【前期定位报告】南方度假旅游产业产品定位思路研究

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堰山和畔2013年11月产品定位思路堰山和畔后期开发在产品品质方面存在两种截然不同的开发方向：

一：延续前期低端产品路线，依然主打都江堰、乡镇、三洲、外省路线，此方案市场空间有风险，价值低，开发节奏受严重制约；

二：大幅度提升产品品质，走高端产品路线，扩大目标市场范围

根据前期工作成果，后续产品基本排除第一种方案，走高端产品路线

由于目标客群范围扩大，伴随而来的问题是竞争对手覆盖范围扩大，因而，本次调查针对产品业态（住宅/商业）的不同,选择的竞争对手覆盖范围不同；

商业主要选择都江堰主城区

住宅竞争对手选择方案是：都江堰城区项目普遍关注，青城山盯住大盘和特色盘，成都关注特色和声望盘说明3第一篇市场

第一节都江堰住宅市场情况

第二节青城山住宅市场情况

第三节都江堰商业市场情况

第四节都江堰城市规划

第五节市场研究结论第二篇整体思路

第一节整体思路

第二节策略第三篇产品建议

第一节产品规划建议

第二节四种产品布局思路目录第一节都江堰主要在售住宅情况

第一篇市场1/1都江堰在售项目基本情况

项目分布情况目前，都江堰在售住宅项目约20个。其中，蓝光·赵公大院已成为烂尾楼，目前依然处于停滞状态；泓坊河畔一期售完，后续产品未推出，上善栖尚未推出。经了解及比较筛选，此次调查分析项目14个，其中，外滩新天地规模太小，国际名都项目之前曾有研究，在此不再赘述：

1、外滩新天地2、枫尚领域3、愿景青城雪4、建工紫荆城5、滨江丽景6、青城半岛7、御景豪庭8、都江明珠9、钱江美域10、国际名都11、君悦名筑12、中信·云栖谷13、中华青城14、宁江大院62/1都江堰在售项目基本情况

项目云栖谷中华青城紫荆城御景豪庭开发商中信地产武海置业建工集团上海张江地产占地住宅用地约800亩456亩800亩300亩容积率3期0.520.82.02.0开发至第3期第1期第2期第1期形态洋房、叠拼、独栋叠院11F、22F别墅、洋房、24—27F高层区间洋房98—120叠拼110—150独栋220—30085—20265—140大部分102—130的户型，占80%左右102（套二）—125（套三）说明叠拼为主力产品叠院为主力产品当期主要为小高层高层3F、6+1F、23+1F、24+1F、26+1F价格洋房8000叠拼10000独栋1200010000—14000均价11000左右均价4700——5000均价约4600销售销售状况非常理想，3期销售60%左右销售状况非常差较为理想销售极差客群大部分为成都（65%以上）客群购置度假型第二居所都江堰，成都客户基本平分，其临近高铁站，吸引大批成都低端客户销售状况非常差，目前销售高层，经核实卖掉房源基本为高楼层部分，72/1都江堰在售项目基本情况

项目云栖谷中华青城紫荆城御景豪庭居所性质第二居所为主第一居所第一居所建筑风格托斯卡纳西班牙新古典海派主要卖点建筑风格突出，园林较为优秀，自然山水优秀赠送空间，部分户型超大赠送率高铁，综合配套景观视野，外部河景综合评述产品实力突出，自然资源优秀，价格适中，项目性价比极高，所以项目销售状况良好项目容积率偏高，对于高端产品而言舒适度差，产品没有亮点，价格偏高，定位不明确，销售状况差产品品质对同类产品而言较好，高铁是其独一无二，无法复制的买点，吸引较多成都客户到此项目产品规划设计、操作运行存在较多问题，使得项目目前处境艰难不利因素景观好视野状况较差中途停工，施工现场面貌极差，户型设计极差82/1都江堰在售项目基本情况

项目愿景青城雪枫尚领域滨江丽景青城半岛开发商愿景地产广友置业四川华炜隆旺地产占地90亩100亩70亩80亩容积率1.61.82.02.0开发至第1期第1期1期销售完毕第二期形态8—11F小高层11F、14F、15F、18F高层6+1F花园洋房花园洋房，13、17F高层区间78—12050—150主力户型78—85（套二）90（套三）111（套三）100—110（套三）127—156（套四）176—183（套六）70,100,140，170说明第三期建设中二期为11F小高层一期销售尾声，二期商业及商业价格均价4800均价5000余房5100—5300余房均价4500销售较为理想二期销售70%左右良好，目前仅剩余少量大户型理想客群基本为都江堰范围内客户基本为都江堰范围内客户基本为都江堰范围内客户基本为都江堰范围内客户9项目愿景青城雪枫尚领域滨江丽景青城半岛居所性质第一居所第一居所改善型第一居第一居所建筑风格新中式纯现代托斯卡纳纯现代主要卖点地段地段，沿江风景地段、沿江风景地段，沿江风景综合评述项目产品品质一般，性价比一般地段较好，产品品质同类产品中较好，性价比较高建筑风格演绎到位，但户型偏大，销售周期过长产品品质一般，地段良好，性价比较高不利因素四个项目运行情况都较为理想2/1都江堰在售项目基本情况

102/1都江堰在售项目基本情况

项目都江明珠钱江美域君悦名筑宁江大院开发商新莲花置业钱江地产博安置业都江堰桥都地产占地50亩107亩99亩171亩容积率3.41.991.791.6开发至完毕第2期第1期第2期形态18F、30F高层12F小高层6—9F洋房6—10F洋房、叠拼别墅区间51—66（套一）83—90（套二）137（套三）85—96（少量套二）110—136（套三）17081（套二）98（套三）125（套三）洋房76—141别墅210—400多说明目前仅剩10余套低层大户型共三期,2期别墅56套价格余房5300—5600均价48005300—5600洋房6500，别墅未开盘，据介绍12000—15000销售良好一般良好良好客群基本为都江堰本地客户基本为都江堰本地客户基本为都江堰本地客户基本为都江堰本地客户11项目都江明珠钱江美域君悦名筑宁江大院居所性质第一居所改善型居所改善型居所改善型第一居所建筑风格现代新古典西班牙美式风格主要卖点地段、大润发超市配套山景、河景山景地段、产品性价比，山景、河景综合评述都江第一高楼，地段好综合性价比一般，运作一般建筑、园林均较为出色、产品品质较为出色不利因素四个项目运作均较为成功2/1都江堰在售项目基本情况

122/1都江堰主要项目评述

1、板块划分及发展状况

目前都江堰住宅项目主要集中在三大板块：南部板块（江安河以南），中部板块（江安河与柏条河之间）和北部板块（柏条河以北）。中部板块项目分布最密集，为都江堰主城区；南部板块尤其玉堂片区为政府规划发展方向，目前分布高端项目最多，北部板块靠近都江堰工业区；2、项目规模从规模上划分可分为3类：800亩以上盘3个：云栖谷、紫荆城、堰山和畔，300—500亩盘2个：中华青城和御景豪庭，其余为200亩以下盘，是市场主流规模；3、档次情况

根据项目定位档次和品质，可划分为2类：高档盘，以云栖谷和宁江大院为典型，基本代表都江堰目前开发的最高水平，其余为普通盘，是市场主流4、产品形态

主要表现为类别墅，洋房，高层及小高层3类，类别墅（独栋、叠拼、联排）体量较少，不到市场供应量10%，类别墅中叠拼占绝对主力，洋房产品体量也较少，其体量与类别墅产品相当，其余为小高层及高层产品，在小高层及高层产品中，11—18层产品是绝对主流，占整个市场供应量的70%以上5、关于超高层

都江堰市场上，有超高层产品的仅都江明珠和御景豪庭，都江明珠大受市场追捧，尤其高楼层部分销售非常理想而未出现市场抗性，御景豪庭由于自身运作和产品原因出现状况，但在售单位依然出现高楼层部分销售更佳状况。这2个项目消费群体基本为本地客户，至少可以说明：1超高层即使在都江堰市场也有发展空间，2虽地震心理阴影仍在，消费者追求更高境界，更远更宽视野的追求没有停止综合分析与评述1313

6、卖点情况

都江堰项目核心卖点基本为五类：山景，河景，建筑与园林，地段，高铁。在五大卖点中，地段不可复制，河景是都江堰最为普遍的自然资源，对本地市场吸引力有限，山景相对河景更有价值，建筑与园林对本地客户最具吸引力，所以，在建筑与园林上做的出彩的项目大多都受到当地的追捧，以云栖谷、宁江大院、君悦名筑为代表7、购置目的根据消费者购置目的，大致可以划分为度假型第二居所，刚需，改善型居所3类，刚需第一居所是主要集中在中部板块，改善型居所主要集中在北部板块，度假型第二居所集中在云栖谷所在的南部板块8、客源区域

都江堰项目区域度较为清晰，云栖谷大部分为成都客户度假第二居所，紫荆城成都客户，其余项目基本都是本地客户为主，三洲为辅9、价格情况

类别墅产品均在11000—14000，价格波动不大尤其同类产品价格都较稳定，洋房产品在5500—8000之间，价格波动幅度较大，不同项目同类产品价格变动大，小高层及高层产品均在在4500—5300之间，因地段不同而变化，价格波动幅度也很小10、户型区间

中部板块和北部板块主打本地客户，以100—140之间套三户型为绝对主力，搭配少量90—100的小套三和80—90的套二，类别墅产品由于主打度假，户型区间都趋小化综合分析与评述2/1都江堰主要项目评述

141414

11、建筑风格

“外资”建筑风格是觉得主流，尤其以托斯卡纳为最常见风格，其次为西班牙、新古典，中式风格和现代风格也有，但很少12、容积率中端项目容积率基本都在1.6—2.0之间13、通过中信云栖谷项目成功运作可以看出，只要项目具有过硬的品质，卖点突出，其在与青城山项目的竞争中依然有广阔的市场，通过宁江大院也可以看出，只要项目品质过硬，吸引本地高端消费群体完全可能，同时，本地高端群体也大有人在综合分析与评述2/1都江堰主要项目评述

153/1都江堰部分项目摄影

云栖谷云栖谷云栖谷云栖谷163/1都江堰部分项目摄影

青城半岛御景豪庭枫尚领域摄于御景豪庭20F商战无序，策划先行《2013房地产营销策划大全》震撼升级上市！火爆促销中……此页，可删除借鉴他人智慧，让您豁然开朗，事半功倍！学习前辈经验，让您少走弯路，再攀高峰！内部资料，仅供会员学习、参考使用！不得外传！不得用于商业用途！打假申明：近期发现很多非法网站倒卖本站资料，现特别申明：【官方正版】《2013房地产营销策划大全》唯一官方网站：，唯一指定淘宝店铺：，唯一指定客服QQ：1053527879。其它网站、店铺、联系方式均为假冒，请注意甄别，防止上当受骗！183/1都江堰部分项目摄影

紫荆城紫荆城都江明珠都江明珠君悦名筑194/1成都特色及声望盘借鉴

1、麓山国际社区

4300亩，以规划大尺度、景观、高尔夫配套见长；10年深根细作，少量多批，让项目的成长与市场的成长同步；产品品质一般2、蔚蓝卡地亚成都本土品质标杆，材料、施工工艺控制较好，但规划尺度一般

3、铂雅苑

以规划大尺度和品质见长，户型区间特别大，高标准精装修，以高标准和装修技术见长，但项目位置稍偏和稍远是其硬伤4、誉峰

城市顶级空中别墅，以户户空中泳池，超高电梯配置（2梯1户，1梯1户，精装修），顶级配套等见长，基本为超大户型，装修材料顶级，但施工工艺一般，其业主多为地产行业老板级，作为城市传世住宅打造

广州星河湾：大尺度规划，已“近乎变态的执着”要求选材用料及装修控制，深根细作，成就国内品质地产传奇，也开创了“品质”地产开发模式，被行业纷纷传唱和学习借鉴成都本土国内案例第二节青城山大盘及特色盘项目情况

第一篇市场1/2青城山在售项目基本情况

目前，青城山在售项目约10个，其中，泰达▪上青城已成为烂尾楼，目前依然处于停滞状态。经了解及比较筛选，对堰山和畔有参考意义和竞争威胁的项目4个：

中铁▪水映青城

中国水电▪青云阶

龙湖▪小院青城

海航▪香颂湖项目分布情况1/2青城山主要项目详细情况

项目香颂湖青云阶水映青城小院青城开发商海航、远鸿地产中国水电地产中铁集团龙湖地产占地6000亩960亩302亩302亩容积率0.650.680.67开发至3期1期，2期14推出1期，余房较多2期形态独栋、联排、洋房独栋、联排独栋、叠拼叠拼、独栋、四拼区间独栋230—470联排140—177洋房90—147楼王独栋410—720联排85—110合院90—120；叠拼:60—87；洋房40—70；叠拼：85—100四拼：202独栋：280—360说明联排赠送面积超大，85实得210,110实得230叠拼5层，1—2层户，3层户，4—5层户叠拼：1—2层户，3—4层户；四拼：四户各占角成田字型，（均为精装修）价格独栋：22000联排：11000洋房：7500—8000400多卖700多万，700多卖2000多万。联排90—140万/套洋房10500；叠拼：12000；合院20000叠拼：12000—14000；四拼：17000；独栋：22000销售良好一期110套7月开盘8月售完剩余70%以上销售80%左右客群基本为成都（60%以上）成都（据介绍为内部关系户售完）基本为成都成都重庆为主、外省（主要通过龙湖老业主群购买）1/2青城山主要项目详细情况

项目香颂湖青云阶水映青城小院青城居所性质第二居所第二居所第二居所第二居所建筑风格意大利托斯卡纳意大利托斯卡纳法式风格美式别墅主要卖点完善配套、建筑风格/园林景观极为出色建筑风格极为出色产品鲜有亮点、且其价格还很贵，造成其销售状况极差产品鲜有两点、销售业绩主要依靠其全国性老业主带动综合评述项目在建筑、园林上两点突出、价格与产品基本配比，销售状况良好建筑风格突出、产品价格按照实得单价计算极低毫无特色，销售人员介绍后续产品将改进产品两点不突出，但也无严重硬伤，景观效果较好不利因素据悉，项目前段时间曾被水淹、地块处于坟场等；距青城山较远，借青城山有限据悉，项目用地为商业用地，40年产权，距青城山较远，借青城山有限距离高铁线路太近，景观视野严重干扰2/2青城山主要项目评述

1、小院青城和水映青城规模有限，尤其小院青城后续体量已不多，且这两个项目特色不突出，对堰山和畔威胁有限；2、香颂湖和青云阶规模大、项目特色突出，性价比较高，项目整体运行良好，且其后续供应量大，对堰山和畔项目威胁极大，尤其是香颂湖；3、青城山项目都成功吸引成都客户到此购房，说明“第二居所”实现的可能性是毋庸置疑的；4、独栋产品的价格在22000左右，联排产品价格在12000左右；5、青城山产品类型中，联排为主力，其次为独栋和类别墅（叠拼、四拼），并辅之少量洋房；6、在建筑风格上均采用“外资”风格；7、在产品打造上，香颂湖和青云阶特色突出，在营销道具（营销中心、样板房、示范区等）打造上，基本每个项目都是“大手笔”，尤其是相熟和青云阶综合评述3/2青城山楼盘摄影

青云阶青云阶青云阶青云阶3/2青城山楼盘摄影

香颂湖香颂湖香颂湖第三节都江堰商业情况

第一篇市场经此次调查，都江堰目前已开业大型商业项目为大润发、百伦广场；具有一定规模和体量商业的项目1、青城半岛，2、上善熙，3、龙潭湾广场，4、外滩新天地，5、愿景青城雪，6、泓坊河畔，7、钱江美域，8、时代春天，9、云栖谷商业地块，10、紫荆城商业地块都江堰目前此次商业调查主要从以上2个方面开展商战无序，策划先行《2013房地产营销策划大全》震撼升级上市！火爆促销中……此页，可删除借鉴他人智慧，让您豁然开朗，事半功倍！学习前辈经验，让您少走弯路，再攀高峰！内部资料，仅供会员学习、参考使用！不得外传！不得用于商业用途！打假申明：近期发现很多非法网站倒卖本站资料，现特别申明：【官方正版】《2013房地产营销策划大全》唯一官方网站：，唯一指定淘宝店铺：，唯一指定客服QQ：1053527879。其它网站、店铺、联系方式均为假冒，请注意甄别，防止上当受骗！1/3都江堰商业项目详细情况

项目商业性质规划情况业态价格百伦广场城市综合体都江堰首个真正意义上的城市综合体，包含集中商业、酒店、写字楼，集中餐饮，累计余额20万㎡，集中商业约8万㎡，共7层及地下1层，分散独立商业约2万㎡餐饮、超市、男女装、珠宝化妆品首饰、横店影院大润发区域型超市约1.2万㎡，共3层蔬菜、食品超市/KTV新天地区域型约3万㎡分散独立式商业，及部分底商，3万㎡酒店餐饮、娱乐1F约2万，饿楼约1.5万青城雪区域型2.5万㎡退台式集中商业规划未出，具体不详青城半岛区域型约4万㎡，集中商业加底商餐饮、超市、家居、社区生活踏勘2次，售楼部关门上善熙区域型工程施工中，资料未出，具体不详，预计体量5万㎡左右龙潭湾区域型约6000㎡，共3层餐饮，娱乐调整中，不详钱江美域区域型约3万㎡餐饮，社区服务1F1.8—1.9万2F1.2万3F0.8—0.9万时代春天城市专业市场5万多㎡共3层，其中约2万㎡为赔付精品及时尚服装为主，餐饮，儿童娱乐，太平洋院线1F临街5万，非临街4万，2F2.5万，3F1.2万云栖谷城市级800亩，规划未出，具体不详紫荆城规划未出，具体不详，据沙盘有酒店，分散独立商业1、上述商业是即将推出或已在营业的，且都较具规模，还有部分以小规模底商形式存在的，以及部分较早修建，正在营业的，未予统计，；2、经初步统计，未来2年内推出商业面积在80万㎡以上，较早商业面积估计至少50万㎡以上，累计130万㎡以上

3、据了解，对于世界一线城市而言，城市商业面积的最大体量为人口总量的5.5倍，既人均商业面积5.5

㎡，否则，城市商业就会存在很大风险

4、从人口总量来说，作为三线偏向4线城市的都江堰情况看，即使考虑到城市规划和未来人口增量因素，其商业体量仍然呈明显过剩趋势5、从经营状况看，白伦广场和大润发状况良好

6、商业性质划分为城市型和区域型、专业性三种，主要是根据其吸纳和辐射的终端消费群体覆盖范围角度而言的，本地商业项目性质上基本为区域型、配套型商业，城市型综合体案例仅百伦广场一家成功案例，未有定位非常专一的专业化市场7、价格上商业价格普遍不高，南部板块和北部板块一楼2万左右是主流，均价1.2—1.5万，中部主城板块1F少量能达到4万，均价2—2.2万8、业态上，服装和餐饮是主流业态，也预示着未来这两种业态可能会竞争惨烈9、经实地走访，目前都江堰本地可售型商业项目在销售上多多少少都存在一定的问题，叫好又畅销的项目目前没有综合评述2/3都江堰商业项目评述外滩新天地青城半岛百伦广场3/3都江堰商业项目摄影百伦广场3/3都江堰商业项目摄影百伦广场百伦广场大润发大润发第四节都江堰城市规划第一篇市场城市性质：以世界遗产为特色的国际性旅游休闲城市、国家历史文化名城，灾后重建的典范城市城市职能：1、“都江堰—青城山”世界自然文化遗产地。2、以独特“山—水—田—林—堰—城”为自然人文特色的国际休闲度假目的城市。3、承接成都平原向川西地区辐射区域交通与服务中心。城市规模：2010年30万人，至2020年40万人中心城区发展方向：南拓，发展聚源片区，加强成灌发展带产业聚集于人口疏解功能，对接成都；西优，发展玉堂片区，完善旅游服务配套；疏解、完善、提升老城片区和环城片区，保护历史文化遗产，凸显城市自然人文特色蒲阳组团发展方向：建成集约环保型工业、商贸物流、技术孵化、科技研发、生活居住、休闲运动旅游互动发展发展目标：至2015年，都江堰实现年接待游客2000万人次以上，入境游客60万人次以上，旅游收入160亿元以上1/4都江堰城市规划1/4都江堰城市规划都江堰城市发展为向西、向南发展，堰山和畔不在城市发展方向上；项目所在区域规划发展方向为工业，对项目发展高端物业不利；根据都江堰城市规划，其发展力度、深度和广度相当有限，尤其是发展速度上非常缓慢，对房地产发展所需人口增加很不利综合评述第五节市场主要研究结论第一篇市场商业市场1、未来供应量巨大，竞争惨烈；2、商业价值不高，尤其项目所在区域商业价值不高，其均价与都江堰别墅均价基本持平；3、销售状况普遍较好，部分项目销售滞阻；4、商业体量目前库存量大，经营状况普遍欠佳住宅市场1、中端产品市场是目前及未来市场绝对主力，供应量巨大，竞争激烈；2、中端产品市场大部分运行较好，反应都江堰房地产市场整体运行较好；3、高端产品市场项目数量和供应量较少，运行良好；4、高端项目能有效吸引成都客户到此置业；5、“山水”是都江堰较普遍的自然资源，都江堰优质的地产项目“山水”是必备资源，但不是竞争取胜的唯一条件，“品质”和“特色”是关键因素；6、中端产品主打本地市场刚需及改善性需求，价格5000左右，户型趋大；高端产品主打成都市场度假型第二居所，同类产品中户型趋小，价格12000—14000；7、只要有实实在在“产品力”的支撑，高端项目不缺市场和消费者城市规划

区域性质对高端物业发展不利，城市人口总量和扩张速度对快速开发不利主要研究结论第二篇整体思路第一节整体思路1/1整体思路产业环境良性健康，房地产价格偏低对优质产品认知度高，有消费能力主流产品量大，市场空间小，竞争惨烈，高端产品走俏量小特色突出，城市容量小，发展缓慢工业化发展趋向，背离城市发展方向规模大，绝佳自然山水，消费者竞争城市区域项目顺健康之势，引导产品升级，提升城市价格水平生产适销对路产品，吸引高端消费群体避开“红海”开辟“蓝海”市场跳出小范围市场，扩大目标客群覆盖范围“不恋战”快速开发，“走”为上策最大化利用景观资源价值因素现状策略充分利用地块自然条件和规模优势，打造“高端适销产品”，吸引成都市场，避免小范围恶性竞争，“快速”开发，规避区域工业性质因素2/1思路关键要素客群定位思路：覆盖区域——主打成都

以成都市场为第一主力（目标60%以上），都江堰高端消费群体（金字塔顶端及改善型需求）为第二主力，20—30%三洲及外省养老及度假（10%左右），产品规划，设计，户型区间，功能设计等以满足成都市场为主，档次思路：客群档次及产品档次——高端

产品档次：相对于都江堰市场而言是绝对高端，对成都市场来说是中高端（成都高端产品多，堰山和畔与之竞争将讨不到便宜，我们应尽量避免与之直接冲突，最大限度减少竞争压力），主要满足其度假、第二居所和都江堰市场改善性需求及金字塔顶端群体

客群档次：成都市场而言中高端是绝对主力，兼顾少量高端客群，对都江堰市场而言是要全面捕获高端消费群体竞争策略：适销产品

其核心有两个层面其一：避免白热化竞争不与都江堰体量最大的主流产品（中端、小高层、均价5000左右、针对本地客户为主）直接冲突，改走销路良好的高端产品路线（类别墅产品，楼王级高层高层、高档洋房）

其二：

不生产不畅销和需要很长时间消化或回收资金的产品核心是少开发商业体量，其次为增加高端产品体量，减少中端产品开发面积

整体思路关键要素2/1思路关键要素产品打造原则：山水资源最大化利用

堰山和畔山水资源得天独厚，应当加以充分利用，在规划设计中，一切围绕“观山、亲水”核心思想，并且，努力实现让“更多产品享受资源，更优产品享受更佳资源”，同时，将“文化”这一核心思想和元素深入贯彻到项目规划设计中以及开发的每一个角落和层面开发思路：核心是一个字：快

这一核心思想，主要基于三个方面，其一基于是公司发展，回收资金，开发其他项目为出发点，其二是项目所在区域规划属性，这是核心因素，其三是当地市场容量，没有必要耗费太多的时间陪市场慢慢玩，耗下去的精力花费和利润回报没有太多的吸引力，且增加风险整体思路关键要素上述整体思路以及分解出的五大个关键要素是近期考察及此次报告的核心和重点，期望与公司领导就上述问题探讨，修改调整后达成共识，以顺利开展下续工作，否则，后期工作极可能陷入持续徘徊和反复的自我的否定中

至于后续的产品类型，体量分配，户型配比及要求，卖点和亮点打造等等都是基于上述问题的进一步深化至于更后期的如何吸引成都客户到此问题，除了产品打造时“量身定做，有的放矢”外，还有赖于产品打造出来以后，根据产品和市场指定专门方案说明本方案的后续部分将主要依据上述观点和判断，进行展开和深化，并对对现阶段的规划设计提出参考意见第二节策略第二篇整体思路商战无序，策划先行《2013房地产营销策划大全》震撼升级上市！火爆促销中……此页，可删除借鉴他人智慧，让您豁然开朗，事半功倍！学习前辈经验，让您少走弯路，再攀高峰！内部资料，仅供会员学习、参考使用！不得外传！不得用于商业用途！打假申明：近期发现很多非法网站倒卖本站资料，现特别申明：【官方正版】《2013房地产营销策划大全》唯一官方网站：，唯一指定淘宝店铺：，唯一指定客服QQ：1053527879。其它网站、店铺、联系方式均为假冒，请注意甄别，防止上当受骗！1/2策略分析项目用地面积：533亩

岛屿面积（5号地块）：107亩综合容积率：1.8

总建筑面积：64万㎡

地下建筑面积：需根据住宅总套数及商业面积计算，具体暂不详

限高：60米（18层）一、用地指标分析岛屿面积107亩，根据规划需要扣除河道退让及建筑退距后、东侧尖角部分实际不能利用等，岛屿可建筑面积约70亩，1、3号地块（426亩）根据规划需要扣除河道退让、建筑退距、规划道路占地后，实际可建筑面积约380亩，如此，在满足总容积率不变（保证64万㎡总建筑面积）的情况下，可建筑用地面积实际容积率为640000÷（666.67×（70+380））=2.13，即容积率增加（2.13—1.8）÷1.8=18.3%1/2策略分析二、前期规划设计分析1、根据前期设计方案分析，商业总面积约12.6万㎡，且较多的低层集中商业和1—2层的沿河商业，约占8万㎡，而这8万㎡商业至少占了约100亩地，如此，1、3号地块的容积率至少2.52、2.5的容积率对于18F的高层来说，已经是较高了，产品舒适度不管怎样规划布局都必然较低。可怕的是这类产品体量占总体量的75%以上，占住宅产品总量的94%左右，显然很难实现“高端、主打成都市场”的要求

3、按总用地面积计算的容积率其实只是满足规划和营销说辞，对消费者而言，具有实际意义的其实是按可建面积计算的容积率，最直接的影响是建筑密度和楼间距，最终影响的是产品档次和居住品质1/2策略分析结论根据用地指标及前期规划设计结果分析，可以得出结论：

1、用地指标中“限高”要求不能实现项目“高端”发展的需求；

2、前期规划设计中的物业类型和体量分配根本无法实现项目“高端、与本土主流产品差异化、主打成都市场”的要求策略结合市场篇的主要结论及整体思路的主要观点，建议策略：

1、降低容积率提升产品品质

2、调整“限高”规划指标，提升品质

3、调整物业类型和体量分配1/2策略分析三、各物业形态优劣分析形态优势劣势建议方案独栋独占天地，功能强大，项目档次提升强用地极不经济，总价高，择买主可搭配极少量双拼独栋演化品，分享天地，功能较强，项目档次提升强别墅类产品中用地不经济，总价较高可建设一定体量四角拼分享天地，价格适中，类墅中用地较经济产品舒适性较差产品舒适性原因，不建议叠拼分享天或地，舒适性较好，类别墅中用最经济用地经济主力类别墅产品（上套带电梯）联排分享天地，边套舒适性较好，类别墅产品中用地经济大体量的中间套舒适性差，花园面积等一般都很小，不建议洋房性价比高，较普通多层可提升项目档次用地经济性一般，可搭配适当体量小高层中间产品，优势不突出，用地不经济，价格低，性价比低不建议高层用地最经济，产品品质可变性极大，可能性价比高，也可能极低优化使用，主力产品集中商业商业产品中用地较经济，产品品质与性价比可变性极大主力产品底商商业产品中用地最经济，对居住品质影响较大，尤其是业态种类优化使用，主力产品散式商业用地极不经济，性价比不高，不建议1/2策略分析策略根据各物业形态分析结论及项目整体思路，容积率控制要求、档次定位需要等，建议物业形态为：

高端住宅产品：

1、类别墅——以叠拼为主力，双拼辅助，搭配少量独栋；

2、滨河楼王高层：项目主力产品，尽量提高楼层高度，是项目规划设计的核心，力求实现“产品品质”与换取“容积率空间”双层目的

中高端住宅产品：观山望水高层、滨河洋房——考虑到项目综合容积率因素，洋房产品在追求品质的情况下，势必降低容积率，其体量需要合理控制，另一方面，从项目产品线丰富性角度可客户需求角度，该类产品必须要设置一部分中低端住宅产品

普通高层、普通洋房，在位置较差的位置，布置适量普通高层及洋房，主打本地大众市场

商业

方案1：只设置少量底商，定位于“社区配套”，以保证整个社区居住的档次和纯粹性方案2：设置一定量底商，在规划一座集中商业，定位于“区域级商业”，尽量减少商业对居住品质的影响511/2策略分析四、场地分析

场地分析说明：

场地分析的关键因素在于深刻分析土地情况，辨识其不同位置的景观视野情况、不利因素、干扰因素及优劣等级等，在理清这一情况的前提下，才能清晰的了解地块条件有助于我们建设如何最大化利用自然山水”，“优质的产品”体量尽可能大、“如何规划优质产品”等，否则，极有可能出现的情况是“优质产品太少——诸如之前设计方案，除了岛上产品较佳，其余占最大规模和体量的产品品质均较差，在这种情况下“提升项目整体档次、主打成都市场”便是空想，或是成都客户来了，并没有优质产品供其购买。或是仅依靠建筑成本的增加来提升品质和档次，将无形中减少项目开发利润，增加运作风险1/2策略分析四、场地分析公园用地已建2期已建1期

5号地块

5期（凌烟阁）已建1期

3号地块

3号地块东北面山脉视野正北山脉视野正北河景视野西北面山脉视野北531/2策略分析

5号地块：所有区域均能观山望水，是高端产品的绝佳区域，西面临二环路有较大影响；

3号地块A区域：北面可望水，观山效果北侧视5号地块建筑情况而定，西侧可远观山脉，东侧临规划道路，可远观山脉，该地块北侧临河道路有一定影响，东侧规划道路影响有有一定影响，南侧规划道路有较大影响；

3号地块B区域：北面右段可观山望水，已建二期建筑高度不能遮挡其北向山脉，东侧远眺山脉，近看规划公园；北面左侧视5号地块建筑高度决定其能否观山；该地块北面临河道路有一定影响，西面规划道路有一定影响，南面规划道路有较大影响；

3号地块C区域：北面观山视野完全受决定于B地块建筑高度，望水效果基本不存在，东面视野无遮挡，可远眺山脉，近看规划公园，西面规划道路有一定影响

分析公园用地已建2期已建1期

5号地块

5期（凌烟阁）已建1期

3号地块（B）

3号地块（C）

3A北541/2策略分析1、地块总体观山望水效果良好；2、观山视野要远大于望水视野3、5号地块南面和3号地块B区域居于“中间位置”，直接决定了其余单位能否观水或望水，对其建筑高度的规划需引起高度重视4、就道路影响而言，5号地块西面道路影响较大，是城市主干道；3号地块中临河道路影响有限，车流量不会很大，3号地块南北向规划道路北向是断头路，车流量应当不会很大，影响也较有限，东西向规划道路影响较大结论商战无序，策划先行《2013房地产营销策划大全》震撼升级上市！火爆促销中……此页，可删除借鉴他人智慧，让您豁然开朗，事半功倍！学习前辈经验，让您少走弯路，再攀高峰！内部资料，仅供会员学习、参考使用！不得外传！不得用于商业用途！打假申明：近期发现很多非法网站倒卖本站资料，现特别申明：【官方正版】《2013房地产营销策划大全》唯一官方网站：，唯一指定淘宝店铺：，唯一指定客服QQ：1053527879。其它网站、店铺、联系方式均为假冒，请注意甄别，防止上当受骗！2/2策略

方向1：大规模减少商业，仅保留东西向规划道路底商（主要地面1层），3万㎡左右，最大限度的确保住宅的宁静度和居住纯粹性，同时，挪用出较大规模的优质土地，用于修改高品质住宅，确保“主打成都”市场整体思路的实现；

方向2：减少商业面积，仅保留东西向规划道路底商（主要地面1层）3万㎡左右。取消集中商业；减少原低层集中商业为建设一栋塔楼式集中商业（3—4F），集中商业面积2万㎡左右，，使其用地规模不超过10亩，以挪出部分优质，同时确保项目商业配套，修建区域性商业中心商业策略方向：原限高：60m（18F）

争取限高：110m，以拔高景观视野优秀的单元总体高度，修建楼王级高层，同时，挪用出部分容积率，提升别墅单位、洋房单位的整体品质，在容积率不变的情况下确保项目总体品质以及足够体量的优质房源，主打成都市场限高争取方向：572/2策略基于上述2个策略方向，可以组合出四种不同的方案：A、商业方向1+限高60m；

B、商业方向2+限高60m；C、商业方向1+限高110m；

D、商业方向2+限高110m；

由于受到容积率不可控因素的影响，本方案主要就方案D继续向下深化58第一节产品规划建议第三篇产品建议公园用地已建2期已建1期

5号地块

5期（凌烟阁）已建1期

3号地块（B）

3号地块（C）

3A北1/1产品布局方案5号地块布局要点

1、高层楼王布局

沿地块西侧北面布局2栋30F超高层，（不能沿着地块南侧布局一排，否则3号地块北向山景视野被全部遮挡），2栋之间错开山景视野互不遮挡，每栋2个单元，户型为120㎡套三及140㎡套四，29—30层为220㎡带泳池楼王复式；

2、楼王单体

高层部分底层架空,层高2.5m，标准层层高3.2m，复式层高3.5米，复式户型客厅上空挑高7米，配置国际名牌，容量尽量大（18人以上），视情况看能否配置一部客梯，一部观光电梯，

3、会所规划

地块右侧尖角部分为整个地块最佳景观视野部分，建议布置为会所（1500㎡左右、2层，局部挑空），一方面提升岛屿整体档次，另一方面，将之设置为营销中心，依靠其绝佳的效果销售所有房源，将较大程度的提升项目售价

4、类别墅布局

紧挨会所布置2—3栋楼王独栋（280—320㎡），地块北侧沿线布置双拼（160—240㎡）、其余部分布置叠拼（110—150㎡），上套带电梯直接入地下室5号地块布局要点1/1产品布局方案1/1产品布局方案5、指标统计

按此布置方式，初步估算，5号地块可建建筑面积：高层30000+类别墅40000=70000㎡，总户数约450户，该地块整体容积率约0.98，别墅部分容积率约为0.56，可确保别墅部分产品品质与舒适性

6、车库规划车库全部规划到地下，地面不停车，确保岛屿宁静度与舒适性；同时，让别墅单位的花园面积最大化，为确保会所（销售中心）客户停车，设置部分临时露天停车位。车库面积30000㎡左右，600个左右车位，预留部分机动车位（临时停放），车位比例1：1.33

对于地下停车位，高层部分集中停车，独栋和双拼业主停车位设置在自家楼宇下单独隔开，客户可从家里直接步行下到地下室，独栋和双拼客户每户设置2个停车位；叠拼业主车库尽量设置在自家楼宇下，叠拼下套可从家中直接步入，叠拼上套可由电梯下到车库（次方案在成都国嘉《城南逸家》项目中广泛采用，且大受追捧）

车库设置时需尽量设置采光井和通风口，提升车库的舒适性和通行品质

7、大门设置

大门设置于二环路一侧，大门口景观设置尤须着力打造，另外在临3号地块一侧设置1—2口步行通道，需打造“曲径通幽”的意境5号地块布局要点1/1产品布局方案公园用地已建2期已建1期

5号地块

5期（凌烟阁）已建1期

3号地块（B）

3号地块（C）

3A北商业布局要点1、布局

底商：3号地块A区域沿规划道路（南面）布置一层底商，3号地块B区域沿规划道路（南面）布置一层底商，且延伸至东面，东面可设置2层，3号地块C区域沿规划道路（北面）布置一层底商，且延伸至东面，东面可设置2层

集中商业：设置在3号地块B区域东北侧，4F，单层面积约5000㎡，地下一层设停车位

2、体量底商：约3万㎡

集中商业：约2万㎡

总共：5万㎡（为目前都江堰市场主流商业体量）3、定位

底商：社区型商业配套，业态以社区生活服务类为主（干洗、日杂、烟酒、水果、茶楼、美容美发等）

集中商业：区域型商业配套，类似于大润发、好又多之类，以素材超市，日常食品、生活用品，日杂类为主商业布局要点1/1产品布局方案1/1产品布局方案3号地块布局要点公园用地已建2期已建1期

5号地块

5期（凌烟阁）已建1期

3号地块（B）

3号地块（C）

3A北1、3号地块A区域

西侧布置1栋30F高层，2个单元，南北朝向；南侧布置2栋30层高层，每层1个单元

2、3号地块B区域

东面沿线布置3栋栋30F高层，每栋2个单元；

3、3号地块C区域沿着西面、南面、东面布置30F高层，每栋2个单元

4、高层单体楼

均底层架空，电梯配置为国内一线品牌，每单元2部电梯，可考虑设一部观光电梯，层高均3米，

5、布置时充分考虑三个因素A、观山望水效果；B、精细调整楼体角度，充分考虑各高层间日照因素的相互干扰，同时，尽量减少高层对南北方向建筑日照的影响；C、在确保A、B前提下，尽量调整高层到正南北朝向，可适当偏移一定角度

6、高层户型区间及套型

80—90㎡（套二）90—100㎡（紧凑套三）100—120㎡（舒适套三）125—140㎡（豪华套三）

7、3号地块高层指标统计：3号地块高层建筑面积约：35万㎡—40万㎡3号地块超高层布局要点1/1产品布局方案

3号地块基于高层的布置情况，其余部分布置有2个方向：

其一：全部布置为电梯洋房

其二：沿河部分布置一排叠拼，叠拼与高层之间布置电梯洋房

鉴于该部分有待于设计院方案试摆，才能确定方向，其决定因素在于该区域的用地强度和容积率决定，在此不再细述

初步估计，该部分体量控制在10—14万㎡之间，总套数约1000套

户型区间及套型：

方案1下：

80—90㎡（套二）90—100㎡（紧凑套三）100—120㎡（舒适套三）方案2下：

洋房：80—90㎡（套二）

洋房：90—100㎡（紧凑套三）

洋房：100—120㎡（舒适套三）

上叠：110—130㎡（舒适套三）

下叠：130—150㎡（豪华套四）

后续方案按方案2统计3号地块其余区域布置1/1产品布局方案671/1产品布局方案总体示意图公园用地已建2期已建1期

5号地块

5期（凌烟阁）已建1期

3号地块（B）

3号地块（C）

3A北30F高层6—9F多层4F叠拼独栋或会所集中商业2/1产品统计产品类别面积套型套数（约）面积（约）套数占比价格定位高端产品独栋280—320套五310000.05%20000—22000双拼160—240套四/套五4080000.72%15000—18000岛屿叠拼120—150套三/套四66210001.18%12000—15000150—180套四661.18%滨河叠拼120—150套三/套四125200001.12%11000—13000150—180套四1.12%岛屿高层140豪华套三112160002.01%9000—11000120舒适套三112120002.01%260套四带泳池820000.14%楼王高层80—90套二5002000008.96%7000—800090—100紧凑套三4508.06%100—120舒适套三70012.54%125—140豪华套三1803.22%合计2362280000其余产品洋房80—90套二4001000007.17%6500—800090—100紧凑套三2504.48%100—120舒适套三3205.73%普通高层75—80紧凑套二70021000012.54%5800—720080—90舒适套二70012.54%90—100紧凑套三4007.17%100—120舒适套三4508.06%合计59000100%商业底商3000018000集商2000012000总计5582640000692/1产品统计其中，高端产品：面积28万㎡，占总面积43.75%，套数2362套