广西南宁相思湖文化广场可行性报告43

相思湖文化广场工程可行性研究报告南宁市宏立文化产业2021年4月10日 目录第一章公司简介 4一、 公司简介 4〔一〕 建设单位 4〔二〕 经营单位 4第二章工程背景及建设的必要性 7一、工程背景 7〔一〕开展规划分析 7〔二〕国家相关规划要求 8〔三〕地方相关规划要求 8二、工程建设的必要性 12〔一〕适应世界影视开展大趋势的需要 12〔二〕实施南宁市文化大战略的需要 13〔三〕推动区域经济开展的需要 13三、 工程的提出与奉献 13第三章工程建设条件 14一、区位交通 14二、经济开展 15三、自然环境 16〔一〕地形地貌 17〔二〕气候特征 17〔三〕植被 17〔四〕地质、地震 17〔五〕工程建设地点的现状描述 17第四章电影院开展前景分析市场分析 18一、电影院的产业化 18二、电影院设计的现代化 18三、电影院利润的多元化 19四、电影院的规模化 20五、电影院文化的多样化 20六、工程市场预测 20第五章指导思想、原那么及功能定位 22一、指导思想 22二、建设原那么 22〔一〕整体性原那么 22〔二〕生态性原那么 22〔三〕延续性原那么 22〔四〕特异性原那么 23〔五〕专业性原那么 23〔六〕可操作性原那么 23三、开展定位与功能描述 23〔一〕开展定位 23〔二〕功能划分 23四、工程建设目标 24第六章工程建设方案 25一、规划设计依据 25二、建筑工程 25〔一〕指导思想 25〔二〕建筑方案 25三、节能设计 28第七章工程筹建 -29-一、 建设规模及主要建设内容 -29-〔一〕建设规模 -29-〔二〕工程的平面布置和建设的主要内容 -29-〔三〕机构设置 -30-〔四〕建设进度安排 -31-第八章投资估算与资金筹措 -31-一、 工程总投资及构成 -31-二、 资金筹措方式 -31-第九章财务评价 -32-一、 工程主要指标 -32-〔一〕 工程指标 -32-〔二〕 工程投资估算 -33-二、 收入估算 -33-〔一〕 2021～2023年总收入 -34-〔二〕 每年收入估算： 35〔三〕 建筑总本钱估算 -36-〔四〕 自营收入及本钱估算 -37-三、 利润估算 -38-四、 现金流量估算 -39-五、方案投资与资金筹措 -40-六、 敏感性分析 41七、 财务评价结论 42〔一〕 可靠性 42〔二〕 风险性 42第一章公司简介公司简介建设单位建设单位建设单位：南宁市宏立文化产业建设单位简介南宁市宏立文化产业成立于2021年，以视觉文化产业为投资主体，致力于投资资源整合、资金平台建设、文化创意倡导，以及视觉文化产品和衍生产品的开发与经营。我们以“传承华夏文明、共享丰富人生〞为企业宗旨，公司活泼在文化艺术领域第一线，积极开拓国内市场，是融合中国传统文化和国外先进理念的文化创新者公司。公司经营理念：创新、诚信、专业、感恩，秉行严谨的经营管理制度，雄厚的业务开拓能力，公司锐意进取，稳定开展，并在今后的开展中寻求更大领域和商机，事在有为，用心必成。经营单位当前相思湖文化广场工程前期工作进展顺利，我公司虽然工程刚开始起动，但组织的招商工作已获得众多商家的亲睐，已和我公司签订租赁合同的经营单位如下：单位名称经营范围1广西藏千庄文化开展KTV2

上海童梦企业管理星期八小镇-儿童馆3

七天四季酒店〔广州〕

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肯德基

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汉庭连锁酒店等多家企业。现介绍在行业中具有领头地位的商家：肯德基简介肯德基〔KentuckyFriedChicken肯塔基州炸鸡〕，简称KFC，是美国跨国连锁餐厅，同时也是世界第二大速食及最大炸鸡连锁企业，由哈兰德·桑德斯上校于1930年在肯塔基州路易斯维尔创立，主要出售炸鸡、汉堡、薯条、蛋挞、汽水等西式快餐食品。经营理念是不断推出新的产品，或将以往销售产品重新包装，针对人们尝鲜的心态，从而获得利润。肯德基现隶属于百胜餐饮集团，并与百事可乐结成了战略联盟，固定销售百事公司提供的碳酸饮料〔但部份国家例外，如韩国、日本就销售可口可乐〕。截至2021年底共有约17,000家门市。〔1〕经营理念肯德基的经营理念是不断推出新的产品，或将以往销售产品重新包装，针对人们尝鲜的心态，从而获得利润。〔2〕类别肯德基有“高价餐厅〞和“平价餐厅〞的区分，所有优惠券上印制的“原价〞都是“平价餐厅〞的价格，“高价餐厅〞各项单品的售价都要高出“原价〞10%左右。〔3〕百胜餐饮集团肯德基属于百胜餐饮集团。百胜集团是世界上最大的餐饮集团，在全球100多个国家和地区拥有超过3.3万家连锁店和84万名员工。〔4〕团队精神肯德基崇尚团队精神及每一位员工的热忱参与，并致力于为员工提供完善的培训、福利保障和开展方案，使每位员工的潜力得到最充分的发挥，正是由于这个原因，越来越多优秀的年轻伙伴慕名来到肯德基。作为世界上最大和最成功的连锁快餐企业之一，肯德基成功的秘诀之一是：永远向充满朝气、勇于挑战自己的年轻人敞开大门，并注重对员工的培训，鼓励员工和肯德基共同成长。肯德基的成功，源自于全球将近九十万员工的齐心努力。在世界各地，肯德基永远将顾客的需求摆在第一位，使顾客在享受各种高品质餐饮的同时，也能感受到最亲切的一流效劳和用餐环境。〔5〕肯德基大事记·1939年，哈兰·山德士上校在肯塔基州Corbin市的餐厅内配制成含11种调料的炸鸡秘方·1952年，哈兰·山德士上校创立原味炸鸡特许经营业务，肯德基的雏形开始·1987年，肯德基进入中国，在北京前门开设了中国第一家西式快餐连锁餐厅·2000年8月1日，第一家“不从零开始〞的肯德基中国地区特许经营加盟店在常州溧阳市正式授权转交·2000年5月31日，中国肯德基网站正式开通·2000年11月，中国食品健康咨询委员会正式成立·2002年9月3日，中国首家肯德基“汽车穿梭餐厅〞在北京开业·2002年9月12日，中国第700家肯德基餐厅在深圳开业，同时面向全国设立3800万元“中国肯德基曙光基金〞·2004年1月16日中国肯德基第1000家餐厅在北京开业，同时对外发布?中国肯德基食品健康政策白皮书?·2004年9月2日，中国肯德基全国青少年三人篮球冠军挑战赛正式启动·2004年12月13日，中国肯德基第1200家餐厅在海南三亚开业·2005年8月8日，肯德基宣布“为中国而改变，全力打造‘新快餐’〞·2005年10月11日，中国肯德基第1500家餐厅暨全国第二家、上海第一家汽车穿梭餐厅在上海开业·2006年7月6日，中国肯德基第3家、第4家汽车穿梭餐厅分别在南京、无锡同时开业·2006年8月31日，中国肯德基全国青少年校园青春健身操大赛正式启动·2006年下半年，中国肯德基在上海首推“肯德基宅急送〞，开始涉足外送市场，如今已扩大至全国·2007年，肯德基进入中国20周年，以“感恩·回报〞为主题开展了一系列活动·2007年11月8日，中国肯德基第2000家餐厅在成都开业，同步启动“中国肯德基餐饮健康基金〞·2021年，中国肯德基在上海首推24小时营业餐厅·2021年6月16日，中国肯德基第2600家餐厅落户郑州，同时启动“中国肯德基曙光基金〞二期，总资助额将超过8000万元·2021年6月1日，中国肯德基第3000家餐厅在上海开业，同步启用全新品牌口号“生活如此多娇〞其余经营单位简介，略。第二章工程背景及建设的必要性一、工程背景〔一〕开展规划分析影视娱乐文化和休闲广场融为一体，其对丰富人民群众生活、促进就业增长、促进产业结构升级、促进经济开展都有重要的意义。正因为这样，国家和地方历来都非常重视这些产业的开展。近几年来，国家和地方的国民经济和社会开展总体规划、专项规划、区域规划都对其开展进行了规划。〔二〕国家相关规划要求1、根据国家“十二五〞规划，面向城乡居民生活，丰富效劳产品类型，扩大效劳供给，提高效劳质量，满足多样化需求。推动休闲文化广场为国民提供更高的效劳，增强休闲舒适性及多样性，打造区域性特色的多样化文化休闲广场建设。推进文化产业结构调整，大力开展文化创意、影视科教、演艺娱乐、数字内容和动漫等重点文化产业，培育高等院校的科教眼界，扶持中小企业，鼓励文化企业跨地域、跨行业、跨所有制经营和重组，提高文化产业规模化、集约化、专业化水平。2、?国家“十一五〞时期文化开展规划纲要?重点文化产业：影视、广告、演艺、娱乐、文化会展等等。积极开展以数字化生产、网络化传播为主要特征的数字内容产业。3、?文化产业振兴规划?开展重点文化产业。以文化创意、影视、出版发行、印刷复制、广告、演艺娱乐、文化会展、数字内容和动漫等产业为重点，加大扶持力度，完善产业政策体系，实现跨越式开展。文化创意产业要着重开展文化科技、音乐制作、艺术创作、动漫游戏等企业，增强影响力和带动力，拉动相关效劳业和制造业的开展。〔三〕地方相关规划要求1、?广西壮族自治区国民经济和社会开展第十二个五年规划纲要?根据广西区“十二五〞规划，顺应工业化、城镇化快速开展需要，加快开展效劳业，加大投入、拓宽领域、扩大开放，构建功能完备、效劳高效、供给良好的现代效劳业体系，提高效劳业比重和水平。积极培育开展新兴效劳业态，大力开展创意效劳业。加大政策支持，加快开展动漫游戏、科普教育、现代传媒等，规划建设一个舒适性的公共空间，构建影视休闲娱乐一体化产业体系。大力开展文化产业，把我区文化资源优势变为产业开展优势。推进文化产业跨越开展，构筑区域性特色文化产业集群。以影视娱乐、演艺娱乐、广告、文化用品和游戏等为重点，充分调动社会各方面的力量，加快建设一批具有示范效应和产业拉动作用的重大文化产业工程，规划建设多个自治区级文化广场。大力开展文化创意、数字、网络及多媒体等新型文化业态，搭建一批公共文化效劳平台。面向东盟，建设北部湾跨国际级影视娱乐。推动文化产业与科教、建筑、旅游等相关产业的深度融合，延伸产业链条，拓展开展空间。2、?广西壮族自治区国民经济和社会开展第十二个五年规划纲要?根据南宁市“十二五〞规划，通过“十二五〞期间的建设和开展，加快科技、教育、文化、卫生、体育等社会事业开展，更加注重民生改善，不断提高人民生活水平。开展文化产业深化文化体制改革，推进文化市场整合，对全市文化产业开展统一规划，加快形成文化产业和消费集聚区，打造北部湾城市文化休闲区域中心。以娱乐休闲、影视为目标，充分发挥文化底蕴深厚、自然风光独特的优势，促进区域效劳产业重点突破。以影视娱乐休闲为龙头，紧紧围绕吃、住、行、游、购五个要素，加强区域设施建设，提高效劳能力和效劳水平，形成具有较高影响力的商业效劳品牌形象。特色文化产业，实施重大工程带动战略，加快文化与休闲、科技等融合开展，高起点规划，高标准建设，集中力量打造一批富有特色、充满灵气、表达人文的特色文化产业工程，加快文化产业工程库建设。积极培育一批具有竞争力的龙头企业，提升管理水平，不断开拓市场，做大做强我市文化产业，形成新的经济增长点。继承和发扬国家级、省级和一大批市级非物质文化娱乐广场。深化文化体制改革，加大文化产业开展和专项人才引进的政策扶持力度，加快文化市场整合，对全市文化产业开展统一规划。加快推进经营性文化单位转企改制，稳步推进公益性文化事业单位改革。整合涉文企业资源，建立文化产业开展扶持基金，加大金融支持力度，吸引民间资本，形成文化产业多元投资格局。3、?2021年南宁市政府工作报告?大力开展现代效劳业，全面提升效劳业水平加快开展电子信息业。推进南宁高新区电子信息及软件产业园建设，加快开展软件和信息技术效劳业。积极推进物联网、影视等信息化新技术应用和开展。深化电子政务建设和应用，推进县域和农村信息化进程。构建活动公共信息平台，加快电子商务开展。启动市民卡工程建设，进一步拓展和完善社会管理电子视频监控系统、数字绩效平台、地理信息共享平台、中国-东盟信息平台。加快开展旅游业。以建设区域性国际旅游目的地、集散中心和组织中心为主线，加快南宁国际都市休闲旅游区、大明山国际山地生态休闲度假旅游区、大王滩生态环保旅游区、昆仑关历史文化旅游区、南宁国际旅游中心及龙象谷等重点工程建设，推进旅游产业和产品升级。大力开展商贸业。编制和完善城市商业网点等专项规划，开展农贸市场升级改造，提升原有商业集中区，打造一批大型工业原料、农产品、消费品、大宗商品交易市场和特色商业街区，推进中国-东盟商品交易中心建设。由上可见，无论是国家规划还是地方规划，也无论是国民经济和社会开展总体规划还是专项规划，都对文化娱乐和科技影视等产业进行了规划，其根本要求是突出地方优势或特色，大力开展效劳外包业、文化娱乐业、数字内容和信息业等新兴产业。〔四〕产业政策分析2021年国家出台的?文化产业振兴规划?既是对文化产业未来开展的规划性文件，又是一份各类文化产业开展政策的规定性文件。该规划对文化产业的重点、产业组织结构、产业带动形式等进行了详细规定。在与本工程相关的文化产业的开展重点上，?规划?提出，文化创意产业要着重开展文化科技、音乐制作、艺术创作、动漫游戏等企业，增强影响力和带动力，拉动相关效劳业和制造业的开展。影视制作业要提升影片、电视剧和电视节目的生产能力，扩大影视制作、发行、播映和后期产品开发，满足多种媒体、多种终端对影视数字内容的需求。动漫产业要着力打造深受观众喜爱的国家化动漫形象和品牌，成为文化产业的重要增长点。在产业组织政策上，?规划?提出，要着力培育一批有实力、有竞争力的骨干文化企业管理，增强我国文化产业的整体实力和国际竞争力。坚持政府引导、市场运作、科学规划、合理布局，在重点文化产业中选择一批成长性好、竞争力强的文化企业或企业集团，加大政策扶持力度，推动跨地区、跨行业联合或重组，尽快壮大企业规模，提高集约化经营水平，促进文化领域资源整合和结构调整。鼓励和引导有条件的文化企业面向资本市场融资，培育一批文化领域战略投资者，实现低本钱扩张，进一步做大做强。从“十一五〞到“十二五〞时期，是我国电影开展的重要战略机遇期，也是电影体制机制改革创新开展的黄金机遇期。?意见?的出台，必将为实现由电影大国向电影强国的历史性转变产生深远的影响。国家广电总局党组副书记、副局长赵实在出席“推动电影产业又好又快开展〞专题研讨会时指出，要进一步提高资本运作能力和整体营销能力，进一步完善电影产业政策，建立鼓励机制，加快培养人才，营造良好的产业开展环境。要牢牢把握又好又快的产业开展方向，努力提高国产影片的市场占有率和国际竞争力。从上述国家和地方政策看，本工程建设完全符合政策精神。在工程规划目标和内容上，本工程力争通过影视及配套设施的建设，带动相关效劳业的开展。因此，工程建设与国家和地方政策是一致的。〔五〕工程提出的理由高新技术影视和电子等目前是21世纪最具开展前景的朝阳产业，特别是影视业由于自身特点与城市配套有着密切关联，对国民经济和社会开展都极具带动作用，日益受到世界各国政府和企业的高度重视，影视已成为欧美、日韩等国家不可缺少的重要支柱产业。电影是深受人民群众喜爱的文化娱乐形式之一，电影产业属于科技含量高、附加值高、资源消耗少、环境污染小的文化产业。大力繁荣开展电影，对于加强社会主义文化建设、满足人民群众精神文化需求、促进经济社会协调开展，对于扩大中华文化国际竞争力和影响力，增强国家文化软实力具有重要意义。近年来，影视深化改革、锐意进取，产品日益丰富、市场日益活泼，取得了良好的社会效益和经济效益。形成影视、商业、娱乐、文化、为一体的文化产业集中体，带动相关配套产业开展，进一步加快南宁地区经济社会开展，促进地方就业，塑造并提升城市的国际形象与认知度，推动区域经济开展。二、工程建设的必要性〔一〕适应世界影视开展大趋势的需要随着我国整体经济与人均GDP的高速增长，文化消费需求日益强烈，电影票房市场已进入跨越式增长阶段。目前，电影工业开展迅速，技术进步使中国逐渐成为国际外包效劳的重要目的地。电影管理体制改革步伐的加快，进一步激发了市场化、社会化的参与程度与热情。WTO开放程度的加深引发了港台、外资电影机构的加速进入，国内正处于形成新一代影视的前奏。影视是世界各国输出文化的重要手段和途径，以电影业为例，其开展速度远高于GDP的增长速度。最近10年，我国电影市场开展神速，年均增长率到达30%，2021年更到达了36%。面对这一开展态势，在拥有优美的自然资源和相思湖人文景观，打造一个以影视娱乐文化为主题的文化广场，适应影视产业开展大趋势及城市配套效劳。〔二〕实施南宁市文化大战略的需要南宁邕江文化底蕴深厚，文化内涵丰富，属文化大市。文化产业是潜力无限的朝阳产业，南宁拥有如此众多的效劳外包资源、深厚的文化积淀，南宁要利用丰厚的文化资源，大力开展文化产业，彰显城市特色，打造区域开展优势。凭借独特的地理位置和资源优势，借机打造强大的影视娱乐为主导的文化广场，大力开展特色文化产业，是实施相思湖文化大战略的需要。〔三〕推动区域经济开展的需要建设影视娱乐为主导的文化广场不仅可以带动区域商业的开展，同时以影视娱乐为根底核心，一业为主、多业互促，推动文化产业纵深开展，促进与影视相关的现代效劳业和第三产业整体开展，推动影视文化产业向全市的扩散和拓展。通过电影技术效劳、筹划、动漫等配套，形成区域主导产业，创造区域竞争优势，完成区域间分工，获得稳定、持续的产业税收，同时影视产业的综合带动特性必然会给当地乡镇及居民带来多方面效益，其实际利税奉献、就业奉献、产业综合奉献、社会福利奉献也会大幅度增加，通过“相思湖文化广场〞的建设必将大力推动区域经济的快速开展。工程的提出与奉献“相思湖文化广场〞工程为娱乐商业效劳型综合工程，符合国家的产业政策，符合?南宁市城市总体规划?和?国务院办公厅关于促进电影产业繁荣开展的指导意见?，也符合?文化产业振兴规划?；工程定位准确、规划设计合理；南宁市的娱乐商业市场需求大，开展前景广阔；工程资金筹集合理、资金来源有保障。工程建设成投入使用后，年营业收入可达9.28亿元左右，年利润约5亿元，年上缴税费约2.35亿元，安排就业人员500。不仅可为企业带来巨大的经济效益，还带动南宁市的娱乐业开展，并带来经济效益和社会效益。第三章工程建设条件一、区位交通南宁已形成了航空、铁路、公路、水路四通八达的立体交通网运输网络。空中走廊已开通飞往北京、上海、广州、香港等国内各大城市及越南河内、泰国曼谷的20多条国内、国际及地区航线；铁路运输通过全国最先进的电气化铁路南昆线及湘桂线与京广线等干线相通可直达全国各地，其中湘桂线终点号和越南接轨；公路运输纵横交错，通达广西各地、县、市和全国的公路共161条，其中桂林经南宁直通北海的桂海高速公路已建成575公里，是目前全国最长的省内高速公路。南宁轨道交通，也称南宁地铁，2021年8月国家发改委正式批准。远景规划中，南宁的轨道交通线路由8条线路组成，线路全长252.1千米，总投资约1500亿元。2021年6月15日，国家发改委以发改根底20211284号文批复了南宁市轨道交通1号线一期工程可行性研究报告。2021年12月29日，南宁市轨道交通1号线一期工程全线正式开工建设，预计2021年底建成通车。2021年12月26日，?南宁市轨道交通2号线工程〔玉洞—西津〕可行性研究报告?正式获得了国家开展和改革委员会的批复，预计全线于2021年底开工建设，2021年底建成通车。二、经济开展自古以来，南宁就是中国南部著名商埠和主要物资集散地。改革开放尤其是实行沿海开放城市政策以来，南宁经济持续、快速、健康开展，产业结构不断调整，经济效益不断提高，综合实力日益增强，经济以年均10%以上的速度递增，国民经济主要指标居广西前列，是广西区域性物流、资金流、信息流的交汇中心。农业生产已形成了以粮食为根底，菜、果、蔗为龙头，种、养、加工并举的高产、高效、优质的城郊型农业格局；工业经济突出科技进步和信息化的推动作用，高新技术应用广泛，形成以制糖、造纸、机械、化工、建材为主导的工业体系；三产开展势头强劲，已形成以商贸、餐饮、房地产等为支柱，金融、通信、旅游、会展、仓储、效劳等为新支撑点的效劳体系。2021年南宁市财政收入累计231.20亿元，比上年增长20.93%，超额完成自治区下达的227.5亿元的任务。GDP1492.38亿元，同比增长15%，城镇居民人均可支配收入16254元，比上年增长12.52%。2021年全市地区生产总值到达〔GDP〕到达1800.43亿元，按可比价格计算，比上年增长14.2%。城镇居民人均可支配收入到达18032元，农民人均纯收入5005元，财政收入迈上新台阶，全市财政收入到达300.88亿元，增长30.13%。2021年南宁全市生产总值〔GDP〕2211.51亿元，按可比价格计算，增长13.5%。2021年南宁全部工业总产值首破2000亿元，全社会固定资产投资首破2000亿元，社会消费品零售总额首破1000亿元，财政收入突破360亿元，物价上涨势头得到有效遏制。2021年全市生产总值2503.6亿元，按可比价格计算，增长12.3%，比全区增速高1个百分点，比全国增速高4.5个百分点，连续11年保持两位数以上增长。第一、二、三产业均有增长，其中，工业对经济增长的奉献率最大，拉动全市经济增长5.2个百分点，这其中又以亿元企业对工业的拉动最强劲，高新区、经开区、南宁-东盟经济开发区等的工业奉献最大。粮食、蔬菜、水果、肉类、水产品等农产品也全部增产。南宁市把做大做强做优工业作为重中之重，加快构建以铝加工、电子信息、食品加工、生物制药为龙头的现代工业体系。2021年，多渠道筹措超30亿元资金支持重大工业工程建设,安排3.8亿元工业开展资金培育战略性新兴产业，安排10亿元工业用地储藏滚动使用资金推动园区根底设施建设，极大促进了工业转型提升，富士康等24个亿元以上工程建成投产。据统计，2021年全市全部工业总产值2287.9亿元，增长21.22%。其中，规模以上工业总产值2100.37亿元，增长22.83%。富士康、南南铝、娃哈哈、康师傅、美国亚马逊公司“电子商务南宁运营中心〞等等。如今，已有越来越多的世界及中国500强企业落户南宁。2021年，全市产值亿元企业到达493家，比上年增加90家。其中，超50亿元企业3家，超10亿元企业到达27家。在亿元企业的强劲拉动下，全市工业总量不断扩大，规模以上工业增加值增速位居27个省会城市、11个西部城市、5个自治区首府城市前列，工业效益增速全区第一。三、自然环境水资源：南宁市主要河流均属珠江流域西江水系，较大的河流有邕江、右江、左江、红水河、武鸣河、八尺江等。矿产资源：南宁市区域构造位于大瑶山—西大明山隆起带、大明山—南丹褶断带与钦州、防城褶断带交汇处。在漫长的地质历史演变中，经历多期沉积作用、构造运动和岩浆活动，地质构造特征别具一格，从而形成与之相关的各类矿产。〔一〕地形地貌南宁市地貌分平地、低山、石山、丘陵、台地5种类型。平地是南宁市面积最大的地貌类型，面积为1037.33平方公里，占全市面积57.78%，分布于左、右江下游集合处和邕江两岸。〔二〕气候特征南宁位于北回归线南侧，属湿润的亚热带季风气候，阳光充足，雨量充分，霜少无雪，气候温和，夏长冬短，年平均气温在21.6度左右。冬季最冷的1月平均12.8摄氏度，夏季最热的7、8月平均28.2摄氏度。年均降雨量达1304.2毫米，平均相对湿度为79%,主要气候特点是炎热潮湿。〔三〕植被市建成区绿化覆盖面积7530公顷，园林绿化面积4491公顷，公园绿地面积2103公顷，建成区绿化覆盖率39.65%，比上年上升0.67%，绿地率34.18%，人均公园绿地面积12.73平方米。〔四〕地质、地震南宁市境内大局部为平地，有些小山丘。地形是以邕江广阔河谷为中心的盆地形态。这个盆地向东开口，南、北、西三面均为山地围绕，北为顶峰岭低山，即大明山龙头峰〔古称昆仑山〕直系山脉，故此南宁别称又为“昆仑城〞。南有七坡高丘陵，西有凤凰山〔西大明山东部山地〕。形成了西起凤凰山，东至青秀山的长形河谷盆地。〔五〕工程建设地点的现状描述本工程用地位于南宁市南宁市高新技术开发区〔图6.6.2〕，地块东面邻25m城市绿化带及20m市政规划路，东面邻15m市政规划路，西面邻其它商住用地，北面邻15m城市绿化带。形状为长而异形，场地已根本平整，用地面积为15047.45平方米〔约合22.571亩〕。第四章电影院开展前景分析市场分析在未来几十年的电影院开展过程中，面对着中国巨大的消费群体及广阔的市场开展潜力，中国电影院面临着前所未有的开展机遇，在影院利润不断凸显的形势下，各种影院竞争也将变得越来越剧烈，中国电影院的开展前景也逐渐清晰：一、电影院的产业化在假设干年前，中国的播送影视业都是由政府投资创办，由政府管理，为政府工作效劳，根本没有产业的概念，所有的费用都依靠政府拨款。改革开放以后，中国播送影视业开始融入市场经济，并以广告经营为起点开始进行产业化运营，到目前为止，全国播送影视系统的年经营性收入到达500多亿元人民币，成为播送影视运营、开展的主要经济来源。在历史的变迁中，中国电影院也逐渐成为一项新兴产业。随着巨大经济利益的诱惑，局部传统国有院线斥巨资投入到影院根底设施建设中，社会资本继万达之后，金逸、时代今典、保利集团等又参加到投资影院建设的热潮中，以及韩国希杰CGV影院这样的国际品牌也加大资本投资力度，加快了影院建设的速度。各种国有、民营、外资企业纷纷投入到电影院产业的投资之中，并初步形成了巨大的产业链。随着电影院市场份额不断扩大，电影院产业链规模将不断加大。二、电影院设计的现代化随着生活节奏的加快，人们对精神生活的享受越来越依赖，电影院就是为人们提供了一个非常舒适和减压的地方，理念就是让观众欣赏电影、享受生活。在今后的电影院建设当中，现代化的设备及规格成为影院建设的主要标准，如意大利放映系统，杜比数码SRD、DTS等系统复原设备，美国QSC功放系统，德国施耐德高端镜头，以及英国进口超视野整壁式巨幅屏幕。越来越多的投资商都致力于做一流的电影院，甚至用五星级标准来衡量电影院，在装修水平、设备水平上推陈出新，获得更多的忠实顾客，比方说3D技术，超大屏幕等等，让顾客享受到影院间的差异化。三、电影院利润的多元化就如同现在的各大报纸，虽然做的是媒体出版业，但是利润来源并不是报纸本身，而是附属的报纸广告而带来的丰厚效益。电影院的投资也是如此，电影院的利润来源也不仅在票房上，当然了，这不是说票房不重要，没有票房也就没有后面的衍生产品、没有人气、没有其他的消费。影院在今后利润的主要来源有以下几个：1、以影院业相关的多元化经营正在形成气候，受国外消费模式影响，许多影院充分利用周边环境，打造出了休闲、娱乐、购物、餐饮等为一体的新型影院场所；2、广告来源，许多企业和广告公司把目光投向了电影播映前的广告，许多企业对片前广告很感兴趣，如红塔集团近年来先后拍摄了三部介绍红塔集团的专题广告片，在每部大片播映时，同时滚动播出红塔专题广告片，形成了很好的广告效益；3、电影宣传品和书刊将会出现新的经济增长，随着人们对电影艺术的欣赏，电影海报的制作正在走俏，许多观众都有收藏海报的习惯，一些出版社也推出了与电影有关的书籍。四、电影院的规模化中国有世界上最大的播送影视消费群体。目前中国电视机、收音机的社会拥有量分别到达了四亿台和五亿台，电视和播送的人口普及率分别到达了94%和93%，然而电影普及率却很少，在这种情况下，中国急需规模化的大型影城来满足消费者的需求，在中国的中小城市中也将随着电影的普及覆盖到中型甚至是大型影院。按照专家的估算，中国的电影院市场份额在200亿元以上，具有很大的开展潜力。在今后的票房分布中，较大局部票房将被大型及星级影城所占据，其中利润大局部将被其瓜分，因此，规模化的高档连锁影城成为业内投资热点，外资、民间资本的注入将使影院的规模化进程加快。五、电影院文化的多样化在今后的电影院中，随着各种全球文化的碰撞，各种电影文化将纷至沓来，例如中国近期出现的抗战及内战的大片，如?南京南京??风声??建国大业?等等，优秀的中国传统文化大片，如?梅兰芳?等，在国际大片的引进上，多年前引起轰动的爱情大片?泰坦尼克号?，近期风行全球的科幻片?阿凡达?，喜剧片?非常主播?等等。随着地球村的不断扩张，人们对电影的需求越来越多元，多样化的电影文化带给人们的除了压力的缓解之外，更多的是多种文化的融合。在今后的影院中，多样化的电影将满足各种不同的消费人群，在为影院创收的同时，也加深了全球文化的融合。六、工程市场预测目前影视业作为世界极具开展潜力的朝阳产业，在我国开展势头也极为强劲。本工程决策建立影视业开展战略，立足大影视观念，以影视带动区域其它行业经济开展，以商业推动社会为根本出发点，具有极广阔的市场前景。提供全面的生活水平，影视娱乐效劳不可少。南宁沃美影城规模：影城总面积近6000平米，拥有9个放映厅，其中有1个VIP豪华放映厅，及双机3D放映厅，共1700余个座位。万达商业广场电影超市3层规模：建筑面积4537平方米,6个影厅。共计1361个座位。星美国际影院公司在广西开设的第一家电影院规模：有影厅5个〔含3D厅〕，座位920个。从南宁市影院区域分布图〔图4-1〕可以看出，影院主要分布在市区中部和东部，西北部较为稀少。南宁市高新技术开发区远期规划有四十余所院校，人口较多，休闲娱乐消费需求旺盛，该区应配套一定规模的集影视文化娱乐购物为一体的文化广场，以丰富群众的娱乐生活，满足市场需求。图4-1：注：红、绿标注点分别表示城市影院位置、南宁市高新技术开发区位置。第五章指导思想、原那么及功能定位一、指导思想本次“相思湖文化广场〞工程开发坚持以人为本，统筹人与自然和谐相处，科学、合理地利用风景资源，保护好生态环境，通过对生态景观和人文景观资源的合理规划和设计，实现影视文化和餐饮、效劳设施的可持续开展。在尊重文化传统和经济模式的根底上，遵循生态平衡和可持续开展的原那么，以生态艺术手法为特色，融合自然景观，突出自然与人文结合，景观与生态结合，一方面打造现代电子娱乐休闲购物；另一方面打造以“影视体验〞、“文化溯源〞为主题的生态休闲区特有的建筑景观广场。二、建设原那么〔一〕整体性原那么从南宁市乃至北部湾整体区位开展全局来考虑工程区的定位，与自然资源的管理、开发、利用规划相结合，表达生态、景观、利用三位一体的规划思想，探索与生态系统和谐相处，影视文化、旅游、效劳设施相互促进，以及产业可持续开发经营的开展思路。〔二〕生态性原那么工程设计要遵从自然，对地形、地势、地貌的全面考察，同时考虑气候、水文、水质和动植物等生态范畴，实现人与自然的和谐开展。〔三〕延续性原那么1、地域文化的融合；2、规划区内外的功能延续；3、开放空间的绿地系统的延续；4、景观视线的延续。〔四〕特异性原那么工程相对于南宁的其它广场景区，景观资源比拟平谈，一般资源特色也不鲜明，如何突显其特色，扭转资源劣势，就要对其进行设计。根据独特的地理和人文资源，打造以影视文化为核心的品牌。〔五〕专业性原那么拟建相思湖文化广场具有为城市效劳提高生活质量的便民特点，应充分应用商业影视等的联动效应，娱乐商业走广场化、舒适化的道路，在构造城市广场空间根底上开展影视娱乐及配套商业效劳，以影视带动效劳、餐饮、商业等第三产业，实现区域公共娱乐效劳与经济快速开展。做到有效劳有开展有特色多元化文化广场。〔六〕可操作性原那么制定切实可行的设计方案，同时考虑统一功能分区、提出合理可操作的建设程序，分期实施。强调工程开发的动态性和每个阶段的完整性，增加每个子工程的弹性和对影视拍摄需要的应变能力。三、开展定位与功能描述〔一〕开展定位——新一代专业功能聚合型影视娱乐文化广场打造影视娱乐购物休闲娱乐为一体的多元化广场，效劳高新区，提高全民及高校的生活质量。〔二〕功能划分——批发零售〔20~30%〕：生活超市、商业中心——旅馆餐饮〔30~40%〕:小吃店、冷饮店、咖啡厅、酒吧、餐厅、美食城、商务宾馆——商务金融写字楼〔15~25%〕:商务办公、金融、会议——娱乐康体〔15~25%〕：相思湖影城〔13个厅约2000人〕、KTV、多功能娱乐城、电子健身、儿童乐园、书吧、网吧四、工程建设目标总体目标“相思湖文化广场〞建设成新一代专业功能聚合型影视休闲娱乐广场，以影视文化带动第三产业开展，提升区域整体经济实力和综合竞争力。通过建设广场，将充分表达南宁经济开展与文化开展互动的开展格局，表达南宁优秀民族传统文化与现代文明的完美融合，形成充满活力、繁荣健康、统一有序的影视内容与延伸的多元化广场，从而满足不同需求人群的休闲文化广场。第六章工程建设方案一、规划设计依据〔1〕?南宁市城市规划管理技术规定?〔2〕?南宁市城市总体规划?〔3〕?南宁市土地利用总体规划〔2006-2021〕?〔4〕现行国家、行业及地方有关建设标准、标准和法规文件。二、建筑工程〔一〕指导思想1、在设计思想上应有前瞻性。2、在设计目标上要兼顾市政配套性和文化性。3、在设计功能上注重多元化和一体化相统一。4、在规划设计中应大力推广绿色节能、可再生能源利用和建筑智能化的技术应用，走可持续开展的道路。〔二〕建筑方案1、总体布局〔1〕地块位置本工程用地位于南宁市南宁市高新技术开发区〔图6-1〕，地块东面邻25m城市绿化带及20m市政规划路，东面邻15m市政规划路，西面邻其它商住用地，北面邻15m城市绿化带。图6-1：区域位置区域位置〔2〕地块状况形状为长而异形，场地已根本平整，用地面积为15047.45平方米〔约合22.571亩〕。本地块高层建筑退距控制东、南、北面各退用地红线10m，西面退用地红线7m。〔3〕建筑布局〔图6-2〕本地块布局一栋二十六层的建筑，建筑主朝向为南北向，地下建筑为五层，地上建筑为二十六层〔一至七层为裙楼，八至二十六层为主楼〕，一层局部退让，让出局部空间加宽周边的空间感及扩大周边广场，负一层做局部下沉式广场与城市绿化带相结合，统一市政景观设计，做到建筑与景观完美融合，形成广场式绿色空间建筑。图6-2：建筑影视入口设北面中部，商业配套入口设北面西部，车行入口设南面，办公宾馆入口设西南面分开设置，各个功能流线清晰独立。〔4〕功能划分功能划分为大局部分别为：批发零售、旅馆餐饮、商务宾馆、商务金融写字楼、娱乐康体。〔5〕消防设计建筑周边设消防车道可围绕一周，裙楼登高面为建筑物四周形成消防环道，主楼登高面为西面及西南角一个长边，满足消防要求。其他消防配套设施均按标准要求进行规划设计。〔6〕绿化景观设计中尽量应用建筑空间设计与城市市政绿化相互融合，使建筑与城市景观及景观水相互渗透融为一体，做到自然与建筑和谐共处，给人予开阔及舒适的空间。细部设计简洁，易于维护、保养与建设，植栽设计注重品种搭配，并结合色彩和季相的变化进行植栽设计。利用广场、绿地及活动空间，营造良好的生态环境，提升环境品质和文化韵味。〔7〕建筑风格本工程地处西乡塘南宁市高新技术开发区，建筑融入水景、广场、景观小品、景观绿化为一体，建筑设计垂直绿化建筑与植物的和谐共处，建筑风格应结合地域特点、相思湖特色和行业文化进行设计，标识鲜明、简约实用，兼顾文化内涵、突显现代建筑美感和视觉冲击力。三、节能设计保护土地和植被、注意建筑地域的生态环境，确保一定的绿化覆盖率。尽可能采取屋顶绿化，窗、墙等垂直绿化，建筑周围用透水性强的植被覆盖等措施，改善气候条件，控制水质和空气污染。采取建筑节能保温隔热措施，提高住宅建筑整体节能成效。屋面采用泡沫玻璃或挤塑板作为主要的保温隔热材料，外墙采用自保温隔热砌块墙体，门窗选型及材料根据节能计算确定，保温隔热效果得以保证。采用太阳能等可再生清洁能源建筑一体化技术。太阳能集中热水系统。应用地源热泵技术，集中热水系统。有效到达高效节能的作用。结构设计采用Ⅲ级钢。第七章工程筹建建设规模及主要建设内容〔一〕建设规模该工程工期预计从2021年至2021年，共计36个月。方案总用地面积：22.571亩〔15047平方米〕，总建筑面积：129620平方米。其中：批发零售19850平方米、娱乐康体16410平方米、旅馆餐饮21050平方米、商务金融写字楼10150平方米、地下停车场：建筑面积61910平方米、物业配套面积250平方米。主要建设内容为新一代专业功能聚合型影视娱乐文化广场，打造影视娱乐购物休闲娱乐为一体的多元化广场，包括：批发零售：生活超市、商业中心；旅馆餐饮：小吃店、冷饮店、咖啡厅、酒吧、餐厅、美食城、商务宾馆；商务金融写字楼：商务办公、金融、会议；娱乐康体：相思湖影城、KTV、多功能娱乐城、电子健身、儿童乐园、书吧、网吧；〔二〕工程的平面布置和建设的主要内容根据相思湖文化广场的建设规模，建设的主要内容有：1、批发零售：建筑面积19850平方米。2、娱乐康体：建筑面积16410平方米。3、旅馆餐饮：建筑面积21050平方米。4、商务金融写字楼：建筑面积10150平方米。5、地下停车场：建筑面积61910平方米，有1380个停车位6、物业配套用房：建筑面积250平方米。〔三〕机构设置相思湖文化广场的组织机构为董事会领导下的总经理负责制，下设、副总经理、总技术师、总会计师和总经济师。，并设4个部门，分别是：物业管理部、财务部、公共关系部、市场部。其管理机构见图。总经理总经理总会计师总经济师总技术师副总经理总会计师总经济师总技术师副总经理市场部财务部公共关系部部物业管理部市场部财务部公共关系部部物业管理部运行机制：本工程将充分实现政府引导与市场运作的有机结合，确保工程的完成，将邀请有关职能部门领导参加管理，提供完善的根底设施和灵活的政策支持，形成政府引导下的全面市场化运作机制。通过吸引国内策展公司、活动组委会、中介效劳机构、以及设备生产商、技术供给商、销售代理商、专业效劳供给商等，提供技术、影片和设备器材等效劳，形成影视信息交流。重点引进国内外知名影视教育、演艺培训机构，推动商业链延伸，形成影视娱乐开发功能。〔四〕建设进度安排本工程的实施进度方案为36个月，时间从2021年至2021年10。具体实施步骤为：可行性研究报告编制及评估工作从2021年1月至4月，6月份完成方案设计，施工图设计及审批从2021年6月开始，至2021年9月底结束；2021年9月进行工程招投标工作，10月主体工程根底局部破土开工，副楼在2021年底完工，2021年上半年试营业，2021年下半年正式营业；主楼在2021年上半年完工，2021年下半年试营业，2021年正式营业；预计整个工程在2021年正式投入使用。第八章投资估算与资金筹措工程总投资及构成该工程预计总投资为5.91亿元人民币。其中：土地购置费1.20亿元，建筑安装费3.56亿元，不可预见费0.12亿元，费用1.03亿元。资金筹措方式“相思湖文化广场〞方案三年左右的时间开发建设投入使用。主要建设内容为：批发零售：生活超市、商业中心；旅馆餐饮：小吃店、冷饮店、咖啡厅、酒吧、餐厅、美食城、商务宾馆；商务金融写字楼：商务办公、金融、会议；娱乐康体：相思湖影城、KTV、多功能娱乐城、电子健身、儿童乐园、书吧、网吧；工程方案投资5.91亿元人民币，由南宁市宏立文化产业投资建设。所需资金采取企业自筹和商请银行贷款进行筹措，其中企业自筹2.91亿元，向银行贷款3亿元。第九章财务评价工程主要指标工程指标序号工程单位指标值其中备注自营出租公摊1用地面积㎡15,04722.571亩2容积率4.50地下车库(61910㎡)不计容积率面积，1380个车位。3建筑密度%＜504绿化率%＞255总建筑面积㎡129,62034,21295,1582505-1其中：批发零售面积㎡19,850690512,9455-2文体娱乐面积㎡16,410149251,4855-3住宿餐饮面积㎡21,050021,0505-4商务金融面积㎡10,150010,1505-5地下室车库面积㎡61,9101238249,528地下五层，其中:车库面积61910㎡，1380个车位.5-6物业配套面积㎡250.00250物业配套面积250㎡工程投资估算序号工程单价〔元/㎡〕金额〔万元〕备注1土地本钱924.0011,976.9322.571亩〔15047㎡〕1-1其中：土地出让金11,534.02511.01万元/亩1-2土地交易费39.22土地出让金的0.34%1-3土地契税346.02土地出让金的3%1-4土地印花税57.67土地出让金的0.5‰2前期费用113.001,464.732-1其中：勘察费10.00129.622-2设计费15.00194.452-3规划报建费80.001,036.962-4前期市场调研费8.00103.703建设费用1,938.8125,130.903-1其中：批发零售面积1,700.003,374.503-2文体娱乐面积1,700.002,789.703-3住宿餐饮面积1,700.003,621.00物业配套面积250㎡3-4商务金融面积1,700.001,725.503-5地下室车库面积2,200.0013,620.201380个车位4配套设施及其他费用790.7010,249.034-1其中：室外配套工程〔水电防雷等〕180.002,333.16排水按25元/㎡、供水按15元/㎡、供电按40元/㎡、防雷等按100元/㎡计算4-2园林绿化道路配套80.001,036.96绿化按45元/㎡、道路按35元/㎡计算4-3装饰工程434.005,625.51铝合金金门窗及玻璃幕墙254元/㎡〔含地下护坡工程〕、消防及空调180元/㎡4-4建设单位管理费57.92750.78按建安费、室外配套工程〔水电防雷〕、园林绿化道路配套、装饰工程总额的2.2%计算4-5工程监理费38.78502.62按建设费用的2%计算建设总本钱3,766.5248,821.59总建筑面积129,620㎡费用合计491.8610,325.755融资费用〔贷款利息〕9,984.00贷款30000万元、利率按8.32%计算，每年2496万元，按四年计算6营销费用244.11按建筑总本钱的5‰计算7管理费用97.64按建筑总本钱的2‰计算总计59,147.34收入估算根据2021年12月31日与南宁市国土资源局签订的?国有建设用地使用权出让合同?约定，受让人必须长期持有产权建筑面积达100%，持有时间不得低于20年〔起始时间以竣工验收合格之日起算〕，在此期间。不得分割产权出售。根据这一特殊性，本工程前期采用自主经营和租赁方式运营，20年后再销售部份物业；本次收入主要是自主经营收入和租赁收入为测算，建筑本钱在销售物业时摊销，此处的本钱只针对运营本钱费用及工程开发期间的费用。2021～2023年总收入工程面积〔㎡〕均价〔元/㎡〕合计自营收入其中：批发零售面积6,905172,500文体娱乐面积14,925146,456住宿餐饮面积-150,000商务金融面积--地下室车库面积12,382150,000做为超市小计34,212-618,956-租赁收入〔按年〕其中：批发零售面积12,94520022,680文体娱乐面积1,4852503,252住宿餐饮面积21,05012022,128商务金融面积10,15015013,337地下室车库面积49,52813,237地下停车库共1380个，每小时按3元计算，每天按12小时计算小计95,15874,634合计129,370693,590每年收入估算：工程2021年2021年2021年2021年2021年2021年2021年2021年2022年2023年合计自营收入其中：批发零售面积--11,50023,00023,00023,00023,00023,00023,00023,000172,500文体娱乐面积--9,76419,52819,52819,52819,52819,52819,52819,528146,456住宿餐饮面积--10,00020,00020,00020,00020,00020,00020,00020,000150,000商务金融面积-----------地下室车库面积--10,00020,00020,00020,00020,00020,00020,00020,000150,000做为超市小计--41,26482,52882,52882,52882,52882,52882,52882,528618,956-租赁收入〔按年〕其中：批发零售面积--9323,1073,1073,1073,1073,1073,1073,10722,680文体娱乐面积--1344464464464464464464463,252住宿餐饮面积--9093,0313,0313,0313,0313,0313,0313,03122,128商务金融面积--5481,8271,8271,8271,8271,8271,8271,82713,337地下室车库面积--5441,8131,8131,8131,8131,8131,8131,81313,237地下停车库共1380个，每小时按3元计算，每天按12小时计算小计--3,06710,22410,22410,22410,22410,22410,22410,22474,634合计--44,33192,75192,75192,75192,75192,75192,75192,751693,590建筑总本钱估算总建筑面积129,620建筑本钱工程面积所占比例土地本钱(元/㎡)前期费用(元/㎡)建安本钱(元/㎡)配套设施费用(元/㎡)单位本钱(元/㎡)合计(万元)1自营1-1其中：批发零售面积6,9059241131,70079135282,4361-2文体娱乐面积14,9259241131,70079135285,2651-3住宿餐饮面积-9241131,7007913528-1-4商务金融面积-9241131,7007913528-1-5地下室车库面积12,3829241132,20079140284,987小计34,21212,6882出租--2-1其中：批发零售面积12,9459241131,70079135284,5672-2文体娱乐面积1,4859241131,70079135285242-3住宿餐饮面积21,0509241131,70079135287,4262-4商务金融面积10,1509241131,70079135283,5812-5地下室车库面积49,5289241132,200791402819,948小计95,15836,0453公摊--3-1其中：批发零售面积-9241131,7007913528-3-2文体娱乐面积-9241131,7007913528-2-3住宿餐饮面积2509241131,7007913528882-4商务金融面积-9241131,7007913528-2-5地下室车库面积-9241132,2007914028-小计25088共计129,620--48,822自营收入及本钱估算自营收入及本钱单位：万元工程自营面积〔㎡〕收入〔万/年〕本钱备注加盟费、管理费工资水电费维修费营销费房产税合计批发零售面积1928743,000.00-1,290.002,150.00860.002,150.0084.666,534.66其中：生活超市1238223,000.00690.001,150.00460.001,150.0042.333,492.33收入已扣除进货价商场中心690520,000.00600.001,000.00400.001,000.0042.333,042.33收入已扣除进货价文体娱乐面积1492519,527.504,106.25585.83390.55569.40976.3884.666,713.06其中：影城76608,760.00262.80175.20262.80438.0042.331,181.1313个厅约2000人，每天4场，50元/张，上座率60%KTV、斯诺克、网吧72659,125.004,106.25273.75182.50273.75456.2542.335,334.83日均现金流20-25万,一年25*365=9125万元溜冰场1,642.5049.2832.8532.8582.13197.10日均现金流3.5-4.5万,一年4.5*365=1642.5〔七层楼顶〕动漫城71451,825.0054.7536.5036.5091.2548.33267.33日均现金流4-5万,一年5*365=1825儿童体验馆69053,650.00182.50109.5073.0073.00182.5042.33662.83日均现金流10万,一年10*365=3650住宿餐饮面积020,000.00-600.001,000.00600.001,000.00-3,200.00其中：商务宾馆-住宿-------餐饮20,000.00600.001,000.00600.001,000.003,200.00在〔七层楼顶〕加盖商务金融面积-地下室车库面积0----48.3348.33合计3421282,527.504,106.252,475.833,540.552,029.404,126.38217.6616,496.06利润估算工程2021年2021年2021年2021年2021年2021年2021年2021年2022年2023年合计一、经营收入--44,33192,75192,75192,75192,75192,75192,75192,751693,590其中:自营收入--41,26482,52882,52882,52882,52882,52882,52882,528618,956出租收入--3,06710,22410,22410,22410,22410,22410,22410,22474,634减：自营本钱--8,24816,49616,49616,49616,49616,49616,49616,496123,720营销费用〔建设期〕61616161-----244经营税金及附加〔销售税金:收入5.9%〕--2,4354,8694,8694,8694,8694,8694,8694,86936,518经营税金及附加〔租赁税金:收入17.9%〕--5491,8301,8301,8301,8301,8301,8301,83013,359二、经营利润-61-6133,03869,49569,55669,55669,55669,55669,55669,556519,748减：管理费用〔建设期〕2424242498财务费用(贷款利息)〔建设期〕2,4962,4962,4962,4969,984折旧-----------三、营业利润-2,581-2,58130,51866,97569,55669,55669,55669,55669,55669,556509,666减：税前弥补以前年度亏损2,5815,163-----7,744四、利润总额-2,581-5,16325,35566,97569,55669,55669,55669,55669,55669,556501,922减：所得税6,33916,74417,38917,38917,38917,38917,38917,389127,417五、本年净利润-2,581-5,16319,01650,23152,16752,16752,16752,16752,16752,167374,505六、累计净利润-2,581-7,74411,27261,503113,670165,837218,004270,171322,338374,505374,505现金流量估算从谨慎性原那么出发，本工程拟按8%的市场利率进行净现值测算，具体见下表：单位：万元序号工程年度2021年2021年2021年2021年2021年2021年2021年2021年2021年2022年2023年合计1现金流入合计--44,33192,75192,75192,75192,75192,75192,75192,751693,5901-1其中：自营收入--41,26482,52882,52882,52882,52882,52882,52882,528618,956租赁收入--3,06710,22410,22410,22410,22410,22410,22410,22474,6342现金流出合计-2,5812,58120,15242,52040,58440,58440,58440,584