房地产工程成本管理案例分析

房地产工程本钱管理案例分析

案例1：如何快速对工程进行盈亏平衡分析？案例2：如何确定工程选材用料的档次？案例引导：开发房地产工程，工程本钱当然是大家十分关注的。现在业界流行“规划、设计控制说〞，却少有关注影响工程本钱的最大因素原来是工程的档次定位，确定工程档次才是控制工程本钱的第一步。练习目的：学习选材用料的方法。操作流程：◆根据营销工程定位，考察工程周边竞争楼盘的选材用料档次，将竞争楼盘各分局部项工程的材质、工艺进行描述，并根据市场价格水平，估算其价格档次。◆根据调查的情况，营销、规划设计、工程部门一起，确定工程每一个分局部项工程的选材用料档次。案例参考：某楼盘工程选材用料标准。案例3：如何制定房地产工程目标本钱？案例引导：房地产工程本钱管理要实现主动控制，就要做到“算了以后再做〞，而不是“做完后再算〞，要实现这个目标，我们就要对房地产工程本钱目标进行测算，做到花钱明明白白。练习目的：学习制定工程目标本钱，强化目标本钱的市场性。操作流程：◆根据工程的设计特点、选材用料标准、财务利润要求和类似楼盘的本钱经验，测算工程的单方建筑安装本钱。◆根据工程特点和公司拟分包思路，明确各分包工程承包范围及其相互搭接关系，将单方建筑安装本钱分解到各分包工程上，测算各分包工程的单位本钱，检讨是否与选材用料标准吻合，如不吻合，调整有关要求或标准，重复上述步骤。案例参考：某楼盘工程目标本钱实例。案例4：如何分析房地产工程业务现金流？案例引导：资金是房地产工程运作的生命线，要保证房地产工程开发过程中不出现资金断流、资金利用率最大化，就必须认真分析房地产工程业务现金流。练习目的：学习分析业务现金流，学会运用资金。操作流程：◆将工程、设计、营销本钱数据汇总。◆根据房地产工程开发进度方案，测算出资金需求方案。◆根据资金情况，确定付款条件。案例参考：工程本钱费用方案及现金流分析实例、房地产工程开发方案实例、房地产工程施工控制方案实例案例5：如何实现房地产工程本钱的动态控制？案例引导：工程本钱目标有了，但是市场是千变万化的，如何保证我们最终能够守住工程目标本钱呢？或者在工程实施过程中，实时掌握工程本钱的控制情况呢？练习目的：培训工程本钱动态控制思路。操作流程：◆根据营销工程定位，制定工程本钱控制目标。◆推行工程量清单招标，合同中尽可能少留“活口〞。◆对建筑市场材料价格进行动态掌握，当出现重大波动时，进行定量测算。◆每定一个工程标，都要与目标本钱进行比照，并分析对总本钱的影响程度。◆做好现场签证的控制管理，较大设计变更或现场签证及时反响。◆当出现可能突破目标本钱时，必要时调整选材用料标准。案例参考：某楼盘本钱动态控制表实例。案例6：如何把好现场签证关？

案例引导：现场签证关是我们工程本钱控制的一个重要环节。在房地产工程管理中，现场签证失控的情况不在少数，少那么几十万，多那么几百万，如何有效地控制现场签证呢？练习目的：探讨控制现场签证的方法，培训现场签证技巧。思路参考：◆控制现场签证的原那么：防止签证、减少签证、标准签证。◆防止签证思路◆密切与营销接触，了解营销意图，及时反响信息，防止营销签证。◆搞清工程范围划分及其搭接关系，防止出现漏项或重叠工程，从合同源头上防止现场签证，防止合同签证。◆施工措施事先明确并定价，防止施工措施签证，有效控制措施费。◆施工样板先行，防止施工签证。◆办理好场地移交，防止责任签证。案例：基坑、门窗洞口等。案例7：如何把好现场签证关？

案例引导：现场签证关是我们工程本钱控制的一个重要环节。在房地产工程管理中，现场签证失控的情况不在少数，少那么几十万，多那么几百万，如何有效地控制现场签证呢？练习目的：探讨控制现场签证的方法，培训现场签证技巧。思路参考：◆控制现场签证的原那么：防止签证、减少签证、标准签证。◆减少签证思路◆无法防止营销签证，也要尽量减少营销签证。◆把好设计关，减现场签证。◆提前研究材料样板，减少材料变化引起的价格重新确认。◆建立设计变更审核制度，减少不必要的签证。◆设计更施工确认，防止“变而不做或少做〞或重复计算。◆采用工程清单招标，有利于现场签证管理。◆开工前，做好工程工程管理总筹划；售楼前，做好售楼准备工程筹划；竣工后，做好物业移交筹划，减少施工现场管理引起的签证。案例8：如何把好现场签证关？

案例引导：现场签证关是我们工程本钱控制的一个重要环节。在房地产工程管理中，现场签证失控的情况不在少数，少那么几十万，多那么几百万，如何有效地控制现场签证呢？练习目的：探讨控制现场签证的方法，培训现场签证技巧。思路参考：◆控制现场签证的原那么：防止签证、减少签证、标准签证。◆标准签证思路◆三方签证，标准签证行为。◆建立现场签证事先报告制度，甲方确定签证范围和做法后再实施，标准签证流程。◆遵行合同，防止索赔。案例：现场签证管理程序.doc◆标准甲供材料管理。详见专门PPT.案例9：如何选用建筑门窗？

案例10：如何优化建筑门窗设计以降低本钱？案例引导：在住宅建筑中，在住宅建筑中，门窗的面积一般占建筑面积的25％左右，门窗的本钱对总工程本钱影响较大，门窗本钱毎增加100元/m2，建筑单方本钱就增加25元/m2，况且现在建筑师喜欢使用大窗户，更有必要进行优化。思路参考：在门窗分隔较小时，适当减少分隔，用尽玻璃受力极限，不增加玻璃本钱，大幅度降低型材含量。