东莞预售管理制度

东莞预售管理制度一、总则（一）目的为规范东莞地区房地产预售活动，加强对预售行为的管理，保障房地产交易双方的合法权益，维护房地产市场秩序，促进房地产市场健康发展，特制定本管理制度。（二）适用范围本制度适用于在东莞行政区域内从事房地产预售活动的房地产开发企业、房地产中介服务机构以及相关管理部门。（三）基本原则1.依法依规原则严格遵守国家和地方有关房地产预售的法律法规、政策规定，确保预售活动合法合规。2.公开公平公正原则预售信息应全面、真实、准确地公开，保障交易双方在平等、自愿、公平的基础上进行交易，杜绝不正当竞争和欺诈行为。3.保护权益原则充分保护购房者的知情权、选择权、公平交易权等合法权益，同时兼顾房地产开发企业的合理利益，促进房地产市场的良性互动。二、预售条件（一）土地条件1.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。2.土地用途符合城市规划要求，不存在土地闲置、违规使用等情况。（二）建设工程规划条件1.持有建设工程规划许可证。2.按照规划许可进行建设，不得擅自变更规划设计。（三）施工进度及质量条件1.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。2.工程质量符合国家和地方相关标准，不存在质量隐患。（四）预售方案编制房地产开发企业应当根据项目实际情况编制预售方案，预售方案应当包括以下内容：1.项目基本情况，包括项目名称、地点、土地性质、占地面积、建筑面积等。2.预售房屋基本情况，包括房屋套数、面积、户型、价格等。3.预售资金监管账户及监管方式。4.工程建设进度计划及交付时间。5.物业管理方案。6.其他需要说明的事项。三、预售许可申请（一）申请主体房地产开发企业作为预售许可申请的主体，应当如实提交相关材料，并对申请材料的真实性、合法性负责。（二）申请材料1.商品房预售许可申请表。2.开发企业的营业执照和资质证书。3.土地使用权证书、建设工程规划许可证、施工许可证。4.投入开发建设的资金达到工程建设总投资25%以上的证明。5.工程施工合同及关于施工进度的说明。6.商品房预售方案。7.法律、法规、规章规定的其他材料。（三）申请流程1.开发企业向项目所在地的房地产管理部门提出预售许可申请，并提交上述申请材料。2.房地产管理部门对申请材料进行初步审查，材料齐全、符合法定形式的，予以受理；材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场或者在5个工作日内一次性书面告知开发企业需要补正的内容。3.房地产管理部门在受理申请后，对申请事项进行实地查勘，核实项目开发建设情况是否符合预售条件。4.经审查符合预售条件的，房地产管理部门在10个工作日内核发商品房预售许可证；不符合预售条件的，书面通知开发企业并说明理由。四、预售信息公开（一）公开内容1.取得预售许可的楼盘信息，包括楼盘名称、坐落位置、预售许可证号、房屋性质、户型面积、预售价格、预售套数等。2.预售资金监管账户信息，包括账户名称、账号、开户行等。3.购房风险提示，如房屋质量、产权办理、物业服务等方面的风险。（二）公开方式1.房地产管理部门官方网站设立预售信息专栏，及时公布预售许可相关信息。2.项目售楼处显著位置应公示预售许可证、楼盘信息、购房风险提示等内容，方便购房者查阅。3.房地产中介服务机构在发布预售房源信息时，应准确、完整地披露上述公开内容。五、预售合同管理（一）合同签订1.房地产开发企业与购房者应当签订书面商品房预售合同，合同内容应符合国家和地方相关规定，明确双方的权利和义务。2.合同文本应当使用房地产管理部门统一印制的示范文本，确需对示范文本内容进行修改的，应当符合法律法规规定，并报房地产管理部门备案。（二）合同备案1.房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，向房地产管理部门办理合同备案手续。2.办理合同备案时，开发企业应提交以下材料：商品房预售合同备案申请表。商品房预售合同。购房者身份证明。法律、法规、规章规定的其他材料。3.房地产管理部门对备案材料进行审核，符合备案条件的，予以备案，并在合同上加盖备案章；不符合备案条件的，不予备案，并书面通知开发企业及购房者。（三）合同变更与解除1.经双方协商一致，可以变更或解除商品房预售合同。变更或解除合同的，开发企业应当自变更或解除合同之日起30日内，到房地产管理部门办理合同变更或解除备案手续。2.因不可抗力等法定事由需要变更或解除合同的，开发企业应当及时通知购房者，并在合理期限内办理相关备案手续。六、预售资金监管（一）监管账户设立1.房地产开发企业应当在项目所在地商业银行设立商品房预售资金监管账户，并与监管银行、房地产管理部门签订预售资金监管协议。2.监管账户应当专款专用，不得支取现金，不得以任何形式挪用、转移预售资金。（二）资金缴存1.购房者按照商品房预售合同约定支付的购房款，应直接存入监管账户。2.开发企业应将预售资金缴存情况及时告知购房者，并提供缴存凭证。（三）资金使用1.开发企业使用预售资金时，应向监管银行提出用款计划，并提交相关证明材料，包括工程建设进度、施工单位工程款支付情况、材料设备采购合同等。2.监管银行对用款计划进行审核，符合资金使用条件的，按照工程进度节点拨付资金。一般分为基础完工、主体结构完工、竣工验收备案等节点，每个节点的拨付比例由监管协议约定。3.房地产管理部门对预售资金使用情况进行监督检查，发现开发企业存在违规使用预售资金行为的，责令其限期整改，拒不整改的，暂停其后续商品房预售许可申请。七、房地产中介服务机构管理（一）资质要求1.从事房地产预售代理业务的中介服务机构，应当依法取得房地产经纪机构备案证明，并在规定的业务范围内从事经营活动。2.中介服务机构及其从业人员应当具备相应的专业知识和技能，遵守职业道德规范，诚实守信，依法经营。（二）房源信息发布1.中介服务机构发布预售房源信息时，应当向房地产管理部门申请房源核验，并确保房源信息真实、准确、完整。2.房源信息应当包括房屋基本情况、价格、面积、户型、产权状况等内容，不得发布虚假、误导性信息。（三）交易行为规范1.中介服务机构应当与购房者签订书面中介服务合同，明确服务内容、收费标准、双方权利义务等事项。2.在促成交易过程中，中介服务机构应当如实向购房者告知房屋相关情况，不得隐瞒或欺诈。3.中介服务机构不得收取未在合同中约定的费用，不得通过“阴阳合同”等方式谋取不正当利益。八、监督管理（一）部门职责分工1.房地产管理部门负责对房地产预售活动进行监督管理，包括预售许可审批、预售信息公开、合同备案、预售资金监管等工作。2.建设行政主管部门负责对房地产开发项目的工程质量、施工进度等进行监督管理。3.价格主管部门负责对房地产预售价格进行监督管理，依法查处价格违法行为。4.其他相关部门按照各自职责，协同做好房地产预售管理工作。（二）日常巡查1.房地产管理部门定期对房地产开发项目、中介服务机构进行日常巡查，检查预售条件落实情况、预售信息公开情况、合同签订及备案情况、预售资金监管情况等。2.巡查过程中发现问题的，及时下达整改通知书，责令相关单位限期整改；对违法违规行为，依法予以查处。（三）投诉处理1.设立投诉举报渠道，受理购房者、社会公众对房地产预售活动中违法违规行为的投诉举报。2.对投诉举报事项进行调查核实，情况属实的，依法依规处理，并及时将处理结果反馈给投诉举报人。九、法律责任（一）开发企业责任1.未取得预售许可擅自预售商品房的，由房地产管理部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。2.隐瞒有关情况、提供虚假材料或者采用欺骗手段取得预售许可的，由房地产管理部门依法撤销预售许可，并处3万元罚款。3.未按照规定将预售资金存入监管账户或者擅自挪用预售资金的，由房地产管理部门责令限期改正，并处5万元以上10万元以下罚款；情节严重的，暂停其预售业务。4.未按照规定公开预售信息、签订及备案预售合同的，由房地产管理部门责令限期改正，逾期不改正的，处1万元以下罚款。（二）中介服务机构责任1.未取得资质证书从事房地产预售代理业务的，由房地产管理部门责令停止房地产经纪业务，没收违法所得，并处5万元以上10万元以下罚款。2.发布虚假房源信息、隐瞒重要事实、欺诈购房者等违法违规行为的，由房地产管理部门责令限期改正，并处1万元以上3万元以下罚款；情节严重的，取消其网上签约资格，直至吊销营业执照。（三）其他责任1.相关管理部门工作人员在预售管理工作中玩忽职