房地产营销基础知识

Ou房地产营销基础知识第一节

房地产基本常识篇房地产：在我国所谓房地产，由两部分构成，土地及附着于土地上的一切建筑物。香港亦叫物业。其重要的两大特性：位置固定性、无重复性。商品房：是指在市场经济条件下，通过出让方式取得土地使用权后开发建设的房屋，均按市场价出售。商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种。经济适用住房：是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。二手房：二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为"一手"，第二次交易为"二手"。“五证”：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。“二书”：《新建住宅质量保证书》、《新建住宅使用说明书》。“定金”：我国法律对“定金”有明确规定。《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国担保法》均规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。收取定金的一方不履行约定的债务，应当双倍返还定金。“订金”：我国法律对“订金”没有做出规定。在房地产行业常常也称作“诚意金”，是在正式交纳定金之前，交纳有效期较短的“少量定金”，数额一般较短，只要收取“订金”的一方认可，如交纳“订金”的一方无法履行承诺，“订金”可以退还，所以“订金”不具有惩罚性。三通一平：指供热、供电、供水到位，场地平整。七通一平：指给水、排水、通电、通路、通讯、通暖气、通天燃气（煤气）以及场地平整。土地使用年限：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合用地或者其他用地50年。取得土地的三种方式：划拨、转让、出让。第二节：房地产数据篇建筑面积：指建筑物外墙（柱）勒脚以上各层外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。且具备有上盖、结构牢固、层高2.20米以上(含2.20米)的永久性建筑物.套内建筑面积：房屋按套(单元)计算的建筑面积为套（单元）门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积。公摊面积：各产权主体共同占有或共同使用的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。占地面积：建筑所规划用土地之总面积。居住面积：即使用面积，住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占的水平面积。房屋预测面积：指在商品房期房（有预售销售证的合法销售项目）销售中，根据国家规定，由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构，主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为，它是开发商进行合法销售的面积依据。房屋实测面积：指商品房竣工验收后，工程规划相关主管部门审核合格，开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家测绘规范之规定对楼宇进行的实地勘测、绘图、计算而得出的面积。是开发商和业主的法律依据，是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依据。房屋的共有建筑面积：包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。商品房的起价：是指商品房在销售时各楼层销售价格中的最低价格。商品房的均价：是指商品房在销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的价格。控高：所造建筑之总高度，有规划部门规控。层高：下层楼面至上层楼面垂直高度。低层住宅：建筑层数1-3层的住宅。多层住宅：建筑层数4-6层的住宅。小高层住宅：建筑层数7-9层的住宅。高层住宅：建筑层数10层及以上的住宅。超高层住宅：建筑总高度在100米以上的住宅。容积率：指建设用地内的总建筑面积为建设用地面积的倍数。地下停车场、架空开放的建筑底层等建筑面积在计算容积率时可不记入。得房率：得房率是指套（单元）内建筑面积与套建筑面积的比率。住宅间距：两栋住宅间距（外墙皮与外墙皮）与前面（一般指南面）住宅高度的比值。：住宅篇物业管理公司：是专门从事地上永久性建筑物、基础设施及周围环境现代化管理，为业主或用户提供良好的生活或工作环境，具有独立法人地位的经济实体。会

所：就是以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。业主：业主是物业的所有人货物业的使用人。第六节

公式篇绿化率：绿化率=植被垂直投影面积/居住区总面积×100%绿地率：指小区用地范围内各类绿地的总和与小区用地的比率,主要包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地等，但需要明确的是并不是长草的地方都可以算做绿地率，距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的土地和地表覆土达不到3米深度的土地，不管它们上面是否有绿化，都不计入绿地面积。容积率：容积率=总建筑面积/总占地面积净

高：净

高=层高—楼板厚度得房率：得房率=套内面积/建筑面积套密度：总套数/总用地面积人均总占地面积：人均总占地面积=建筑红线内总用地/本小区设计居住总人数人均住宅用地面积：人均住宅用地面积=小区内总住宅用地/本小区设计居住总人数人口毛密度：人口毛密度=小区内总居住人数/小区内占地面积建筑密度：建筑密度=小区内全部建筑的基地面积之和/小区内总占地面积×100%居住建筑密度：居住建筑密度=小区内总居住建筑基地面积/小区居住总用地×100%居住建筑面积毛密度：居住建筑面积毛密度=小区总居住建筑面积/小区总用地面积居住建筑面积净密度：居住建筑面积净密度=小区居住总面积/小区居住总用地第七节

答问篇

1、预售商品房应符合的条件有那些？房地产开发商预售房地产应符合以下条件：土地使用权已经依法登记取得房地产权力证书；取得《建筑许可证》和《开工许可证》；除付清地价款外，投入开发建筑的资金已达到工程预算投资总额的25%，并经注册会计师验资；房地产开发商和金融机构已签订预售款监管协议；土地使用权未抵押或者已解除抵押关系。符合以上条件的，经主管机关核准后，发给《房地产预售许可证》。核定为外销的商品住宅，还应发给《商品房住宅外销许可证》。2、房地产买卖合同应当具备的条款有哪些？房地产买卖合同应当具备以下条款：当事人的姓名或者名称、地址；房地产权利证书编号；房地产坐落的位置、面积、四周界线；土地宗号、土地使用权的性质和年限；房地产的用途；买卖价款的支付方式和日期；房地产交付的使用的日期；公益部分的权益分享及共有人的权利和义务；违约责任；合同纠纷的解决办法、合同生效的条件及时间；双方认为必要的其他事项。3、什么样的房地产不予转让？下列房地产，不得转让：根据城市规划、市政府决定收回土地使用权的；司法机关、行政机关依法裁定的、决定查封的或者以下其他形式限制房地产权利的；共有房地产、未经其他共有人书面同意的设定抵押权的房地产；未经抵押权人同意的；权属有争议的；法律、法规或市政府规定禁止转让的其他情况。4、公用建筑面积的分摊原则是什么？如有面积分割的文件或协议，应按其文件或协议分摊计算，如无分割文件或协议，按规定的公用面积分摊原则进行分摊计算。5、哪些公用面积应分摊？应分摊的公用建筑面积包括：套（单元）门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室、建筑物内的垃圾房以及突出层面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。房屋的销售面积由哪些组成？房屋按套（单元）出售时，房屋销售面积为该套（单元）的建筑面积。即为该套（单元）的使用面积与该套（单元）应分摊的公用建筑面积之和。7、跨区的房地产抵押如何办理？跨区抵押的，按各区的顺序依次确定办理抵押登记的部门。即：分属多个分局辖区的房地产去同为同一主债权债务关系抵押担保的，若其中有前一顺序区域的房地产，则最前一顺序的分局为登记部门。该部门到相关性分局备档，并于抵押登记核准当天书面通知相关分局的产权科。第四节

税费篇房地产契税:是指由于土地使用权出让、转让、房屋买卖、交换或赠与等发生房地产权属转移时向产权承受人一次性征收的一种税赋。它是对房地产产权变动征收的一种专门税种，主要对个人和私营单位购买、承受赠与或交换的房屋征收契税。营业税：指对销售房地产的单位和个人，就其营业额按率计征的一种税。房产税：是以房屋为征税对象、按照