房地产税收制度

房地产税收制度房地产税收制度是指国家以法律的形式规定的税种设置及征税办法的总和，由各种不同的房地产赋税配合而组成的一个系统的税收体系，用以完成该国家或地区的房地产政策、特别是土地政策目标。试论我国房地产税收制度论文摘要：对房地产的开发、保有、使用和转让等活动课税构成了房地产税制的主要内容。目前，我国房地产税制涉及的相关税种达12个，但一方面显得纷繁复杂，有重复征税之嫌；另一方面又存在与房地产经济发展不协调，与国际惯例不接轨，弱化税收宏观调控功能等问题，如何进一步完善现有房地产税收制度，促进我国房地产业的健康有序发展将成为我国下一轮税制改革必须正视的问题。因此本人认为现行房地产税收制度已经不能适应经济发展的需要，亟待改革。本文提出了建立和完善房地产税制的设想，同时进一步完善有关房地产税收配套制度和政策等主张。关键词:房地产制度

改革

完善一、

我国房地产税收制度的建立及发展（一）我国房地产税收制度的建立中华人民共和国成立前后，在全国统一的新的税收制度建立以前，为了保证国家财政收入的经济稳定，根据中共中央的指示，老解放区的人民政府暂时可以继续按照自己制定的税法征税，来不及制定新税法的新解放区则可经暂时沿用原******政府实行过的一些可以利用的税法征税，其中包括不同名目的房产税、土地税和房地产有关的一些税收，如契税、印花税、所得税。在1949年11月底至12月初召开的首届全国税务会议上，确定了统一全国税收制度，税收政策的大政方针和拟出台的主要税法的基本方案，确定全国范围适用的税收为14种，其中涉及房地产的税种有房产税、地产税、工商业税、印花税和遗产税。上述内容截入了1950年1月30日中央人民政府政务院发布的新中国税制建设的纲领性文件——《全国税政实施要则》。此外，各地普遍征收契税。遗产税始终没有立法开征。（二）我国房地产税收制度的发展20世纪50年代中期，我国实行生产资料所有制的社会主义改造以后，绝大部分房地产属于国家和集体所有，土地的买卖和转让被禁止，房屋产权变动的征税范围也日益缩小，房屋的出租也被严格限制，因而房地产市场和相关的税收制度在以后的近30年时间内几乎名存实亡。党的十一届三中全会以后，我国开始实行经济体制改革和对外开放，房地产税收制度也逐步衽了改革，20世纪80年代初恢复了征收契税；80年代后期开征了耕地占用税；90年代前期开征了土地增值税，其他相关税种也实行了改革。（三）我国房地产税收制度现状到目前为止，我国并没形成一套专门的房地产税制，现行税制中，涉及到房地产的税收主要有12种，即营业税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税，契税、耕地占有税、印花税、企业所得税、个人所得税、城市房地产税、城市维护建设税、外商投资企业和外国企业所得税。我们把这些税种单列出来，按照征税环节的不同可以划分为四类：即房地产开发环节征收的税收、房地产保有环节征收的税收、房地产转让环节征收的税收、房地产出租环节征收的税收。二、我国现行房地产税收存在的主要问题（一）房地产相税费多，“费挤税”问题较突出。“费挤税”问题的存在是房地产税收制度安排欠合理和投资环境不稳定的表现。“费挤税”使得费用变相地合理化了，其负面影响是显而易见的。

由地方费用摊派引起的间接“费挤税”，其典型表现是城市教育费附加税的征收。严格说，它并不与政府提供公共产品或劳务相对应，实际上属于地方费用摊派。按照合理负担原则，税费的征收以纳税对象的承受能力为限度，超过了这一限度无疑会削弱税基的稳定性。地方利益导入的直接后果是各种不正规费用排挤正税。

欠合理的地方税收规定引起的直接“费挤税”。在房地产税收征收中，某些地方的一些不成文的规定，如开发房地产必须在项目所在地成立项目公司。这种典型三、建立和完善房地产税制的设想（一）用相应的税收代替地方政府对房地产业具有税收性质的收费将那些性质与税收类似的并适合征税的项目改为税收，将那些经营性收费从政府收费中予以剥离，费改税后，应将各地小财政纳入大财政，把准税收性质收费项目分别并入中央税和地方税，使我国的房地产税收规模基本上与房地产业的发展水平相适应。（二）按房地产取得、保有、经营（收益）三个环节重新设置税种，建立一套统一，规范、合理的新型房地产税收体系1．在房地产取得环节，改革现行契税和印花税。（1）将现行契税和房地产印花税（买方）合并，开征房地产取得税，课税对象包括单位和个人，但目前尚未开征遗产与赠与税，因此，建议在房地产取得税下分设购买取得、受赠取得、继承取得三个科目，为促进消化空置商品房，对购买取得采用较低比例税率，受赠取得、继承取得则采用超额累进税率计征。（2）改革现行的耕地占用税，开征农地占用税，在房地产开发投资活动中，如果取得的建设用地是农地，从保护有限农地资源的角度出发，有必要开征农地占用税。2．在房地产保有环节，将现行房产税，城市房地产税、城镇土地使用税合并，统一征收房地产税，并适时开征空地税。（1）开征统一的房地产税，并实行从价课征。简化现行的房产税、城市房地产税、城镇土地使用税，在房地产保有环节征收统一的房地产税，并扩大其征税范围，原则上应对我国境内拥有房地产的单位和个人都不得征税。同时，要改革现有的从价、从租、从量计算计税依据的混乱局面，一律改为从价计征。对于房地产转让环节征收的所得税，包括企业所得税和个人所得税，税率要根据所转让房地产持有时问的长短有所区分，时间越长税率越低，以抑制短期的房地产投机行为，引导房地产健康发展。（2）将现行的“土地闲置费”改为“空地税“，即对闲置1年以上的土地课征空地税。目前，国家对闲置1年以上的土地征收土地闲置费，这已经从实践上法律上奠定了开征空地税的必要条件。3．在房地产经营（收益）环节，可考虑保留原有的营业税，并适当降低税负，同时考虑设置统一的所得税，适时取消土地增值税。（1）保留原有的营业税。营业税税率采用比现在更低的比例税率。（2）合并内外两套房地产税制。如外资企业的土地使用费与内资企业的土地使用税、外资企业的城市房地产税与内资企业的房产税、外资企业的外商投资企业和外国企业所得税与内资企业的企业所得税，都应尽快统一，并统一实行国民待遇原则，营造公平竞争的良好环境，以适应我国加入WTO后的新情况。

（3）设置统一的房地产个人所得税。即对个人（含外籍人员）从房地产经营中取得的收入（指利润所得）征税，采用比例税率，税负从轻。（4）暂停征收土地增值税。随着中国房地产业盼快速发展、房地产市场的规范化，行业利润己逐步趋于平均化，土地增值税事实上己名存实亡。而且，目前中国国有企业产权重组情况越来越普遍，土地增值税对很多过去以低价取得士地使用权的国企产权转让形成了现实的障碍。至于取消土地增值税后产生的收入流失，可借鉴国际经验，把土地增值所得并入一般所得计征所得税。应考虑暂停征收土地增值税，其所得已不能通过所得税进行调控。通过上述改革调整后，将建立起以房地产为主，所得税、营业税为辅的新型房地产税收体系。四、进一步完善有关房地产税收的配套制度和政策（一）强化房地产产权登记制度。首先要清查土地，建立土地位置、权属及面积台帐；其次，改变分块管理的现状，尽快实行房屋和土地产权证书合一制度，理清管理关系，避免房地产私下交易，增强房地产税收课征的有效性和严肃性。（二）完善房地产价格评估制度，建立房地产评税机构。一方面，要加强对房地产价格评估理论和方法的研究，逐步形成一套符合我国国情的房地产估价理论、方法体系，为房地产税收计征提供科学的依据；另一方面，要在税务部门内部建立评税机构和专职评税人员，加大房地产税收征管的力度。（三）赋予地方政府必要的地方税税权。对地方税种中的一些中等份量的税种如城建税和城镇土地使用税可以在税额上确定一个幅度，由地方政府根据其自身需要和实际承受能力选择确定；对方税种的上些零星小税种其立法开征权应完全交给地方政府。（四）理顺城市土地和房屋管理体制，尽快实行“房地合一”的新体制，建立一下“精简、高效、统一、权威”的房地产管理体制，为房地产税收的课征创造良好的外部环境