房地产估价师205年考试题目及答案

房地产估价师205年考试题目及答案一、选择题（每题2分，共12分）

1.下列哪项不属于房地产估价的假设条件？（）

A.市场条件

B.成新率

C.估价目的

D.估价对象

答案：C

2.在房地产估价中，下列哪种方法最适用于评估土地使用权价值？（）

A.收益法

B.成本法

C.市场法

D.折现法

答案：C

3.下列哪项不是房地产估价报告的基本内容？（）

A.估价对象基本情况

B.估价依据

C.估价结果

D.估价师签字

答案：D

4.下列哪项不是房地产估价的三大假设条件？（）

A.市场条件

B.成新率

C.估价目的

D.估价对象

答案：C

5.下列哪种方法最适用于评估房地产价值？（）

A.收益法

B.成本法

C.市场法

D.折现法

答案：C

6.下列哪项不是房地产估价师职业道德的基本要求？（）

A.独立客观

B.诚实守信

C.追求利益最大化

D.公正无私

答案：C

二、填空题（每题2分，共12分）

1.房地产估价是指对房地产______的价值、______和______进行评估的活动。

答案：市场价值、投资价值、使用价值

2.房地产估价方法主要有______、______和______。

答案：市场法、成本法、收益法

3.房地产估价报告的基本内容包括______、______、______、______、______和______。

答案：封面、目录、致谢、估价师声明、估价结果报告、估价技术报告、附件

4.房地产估价师职业道德的基本要求包括______、______、______、______、______和______。

答案：独立客观、诚实守信、勤勉尽责、公平竞争、保守秘密、接受监督

5.房地产估价中的假设条件主要有______、______和______。

答案：市场条件、估价目的、估价对象

6.房地产估价的三大假设条件是______、______和______。

答案：市场条件、估价目的、估价对象

三、判断题（每题2分，共12分）

1.房地产估价师在执业过程中，应当独立客观、诚实守信、勤勉尽责。（）

答案：√

2.房地产估价报告应当真实、准确、完整、规范，不得含有虚假内容。（）

答案：√

3.房地产估价师在执业过程中，应当遵守国家法律法规，不得违反职业道德。（）

答案：√

4.房地产估价中的假设条件是对估价对象实际情况的一种合理推断。（）

答案：√

5.房地产估价报告应当由两名以上具有房地产估价师资格的人员共同出具。（）

答案：√

6.房地产估价师在执业过程中，应当保守客户的商业秘密。（）

答案：√

7.房地产估价师在执业过程中，应当接受监督，不得泄露客户信息。（）

答案：√

8.房地产估价中的收益法适用于评估房地产投资价值。（）

答案：√

9.房地产估价中的成本法适用于评估房地产市场价值。（）

答案：√

10.房地产估价中的市场法适用于评估房地产使用价值。（）

答案：√

四、简答题（每题5分，共20分）

1.简述房地产估价的假设条件。

答案：房地产估价的假设条件主要包括市场条件、估价目的和估价对象。市场条件是指估价对象所处市场的供需状况、价格水平、政策环境等；估价目的是指进行房地产估价的目的，如转让、抵押、投资等；估价对象是指需要估价的房地产。

2.简述房地产估价师职业道德的基本要求。

答案：房地产估价师职业道德的基本要求包括独立客观、诚实守信、勤勉尽责、公平竞争、保守秘密、接受监督。

3.简述房地产估价方法。

答案：房地产估价方法主要有市场法、成本法和收益法。市场法是通过比较类似房地产的市场交易价格来评估房地产价值；成本法是根据房地产的重置成本、成新率等因素来评估房地产价值；收益法是根据房地产的预期收益来评估房地产价值。

4.简述房地产估价报告的基本内容。

答案：房地产估价报告的基本内容包括封面、目录、致谢、估价师声明、估价结果报告、估价技术报告和附件。

5.简述房地产估价师在执业过程中应当注意的事项。

答案：房地产估价师在执业过程中应当注意以下事项：（1）熟悉国家法律法规；（2）了解房地产估价业务流程；（3）掌握房地产估价方法；（4）保守客户商业秘密；（5）接受监督。

五、论述题（每题10分，共20分）

1.论述房地产估价师职业道德的重要性。

答案：房地产估价师职业道德的重要性主要体现在以下几个方面：（1）保障估价结果的公正、客观；（2）维护房地产市场的健康发展；（3）树立房地产估价行业的良好形象；（4）提高房地产估价师的社会地位。

2.论述房地产估价方法在实际应用中的优缺点。

答案：房地产估价方法在实际应用中的优缺点如下：

（1）市场法的优点：市场法简单易行，数据来源广泛，适用于各种房地产类型；缺点：市场法受市场波动影响较大，评估结果可能存在误差。

（2）成本法的优点：成本法计算简便，适用于新建房地产估价；缺点：成本法不适用于旧房估价，评估结果可能存在偏差。

（3）收益法的优点：收益法考虑了房地产的预期收益，适用于投资价值评估；缺点：收益法受市场波动和收益预测的影响较大，评估结果可能存在误差。

六、案例分析题（每题15分，共30分）

1.某房地产估价师在进行一宗商业用地估价时，发现该地块周边存在大量违章建筑，对地块的利用产生了一定影响。请分析该情况对估价结果的影响，并提出相应的应对措施。

答案：该情况对估价结果的影响如下：

（1）降低地块的利用价值，可能导致估价结果低于实际价值。

（2）增加拆除违章建筑的成本，影响估价结果。

应对措施：

（1）在估价报告中详细说明违章建筑对地块利用的影响。

（2）根据违章建筑的数量、规模等因素，估算拆除成本。

（3）根据拆除成本调整估价结果。

2.某房地产估价师在评估一宗住宅小区的房产价值时，发现该小区的配套设施不完善，绿化率较低。请分析该情况对估价结果的影响，并提出相应的应对措施。

答案：该情况对估价结果的影响如下：

（1）降低房产的使用价值，可能导致估价结果低于实际价值。

（2）影响购房者的购买意愿，可能导致房产销售困难。

应对措施：

（1）在估价报告中详细说明配套设施不完善、绿化率较低对房产使用价值的影响。

（2）根据配套设施不完善、绿化率较低的程度，估算房产使用价值降低的幅度。

（3）根据房产使用价值降低的幅度调整估价结果。

本次试卷答案如下：

一、选择题（每题2分，共12分）

1.C解析：估价目的是指进行房地产估价的具体目的，如转让、抵押、投资等，不属于假设条件。

2.C解析：市场法适用于评估土地使用权价值，因为它基于市场上类似土地的交易价格。

3.D解析：估价师签字不属于估价报告的基本内容，而是报告中的一部分。

4.C解析：估价目的是进行房地产估价的具体目的，不属于假设条件。

5.C解析：市场法适用于评估房地产价值，因为它通过比较市场上类似房地产的交易价格来估算价值。

6.C解析：追求利益最大化不是房地产估价师职业道德的基本要求，而是应当避免的行为。

二、填空题（每题2分，共12分）

1.估价价值、投资价值、使用价值解析：这些是房地产估价的核心概念，反映了估价的多种目的和属性。

2.市场法、成本法、收益法解析：这三种方法是房地产估价中最常用的基本方法。

3.估价对象基本情况、估价依据、估价结果、估价方法、估价假设、附件解析：这些是估价报告必须包含的内容，确保报告的完整性和准确性。

4.独立客观、诚实守信、勤勉尽责、公平竞争、保守秘密、接受监督解析：这些是房地产估价师职业道德的基本要求，确保估价活动的专业性和公正性。

5.市场条件、估价目的、估价对象解析：这些是房地产估价中的三大假设条件，是进行估价的基础。

6.市场条件、估价目的、估价对象解析：与第五题相同，这是房地产估价的三大假设条件。

三、判断题（每题2分，共12分）

1.√解析：这是房地产估价师职业道德的基本要求之一，确保估价的公正性。

2.√解析：这是确保估价报告可信度的基本要求，防止误导使用报告的人。

3.√解析：遵守法律法规和职业道德是房地产估价师的基本职责。

4.√解析：假设条件是对现实情况的一种假设，以方便进行估价分析。

5.√解析：这是房地产估价报告的规范要求，确保报告的专业性和权威性。

6.√解析：保守秘密是房地产估价师职业道德的重要组成部分，保护客户隐私。

7.√解析：接受监督是房地产估价师职业道德的要求，确保估价的透明度。

8.√解析：收益法适用于评估房地产的投资价值，基于预期收益。

9.√解析：成本法适用于新建房地产的估价，基于重置成本和成新率。

10.√解析：市场法适用于评估房地产的市场价值，基于市场上类似房地产的交易价格。

四、简答题（每题5分，共20分）

1.市场条件、估价目的、估价对象解析：假设条件是进行估价的前提，包括市场状况、估价目的和具体对象。

2.独立客观、诚实守信、勤勉尽责、公平竞争、保守秘密、接受监督解析：这些是房地产估价师职业道德的基本要求，确保估价的公正性和可靠性。

3.市场法、成本法、收益法解析：这些是房地产估价中最常用的三种方法，分别基于市场交易价格、重置成本和预期收益。

4.封面、目录、致谢、估价师声明、估价结果报告、估价技术报告、附件解析：这些是估价报告的基本组成部分，确保报告的完整性和规范性。

5.熟悉国家法律法规、了解业务流程、掌握估价方法、保守客户秘密、接受监督解析：这些是房地产估价师在执业过程中应当注意的事项，确保专业性和可靠性。

五、论述题（每题10分，共20分）

1.房地产估价师职业道德的重要性体现在确保估价结果的公正、客观，维护房地产市场的健康发展，树立行业良好形象，提高社会地位等方面。

2.市场法的优点是简单易行，数据来源广泛，适用于各种房地产类型；缺点是受市场波动影响较大，评估结果可能存在误差。成本法的优点是计算简便，适用于新建房