组合、户型配比、交房标准的相关建议。7、4.依照项目营销总体规戈U,进行楼盘品牌推广分析、策划、指导项目定位并拟定出策划方案，负责组织实施。5.收集并整理规划方案及产品数据库，参与集团产品标准化工作。6、监督所辖范围内的市场营销活动，广告策划、宣传设计和制作等。培训指导项目公司营销部对口工作。8、组织建立健全部门内部制度，改进内部管理流程，提高部门工作效率。9、组织制定部门日常工作计划并组织计划的实施、协调、检查及评价。10、加强部门内部员工培训及队伍建设。11、协调下属员工之间、本部门与其他部门之间的工作关系。12、整合并筛选顾问公司，开展专项策划及顾问工作。（三）完成领导交办的其他工作任务。三、策划部工作流程（-）策划活动类工作.确定活动主题。.与代理召开专项讨论会，确定活动策划方案，不断完善并修改，其中包括活动的具体流程与预算费用。.提报给领导批示。.选择场馆，丈量现场展示物料的尺寸，制作展示效果图。.提报给领导批示。.不断调整设计画面的同时，寻找物料制作的供应商（3家），根据现场画面的需要三家报价，报价单要统一格式，统一物料名称与顺序，以便于对比价格差异。（价格不得高于以往活动费用）。7、确定物料供应商后，设计部与供应商沟通活动现场效果的注意事项等。、与活动场馆多次沟通，掌握场馆特性与提供的资源服务。、拟定出一套完整的活动流程与人员分工详表。0、活动前的热场工作，发新闻通稿、短信等针对目标客户群的工作。11、活动前的预热，走场、串词、物料准备情况盘点。.活动前一至两天，场馆进行布展施工。.活动当天的彩排。.活动开始，现场拍摄照片与录影，并邀请记者现场感受。.活动结束。、安排工作人员收拾场馆，协助会展公司撤展。、活动当天发新闻通稿，图文并茂。、制作活动的PPT展示材料。、收集活动的照片与视频资料。、记录活动中的媒体报道数量与具体发布的方案。.重新整理活动费用与明细，更新到"项目合作大表”中。.写活动总结。（二）图文设计类工作.首先明确设计目的，几方面做有效沟通。2、现场实地考察，明确其功能，有必要时做好市场调研。3.与代理方沟通设计理念与元素。4.代理方给出策划报告。5.提交领导审批策划报告。6、下工作任务单，代理方转给设计公司制作。7、反复修订设计画面，做到我方、代理、设计公司都认可。8、提交画面给领导审核。（三）媒体选择类工作.首先要总结市场媒体分类，收集各媒体的资源与报价。.与多家媒体公司沟通，横向对比每家媒体的利弊。.与多家媒体沟通，了解第三方媒体的折扣报价。.到公共区域寻找适合媒体，并电话与其沟通。.与代理公司共同研究哈尔滨市场的媒体，选出可投放的有价值媒体。、寻求多方报价，横向对比，货比三家。、选定媒体后，索要该媒体的合同样本。（四）每日、周、月的报告.每日登陆各网站查看我们项目的留言情况。.每日检索与房产、工程质量、高新区规划等有关的报刊新闻。、每日更新项目合作大表，录入新签订的合同明细。.每日提交当天的工作日志。.每周提交来电来访客户的数量及信息。.每周检查广告（包括户外）的发布情况。7、半月提交一次工程进度。8、每月底提交月底总结与下月计划。第六部分销售部工作制度一、销售部部门职能（一）负责营销计划的制定工作。（二）负责公司开发物业的销售、租赁、招商、应收款回收工作。（三）负责项目客户从来访至交房后的联络，维护工作。（四）负责公司新项目的前期调研工作。（五）负责向公司传递市场动向，市场信息。（六）负责公司开发产品的功能修正工作。（七）负责协助物业公司、工程项目部（公司）处理客户纠纷。（八）负责协助办理产权证测绘、按揭贷款工作。（九）负责与公司各部门配合、协调完成公司销售承诺。（十）负责销售现场及销售道具的维护管理。（十一）协助举办公司的大型促销活动及各种庆典活动。（十二）负责销售现场的日常保洁工作二、销售部岗位职责（一）销售部经理岗位职责.负责楼盘及与销售有关的管理、协调和监督工作。、根据楼市情况，制定完善的销售计划（年度、月度销售计划）。.参与制作调整销售策划报告，及时收集反馈与报告有关的信息。.随时掌握销售进展情况。.负责制定价格体系，并根据销售计划及销售进展情况，及时调整楼盘价格，付款方式和优惠方式。.负责销售回款的监督和管理。、组织销售推广例会（周会，月会及阶段性会议），为营销策略的调整提供依据。、制定培训计划，定期组织销售人员的业务培训和考核，不断提高销售人员的业务素质。、在带领销售人员努力完成销售任务的情况下，广泛收集房地产的有关信息，敏锐分析市场，定期向公司汇报。10、搞好销售部的管理，调动员工积极性，突出团队的协作精神。11.处理好客户投诉。12、负责与公司其他部门的沟通与协调，以便对项目的销售作出及时的调整。13.随时完成公司下达的临时性任务。（二）销售内业岗位职责.认真做好客户档案资料的数据库的建立和管理工作。.负责对客户的缴款情况进行统计并上报经理。.负责项目工作中各种表格的建表和管理工作。.协助销售人员作好客户的定房工作。.负责与置业顾问对每天销售单位的核对工作。.对更名及更、换房的执行进行监督。（三）置业顾问岗位职责.在销售经理的带领下，积极完成销售任务。.随时作好现场来电、来访的客户接待和讲解工作。、严格遵守公司的各项规章制度，时刻体现出集团公司优秀的企业文化。.认真作好现场的各种信息的记录和统计工作，并提交销售经理。.作好客户的回访和跟踪工作。.熟知楼盘的销售策略，随时向上级反馈市场信息。、广泛结交客缘，运用销售技巧，从不同角度开展工作，力求效益最大化。、加强自身业务学习，不断完善置业素养。、接待客户热情周到，以让顾客满意为服务宗旨。、保护客户隐私不受侵犯，机智化解销售中的各种矛盾，有礼有节地对待每一位业内人士。、与客户签署《认购协议》、《购房合同》，并负责对客户的房款催缴工作。.随时完成上级交办的临时性任务。三、销售部工作流程（一）前台置业顾问工作流程1、前台人员按签到顺序轮流负责引导台接待任务。2、客户进门前台人员应做到：看到客户走至门口时，应立即站起，待客户进门后应马上上前问：您好，看房吗？得到客户肯定答复，应进一步问：“以前有没有来过？”若没有来过，则立即将客户引导至沙盘方向，并称麻烦你到这边，我们先看一下小区的整体规划好吗？到沙盘前先递给客户名片,并向客户点头微笑说一声"您好”并报上我叫xxx叫我小X就行，先后按照统一说词讲解沙盘。3、老客户回访应做到：客户进门后，前台人员得到客户肯定答复曾来过，应问清第一次接待的置业顾问是那位，得到答复后，按轮接方式执行。若客户记不起第一次接待的置业顾问是哪位，则由前台人员来负责接待。（二）普通置业顾问1、负责对客户的接待，下定、成交及日常电话接听。2、负责每日各自卫生责任区。3、负责每日查看销控表，对每天的销售情况准确把握。4.负责按公司要求对贷款客户及时整理好贷款资料转入办公室，对一次性付款客户资料及时转入财务部。5、负责与未成交客户保持联系、追踪。6、负责填写每日的销售日报表、已购客户情况表。7、负责对已成交客户做好售后服务，客户反馈的问题及时向公司各部门反映并与客户保持友好关系。8、负责提醒应付款客户及时回款。负责对公司下发的新任务按时完成。（三）销售内业员的工作流程.客户资料建立。2、负责每日来访客户资料收集及数据库录入工作。3、负责每日成交客户资料收集及数据库录入工作。4、负责成交客户后续办证工作相关资料的准备及存档工作。5、协助策划部进行月度来访客户以及成交客户资源分析工作。6、定期客户回访（电访/走访）。7、协助策划部推广活动中客户资源整理。8、负责客户资源的日常管理及维护工作。9、客户关系维护工作。第七部分各项规章制度一、道德制度（一）认真学习邓小平理论，学习法律、法规和专业知识，不循私舞弊，不奢侈浪费，发扬艰苦奋斗，勤俭节约的优良传统。（二）一切从实际出发，实事求是地反映情况和处理问题，维护公司信誉和形象，树立以公司兴为荣，公司衰为耻的公司主人翁思想，坚持以质量求发展的宗旨。（三）密切联系群众，客户至上，服务为荣，热情接待各级部门领导，工作人员检查，指导工作和客户来访。（四）保证房屋的开发质量，做到精心设计、精心施工，质量第一，安全为重，信誉至上的原则，工程按设计要求竣工验收，房屋做到窗明地净，工完场地清洁，保证道路畅通。（五）在商品房出售业务中，加强监查工作，增强工作透明度。二、工作制度（一）凡本公司职工均应严格遵守劳动纪律，服从组织分配，严格作息制度，如有下列违纪行为视其情节轻重给予经济处罚、下岗和辞退等处理。.不按规定按时到岗、脱岗和中途不请假离岗者。、不认真履行工作职责，开展无组织的娱乐活动。.损害公司利益者。.败坏公司声誉者。.私拿公物和索贿受贿者。.上班时间打架斗殴和酗酒闹事者。7、挑拨是非，有意制造事端，影响团结者。8、顶撞领导，抵触工作者。9、不服从工作分配，违反公司规章制度者。（二）考勤管理统一遵守集团要求。（三）凡公司职工在工作中应勤勤恳恳，任劳任怨，凡是上级交给的各项工作任务均实行“三做到”（热情主动、认真负责、有始有终），“三保证”（时间保证、数量保证、质量保证）。（四）职工应安心本职工作，努力掌握业务知识，并使之精益求精。工作上服从统一指挥，不允许在外兼职或利用工作时间做与工作无关的事情，凡有违反者均按集团要求处理。（五）凡公司职工必须保证完成自己的本职工作，不能以任何借口消极怠工。如：出勤不出工，出工不出力，使工作延误者，均按集团要求处理。（六）凡属工作变动，公物及资料应随工作变动及时办理移交手续，公物或资料在移交时发现丢失损坏，按其责任和损失大小扣除赔偿损失费，并扣除当月奖励薪资的40%,严重者处理待岗或下岗。三、请示报告制度（一）在公司业务和日常工作中，凡涉及到重大问题，应提交部门负责人、由部门负责人提交公司总经理，公司总经理向董事长汇报并研究决定。（二）凡属公司董事会、总经理、部门经理交办的工作