房地产市场调控政策分析

房地产市场调控政策的分析郑州大学自考本科毕业论文 论文题目:房地产市场调控政策的分析专业:行政管理姓名:李继华准考证号:270104100651年月日目录摘要02一、概述02二、房地产市场调控政策021、综合性措施022、金融方面调控措施053、健全保障房的调控制度064、地方性政策措施08三、小结

08参考文献09的责任制”。政策的实施对我国房地产行业起到了一定的作用，但是还是不能从根源上消除房价上涨过快的问题。

住房问题是重要的民生问题，解决城市居民住房问题，把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。20多年来，我国住房制度改革不断深化，城市住宅建设持续快速发展，城市居民住房条件总体上有了较大改善。

2金融方面调控措施为保障我国房地产市场的稳定与安全，推进房地产市场的健康稳定发展，政府还积极推出了相关金融调控政策，并进行了相关法律建设和配套制度建设，以减小金融市场中不稳定金融因素对房地产价格波动的影响。房地产业是我国的支柱产业会带动钢铁行业、水泥行业、建筑行业等50余个相关行业的发展。我国经济有三驾马车：出口、内需、投资。出口要受到国际经济形势的影响，启动内需是一个复杂、系统的工程，且显效缓慢。防止经济突然过快下滑，只有投资，而投资中20%是房地产投资。且一直以来，土地效益和房地产交易环节税收占地方税收的1/3。可见房地产业在我国经济之中的所占的重要地位，房地产业一旦长期低迷，将对我国经济构成很大影响。房地产的需求和供给都会受金融经济、及政策调控在一定程度上的影响，同时进而又影响到整个国民经济的发展。2003年,中国人民银行调整了购房贷款政策，新政策中规定第二套及以上商品房以及较高档次商品住房购房贷款的首付金比重较以往有所提高，同时，新政策还取消了第二套及以上商品房以及较高档次商品住房所享用的住房贷款优惠利率资格，以限制高档次商品房价带动整体房价上涨的可能性。2004年，中央银行采用上调各类金融机构的存款基准利率，以及进一步放宽人民币贷款利率的浮动区间来保障和促进房地产行业的健康发展。2005年，人民银行对商业银行自营性个人购房贷款政策进行了调整，以抑制持续上涨的房价问题，通过取消原有的购房贷款优惠利率以降低房地产行业过热问题。2008年初人民银行通过再次加息，并继续上调存款准备金率等紧缩性货币政策来抑制房价过热现象。而到了下半年，全球金融危机对我国的房地产行业带了巨大的影响，为摆脱金融危机影响，促进经济的发展，政府的宏观调控政策才开始出现变化，力图通过降低利率与存款准备金率等手段实行宽松的货币政策，刺激房地产和国民经济的发展。随着金融危机对我国经济影响的逐渐加重，房地产行业也受到了沉重的打击，为拯救萎靡状态下的房地产市场，中央政府出台了一系列宽松的财政和货币政策，以鼓励房地产行业的发展。2009年，四大国有商业银行加大了对购房贷款者的利率优惠政策，来刺激房地产市场需求，力图通过需求拉动供给的方式带动我国房地产市场的复苏和发展。到2010年，我国的商品价格又一次超出了政府的控制，这时，政府对房地产的政策又发生了转变，由促进改为抑制,中央银行开始通过制定提高存款准备金率的紧缩性货币政策来限制房价的上涨现象。通过金融机构运用货币政策来调节我国房地产行业的健康发展，具有政策见效快、效果较为明显等优点，从这几年的金融政策可以看出，我国政府对使用金融工具在调控房地产行业积累了很多的经验，所得到的效果也是非常明显的，中央政府对于房地产业的政策旨在稳定楼市，解救经济。在对供需双方的倾斜上，调控措施的倾向性针对消费性的购房者，无论是减免税费，还是提高贷款额度、降低贷款门槛等、房地产商所期盼已久的放宽房产开发贷款额度、长地块开发年限等措施，并没有在中央政府出台的政策中体现出来。房地产业发展现在最大的问题就是资金瓶颈，房地产的融资渠道非常单调，绝大多数就是靠银行贷款，中央政府提振房地产的倾向很明显，但银行出于避免房市风险集聚在银行体系，要银行体系参与进来“救市”则未必落实，监管层似乎也无意用行政方式去“督导”银行放贷。所以从根本上来讲地方政府补贴购买方的政策也不能起到根本性改变。现在房地产金融政策在救市的行动中主要还是在刺激需求、提高居民购买力上进行调整，期内难以对开发贷款有大的政策松动。所以从这个角度讲这一系列的金融政策，不能起到很大的根本性作用。

3健全保障房的调控制度通过制定保障性住房政策来降低高档商品建设过快引起房地产结构失衡问题，解决不同收入层次结构中对房地产的需求。自2007年以来，我国政府对保障性住房建设的支持力度逐渐增大，该年8月份，国家建设部为加强保障性住房建设积极制定了相应政策，并明确规定了廉租住房以及经济适用房年度规划的具体要求。

一直以来，解决低收入居民居住困难问题就是政府部门建立住房保障制度的出发点和落脚点。政府职能部门不仅将解决城镇低收入居民住房问题作为改革住房制度的重要内容，而且还将其作为政府公共服务的一项重要职责。

为满足城镇中低收入居民的住房需求，国家税务总局联合财政部共同制定了增加保障性住房扶持力度的政策，降低了房屋租赁市场税收比率，扩大了保障性住房的优惠覆盖范围，使更多的低收入城镇居民都能享受到政策的照顾。国家发展改革委联合住房与城乡建设部等四部门共同制定了《2009-2011年廉租住房保障规划》，将解决城镇低收入居民人均的住房需求问题归纳为改善民生的主要内容，力图通过进一步加大对廉租住房、经济适用房等抵挡商品房建设的扶持力度，采用增加住房供给量以及住房租赁财税补贴等手段进一步完善对城镇低收入人群的住房保障制度。住房建设部提出了进一步加快廉租住房、经济适用房等低档商品房的建设以更大力度遏制房价上涨过快问题的通知，将大力推广公共租赁住房建设作为今后的重点工作予以大力的推广和执行。由最近我国相关政府部门几年的房地产政策可以看出，政府部门主要通过增加低档商品房的建设来降低由对高档商品房过多需求引起的我国房价整体上涨的可能性，使我国房地产行业健康平稳的发展，从而促进整个国民经济的健康持续发展。4、地方性政策措施2017年6月28日，西安市政府网站发布《西安市人民政府办公厅关于调整我市住房交易政策有关问题的通知》：购买的商品住房，自购房之日起满5年方可上市交易，这些地方行政性措施抑制了短期性炒房行为，对部分楼市上涨起到抑制作用。租售同权、以租代购、共有产权，是2017博鳌房地产论坛热议的话题之一，近两年来，房地产的调控就没有断过，从限售、限贷、限价、限购到近期租赁市场的一系列举措，中国房地产的改革呈现新的趋势，站上了新的起点。租售同权是房地产领域的一项重要改革，部分解除了捆绑在房屋上的特殊福利，是实现租房者与购房者权利平等的“宣言”，有利于解决房地产市场泡沫问题。广州的租售同权政策也是在消化市场内需，减轻楼市供需压力。无论是广州的租售同权，还是北京的共有产权，最核心的部分是鼓励社会多增房源以调节供需关系，核心在于稳定楼市并抑制房屋炒作，所以楼市不会出现大幅上涨或下跌。三、小结

随着我国房地产市场的不断发展成熟，政府宏观调控的重要性日益凸显出来。如何加强房地产市场监管力度，合理调整产业结构，建立合理引导住房建设和消费的新机制成为政府部门应该思考的重要问题。本文从近年来房地产市场调控政策入手，就我国政府部门推出了相关调控政策进行了分析和研究，并提出了相关看法。住房是人们不可缺少的基本生活资料，住房问题是一个重大的社会经济问题，这个问题解决的好坏，直接关系着一个国家的稳定和经济的发展。住房市场不仅需要依靠市场调节计划，而且需要计划调控。房价是住房市场的核心，一直以来就是人们普遍关注的焦点。其价格的高低，以及上涨的幅度与人们的生活息息相关，怎样调控也成为各国政府面临的课题。近年来，我国住房价格的迅速上涨，既有客观的原因，也有人为的因素，房价上涨的幅度已经远远高于其他各类物价指数的涨