清城区横荷街农房风貌管控提升工程可行性研究报告

清城区横荷街农房风貌管控提升工程可可行性研究报告编制单位：智埔国际建设集团有限公司主要编审人员：项目负责人：周杰平文艺华颜跃进郭钦毅刘湘华注册咨询工程师注册咨询工程师注册咨询工程师高级工程师工程师工程师审核：周杰平注册咨询工程师审定：文婷注册咨询工程师I 1 4 6 8 10 17 23 25 26 27 28 30 32 34 34 35 40 40 63 65 79 79 80 83 84 86 91 91 93 95 97 97 97 109 113 113 114 116 121 121 12111.1项目概况段位于广东省清远市清城区城西大道与人民四路交叉口(广清高速西出口)时代花城至大燕河大桥沿线；第三段位于广东省清远市清城区城西大道与人民四路交叉口(广清高速西出口)时代花城至人民路收（其中新建真石漆工艺外墙面积10.5万㎡，在新建的真石漆外2）；序号项目名称工程量单位备注建设内容清城区横荷街农房风貌管控提升工程外墙面装饰105000㎡树脂瓦屋檐10500㎡油漆工艺腰线5200㎡屋檐双面铝塑底板2000㎡工期2024.1-2024-12项目前期工作3月2024.1-2024.33序号项目名称工程量单位备注施工工期9月2024.4-2024.12总投资3392.68经济指标1年均营业收入759.242年均增值税金及附加51.023年均总成本费用357.574年均利润总额350.655年均所得税87.666年均净利润262.997年均投资利润率12.11%%评价指标1项目财务内部收益率(税后)2项目财务净现值（ic=4%税后）3789.583项目投资回收期（静态）7.25年4项目投资回收期（动态）8.33年（2）数量目标4（4）时效目标（6）效益目标1.2项目单位概况56履行社会责任，整合区域内各种社会力量为街道、1.3编制依据《住房和城乡建设部办公厅关于开展农村住房建设试点工作的《中华人民共和国城乡规划法》(2019年修正)《关于加快农房和村庄建设现代化的指导意见》（建村〔2047号）《关于全域推进农村人居环境整治建设生态宜居美丽乡村的实施方案》（粤办发〔2018〕21号）《中共广东省委广东省人民政府关于全面推进乡村振兴加快农《广东省人民政府关于印发广东省推进农业农村现代化“十四7《广东省人民政府关于全面推进农房管控和乡村风貌提升的指《广东省建设生态宜居美丽乡村共同缔造实施指引》《广东省历史建筑和传统风貌建筑保护利用工作指引（试行《广东省既有建筑绿色改造技术规程》（征求意见稿）《广东省绿色建筑设计规范》（征求意见稿）《广东省农房建设绿色技术导则》《广东省南粤古驿道保护与修复指引》《广东省农房抗震鉴定与加固改造技术指引（试行《广东省农村危房改造工程建设技术指引(试行）》《广东省乡村风貌修复提升指引（试行）》《广东省乡村风貌修复提升负面清单（试行）》《清远市人民政府关于全面推进农房管控和乡村风貌提升的工81.4主要结论与建议熟的施工工艺将确保外立面的长期稳定性和使用寿命。对于区域经9（2）建设中引进竞争机制，通过招标形式择优选择施工企业与（4）本项目是一项重大民生工程，项目建成后具有重大的社会第二章项目建设背景与必要性2.1项目建设的背景的研发和推广应用。2021年，住房和城乡建设部召开全系统安全生产视频会议，印部门持续开展多轮建筑外墙外保温材料消防安全专项整治。2020年23条具体措施，促进我省农村消费提质升级，持续释放农村发展活文件指出，2022年度，重点打造2个整县建设的美丽乡村风貌带，要累计完成全县70%的美丽乡村风貌带建设；非整县建设的县2023年，整县建设的美丽乡村风貌带在创建年度内要累计完成（2）强化设计引导。在推行使用《清远市农村住宅设计通用图（3）集约节约、保护耕地原则。农房建设应优先利用存量建设窗口对外受理、多部门内部联动运行或整合相关资源力量集中办公”（5）持续清理整治农村破旧泥砖房。严格落实《中共清远市委计划的农村破旧泥砖房。对纳入各地农村危房改造计划、属D级的（6）严格落实“一户一宅”等宅基地管理规定。严格执行农村村（8）盘活农村土地资源。深化宅基地制度改革，在尊重村民意站和风景长廊。在村民住宅的房前屋后因地制宜打造“四小园”（小），（2）分类提升村庄风貌。一是整治提升类村庄。重点清理整治2.2规划政策符合性《广东省国民经济和社会发展第十四个五年规划和20《广东省国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景健康稳定田园生态系统，提升村庄绿化美化建设水平。到2025年，《中共中央国务院关于全面推进乡村振兴加快农业农村现代化“十三五”时期，现代农业建设取得重大进“十四五”时期，是乘势而上开启全面建设党中央认为，新发展阶段“三农”工作依然极端重要，须臾不可放松，务必抓紧抓实。要坚持把解决好“三农”问题作为全党工作重中之重，紧紧围绕“三年见成效、五年大提升、十年改变农村落后面貌”上梯度创建、面上连片连线打造的推进思路，实行“统一创建标准”过示范带动，全域推进美丽乡村建设。坚持“一张蓝图绘到底”,力2020年，全面完成农村人居生态环境综合整治任务,80%以上的2022年，全区90%以上的自然村创建成为“整洁村”档次以上村经济持续发展，集体经济、农民收入稳步增长。实现“规划好、设2.3项目建设的必要性乡镇人居环境整治工作是一项关乎农村发展和农民生活质量的第三章项目需求分析与产出方案3.1需求分析农村公共基础设施建设和公共服务水平稳步全面建成小康社会中展现出青山绿水的底色河岸及房前屋后仍然存在乱堆乱放现象；二是存物粪便和冲洗圈舍、路面的污水随意排入露天沟经处理随意排放的现象仍然普遍。三是部分镇（治工作认识不到位，仍按照以前老标准来对照整治，整治标准不高、不实，村庄清洁行动工作推进不快，整治成效不明显，闲置畜禽舍、传媒介，形式单一，多是横幅标语，没有考虑到农民的活习惯，不够深入人心，面上宣传效果不佳，起不到共方面农民主体作用发挥不够，各村（居）参与农村本都是村组干部和保洁人员，“干部甩膀干、群众背手看”，只当旁观者，不当参与者，既不主动作为，也不积极配合，农民入，资金需求量不断增加，农村改厕、污水处理件投入与实际所需资金差距较大，环卫硬件县两级财政投入不足，多渠道投入机制尚未建立3.2建设内容及规模本项目主要对横荷街重点区域进行改造的建筑外墙进行真石漆项目总投资为3392.68万元，其中工程费用2633.30万元，工程项目总投资为3392.68万元，资金筹措方式为争取上级资金补助3.3项目产出方案本项目主要建设内容包括对需进行改造的建筑外墙进行真石漆2、项目实施过程中严格执行国家关于加强基础设施工程质量管第四章项目选址与要素保障4.1项目选址清远市清城区横荷街道国道G107许广高速出口至大燕坑大桥沿线；大道与人民四路交叉口(广清高速西出口)时代花城至人民路收费站4.2项目建设条件为邻；南北相距190千米，东西相隔约230千米，边界线长1200余千米。清远市土地总面积1.9万平方千米，约占全省陆地总面积的18.9℃~22℃之间，雨水资源丰富，平均年降水量在1631.4毫米~毫米及滃江区1045毫米。年径流变差系德市、佛冈县建筑抗震设计标准为6度（根据广东省地震局编的）；新至佛山南海高速公路（佛江高速北延线一期，清远段32公里）。4.3要素保障分析市清城区横荷街道国道G107许广高速出口至大燕坑大段位于：广东省清远市清城区城西大道与人民四路交叉口(广清高速西出口)时代花城至大燕河大桥沿线；第三段位于：广东省清远市清城区城西大道与人民四路交叉口(广清高速西出口)时代花城至人民路供给充足，施工用水十分方便，能够满足供第五章项目建设方案5.1编制依据《住房和城乡建设部办公厅关于开展农村住房建设试点工作的《中华人民共和国城乡规划法》(2019年修正)《关于加快农房和村庄建设现代化的指导意见》（建村〔2047号）《关于全域推进农村人居环境整治建设生态宜居美丽乡村的实施方案》（粤办发〔2018〕21号）《中共广东省委广东省人民政府关于全面推进乡村振兴加快农《广东省人民政府关于印发广东省推进农业农村现代化“十四《广东省人民政府关于全面推进农房管控和乡村风貌提升的指《广东省建设生态宜居美丽乡村共同缔造实施指引》《广东省历史建筑和传统风貌建筑保护利用工作指引（试行）》《广东省既有建筑绿色改造技术规程》（征求意见稿）《广东省绿色建筑设计规范》（征求意见稿）《广东省农房建设绿色技术导则》《广东省南粤古驿道保护与修复指引》《广东省农房抗震鉴定与加固改造技术指引（试行《广东省农村危房改造工程建设技术指引(试行）》《广东省乡村风貌修复提升指引（试行）》《广东省乡村风貌修复提升负面清单（试行）》《粤建房粤靓——广东省存量农房外立面改造技术指引>的通《关于印发<清远市关于深入推进“千村示范、万村整治”工程《清远市人民政府关于全面推进农房管控和乡村风貌提升的工5.2技术方案）；（3）《民用建筑电气设计标准》(GB51348-（4）《声环境质量标准》(GB3096-2008（6）《环境空气质量标准》(GB3095-2012)；（8）《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2015（9）《民用建筑节水设计标准》（GB50555-2010）；）；）；（20）《砌体结构设计规范》(GB502、拆除私搭乱建的违章建筑，对改变房屋使用功能的宜恢复原3、综合治理外立面上的杂乱管线。架空的管线能埋地的，宜通4、拆除或加固日久失修、存在安全隐患的已建防盗网。在住户6、有条件的小区宜对沿街建筑物较完整的外墙饰面进行清洗或7、破损、陈旧、风化严重的房屋外墙应进行防渗、粉刷处理。9、屋顶的水池、通信通讯基站等构筑物和外墙悬挂的广告牌、本项目主要建设内容包括对需进行改造的建筑外墙进行真石漆（其中新建真石漆工艺外墙面积10.5万㎡，在新建的真石漆外）；5.3设备方案5.4工程方案交叉口(广清高速西出口)时代花城至大燕河大桥沿线；第三段位于广东省清远市清城区城西大道与人民四路交叉口(广清高速西出口)时代整体把控指基于村落整体风貌考虑，对存量农房立面的建筑风存量农房外立面改造可使用现代建材来表达当地传统建筑形态农房墙面外立面改造技术包括三部分内容，可根据需求进行选可通过对比例关系的有序处理和调整（如门窗与外墙之间的比（2）外墙涂料天然石材是从天然岩体中开采出来并经过加工成块状或板状材5.5用地征收补偿（安置）方案5.6数字化方案工程项目数字化管理平台系统能够为企业形成数字化管理流程,个阶段都会经历一段时间，这个过程就是组织能力形成和迭代的过工程项目数字化管理平台系统纵向从集团总部到工程项目施工通过工程项目数字化管理平台系统对机械设备的租赁进行系统5.7建设管理方案履行社会责任，整合区域内各种社会力量为街道、）：），法部门的沟通协调，配合上级行政主管部门在辖区内的行政执法工生产管理等工作，指导企业生产经营管理等，协调解决辖区内工商建项目环境影响评价工作。协助环境问题来信来访的调查和污染纠作。负责辖区内环境连片整治工作。负责辖即制定切实可行的工作计划,对施工技术、劳动力安排、材料、机械（2）施工围蔽的要求1）施工围蔽采用2m装配式双面彩钢夹心围板。施工围蔽过程2）施工围蔽迎车方向前方须设置警示标志及交通导向标志，施（2）实施后可能会出现交通组织设计方案中未能预测的路段断（3）施工单位必须针对现状路况成立应急抢修小组对施工范围（4）施工区域导向车流采用2m装配式双面彩钢夹心围板围蔽（5）本交通组织设计的各类临时交通设施必须在辖区交警部门工单位施工前必须报交警部门审核及认可后和必须在辖区交警指导（6）施工单位施工上下部结构时采用的任何施工方法都应以不（7）施工单位在施工之前，按照图纸对现场踏勘，检验现状与（8）施工时施工单位必须根据工程施工设计方案、施工工艺要（2）进度管理：要求承包单位针对工程特点编制施工方案，合（3）合同管理：合同管理贯穿于合同谈判签定、履行、合同期（4）资金管理：本项目在建设过程中要加强工程款的预结算管（5）现场管理：工程施工期间，要确保施工现场有条不紊、文）；）；3、《必须招标的工程项目规定》（国家发展改革委2018年第）；4、《必须招标的基础设施和公用事业项目范围规定》（发改法）；16号令）、《必须招标的工程项目规定》，项目属于属于必须招标项目招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方招标估算金额元）备注全部招标部分招标招标委托招标公开招标邀请招标勘察√39.5设计√92.78建筑施工√√√2633.30安装工程监理√69.3设备重要材料其他557.80情况说明：其他费用主要有城市基础设施配套费105.33万元、预备费251.31万元等费用，设备采购可根据相关法律法规、标准进行采购工作。建设单位盖章第六章项目运营方案6.1运营管理模式选择外立面改造项目的运营组织方案需要考虑到外立面改造项目的目的正常运营和公众的安全和便利,外立面改造项目的运营组织方案政府可以将外立面改造的运营和维护工作委托给专业的运营企6.2运营组织方案切实加强对存量农房外立面改造质量安全的监督巡查和技术指更多金融资本参与农房改造和乡村风貌提升。开展“万企帮万村”行培养一批掌握新时代工程建设技术和传统特色建设技艺的乡村农房外立面改造，按照“专业项目经理+本地乡村建设工匠”的形式促进新材料、新技术使用，包括3D打印技术、智能建造、工业的方式展示实施效果，让村民看得到存量农房外立面改造的建设成6.3安全保障方案以科学发展观和构建和谐社会的重要思想为指导，坚持安全第（3）建立项目安全生产监管体系，创新安全生产监管方式和手（4）建立健全项目安全施工应急救援体系。（6）建设项目的安全设施应与建筑工程同时设（2）建立和完善职业卫生监督检查机制，配备必要的专业监督（3）研究、推广先进的职业危害控制技术，采用职业安全健康（4）落实有关规章制度和职业危害防治与整改措（6）建设项目的职业病防护措施应与建设项目6.4绩效管理方案环评等手续是否落地等个方面评估项目建设的合规性和是否可以实第七章项目投融资与财务方案7.1投资估算（2）设备及工器具购置费序号项目名称（二级）建筑工程设备购置费安装工程其他费合计备注单位数量单价合计（万元）工程费用2633.300.000.000.002633.3077.52%1外墙面装饰㎡2树脂瓦屋檐㎡3油漆工艺腰线㎡专4屋檐双面铝塑底板㎡二建设其他15.07%1建设单位管理费财建[2016]504号2建设工程监理费发改价格[2007]670号3可研编制费计价格【1999】12834环评费计价格【2002】1255设计费用发改价格[2007]670号6施工图预算编制费按设计费的10%7竣工图编制费按设计费的8%8清单审计费粤价函【2011】7429结算审计费粤价函【2011】742施工图审查费按设计费的6.5%计算招标代理费城市基础设施配套费清府办函【2019】58号文一*4%造价咨询服务费参考粤价函【2011】742勘察测绘费按建安费1.5%审计费检验监测费按建安费0.5%社会风险评估费按建安费0.35%交易服务费粤价函【1999】122号（按建安费0.09%）劳动安全卫生评审费按建安费0.3%20场地临时准备设施费按建安费1%预备费7.41%（一+二）*8%项目投入总资金2633.300.000.00100.00%7.2资金筹措7.3盈利能力分析建设资金中的部分贷款需要通过停车收费和广告出租费予以偿(1)本项目建成后，考虑周边增设停车位600个，按照停车位租率90%计算，每年度405万元。(3)上述(I)至(2)项合计，项目运营期的第一年合计收入为799.2100023456789位置维护费用约50万元/年。项目运营期间合计支出为2090万元。7.4项目融资方案专项债存续期内，项目预期总收入15184.80万元，项目预期经项目拟申请政府专项债券2714.14万元(本项目按投资的80%政序号一123息4本息5息6二1237.5债券清偿能力分析益1234567897.6财务可持续性分析综上所述，本项目大于1.2，项目收益可管理的风险意识，要充分估计各个项目风险，谨慎第八章项目影响效果分析项目影响效果分析从以人为本的原则出发，研究内容包括项目的经济、社会、生态环境、资源和能源利用效果、碳达峰碳中和影响分8.1经济影响分析项目的实施，对于区域经济、社会及环境的协调发展具有重要意义。首先，清城区横荷街农房风貌管控提升工程为清远市经济发展创造条件，是传输人流、物流等社会经济发展的重要要素，它可以将清远范围内各经济要素相结合以最大限度地服务民生，进一步改善横荷街重点区域农居环境，将推进横荷街重点区域之间的商贸往来，带动8.2社会影响效果分析项目建设和运营的直接收入效应主要通过两个方面体现：一是项目基础设施投资运营时需雇佣本地大量的劳动力，这一收入效应在项设时需要投入大量的生产资料，这将为当地水泥、玻璃、钢铁等运营商带来商业机会，增加其收入。二是项目建成后，将带来一定的服务业就业需求，为当地居民提供就业岗位与随之取得的收入，该部分投项目实施过程中，可以为项目地居民提供一些短期就业岗位。项目建成后，拓展了城市空间、优化了新旧城区资源配置、美化了城市环境、完善了城市功能、提升了城市形象、改善了投资环境。项目实有利于优化城市就业环境，对社会收入分配有良性影响。项目的实施项目将较大的改善横荷街重点区域农居环境，对优化城市生活秩序，进一步规范城市经营管理，提升服务水平，以及促进城市现代化项目实施后，改善了清远横荷街道的整体形象，间接促进了项目地的文化、教育、卫生事业的发展。项目的实施将会在一定程度上促本项目属于农居环境改造项目，对项目地的基础设施、社会化服8.3生态环境影响效果分析）；）；（3）《建设项目环境保护管理条例》（2016年修订（4）《环境空气质量标准》（GB3838-20）；）；（6）《地表水环境质量标准》（GB3838-20）；（7）《地下水质量标准》（GBT14848-93（8）《大气污染物综合排放标准》（GB16297-1996）；（9）《声环境质量标准》（GB3096-2008）；清城区横荷街农房风貌管控提升工程包含三段，第一段位市清城区横荷街道国道G107许广高速出口至大燕坑大桥沿线；第二城西大道与人民四路交叉口(广清高速西出口)时代花城至人民路收费站(G0421许广高速出口)。周边生态环境较好，场址中没有其他污染源。环境状况良好，水体、气体、土壤和植被具本项目建设区域地段未见新近构造活动迹象，属稳定区，尚无明施工期扬尘污染造成大气中TSP值增高，根据类比资料，施工扬尘线路或植物的损坏；施工期间的占地可能会对片区交通环境产生影层铺土厚度不得大于30cm。夯实机械采用蛙式打夯机，夯实前对填（2）合理布局施工现场由于机械设备会由于松动部件的振动或消声器的损坏而增加其（4）降低人为噪音（2）施工方案中必须有防止泄漏易撒污染环境的具体措施，多（4）建设工程施工现场必须设立垃圾站，并及时回收、清运垃（5）建筑工地建筑施工外脚手架一律采用密目网维护，建筑工（2）倒土过程中，工作面必须设置洒水、喷淋设施，并应将渣包装材料等应由专人管理回收，及时清洁工作面，不留（4）每个工区设置流动车载卫生设备，并及时清理，以防施工8.4资源和能源利用效果分析峰，今后30-50年是中国经济、社会发展对能源的需求增长最快的（2）能耗指标分析及节能措施项目施工期间消耗能源主要是运输车辆和施工设备的燃料以及A.在本项目中照明设施控制方式采取时控、光控和手控三种方B.照明灯具应选用发光效率高、功率损耗低、使用寿命长的灯C.道路内污水管线及雨水管线的规划、设计应原则上采用以重G.减少办公设备电耗和待机能耗。合理开启和使用计算机、打要求的标准。本工程选用节水型设备,节水型阀门及节水型五金零井水回水和自来水直供两种方式的转换，并根据季节和天气变化情（4）小结8.5.1计算内容），8.6碳达峰和碳中和效果分析(1)建筑直接碳排放指建筑运行阶段直接消费的化石能源带来的(2)建筑间接碳排放指建筑运行