北新路桥重庆合川钓鱼城东城片区（中国西部农创园项目）市场调查报告97p

北新路桥重庆合川钓鱼城东城片区〔中国西部农创园工程〕市场调查报告

目录TOC\o"1-2"\h\z\u第一篇：合川宏观环境调研 3一、合川城市开展调研 4二、合川经济环境调研 17三、合川商贸流通调研 25四、合川人口环境调研 32第二篇合川房地产业宏观调研 42一、全国房地产宏观政策 43二、合川房地产开发状况 56三、合川房地产交易情况 58四、合川房地产潜在供给 60五、2021年合川楼市情况 63六、合川地产的宏观总结 64第三篇合川房地产典型工程调研 66一、2021-2021年合川楼市的重大变化 67二、典型复合地产工程调研 68三、典型的小户型工程调查 73四、市场调查工程表格附件 75第三篇：普通商品房消费者需求调研 85一、调研背景 86二、消费者根本情况分析 87三、消费者中观需求调研 89四、消费者微观需求调研 93五、对居住状态的满意度 95六、问卷调查结论 96

第一篇：合川宏观环境调研合川城市开展调研合川城市开展调研1合川经济环境调研2合川商贸流通调研3合川人口环境调研4一、合川城市开展调研〔一〕合川城市概况区域位置：合川是重庆的北大门，是规划中的重庆北部地区中心城市。合川距重庆主城区高速公路58公里，境内有212国道、襄渝铁路、渝合高速公路等交通干道，水陆交通较为兴旺，是川东北、渝西北的交通枢纽和重要的物资集散地，是重庆通往川北、陕西、甘肃等地的交通要道和经济走廊。城市规模：全区幅员面积2356.21平方公里，辖23个镇、7个街道办事处、1个工业园区，共524个村、82个居民委员会，全区总人口为154万人，城市人口39.6万。主城区建成面积35.9平方公里，城区道路总面积267.7万平方米，城区绿化面积868.4万平方米,城市绿地率达33.4%，城市绿化覆盖率达39.5%，城市人均公共绿地面积9.79平方米。2004年成功创立为重庆市级山水园林城市。人文地理：嘉陵江、渠江、涪江三江横贯全境，99条河溪绵延不绝，总长1990公里，流域面积达77平方公里，年过境水流量730多亿立方米，水甲西部，人均拥有水量是全国的19倍。合川是巴文化的发源地之一，境内有钓鱼城、涞滩古镇等著名历史文化古迹，周敦颐、张森楷、卢作孚、陶行知等历代名人曾在此授教创业，是新中国第一位少年英雄刘文学的故土。行政规划：合川区辖7个街道、23个镇：合阳城街道、钓鱼城街道、南津街街道、大石街道、云门街道、盐井街道、草街街道、钱塘镇、沙鱼镇、官渡镇、涞滩镇、龙市镇、肖家镇、古楼镇、三庙镇、燕窝镇、二郎镇、龙凤镇、太和镇、隆兴镇、铜溪镇、渭沱镇、双凤镇、狮滩镇、清平镇、土场镇、小沔镇、三汇镇、香龙镇、双槐镇。〔二〕合川战略开展背景1、背景之一：成渝经济圈中的合川在成渝城乡综合配套改革实验区，中国经济开展第四极的规划中，合川属于未成文的“嘉陵江经济带〞。涪江、嘉陵江、渠江三江交汇的重庆合川-遂宁-南充-广安一带构成“嘉陵江经济带〞的最核心区域〔目前重庆合川区政府已经提出建设合川-遂宁-南充“90分钟经济圈〞〕。成渝经济区规划将合川定位为经济区中成遂渝开展带上中部中心城市，重要的能源建材、机械制造、轻纺食品基地和旅游城市，明确的定位有利于促进合川优势产业的开展：合川作为以重庆、成都、西安为极点的西三角经济区的重要连接带，具有承接西三角大城市经济辐射的良好条件，开展空间更加广阔。合川区，区位优势优越，辐射重庆主城、铜梁、潼南、遂宁、广安、秀山、南充等地。合川区，区位优势优越，辐射重庆主城、铜梁、潼南、遂宁、广安、秀山、南充等地。2、背景之二：一小时经济圈与区域性中心城市一小时经济圈中的合川重庆一小时经济圈面积2.87万平方公里，人口约1800万人，地区生产总值超过4000亿元。是重庆政治、经济、文化教育、科技中心所在地，也是全市乃至西部的通信、交通枢纽。也是中国第四个直辖市未来开展的重要引擎。作为重庆“一小时经济圈〞开展核心的重要功能区，将合川定位为成遂渝开展带上中部中心城市，合川被赋予了崭新的城市开展定位，成为未来重庆主城开展的战略拓展区域和重要组成局部，为合川的城市建设和商贸流通开展注入了新的动力与活力。链接：重庆1小时经济圈“1小时经济圈〞是指以重庆主城为核心，在交通1小时可通达的范围内，形成一个具有明显聚集效应、具备竞争优势的西部地区最大城市群。按照初步设想，“1小时经济圈〞由重庆市的23个区县组成〔其中，都市兴旺经济圈9个：渝中区、大渡口区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区；渝西经济走廊12个：万盛区、双桥区、綦江县、潼南县、铜梁县、大足县、荣昌县、璧山县、江津区、合川区、永川区、南川区；三峡库区生态经济区2个：涪陵区、长寿区〕，共同形成“一圈两翼〞协调开展格局。六大区域性中心城市定位合川作为重庆六个区域性中心大城市之一，是重庆市重点关注和打造的地区，有利于推进合川城市建设，提升完善城市功能。重庆进入“二环时代〞，并逐步向三环开展，合川作为重庆的卫星城市，依托重庆特大城市强大的对外辐射和扩张影响，更加紧密地承接重庆主城区的产业和要素梯度转移，合川作为重庆市“一小时经济圈〞的重要板块和增长极，重庆将对合川的开展给予更大的支持，具有一定的政策优势，为合川区开展增添强大的动力。“十二五〞期间将启动三环建设，一直制约内环与外环之间区域开展的交通瓶颈将被打破，主城核心区外移的步伐随之加快。在这一过程中，将形成数十个产业、人群聚集区，加快金融商贸物流等为主的现代效劳业、电子信息产业和装备制造业的开展。“外环时代〞的来临对于合川区来说是一个重大的机遇，将为全区承接市里的产业布局奠定良好根底，极大地激活房地产业、做大做强工业、做热都市农业和休闲旅游业、提速推进第三产业上档升级。3、背景之三：两江新区助推合川城市开展两江新区——十年再造一个重庆继浦东新区、滨海新区两个副省级新区成立以后，重庆市两江新区是目前国内规格最高的特区。两江新区规划面积1200平方公里。根据国务院的批复文件，两江新区将是政策最优的新区，其政策不仅是西部大开发政策、综合配套改革试验区政策、国务院3号文件政策的叠加，同时国务院明确指出，重庆两江新区政策将比照浦东新区、滨海新区。按照两江新区规划，至2021

年两江新区GDP

将到达6000

亿元以上，复合增长率达19.2%。实现十年时间再造一个重庆的目标。合川距离两江新区最近的区县之一合川按照两江新区的产业开展规划，内环线以内地区重点布局现代效劳业、高新技术产业和文化产业，内环线与绕城高速公路之间重点布局现代制造业、现代物流业、休闲旅游业，绕城高速公路以外的地区重点布局都市农业、生态旅游业等产业。合川距离主城只有58公里，距离两江新区最近不到20公里，随着合川通往机场的快速通道、重庆外环的建设合川与主城的距离将更加缩短。合川属于两江新区的第一辐射范围圈内，未来产业、居住和城市配套建设等，均可分享两江新区的开展效益。合川〔三〕合川城市开展规划1、城市规划总体目标力争在2021年把合川中心城区建设成为经济兴旺、人居环境优越、具有江城特色的长江上游的园林城市和历史文化名城。2、城市开展子目标经济开展目标：至2021年全区地区生产总值〔GDP〕到达1020亿元〔现价〕，年均增长率10.3%，人均地区生产总值到达73656元。一、二、三次产业结构的比例调整为15：40：45。产业开展目标：产业化、特色化与效益化农业开展道路、提升工业经济效率与整体水平、培育壮大第三产业、形成完善的一、二、三产业链、提高产业间的对接度。社会开展目标：至2021年全区城镇化率到达80%以上，城镇人口超过100。城市开展目标：至2021年，统筹城乡开展格局形成，建成100平方公里、100万人口大城市。3、合川的三大城市定位中国知名旅游城市以建设重庆市统筹城乡综合配套改革旅游试验区为契机，整合旅游资源；以钓鱼城及东城半岛开发为核心，打造旅游精品；强化旅游营销，切实将钓鱼城建成世界级旅游品牌、欧洲人朝拜的圣地，提升合川城市旅游品质和功能，建成中国知名旅游城市。重庆市区域性中心大城市奠定大城市框架，完善大城市功能，增强大城市吸引力；大力实施招商引资，形成开展要素聚集洼地，突出园区和工程建设，构建对区域经济奉献度强的产业体系，使合川成为具有强大的引领带动力、吸引集聚力和辐射扩散力的区域性中心大城市。重庆最美丽城市充分利用合川三江汇流、山清水秀、地理条件优越等得天独厚的优势，把合川建成山水绿城和谐相融、人文历史底蕴深厚、城市风格突出鲜明、彰显时代特征的宜居宜业的重庆最美丽城市。4、合川城市的总体布局开展方向：1〕、城市开展总体上形成“北上南拓，西扩东控〞的战略设想，城区由城市核心区和六个城市功能片区构成组团式城市。2〕、城市核心区以合阳、东渡、南屏两江交汇地带为中心。3〕、城市功能片区由五尊—大石片区、思居－云门片区、大学城片区、白麓山—小安溪片区、南溪—沙溪片区和草街—滩子片区构成。城市结构：1〕、城市结构为：一心六片。2〕、一心为中心城区，以合阳、东渡、南屏两江交汇地带为中心，扩容提质。3〕、六片：为即五尊—大石片区、思居－云门片区、大学城片区、白麓山—小安溪片区、南溪—沙溪片区和草街—滩子片区，其中草街—滩子片区〔包含合川工业园草街拓展区〕。功能布局：1、城市核心区：由合阳、东渡、南屏两江交汇地带组成，其功能分别为：合阳片区：金融、商业、信息、科技教育、居住，用地规模12平方公里，人口22万人。南屏片区：政治、商贸、居住、文化，用地规模8.56平方公里，人口15万人。东渡片区：居住、旅游、文化，用地规模4平方公里，人口3万人。2、外围各片区功能分别为：五尊—大石片区：主要功能为工业、居住，用地规模6.17平方公里，人口5.5万人。思居－云门片区：主要功能为居住、旅游效劳，用地规模1.7平方公里，人口2万人。大学城片区：主要功能为文化教育、科技、体育、居住，用地规模7.26平方公里，人口9万人。南溪—沙溪片区：主要功能为工业、物流、居住，用地规模18.9平方公里，人口6.5万人。白鹿山—小安溪片区：重点开展高档居住、商贸物流、生态产业；草街—滩子片区：主要功能为工业、教育、居住，用地规模5.1平方公里，人口3万人。3、居住规划：1)、合阳总居住人口22万人，南屏总居住人口15万人，东渡片居住人口3万人。2)、居住开展用地主要规划在大学城片区、五尊—大石片区和思居—云门片区。大学城片区居住人口9万人；大石—五尊片区居住人口5.5万人；思居—云门片区居住人口2万人。3)、南溪—沙溪片区居住人口6.5万人。4)、草街—滩子片区居住人口2.0万人，草街拓展区规划1.0万人。5)、规划居住用地面积1546公顷，占城市建设总用地比重24.67%。4、政府的3412总体部署——政府行政指南针合川3412总体部署即指：围绕中国知名旅游城市、重庆区域性中心大城市、重庆最美丽城市“三大奋斗目标〞；实施富强合川、美丽合川、平安合川、德润合川“四大战略〞；抓好开展与民心的“双十工程〞；开展“百个重点工作工程〞。二、合川经济环境调研〔一〕国民生产总值分析1、GDP总量分析2021年合川区经济快速开展，全区实现生产总值244.49亿元，同比增长17.1%，增速创同期新高。2、增长率比照分析分析：经过2021年金融危机，合川GDP保持良好的增长趋势，近三年的平均增长率为16.8%，高于重庆和全国的平均增长水平，宏观经济呈现快速增长趋势。根据合川的经济开展趋势来看，增长速度在近几年类都会保持持续快速增长。对于房地产市场的开展是有强劲的支撑作用的。3、2021上半年重庆各区域中心城市GDP比照分析：从重庆区域中心城市来看，合川与其他区域中心城市的差距还是有一定的差距，但是从另一个角度来说合川区还具有较大的上升空间。4、人均GDP分析：分析：2021年合川人均GDP到达18933元，折合美元为2960美元，合川进入2000—3000美元开展阶段。合川在重庆各区县人均GDP排名第16位。合川人均GDP均低于重庆及全国水平，要实现富强合川还有较长的路要走。链接：商业开展与人均GDP的关系按照西方商业业态的开展规律与人均GDP的关系，当一个国家和地区的人均GDP在1100美元以下、城市化水平在25％以下时，商业处于与农业经济相匹配的原始状态；当人均GDP从1100美元到2000美元、城市化在45％以下时，商业形态出现第一次升级，百货商场、商业街、批发市场等传统商业取代了农业时代的庙会、地摊、集贸市场，商品为工业化下的城市生活提供根本保障；当人均GDP到达2000美元至4400美元时，为适应城市的开展，商业形态开始出现质的飞跃，如大型购物中心、超市、专卖店、精品店等多样化、规模化的现代商业应运而生；当人均GDP在4400美元以上、城市化水平在70％以上时，超越商业范畴的广义商业如ShoppingMall、旅游地产、商务地产、物流等综合商业开始涌现，这一代商业成为推动城市开展和区域进步的新动力。5、可支配收入情况2021全年城镇人民人均可支配收入16586元，同比增长11.5%；人均消费支出11916元，同比增长11.4%，其中食品支出占人均消费支出的比重为39%。全年农村居民人均纯收入6929元，增长17.9%；人均消费支出4712元，增长11.6%，其中食品消费支出占人均消费支出比重为49.7%。分析：房价是否合理，国际上通行的计算模式，即要看这个地方或城市的房价收入比是多少，“房价收入比〞是指一个地方每户居民的平均房价与每户居民的平均年收入之比。联合国人居中心得出的“合理的住房价格〞的房价收入比为3－6，世界银行专家的说法为4－6。目前按照3口之家计算，合川城镇居民家庭年收入约为5万，一套60平米两居室总价为30万左右。合川目前楼市价格处于房地产泡沫边缘。链接：合川2021年的恩格尔系数从恩格尔系数来看城镇2021年恩格尔系数为39%，处于相对富裕水平。农村恩格尔系数为49.7%，处于温饱阶段。从数据上看，合川农村市场未来的开展空间较大。〔二〕产业开展分析1、三大产业变动情况2021年全年第一产业增加值37.66亿元，增长63.4%；第二产业增加110.24亿元，增长24.9%，其中工业增加79.58亿元增长24.8%；第三产业增长96.59亿元，增长13.3%。经济结构进一步优化，工业经济所占比重进一步提高，三产业结构从2021年的16.4:42.6:41.0调整为2021年的15.4:45.1:39.5。2021年三大产业所占比例情况2021年三大产业所占比例情况2、工业生产情况工业产值：2021年全年工业总产值到达321.39亿元，增长39.6%，其中规模以上的工业企业完成总产值189.61亿元，增长41.7%。其中轻工业完成总产值96.13亿元，增长31.8%。重工业完成总产值93.48亿元，增长55.2%。园区建设：工业园区建设稳步推进。“一园六区〞协同开展格局初步形成，根底设施覆盖面积到达30万平方公里以上，入住企业到达172家。重庆轻纺集团、温州成功集团、华西希望集团、上市公司重庆华邦制药、著名品牌企业上海金考拉服饰等知名度高、成长性强、开展潜力较大的工业企业相继入驻。规划到2021年，形成新型建材、盐气化工、装备制造、纺织服装、食品加工5个百亿级产业，“一园五区〞工业总产值达1000亿元，工业增加值到达270亿元。招商引资2021年上半年，全区招商引资涉及工程279个工程，实际到位资金104.2亿元。其中，开展前期工作的79个，占28.3%；开展拆迁安置的4个，占1.4%；已经开工的185个，占66.3%；建成投产11个，占4%。新签约工程：共109个，协议资金488.78亿元，实际到位资金7.88亿元。其中，以产业10个，协议资金10.19亿元，到位资金0.26亿元；第二产业72个，协议资金385.33亿元，到位资金3.13亿元；第三产业20个，协议资金49.2亿元，到位资金2.6亿元；BT、BOT工程7个，协议资金44.06亿元，到位资金1.89亿元。续建工程：报送有到位资金的续建工程170个，共计到位资金96.32亿元。其中，第一产业37个，到位资金2.11亿元；第二产业79个，到位资金26.83亿元；第三产业35个，到位资金30.47亿元；BT工程19个，到位资金16.91亿元。〔三〕财政收支情况2021年财政收支持续快速增长。全年实现地方财政收入40.69亿元，增长60.2%。其中一般预算收入完成17.57亿元；基金预算收入完成22.61亿元。2021年地方财政支出59亿元，增长46.4%。其中一般公共效劳支出4.67亿元；教育支出6.53亿元；社会保障和就业支出6.54亿元；医疗卫生支出4.41亿元；环保支出1.33亿元；农林水事务支出4.02亿元。财政收支分析：至少最近三年合川财政出现入不敷出情况且差额呈现放大趋势，到2021年政府赤字到达20亿元。虽然合川近几年卖地收入有所增加，但政府财政仍然捉襟见肘，从财政情况看，未来由于财政状况的不佳，政府高价卖地，维持房地产健康开展的观点在合川地方政府层面将不会有所改变。〔四〕金融存款情况2021年末金融机构人民币存款余额311.8亿元，同比增长20.4%。其中城乡居民储蓄存款226.89亿元，同比增长18.5%；企业存款35.6亿元，同比增长45.3%。2021年末金融机构人民币贷款余额为158.59亿元，同比增长28.8%。其中短期贷款20.62亿元；中长期贷款137.55亿元。随着经济的开展和人民收入的提高，城乡居民储蓄存款年末余额也逐年提高，到2021年城镇居民储蓄存款余额已经到达226.89亿元，增长幅度在18.5%左右。居民较高的储蓄水平，为购房置业提供较大的需求数据支持。〔五〕固定资产投资固定资产投资保持持续增长。2021年完成社会固定资产投资259.8亿元，同比增长29.7%，其中：城镇固定资产投资242.4亿元，同比增长31.8%；农村固定资产投资17.4亿元，同比增长5.5%。国有资产投资132.89亿元，同比增长30.5%；股份合作投资65.77亿元，同比增长89.5%。三、合川商贸流通调研〔一〕国外及国内贸易1、国外贸易：2021年全年实现对外贸易进出口总额10530万美元，同比增长3.27倍，其中出口总额10513万美元，同比增长3.26倍，进口总额17万美元，增长10.8倍。招商引资成果较好，2021年新签约招商引资工程356个，协议投资总额810亿元，实际到位资金155亿元。实际利用外资5100万美元，增长54.5%。2、国内贸易：2021年消费品市场繁荣活泼。全区实现社会消费品零售总额102.51亿元，同比增长22.0%。城区消费品市场实现零售额56.68亿元，增长22.7%；农村消费品市场实现零售额45.83亿元，增长21.2%。其中批发和零售业零售额80.37亿元，增长21.8%；住宿和餐饮零零售额22.14亿元，增长23.0%。〔二〕“十一五〞商贸流通开展状况随着，招商引资的大力推进，城市商圈、专业市场和镇级商贸流通网络的建设，合川社会消费品零售总额等商贸经济指标在十一五期间保持了较高的增速，统筹城乡的商贸流通体系框架根本形成，重庆北部区域商贸中心已具雏型。1、总体指标的快速上扬“十一五〞期间合川区主要商贸指标比拟指标名称2021年数据年均增长(%)社会消费品零售总额〔亿元〕102.520.79批发零售贸易业商品销售总额〔亿元〕207.726.64住宿和餐饮业营业额〔亿元〕25.824.3住宿和餐饮业零售额占社零比例〔%〕21.6—连锁销售额〔亿元〕24.838.4商贸效劳业就业〔万人〕16.79商业增加值〔亿元〕3518.5商业增加值占第三产业增加值比重〔%〕36.24—商业增加值占全区地区生产总值比重〔%〕14.3—开展分析：十一五期间合川商贸流通产业迅速开展，社会消费品零售总额、商品销售总额、住宿和餐饮营业额都呈现年均20以上的快速开展态势，说明合川消费能力、消费模式正在迅速改变，未来合川市场的商业消费能力将更加强大。2、商业网点的增加：全区商贸经营业态多元化，重百、新世纪、国美、苏宁、永辉等国内知名商贸企业相继进驻，艺源百货、前方科技、满店香、禹王渔府、山里人、小毛火锅等外乡商贸企业不断开展壮大。“十一五〞期间合川区商贸网点情况工程数量各类商贸效劳网点3.8万个再生资源回收网点254个连锁经营网点1800余个营业面积160万平方米市场83个大型百货商场2家大中型超市10家连锁企业26家餐饮店3500家网点分析：商贸效劳点3.8万个，粗略估算即有2万—3万个个体工商户，而该类群体是购房的主力人群。该局部人群具有一定的购置能力。餐饮店有约3500家，假设扣除乡镇局部1000-1500家，那么主城区餐饮店不到两千家。按照目前主城区常住人口约50万计算，每个餐饮店约效劳250人。餐饮店还有较大的市场空间可以挖掘。〔三〕“十二五〞商贸流通开展规划1．合川区商贸流通、两圈五片四组团、专业市场群、物流园布局示意图2、开展的具体目标批发零售贸易商品销售总额。“十二五〞期间，批发零售贸易商品销售总额年均增长30%，到2021年到达770亿元。社会消费品零售总额。“十二五〞期间，社会消费品零售总额按照年均递增20%的速度增长，2021年将到达260亿元以上。商贸流通业增加值。“十二五〞期间，年均递增20%，到2021年到达80亿元以上。商业网点面积。到2021年商业网点营业面积到达200万平方米。商贸效劳业就业容量。“十二五〞期间，继续发挥吸纳就业的主渠道作用，从业人员年均递增10%，到2021年到达27万人。餐饮、住宿业。餐饮、住宿业营业额每年以25%以上的速度增长，到2021年，全区餐饮、住宿业营业额到达80亿元。连锁经营和电子商务。“十二五〞期间，连锁经营销售额以年均30%以上的速度增长，到2021年，连锁经营销售额到达100亿元，连锁经营销售额占社会消费品零售总额的比重到达40%左右，电子商务所占比重到达3%左右。规划分析：按照城市开展一般的关系及国际惯例，城市商业面积与城市人口规模具有一定的关系：即城市人口数量与城市商业体量的比例在1:1—1:1.5较为适宜。按照目前的商业规划，合川在2021年时间左右将到达商业相对饱和的状态，商业竞争将趋于剧烈。3、星级酒店建设布局规划十二五期间规划布局五星级酒店6家，四星级酒店7家，未来合川酒店业将有较大开展，但竞争也将趋于剧烈。“十二五〞期间合川区星级酒店建设布局规划星级级别所在区域建设性质五星级南城人民广场在建白鹿山规划小安溪新加坡风情园规划湿地公园规划花滩新城规划钓鱼城规划四星级南城希望商业中心在建文峰古街在建白塔寺规划合川工业园区规划塔耳门新建宝龙城市广场新建高校园区规划三星级钓鱼城等规划酒店分析：目前合川的星级酒店较少，仅有四星锦江酒店及三星江城明珠酒店等，酒店客房入住率平均保持在80%以上，酒店经营较好。与合川城市规模相比星级酒店明显过少。但合川规划的酒店较多，包括五星级四星级酒店，超过10家。未来酒店业将在合川蓬勃开展，而酒店市场的蛋糕也将越分越小，因此本案的酒店定位应与其他酒店的定位进行差异化、个性化、主题化。4、附表：“十二五〞商贸流通业开展主要指标指标名称2021年2021年2021年展望实际数年均增长〔%〕绝对数年均增长〔%〕社会消费品零售总额〔亿元〕102.520.7926020750批发零售贸易商品销售总额〔亿元〕207.726.4770303000住宿餐饮业营业收入〔亿元〕25.824.38025250连锁经营销售额〔亿元〕24.838.49030280商业增加值〔亿元〕3518.58020160零售商业网点面积〔万平方米〕160—200—300商贸效劳业就业容量〔万人〕16.79271045四、合川人口环境调研1、总体人口数量：截至2021年年底，全区总户数57.51万户，总人口155.3万人，比上年增长0.7%，常驻人口129.13万人，同比增长0.45%，平均每户2.7人；其中非农业人口50.44万人，占总人口的32.5%。全年出生人口2.74万人，死亡人口1.84万人，人口自然增长率千分之5.8。全年迁入人口3.6万人，迁出人口3.49万人。总量人口分析：按照中国的分类方法，合川为中等城市〔非农业人口在20万至50万之间的为中等城市〕。按照统计合川常住人口为129万，户籍人口约为160万，即接近有30万人外出务工、求学、常住等。〔假设常住人口中只有合川户籍的，因从外地到合川定居的人数相对较少〕。因此该类人群是房地产市场需求的重要组成局部之一，外出务工者、经商者和未来返乡的大学生均存在在合川购房置业的潜力，从市场上看，合川春节期间的购房旺季就不难解释了。2、生活品质数据至2021年底汽车拥有量：21433辆；至2021年底固定拥有量：171000部；至2021年移动拥有量：743200部；至2021年底互联网用户：60300户。作为155.3万人口的合川区，根本生活品质数据偏低。人口品质分析：在重要指标方面合川指标相对较低，6万多户的互联网家庭是本案的购房根底人群，而拥有2万多辆汽车的人群将是本案中高端产品的消费人群。3、学校人口统计学生局部按照合川统计年鉴，2021年年末统计普通高等学校5所。普通中等专业学校4所，同比减少43%。普通中学36所。小学133所同比减少1.5%。合川各级各类学校在校学生数：2021年普通高等学校在校学生43195人，同比增长12.4%。普通中等专业学校在校学生9867人，同比增长22.7%。普通中学在校学生78768人，同比增长4%。小学在校学生69499人，同比减少10.2%。学生置业分析：高等学校的学生群体是合川未来的重要购房人群，但由于合川不具备大量吸纳大学毕业生长期工作和定居的资源优势，在大学毕业生留在合川进行长期开展并购房的人群，估计主要以合川籍为主，约占学生总量的10%左右，即4000人左右。在扣除购房的需求、购房支付能力、性别交叉情况、婚姻情况等因素后，该局部人群产生的实际购房需求约在每年1000—2000套。教师局部合川各级各类学校专业任教师人数：2021年合川高等学校老师2412人，普通中等专业学校老师403人，普通中学老师3869人，小学老师4094人。老师置业分析：合川高等学校老师约2500人，该局部群体的经济消费能力较强，是改善性和投资性消费的主要群体。由于该局部群体有一定的积蓄且具备一定的投资眼光，因此估计局部群体在合川近5年的房地产快速开展中大局部已经进行了改善性需求满足和投资需求释放。未来对本案的需求较小。估计主要消费高层看江户型及极少量的别墅产品。在普通中学、中专层次上合川有约4300名教师、小学老师约4000名，因经济积累问题，该局部群体的改善性需求尚未完全释放，因此该局部群体将成为本案重要群体。将以改善性需求为主。在合川的1万1千名教师中，扣除其他因素后，估计每年产生的购房需求在500—1000套。4、个体工商户及私营企业主统计从2007年开始合川私营企业数大幅度上升，到2021年，合川个体工商户约4万户，私营企业约3千户。其中个体工商户是普通住宅的重要购置群体，而私营企业主那么是洋房、别墅的重要消费群体。5、其他重要人口数量医疗及金融机构人士是房地产购置及投资的主要群体，在合川该群体占有较大比例，约占合川总人口的1.3%左右。未来房地产的营销应特别关注该群体进行圈层营销。5、城镇化率从2006年开始城镇化率以1.5%的速率进行增长。假设按照此项指标合川城镇化率稍高于全国水平。城镇化率并不能完全反响，农村人口进入城市的实际情况，按照国内现有城市化率的统计口径，包括了1.45亿左右在城市生活6个月以上，但没享受到和城市居民等同的公共福利和政治权利待遇的农民工，也包括约1.4亿在镇区生活但从事务农的农业户籍人口，这些并没有真正转变身份的人口约占城镇总人口的一半。因此，我们需要考虑合川的实际户籍城镇化率。从2021年开始户籍城市化开始以每年4.5%的增长速度上涨。链接:伪城镇化率伪城镇化又称为“不完全城市化〞，是指受中国城乡分割以及户口制度的约束，大量的农村产业工人，虽然居住在城市并被计算为城市人口，但其并不能同等享受到城市的各类公共效劳，其收入水平、消费模式无法等同于一般城市人员。城市化率分析：结合城镇化率和户籍城镇化率，按照合川的总人口数量，合川每年城镇新增加人口约在160万*2%，即每年将新增加3.2万人左右。这些新增加的城镇人口必然给合川区带来巨大的房地产市场需求。假设按照该3.2万人有约25%需要购置商品房计算，那么实际购房需求将在8000套左右。6、结婚离婚登记情况结离婚的刚性需求分析：2021年结婚登记对数12918对，同比增长3.9%。离婚登记对数3367对，同比增长19.5%。以上三年平均合计约1500对。其中结婚人群，按照有约30%需要购置商品房计算，那么每年需要消化约4000套住宅，而离婚人群购房率较低，估计约10%左右，离婚人群将产生约150套左右的购房需求。以上合计约4200套购房需求。6、收入梯度状况城市家庭按月人均可支配收入：中上等收入户〔800-1000元〕2021年年末统计占有比率15.9%，高收入户〔1000-1500〕占有比率25%，最高收入户〔1500元以上〕占有比率31.4%。收入梯度分析：从收入梯度情况看，2021年合川居民的收入产生跳跃，但合川总体的人均可支配收入较低。从收入增加来看，合川楼市09、10年均有消费需求大幅度增长。人均可支配收入在1500元以上的具备购房的实力和潜力。

第二篇合川房地产业宏观调研全国当前全国当前房地产宏观政策1合川房地产开发情况统计2合川房地产交易情况统计3合川房地产潜在供给区域42021年合川楼市的情况5

一、全国当前房地产宏观政策宏观调控影响巨大最严峻的时刻即将到来政策面+资金面+市场面+保障房+经济面〔一〕、国家政策调控限购限贷、提高首付比例、保障性住房、落实房价调控任务政策一出，全国一片风声鹤唳，效果立竿见影1、新国八条：2011年3月1日起正式实施限购等政策〔1〕各级政府须在一季度公布房价控制目标。〔2〕加大保障性安居工程建设力度。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。〔3〕定价明显超过周边房价的，须清算和稽查增值税。〔4〕提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。〔5〕严格住房用地供给管理。〔6〕拥有2套及以上住房的，禁止再买房。〔7〕房价涨幅超过控制目标，将约谈责任人。〔8〕坚持和强化舆论引导。2、最新政策导向国务院总理温家宝7月12日主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，研究部署继续加强调控工作。会议认为，当前房地产市场调控正处于关键时期，必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，坚决不移地抓好各项政策措施的落实，不断稳固和加强调控效果。一要严格落实地方政府房地产市场调控和住房保障职责。二要完善相关政策措施，加大政府投入和贷款支持力度，确保今年1000万套保障性住房11月底前全部开工建设。三要继续严格实施差异化住房信贷、税收政策和住房限购措施，遏制投机投资性购房，合理引导住房需求。四要认真落实今年的住房用地供给方案，确保保障性住房用地，加快普通商品住房用地投放。认真执行?国有土地上房屋征收与补偿条例?。五要标准住房租赁市场，抑制租金过快上涨。加强市场监测和监管，完善房地产市场信息披露制度。【政策分析】：此次国务院常务会议明确了下半年楼市调控的方向和力度。当前房地产市场总体仍处于僵持和胶着状态，一方面要继续加大保障房和普通商品住房供给；另一方面要坚决不移地抑制不合理需求，保持供求关系根本平衡，促进房价逐步回归到合理水平。7月16日消息，住建部将急查二三线楼市，并正在起草新限购名单。新一轮调控政策已经箭在弦上！！年末市场形势将更加严峻！！〔二〕、银行资金紧缩银根紧缩主要通过两个方面来表达：银行存款准备金率及加息。1、2021年大型经融机构存款准备金率调整表：历史调整次数时间调整前调整后调整幅度372011年1月20日18.50%19.00%0.5382011年2月24日19.00%19.50%0.5392011年3月25日19.50%20.00%0.5402011年4月21日20.00%20.50%0.5412011年5月12日20.50%21.00%0.5422011年6月14日21.00%21.50%0.52、5年期贷款基准利率调整表时间调整前年率调整后年利率调整幅度2008年12月23日6.12%5.94%-0.182010年10月20日5.94%6.14%0.202010年12月6日6.14%6.40%0.262011年2月9日6.40%6.60%0.202011年4月6日6.60%6.80%0.202011年7月7日6.80%7.05%0.25【政策分析】：银行资金层面，限贷、加息，存款准备金率6次上调，7月7日再次加息，市场蛋糕被压缩，资金渠道被压缩。银根紧缩，一方面是应对通胀的压力，另一方面那么应政府调控要求调节房地产市场。银行紧缩，一方面是应对通胀压力，另一方面那么应政府调控要求调节房地产市场，将对市场造成以下影响：1、开发商资金链雪上加霜；2、购房者房贷负担增加，甚至贷不到款；3、房价更快进入下行通道。3、中央表态未见松口，楼市调控仍将趋紧10月21日，国务院总理温家宝在广西南宁考察时指出，目前房地产市场调控和保障性住房建设处于关键时期，各级政府要切实采取措施，进一步稳固调控成果。就在10月18日，国家统计局新闻发言人盛来运表示，房地产是国民经济开展的重要支柱产业，要实时监控房地产的开展变化，进一步稳固房地产宏观调控的成果。一周之内的两次表态均没有显示出松口之意，这也被外界解读为调控政策将维持现有的力度不放松，政策面从紧的局面还将持续一段时间。信贷方面的变数，对楼市却不是好消息。近期，一线城市的个别银行将首套房贷利率上调至基准利率的1.1倍，这一范围又迅速扩大到不少二三线城市。对此陈国强分析认为，银行信贷的发放总是呈现“前松后紧〞的局面，年底收紧贷款属正常调整。但同时也反映了银行对后市的谨慎判断。国家统计局的数据显示，今年1-9月，房地产开发商本年度资金来源为6.19万亿元，同比增长22.7%。但自今年6月以来，个人按揭贷款已连续4个月呈下跌趋势。一种颇受认同的观点认为，销售回款是当前开发商最有效的资金渠道，而在“限购令〞尚未解除的情况下，个人住房按揭贷款的收紧，将对企业的销售继续施加不良影响。〔三〕、全国楼市情况市场严重分化：中小城市高歌猛进，大城市近半下跌1、全国形势：继惨淡“金九〞后，进入10月，楼市成交持续走低，多数城市10月均成交较上年同期大幅度的下降，“银十〞已成“铁十〞。从1-43周成交量变化来看，多数处于同比下跌状况，只有苏州和天津出现逆势上涨，其他均出现下跌，其中重庆下跌最大为36.02%。城市04月05月06月07月08月09月北京144131847916645169922120120330上海142671470814569149761498714621广州129691247612914132181423313888深圳202971526317827209402033720030重庆737974247101718366026677杭州2321723030231812295820961160952021年4-9月份全国重点城市住宅成交均价变化表从调查6个城市来看，市场均价来看重庆、杭州房价呈现下跌趋势，而其城市处于平缓阶段。2、开发商遭遇问题WIND统计数据显示，截至10月26日，按照申万一级行业分类，已有70家房地产类上市公司公布了2021年三季报。从资产负债率来看，70家房企的平均资产负债率到达了63.8%，较去年同期的62.0%有了进一步的上升。70家房企中，有44家出现了资产负债水平上升的情况，而资产负债率到达70%以上的已经到达了29家。在企业中，万科资产负债率到达了79.0%，同比上升7%；金地集团那么到达了74.9%，同比上升4%；招商地产那么到达了67.0%，同比上升7%。这70家房企三季度的经营性活动现金流量净额已由去年同期的52.8亿元缩减至目前的-108.8亿元，大幅缩水161亿元；其期末现金及现金等价物净增加额那么为-75亿元，较去年同期的195亿元缩水了270亿元。万科的经营性活动现金流量净额由去年同期的83亿元缩减至-53亿元，缩水164%；金地集团那么由31亿元缩水至15亿元，缩水51%。从存货指标看，WIND统计数据显示，在有可比数据的68家企业中，三季度末的存货已由二季度末的6130亿元进一步上升至6590亿元，较去年同期的4569亿元大幅上升了44%。其中，万科、金地集团和招商地产的存货分别上升了57%、39%和32%。据链家地产市场研究部的统计，三季度万科、金地、招商三大房企营业收入150.4亿，同比上涨34.5%，环比下降25.9%；净利润12.31亿，同比上涨30%，环比下降59%。除了龙头房企外，多家房企业绩出现大幅下滑的情况。其中，万方地产、亿城股份、格力地产的净利润下滑幅度分别到达206.89%、96.58%和83.94%。3、调控政策效果呈现“银十”楼市风向标：八城城市同比下跌进入十月，楼市成交持续走低，多数城市十月成交较上年同期大幅下降，“银十〞已经成为“铁十〞。在35个城市中，28个城市成交量同比下降，8成城市成交量跌幅在50%以上，其中长沙跌幅最大，到达76.43%，重点城市成交量均同比跌，其中深圳跌幅最大，到达65.03%。从传统“银十〞来看，全国各个城市都消费者均处于观望状态，楼市拐点即将到来。4、重庆秋交会第四天成交579套同比下跌70%截止23日下午17：00，本次房地产展示交易会第四日共成交各类房屋577套，建筑面积25.4万平方米，成交金额17.07亿元。重庆房交会成交数据比照11秋交会11春交会10秋交会环比同比第一天6997861982-11%-65%第二天84210772435-22%-65%第三天5648162503-31%-77%第四天5797241712-20%-66%总成交套数268234038832-21%-70%在成交房屋中，商品住宅成交1752套，成交建筑面积18.52万平方米。重庆历年房交会成交数据一览表11秋交会11春交会10秋交会10春交会09秋交会第一天699786198230882497第二天8421077243547762801第三天564816250351602649第四天577724171255921976总成交套数〔套〕268234038832186169923总成交面积〔万平〕25.432.9478.13176.6295.25建面成交均价〔元/㎡〕67206074610558764878其中高层商品住房成交1501套，建筑面积14.20万平方米，建面均价6150元/平方米;多层花园洋房成交65套，建筑面积0.9万平方米，建面均价7920元/平方米;精装房成交109套，建筑面积1.08万平方米，建面均价8109元/平方米;高档低密度住房成交77套，建筑面积2.34万平方米，建面均价8191元/平方米。二手房成交380套，成交建筑面积3.07万平方米，成交金额1.45亿元。其中二手住宅成交335套，成交建筑面积2.82万平方米，成交金额1.2亿元。二手非住宅成交45件，成交建筑面积0.25万平方米，成交金额0.25亿元。秋交会之后，重庆楼市或许会更加惨淡。今年四季度房价继续下滑是大势所趋，原因有二：一是房价的自然跌幅；二是受高端物业放量萎缩影响。事实上，国家出台一系列房地产调控政策的情况下，与沿海城市甚至与周边省会城市相比，楼市价格并不高的重庆市积极主动出台了房产税政策，以及开建全国最大规模的保障房建设。我司认为，正是由于重庆面临国家宏观调控、信贷紧缩以及自身出台的多重调控政策影响下，重庆楼市短期内不容乐观。〔四〕、保障房的因素政府督战1000万套保障房开工“十二五〞期间，我国将新建保障性住房3600万套。其中，2021年新建1000万套，2021年新建1000万套，其余在三年内完成。住建部发出保障房开工的“督战令〞：2021年1000万套保障性安居工程必须在11月底全面开工，并强调保障性安居工程建设任务既是经济任务又是政治任务。【形势分析】：各地保障房将在年底前集中入市，将极地影响中低端商品房市场，并有可能“自下而上〞影响更多的市场领域。链接：合川十二五开展规划对保障性住房的规划“着力解决城市低收入家庭的住房困难问题，新建商品房原那么上配套建设一定比例的公共租赁住房，累计建设250万平方米公租房，并结合回购、改建等方式一并实施，增加廉租住房等保障性住房房源。加大租赁住房补贴力度，公共租赁住房的租金标准按照贷款利息、维护费并根据不同地段、不同房屋类别等因素确定。综合运用规划约束、土地供给、信贷税收等手段，促进房地产市场健康开展。保障性住房供给量占30%以上，根本实现住房供求动态平衡，人均住房建筑面积13平方米以下低收入住房困难家庭根本得到保障。〞〔五〕、宏观经济层面物价上涨、CPI居高不下5月份CPI同比增长5.5%6月份CPI同比增长6.4%7月份CPI同比增长6.5%8月份CPI同比增长6.1%9月份CPI同比增长6.1%【经济分析】：在通胀压力下，国家不得不持续收缩银根，减少流动性过剩，以保持经济的平稳开展；而同时房地产行业进入高危运行状态，政府需要通过行政手段进行干预，因此收紧口袋是一条迫不得已而为之的暂时解困之举。〔六〕、重庆宏观解析重庆宏观经济2021上半年重庆全市经济实现较快增长，形势喜人。市统计局、国家统计局重庆调查总队发布信息称，今年上半年，全市实现GDP4450.37亿元，同比增长16.5%，继续保持在15%以上的高位区间运行，增幅超过全国平均水平6.9个百分点，增速居西部第一，全国第二。上半年，全市累计实现社会消费品零售总额1664.79亿元，同比增长18.3%，高于全国平均水平1.5个百分点，增速位列全国第四。另外，全市实现进出口总额91.52亿美元，同比增长78.4%，增速列全国第二。全市实际利用外资增速也排名全国前茅，为29.3亿美元。

统计数据显示，上半年重庆市完成全社会固定资产投资额3034.86亿元，同比增长30.1%，增幅较一季度加快5.6个百分点。其中，国有投资1280.22亿元，增长32.3%，民间投资1566.29亿元，增长29.5%。

上半年，全市房地产开发投资832.11亿元，同比增长35.0%，继续处于30%以上的较高位，但增幅较一季度回落8.4个百分点，增速放缓态势明显。两江新区：为西部大开发趟新路2010年6月18日，两江新区正式挂牌成立。位置：拟设立的两江新区，以北部新区和两路寸滩保税港区为核心，包括江北、渝北、北碚三个区的局部区域。规模：两江新区的面积为1200平方公里，包含重庆市渝北区、江北区、北部新区、北碚区(含蔡家组团)的局部区域，可开发面积约为650平方公里。两江新区形成一区多园、良性互动、错位开展的格局，以将其建设成内陆开放型经济示范区，形成高新技术产业研发、制造及现代效劳业聚集区，支持北部新区在土地、财税、金融、投资、外经外贸、科技创新、管理体制等领域先行先试。而两路寸滩保税港区功能和有关税收政策那么比照洋山保税港区的相关规定执行。作为统筹城乡综合配套改革试验的先行区，两江新区将着眼于建设内陆开放经济和现代产业体系，建设成为内陆重要的先进制造业基地和现代效劳业基地，建设成为长江上游金融中心和创新中心，建设成为内陆开放的重要门户、科学开展的示范窗口。其将享受国家给予上海浦东新区和天津滨海新区的政策，包括对于土地、金融、财税、投资等领域赋予先行先试权，允许和支持试验一些重大的、更具突破性的改革措施。重庆房产数据重庆2021年1-9月份成交面积〔万平方米〕一月份二月份三月份四月份五月份六月份七月份八月份九月份重庆132.34112.74132.22146.06111.53114.2693.77100.17119.47重庆住宅用地数据2021年1-10月，重庆主城区共拍卖土地1900亩，均价300万/亩。

二、合川房地产开发状况1、房地产开发投资情况房地产投资明显加速。2021年完成房地产开发投资35.24亿元，同比增长121.5%，占全社会固定投资比重13.6%。2021年房地产投资的增加对未来房地产市场供给的影响将在未来1-2内显现出来。未来短期内市场供需矛盾将增加。2、房屋建筑施工面积分析2007年至2021年合川房屋施工面积，每年都在以10%以上的速度不断的上涨〔2021年因为经济危机的影响，导致2021年施工面积减少缓〕，由于2021合川房地产未开工面积积压，在2021年来，施工面积直线上涨幅到达67%。3、商品房竣工面积2021年至2021年合川每年的竣工面积均大幅度低于施工面积，尤其以2021年、2021年更为明显，这也应正了2021年、2021年合川及重庆房地产市场整体预期较好的实际情况。从2021年的情况看，住宅房屋的竣工面积应该有大幅提升，已经接近90万方。而大量房屋的开工建设以及施工而未竣工房屋的不断积累，将使得未来合川房屋存量增加，同时饱和的供给使得合川房价不可能在短期内有较大幅度的提高。4、商品房空置面积2021年年末统计商品房空置面积达82676平方米，同比减少9.6%。三、合川房地产交易情况统计1、合川房地产商品房销售面积分析从2021年开始合川房地产销售面积呈现不断上扬的局面.2007年作为全国房地产非理性增长的1年，合川商品房销售面积突破100万平方米，但合川2021年的销售状况，并非像全国大城市一样出现大幅度的回落，而是略有回落，这与小型城市信息扩散较慢，市场相对封闭有关。而在2021年销售面积有一定上升。2021年呈现直线上涨的趋势突破150万平方米，消化了一定的商品房存量，可以预见2021年销售面积将会有所回落。2、合川住宅商品房销售面积趋势分析2007年与全国及重庆一样，合川房地产成交出现井喷现象。2021年虽然出现房地产市场的低迷情况，但依然有较高的成交面积。从2021年看，2021年成交面积到达103万平米超出2007年热销状态，而2021那么出现了强势热销现象。3、合川住宅商品房销售额趋势分析合川房地产成交金额每年均在上涨，2021年实现商品房销售额：511900万元，为近几年之最。近几年的房地产成交金额在一定程度上反映了合川较为旺盛的商品房消费能力。4、合川住宅商品房销售额趋势分析合川房价每年均以较高的速度增加尤其为最近的2021、2021年。09年比08年涨价约37.5%，2021年比2021年增长33.28%。四、合川房地产潜在供给区域〔一〕、潜在土地供给1、花滩片区的供给该片区工程规划用地约10000亩，由重庆南方集团、重庆世纪金马集团和重庆枫丹实业，联合出资58亿元打造，开发包含沿江滨江堤防及滨江公园建设、市政主干道建设、旅游休闲度假村建设及房地产高端居住区打造等。2、白鹿山片区供给该片区改造后随即将进行土地的规划供给，预计土地供给规模将超过1000亩。该处目前已经形成了实质性的供给，即：凤凰城工程。未来该区的土地供给还将增加，预计在2年内对整个合川楼市产生实质性影响。3、钓鱼城片区供给钓鱼城片区，总规划面积约600公顷。一旦该区域进行整体打造，无疑将对合川房地产市场产生较大的震撼。该地区的土地规整，且面积大，是未来合川房地产用地的主要区域之一。同时，该地区的房地产开发建设将吸收较大比例的合川购房人群，尤其是中高端人群。4、工业园区供给合川工业园区的建设，将使得合川建设用地的供给增加，尤其是各个工程附属的房地产开发工程，将随着工程的启动而形成市场的正式供给，目前来看，该区域未来2—3年内将有较大的市场供给潜力。其中，平氏实业，在建工程有50万规模。其中已修约20万，13万方为公租房和经济适用房。5、云门思居片区供给2021年云门撤镇设立街道，云门街道同时设立了：努力打造美丽合川建设的标志区和建设区域性中心大城市的后花园，实现“山水云门·宜居新城〞目标。云门地区的快速开展及城市建设将吸引不少周边乡镇的购房群体并减低云门本地人口在合川置业的预期。6、合阳城北大道片区供给随着城北大道的打通，该区域土地价值迅速攀升，目前工程有宝龙城市广场工程等，该区域土地面积超过1000亩，是未来成北片区的主要供给区域。7、白塔坪片区该区域紧依钓鱼城，随着南屏大桥的打通，该区域价值亦将上涨，而该区域约5000亩的土地，将对合川房地产格局产生重大影响，预计在3年内影响合川楼市。8、大学城片区大学城片区规划人口约9万人，江景、学校资源、离城市较劲，该区域有天生的资源优势。该区域潜在供给量应在1000亩以上。土地供给分析：以上潜在供给区域土地总供给面积超过3万亩，预计将在未来10年逐渐放量供给。即每年放量约3000亩左右。合川未来房地产供给情况非常乐观，市场竞争压力将非常突出！〔二〕、待售工程供给目前合川已在建、待建已经亮相的工程待售体量超过600万平米，未来市场压力可见一斑。工程名称工程未售面积兆甲·合阳新城未售面积约80万平米宝龙·城市广场未售规划逾65万平米中奥城未售规划逾45万平米希尔安·江上城未售规划逾54万平米东海·滨江城有约20万房未售江润·地中海岸有约60万未售三江·希望城有逾40万平米未售文峰古街有约20万平米未售白鹿山片区规划逾100万平米，局部工程已经亮相工业园区亮相50万平米且未售其他工程有约100万平米待售花滩区域世纪金马花滩工程一期约50万方待售潜在工程分析：合川市场每年平均消化约100万平米，目前待售工程已经有超过600万平米规划，因此市场前景不容乐观，未来市场的剧烈竞争，目前即可预见。五、2021年合川楼市情况2021年1-10月，合川区共拍卖土地1114亩，总收入21亿，占合川区2021年1-10月财政收入的70%。其中均价200万/亩，最高均价600万/亩，最低均价130万/亩2021年1-10月，合川区取得商品房预售许可的商品房总面积为114万方，销售100万方，商品房销售总收入为41亿。〔2021年1-10月，合川区商品房销售总面积为158万方〕2021年1-10月，合川区二手房成交量下降38%，成家均价上升38%。2021年1-10月，合川区共有房地产开发企业86家，开工135万方，竣工71万方。2021年1-10月，合川区房地产税收5.4亿，占合川区2021年1-10月工商各税的37%。土地成交数据2011年5月11日合川土地成交信息土地位置用途土地面积〔㎡〕容积率成交地价〔元/㎡〕楼面地价〔元㎡〕合阳城街道城北大道西侧A地块二楼居住38892≤2.549001960合阳城街道城北大道西侧B地块二楼居住22511≤2.749101818合阳城街道涪江播送电视大学东侧商业金融兼容二类居住用地20581≤2.545001800南津街道白鹿山A地块二类居住兼容商业金融19271≤1.546503100南津街街道白鹿山B地块二类居住兼容商业金融130284≤2.530301212地价分析：目前合川有一定资源的地段土地价格已经迅速上涨，合川房地产楼面地价已经到达1800元/平方米左右。加上其他本钱，每平米造价已经超过4000元，未来房地产价格上涨压力增大。六、合川地产的宏观总结1、供需失衡：通过上文的分析即可明白，目前合川的房地产市场供需矛盾较为严重，合川每年消化能力仅在100万平米左右，而目前在售和规划亮相的工程体量超过600万平米。随着合川城市化的进程，越来越多的农村人口转变为城市人口，将会降低这一供需矛盾。但中、短期之内合川供大于求的局面将难以得到改观。2、价格攀升：合川去年房价上涨超过30%以上，是房价飞涨的一年，随着周边城市的房价上涨、通货膨胀因素、土地价格的上涨等合川房价长期来看还有上涨潜力。但因为目前宏观调控的影响，预计在今年至明年内合川房价均不会有较大的变动，且下浮概率比上涨概率大。3、纵深开展：合川市民审美能力的提高、消费实力的走强、外来企业的搅局、大规模工程的面市、营销经理人水平、竞争压力的增强等因素均将使得未来合川房地产工程的竞争走向纵深。例如工程产品细节的竞争、工程产品的品牌竞争等方面。4、其他方面：其他方面如：宏观政策、开发体量、销售价格、销量、土地市场、潜在竞争区域等方面均在上文小结中进行了阐述，此处不再赘述。

第三篇合川房地产典型工程调研2021-2021合川楼市变化2021-2021合川楼市变化1典型复合地产工程调研2典型小户型的工程调研3复合地产及小户型个案4

一、2021-2021年合川楼市的重大变化〔一〕、成交价格：全年价格快速上涨，一路上扬从去年5月到目前，合川市场价格上涨约1200—1500元/平米，价格上涨约30—35%，价格从3300上涨至4800左右。〔二〕、今年价格：三江·希望城等抬高市场价格4月26日三江希望城以4800——5500，成交价5100左右入市销售，一抢而空，整体抬高合川市场价格，其余楼盘如：江润·地中海岸、德润世家等均出现价格高开态势。〔三〕、总成交量：市场从快速提高到迟滞的转变在过去的一年里合川房地产成交量迅速提高，实现量价齐飞，像翡翠城等等均出现月光盘现象。其余楼盘也能在短期内出货，在去年开盘的楼盘销售根本能实现快速销售，市场上没有出现滞销楼盘。南城楼盘除新盘外，如蓝色天际、美地亚、江城丽景等均实现清盘销售。但时至今日，由于国家严厉的房地产调控政策，严重影响消费在购房动机和购置预期，目前合川市场已经出现销售迟滞局面，且将持续一段时间。〔四〕、品牌开发：知名房企齐聚合川房地产市场外来开发大鳄，如：新宝龙、中奥、晋渝等等均在合川圈地，新一轮的房地块开发热潮即将兴起，而价格也将大幅提高。〔五〕、规模开发：大型开发区域呈现，抢尽眼球花滩国际新城、1000亩白鹿山片区整体整治、工业园区大幅开发用地出让、恒大、中粮、新希望考察钓鱼城板块等等。未来合川大型区域开发工程开发在即，合川被市场广泛看好。〔六〕、土地价格：土地价格跳跃上涨，本钱增加从近期拍卖出的土地来看，土地楼面地价已经到达1800元/平米，加上建安本钱等，合川城区商品房本钱已超4000元/平方米。二、典型复合地产工程调研〔一〕、总体情况工程名称体量位置开发商宝龙城市广场65万㎡城北大道和北环路交汇处宝龙长润置业中奥城45万㎡塔耳门商圈中奥联合置业三江希望城47万㎡南津街499号华西希望集团文峰古街25万㎡南屏滨江路〔一桥头旁〕泽天物业兆甲合阳新城120万㎡交通街479号兆甲地产合川城市综合体工程5个其中上100万平方米规模一个，50万平方米规模一个。〔二〕、商业规划未来2年有近70万㎡集中商业推出合川近期开发的城市综合体均包含大体量商业：兆甲合阳新城未售30万㎡，宝龙城市广场15万㎡，中奥城15万㎡，三江·希望城12万㎡，文峰古街18万㎡。未来商业地产竞争剧烈。工程名称商业规模商业模式销售模式中奥城12万㎡集中商业、星级酒店租售三江希望城20万㎡集中商业、星级酒店、大型影院租售宝龙城市广场15万㎡集中商业、购物中心租售文峰古街5万㎡集中商业、商业街、星级酒店未知兆甲合阳新城30万㎡集中商业、商业街、星级酒店租售〔三〕、户型设计工程名称一居占比二居占比三居占比宝龙城市广场/76-88㎡，45%100-136㎡，55%三江希望城/73-82㎡，30%88-124㎡，70%文峰古街57㎡，25%85-89㎡，50%113㎡，25%中奥城///兆甲合阳新城/68-91㎡，70%83-96㎡，30%小结：小户型较少+以两房、三房为主大型复合地产工程中小户型较少〔一房及以下的户型〕，文峰古街工程小户型只有几个单元。大型复合地产工程户型区间为70—120㎡，大户型〔4房以上〕一般只有在洋房物业中才会表达；而在销售过程中两房较三房更加好售。

〔四〕、销售价格工程名称最低价均价最高价文峰古街4800元/㎡5200元/㎡5900元/㎡三江希望城4800元/㎡5100元/㎡5600元/㎡宝龙城市广场4100元/㎡4600元/㎡4900元/㎡中奥城未开盘兆甲合阳新城4600元/㎡4900元/㎡5200元/㎡小结：价差较大+上涨幅度大目前合川城市综合体价格跨幅较大，从4100-5900元/㎡不等，这样的价差是一个很大的差异空间。目前整个市场城市综合体高层均价处于4900元/㎡左右。另外从去年到今年，城市综合体高层建筑的价格上涨空间约1000元左右，涨幅过快。〔五〕、销售状况楼盘名称销售状况文峰古街洋房24%，高层93%三江希望城一期90%兆甲合阳新城一期销售87%宝龙城市广场开盘销售30%中奥城未开盘从销售上面看，城市综合体的高层更加受到客户的青睐。〔六〕、定位推广工程工程定位主题广告语立面风格园林风格三江希望城高端城市综合体升级合川繁华一城现代风格北美风情文峰古街地标级文化地产综合体一宅传世一街流芳中式风格中式风格兆甲合阳新城公园里的城市综合体公园里的复合地产现代风格现代风格宝龙城市广场城市名片宝龙就是城中心欧美风格新古典风格中奥城高端城市综合体抢占塔耳门坐拥中奥城现代风格北美风格小结：建筑及园林风格多样化+城市营销市场楼盘中根本均是以异域的风情来定位的，说明合川市民对异域概念比拟新鲜，接受度较高。在楼盘定位上，往城市主题方向靠的楼盘较多，城市营销概念非常突出。〔七〕、物业管理工程物管公司物管费车位平安系统三江希望城仲量物业1.5元/㎡2680红外线报警系统门进系统文峰古街锦天物业1.8元/㎡1368可视对讲机，红外线兆甲合阳新城兆甲物业1.5元/㎡700可视对讲机，红外线宝龙城市广场宝龙地产1.8元/㎡3148红外线报警系统门进系统小结：物业管理层次较低+设施设备较落后调查工程中除三江希望城聘请有高端物管参谋外，其他工程均为开发商自己成立的物业管理公司。整体物业管理水平较低。在设施设备、智能化上，电梯品牌无一线品牌，智能化设备较为简单落后。〔八〕、案场包装工程名称外场包装情况内场包装情况三江希望城1、售房部外观大气沉稳，时尚别致，定位与楼盘品质统一；2、有外围导视，整体包装有概念1、置业参谋接待欠缺热情，人员松散，衣着和楼盘外形不统一，对客户接待不积极；2、现场整理相对整齐，整体感觉一般；3、内部包装有概念但不够精致；文峰古街1、售房部中式风格包装，档次较低，包装显粗燥2、外围包装较粗燥，品味及细节处理不到位置业参谋层次太低；现场销售道具较混乱；包装不够精致；中式文化味道较差；宝龙城市广场1、临时售楼部较小；2、有大量的导视和围墙广告；1、临时售房部周边杂乱。2、售房部里面装修简陋；3、置业参谋层次太低。中奥城1、售房部外立面墙在整修；2、有一定的导视包装1、售房部入口有一个玄关，有一定的私密感；2、沙盘和大厅等比拟普通，洽谈区的座椅比拟有特色。小结：包装粗燥+案场管理较差大多楼盘现场包装均知道往哪种主题上靠，但在细节的处理和包装的高度上均较普通。除个别相对高端的楼盘效劳态度不算差外，其他楼盘对案场效劳的重视度均比拟弱，可见管理水平和楼盘形象均未到达一定的高度。三、典型的小户型工程调查〔一〕、总体情况工程名称体量位置开发商金马MINI时代12万㎡沙坪大道世纪金马集团合川目前在售典型小户型工程很少，作为合川市场上最为畅销的小户型，小户型有一定的潜力。〔二〕、户型设计工程名称面积区间一房〔㎡〕两房〔㎡〕三房〔㎡〕金马MINI时代29、48〔55%〕60-70〔45%〕/从户型配比上来看，主要集中在80平方米左右，这也是合川畅销户型，户型主要以紧凑，空间利用率高。〔三〕、销售价格工程名称最高价〔元/㎡〕均价〔元/㎡〕最低价〔元/㎡〕金马MINI时代540047004600从价格上来看，小户型楼盘价差较大最高到达1000元的差距，整体价位处于5000元/㎡左右。〔四〕、销售状况从调查楼盘来看，由于金马MINI时代于10月1日开盘至今销售约100套，受市场大环境及价格影响，销售遇到一定的障碍。〔五〕、主要消费客群人群构成主力消费群体为首次置业新青年其次为置业投资者+回乡购置者有着中等收入、首次置业的年轻客户群是小户型的主力需求者。他们一般都是低年龄、高学历的“新生代〞。这些年轻的消费者对于房屋要求并不太高，只需求有一个地方安居。〔六〕、总结分析1、小户型在市场上面属于热销户型、属于快销产品，能够快速回笼资金，目前合川小户型产品较少，本工程可以考虑做小户型来抢占市场。2、市面上的小户型较少，而且其户型设计无特色，工程可以做一个经典小户型，搭配工程一定的商业，能创造出一个热销的局面。3、购置人群主力为首次置业的新青年，对于购物、逛街比拟热衷，这类人群对于房屋总价承受能力较差，而且又想有一个居住的房屋，商业小户型能够很好的满足其需求。四、市场调查工程表格附件1、文峰古街一.根本资料工程名称文峰古街工程类型商住工程地址合川南屏滨江路〔一桥头旁〕销售85182233开发单位重庆泽天物业代理单位——建筑设计新东阳入住时间景观设计同舟设计院工程进度封顶〔1号楼.2号楼.6号楼〕二.规划设计占地面积333000㎡容积率0.79建筑面积250000㎡绿化率33.7%建筑形式高层洋房使用率——洋房数量7栋洋房层高3米洋房层数7+1庭园景观中式风格别墅数量约70套、合院、联排别墅层数3层三.产品构成洋房局部主力户130㎡-140㎡其他户188㎡，一楼赠送70㎡左右，顶楼越层，赠送40㎡左右销售率24%总套数一期共42套起价5800元开盘起价5800均价6300元开盘均价6300最高价7016元开盘最高价7016层差100元洋房三房均价6300折扣：总房款减1000后，〔按揭9.9折，全款9.5折〕。交房送3000空调高层局部户型新开一栋高层：57㎡占25%，85㎡、89㎡占50%，113㎡占25%总套数288套销售率93%起价4800开盘起价4800均价5300开盘均价5300最高价5900开盘最高价5900层差10元三房均价5300四.设施设备智能化可视对讲机，红外线五.物业管理物管单位锦天物业物业费1.8元／㎡车库/车位1368个六.现场包装外场1、售房部中式风格包装，档次较低，包装显粗燥2、外围包装较粗燥，品味及细节处理不到位内场置业参谋层次太低；现场销售道具较混乱；包装不够精致，中式文化味道较差；2、三江希望城一.根本资料工程名称三江.希望城工程类型高层工程地址重庆合川区南津街499号销售42608888开发单位华西希望集团代理单位合富锦秀投资单位——开工日期建筑设计香港华城入住时间景观设计成都易德.国际工程进度一期封顶二.规划设计占地面积27万方容积率3.8建筑面积47万方绿化率40.4%建筑形式及塔结合，多层，小高层，高层使用率#VALUE!栋数16层高3M层数27F庭园景观现代三.产品构成一期产品户型一居二居三居销售面积——73㎡.76㎡.82㎡88㎡.107㎡.124㎡套数—170330套数比例—30%70%销售率85%总套数一期500总数3197四.销售情况销售价格起价4800开盘起价4800均价5200-5300开盘均价5200最高价5600开盘最高价5600层差10元-30元三房均价5200两房均价5300-5400一房均价——中庭户型均价5200-5300朝外均价5000优惠政策：全款99折，按揭无折扣五.配套区内配套大型超市，景观浪漫主题商业步行街，南滨大道景观美食街，五星影城，商务SOHO周边配套200亩湿地公园，合川人民广场，金融中心，皇朝五星酒店六.设施设备平安系统红外线报警系统智能化门禁系统七.物业管理物管单位仲量物业〔参谋公司〕物业费1.5元/平米八、内外包装外场1、售房部外观大气沉稳，时尚别致，定位与楼盘品质统一；2、有外围导视，整体包装有概念内场1、置业参谋接待欠缺热情，人员松散，衣着和楼盘外形不统一，对客户接待不积极；2、现场整理相对整齐，整体感觉一般；3、内部包装有概念但不够精致。3、宝龙城市广场一.根本资料工程名称宝龙城市广场工程类型城市综合体工程地址城北大道和北环路交汇处销售42699888开发单位宝龙地产代理单位/投资单位/开工日期/建筑设计蓝调国际入住时间2021.3景观设计宝龙地产工程进度/二.规划设计占地面积270亩容积率2.88建筑面积65万方绿化率35%建筑形式及塔结合，多层，小高层，高层使用率/栋数5栋洋房、19栋高层层高3M层数30F庭园景观/三.产品构成一期产品户型一居二居三居销售面积——76㎡