2009珠海华夏中广城二期夏都华景全程营销方案122p

Waiting……期待精彩华夏中广城二期——夏都华景——全程营销方案——一种全新生活的华丽蜕变12年珠海房地产项目运营的总结：项目工程管理项目广告推广项目营销策划安诚项目运营模式整合优势资源，专注专业研究，创造客户价值一方水土一方人，熟悉的生活区域，习惯的生活方式，从不曾轻易改变一种生活状态。夏村的改造，华夏中广城2期——夏都华景的诞生，她凝结了多少人的希冀与梦想。夏都华景留给我们什么印象？1印象

1区位印象夏都华景1、生活配套齐全，但比较低端；2、居民构成结构复杂，且素质较低；3、区域环境恶劣，以建材市场为主；4、随着城市的升级，基础配套的建设，区域环境也日趋升级；1KM区域环境分析工业厂房林立城中村聚集、人口素质低区域环境不佳，房地产价格洼地

如何跳出区域环境干扰是嫁接新前山地段，还是归结到拱北，亦或西拱北？产品印象印象

2夏都华景南向及东南向前山河景、澳门城市景观近主干道北向、西北向及西南向板樟山景及公园景观近老城区南向及东南向板樟山景及公园景观前山河景、澳门城市景观西向及西南向局部前山河景、城市景观近老城区1234项目规划分析点式布局拉开楼间距，充分利用朝向优势和景观优势建筑立面分析建筑立面现代、时尚，富有都市气息建筑立面变化简约时尚白色加上褐色线条点缀，配合蓝色玻璃让人赏心悦目顶部造型时尚，形成优雅的天际线淡蓝色玻璃公建化较强立面整体高峻挺拔栋数几梯几户户型面积（平米）套数52梯4户（3+1）房2厅2卫142.98-143.08120139.67-140.49（2+1）房2厅1卫88.57-89.1012062梯4户（3+1）房2厅2卫140.260（2+1）房2厅1卫88.57-89.106072梯4户（3+1）房2厅2卫139.67-140.49120142.98-143.08142.46（2+1）房2厅1卫88.57-89.1012082梯4户（3+1）房2厅2卫139.67-140.49120142.98-143.08142.98-143.14（2+1）房2厅1卫88.57-89.1012092梯4户（3+1）房2厅2卫120.212.049120（2+1）房2厅1卫89.37-89.42120102梯4户公寓112梯4户（3+1）房2厅2卫133.21120合计1200户型分析户型面积适中，格局合理，迎合刚性需求特点：□（2+1）房88㎡和（3+1）房140㎡

比例一半一半

□多重选择：舒适型两房、紧凑型三房舒适型三房、紧凑型四房□均为两梯四户，保证居住的舒适性夏都华景产品形态基本定型，是否具有再提升的价值空间？如何在现有的情况下，使其价值最大化？？夏都华景品牌印象印象3产权混乱/区域形象较差/开发周期长等等直接导致项目品牌力薄弱！765891110居民回迁已售产权清晰可售图例夏都华景的品牌形象已经定型，如何有效解决散户问题？如何创建新的、为人们所追捧的品牌？？房地产业永恒的金科玉律：地段，地段，还是地段！21KM区域环境分析如何跳出区域环境干扰是嫁接新前山地段，还是归结到拱北，亦或西拱北两山、一河、一海、六区、七大板块的整体格局上冲新香洲吉大拱北前山南湾老香洲城市门厅城市文娱教育中心传统的居住生活中心建材商贸流通中心商贸旅游服务中心城市窗口地区城市科技园区区滨河800m800m700m700m15分钟步行生活圈购物圈购物圈项目生活辐射区分析板障山两山、一河、一海、六区、七大板块的整体格局上冲新香洲吉大拱北前山南湾老香洲滨河区域价值将达到前所未有的高度价值一:前山轻轨与中海环宇城组团价值二：前山河东岸升级换代，将成为标志性的第二情侣路笔直、干净、宽敞的泊油马路异域风情特色酒吧街休闲、舒适、绿色的公共活动空间......这将促使前山河东岸---情侣第二路成为市民休闲娱乐的好去处区滨河800㎡因此，我们对夏都华景的区域重新定义为，以前山河东岸为轴线，中海环宇城为核心的居住地带：滨河中心区理性地产时代的来临，消费者与市场都日趋成熟，对房产的买卖更为理性，花样的营销手段已无济于事，做好产品将是唯一的出路，这是一个产品颠覆营销的时代3未来三年将有1031万㎡区域项目建筑面积（㎡）吉大万科·珠宾200000锦园230000格力广场480000拱北岭秀城330000金山时代广场60000仁恒·滨海中心200000香樟美筑120000唐家中海银坑项目420000新香洲五洲花城二期615320中珠上城200000仁恒星园二期330000御景国际220000海悦云天400000天上人间213000前山招商花园城420000前山村改造项目570000夏村项目300000中海环宇城390000南湾华发新城5期395278中信地王800000华发世纪城3期82269未来三年珠海主城区中大项目均以品牌开发商为主，实力雄厚，经验丰富，品牌知名度高，这意味着未来竞争将更加白枳化，同时也将带来珠海住宅产品品质的飞跃。二期效果图占地面积：5.5万建筑面积：10.8万总套数：630套总栋数：8栋楼宇情况：准现楼发售现推售套数：630套销售价格：均价12000元/㎡（含2500元/㎡）

销售情况：7-8套/月一期1213151410111716会所销售情况：16、17栋（户型为185、195、280㎡）仁恒星园案例分析仁恒星园一期效果图占地面积：18万建筑面积：42万总套数：3170套总栋数：17栋绿化率：45%车位：1233个销售价格：预计均价7000元/㎡左右户型：80、90、120、150㎡招商花园城案例分析招商花园城楼盘简介：项目由4栋24层住宅、4栋23层住宅，4栋19层住宅、1栋18层住宅、1栋17层住宅、1栋16层住宅、2栋14层住宅及住宅所属商业裙房组成；预计年底开售中海环宇城案例分析中海环宇城首期住宅占地面积：19160.78平方米总建筑面积：76614.64平方米绿化率：35%住宅面积：55232.34平方米首层临街商铺：2000平方米户型：90-190㎡，主力户型为130-170㎡三四房项目占地面积8．6万平方米，总规划建筑面积约39万平方米，集超大型购物中心（10万平方米）、甲级写字楼、五星级国际品牌酒店、国际级酒店式公寓及全河景住宅等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商业建筑群。广珠轻轨前山站与中海环宇城的商业二层无缝对接，同时为了便于客流的中转，在购物中心一层还规划了一个公交车总站，与珠海新老香洲、拱北、吉大、南屏的交通联系非常顺畅、快捷。

中海环宇城将成为珠海最大的都市综合体，珠海唯一一个广珠轻轨站点滨水物业，同时将拥有珠海单体体量最大的购物中心。中海环宇城融合国际前沿概念生活，引入全球最新潮的生活模式，力求重塑珠海的商业格局，改变珠海的城市形象，为珠海市民带来崭新的生活体验。

案例分析中海环宇城占地面积：18万㎡建筑面积：50万㎡总套数：2318套（不含别墅1960套）热销户型：136㎡3房；177㎡4房销售价格：河景9900元/㎡均价园景8900元/㎡均价优惠政策：98.5折

总销售：2300套项目动态：6月6日，加推187栋（26层）100套，户型为135㎡3房及192㎡4房单位。消化还剩2套华发新城五期案例分析华发新城五期2008年10.1推出，共552套，河景均价9500，园景均价8500，花园洋房均价10500，最低折扣9.5，售罄2009年春节前推出，共116套，保持园景均价8500，最低折扣9.5，基本售罄2009年5.1前一周推出2栋，园景均价8600；5月4日开始每周加推一批，提价2%，河景均价9700，园景均价8700最低折扣9.9，销售达到60%以上2009年6.4推出，共96套，10楼以上看河景均价8800，10楼以下看园景均价7800，最低折扣9.85，基本售罄第一批第二批第三批第四批待售单位第一批第四批第二批华发新城五期共有2318套从2008年10.1至今可售部分销售率达到90%以上第三批加推加推单位加推钰海上峰占地面积：20628.28㎡建筑面积：53990.08㎡，建筑形态：3栋29层和1栋30层户型：86㎡两房，88-120㎡三房，140-175㎡四房。配套：架空阳光车库、会所景观：将军山、板障山销售价格：8200元/㎡起，均价10000元/㎡楼盘描述：畔山豪宅组成，共423户。注重整体布局及每户景观的延伸；亚热带风情园林与建筑和谐互动，见证着城市精英的居住理想。2431案例分析钰海上峰格力香樟占地面积：45756㎡建筑面积：20万㎡，其中住宅12.4万㎡，1.3万㎡建筑形态：高层户型：86-91㎡两房、单身公寓及一房一厅，130-140㎡三、四房。销售进度：蓄客中，8月29日售楼部开放来电来访120批/天配套：商业裙楼、会所、泳池景观：将军山、板障山243516789101112案例分析格力香樟格力香樟案例分析格力香樟占地面积：14.8万㎡建筑面积：60万㎡建筑形态：高层分期：分两期开发，一期占地5万，总建面18万户型：90㎡两房；140㎡三房，160-200㎡的四房。新推价格：6月13日新推6-2-02/6-2-03房约60套（32f）销售价格：起价11000，均价12500（带2500元装修）

6-2-1503房为12470元/㎡配套：商业裙楼、会所、泳池、学校景观：将军山、板障山格力广场案例分析格力广场格力广场□1栋楼王。三梯两户，面积220㎡左右12□2栋。两个单元，两梯两户和两梯三户，面积85㎡两房，170-180的三四房543□3、4、5栋。两梯两户，面积240㎡左右6□6栋。两个单元，两梯三户，130、146、170的三房7□7栋，两个单元，两梯三户，130、146、170的三房案例分析格力广场仁恒星园、招商花园城、中海环宇城、华发新城、格力广场……知名品牌、优质品质、精致户型、合理规划、品牌物管、高品质园林……夏都华景，建筑以现代简约的风格为主，87—140平米的中等户型，如何在现有产品定向的前提下，将项目价值最大化？挖掘产品更深层次亮点细节决定成败4ONESTEP坡地园林！跳出风景看生活杭州春天社区案例分析金地名京案例分析金地名京案例分析其他参考案例分析TWOSTEP大堂！跨入生活便享受相对豪华的大堂公共展示部分适当花钱，展示工程、展示品质、展示实力，提升客户面子。THREESTEP架空层泛会所！有限空间畅游生活FORESTEP生态环保系统！有限空间畅游生活产品创新——科学细节人性化关怀科学的手段提升生活品质，体现于生活的每一个细节，让生活更少烦扰，最终达到“纯净生活”的目的．

自然生态纯粹的产品更少烦扰的生活智者的生活主张中空隔音玻璃，把你隔离在噪音之外小区绿化灭蚊装置先进换气系统，关上窗户同样享受自然通风多功能顶式空调系统产品创新策略——科学细节人性化关怀关于蚊子的猜想关于金鱼冻死的感触关于衣服发霉的思考FIVESTEP公共部分！有限空间畅游生活楼号指示标识玻璃门防撞条停车库指示标识小区安全标识小区大门加设LED公告牌可让小区所有的用户均能了解小区内的活动或其他信息，也可有效提升小区的档次。小区车库电梯间也加设LED公告牌，起到温馨提示的作用。每栋的电梯大堂也应设置一LED公告牌，用于发布关于本栋住户的消息公告小区电子导示灰黑色的天花时尚但不适用，弱化了阳光车库的作用，建议刷白，并增加灯光系统强度；采光处用栏栅阻挡，在保证采光的同时更增加美化、安保的作用；地下电梯入口处车位建议取消，保证道路的通畅，宽阔。地下车库地下室电梯间理性时代，消费者对房产的买卖更为理性，花样的营销手段已无济于事，做好产品将是唯一的出路，这是一个创造客户需求5过去的状况75%15%多数客户都是满足安家置业需求的初次置业者，看重工作方便、生活成本低及价格便宜。伴随着城市升级，楼盘品质升级，前山客户群也逐步升级前山目标受众70%以上的客户：源于前山本地客户，建材老板、个体私营业主、外来入户及工厂中层管理者；15%左右的客户：源于珠海其他区域的客户；目前的变化荣泰河庭C区及时代廊桥的销售情况40%区域来源上：40%为前山、南湾客户60%为珠海其他区域客户职业构成上：企业主、企业中高层、公务员客户超过70%；60%前山成为珠海第二次移民潮的根据地伴随着城市升级，楼盘品质升级，前山客户群也逐步升级前山目标受众特征一：前山板块对于“前山本地人”的吸引力最大前山区域目标受众特征特征二：能够吸引需求层次相对较高的物业“有产者”前山区域目标受众特征特征三：所能吸引到的前山本地人需求层次相对较低前山区域目标受众特征特征四：所能吸引到的前山本地人需求层次相对较低前山区域目标受众特征特征五：中低收入家庭将是前山楼盘的主流置业群体前山区域目标受众特征特征六：价格及学区是前山板块重要卖点前山区域目标受众特征置业构成特征喜好户型全市白领在高房价的挤压下，又迫切需要一个家的社会精英阶层，有一定生活追求的人88—90㎡2房单身公寓蓝领王周边工厂的技术骨干，工作三年以上，想带妻子子女过来居家生活88—90㎡2房110—130㎡3房私营业主在前山有自己的生意，属于有资一族，再次置业来提高生活质量135—150㎡4房160—200㎡5房政府职员前山区域政府部门的职员，工作稳定110—130㎡3房135—150㎡4房其他港珠澳的投资客户单身公寓88—90㎡2房结论：理性数据支持通过总结我司前山项目成交客户的统计以及同行其他楼盘的客户统计，前山客户以企业白领为主，占到45％以上。核心区域价值、形象品牌树立。。。坡地园林，大堂，架空层泛会所等的营造。。。。前山客户群的升级。。。。。。

夏都华景新印象6精品户型集合空间+滨河典范人居社区关于精品户型集合空间87—120平米的主力户型，是强调每个人都有足够舒适的居住生活空间关于滨河典范人居生态社区以前山河为邻，以中海环宇城为主轴心的滨海生活，以生态的环境营造健康的生活市场定位：看看我们的目标群体

30-45岁的本区域中高层消费群/政府领导已婚者占据较大比例，但单身者也具有一定比重中高级企业管理者/公务员/专业技术员/以及自由职业者管理者型专业型公务员型白领型他们是社会的中坚力量，是最有动力的一群人，所以，他们对各个层面都有自己独到的观点（个人事业、家庭、身体、生活等）城市中坚的生活理想！特征一：以前山为主体、邻近的周边区域为辅本项目客户特征特征二：以私营业主及企业中层管理者、工程技术人员为主本项目客户特征特征三：中等水平，财富积累期长本项目客户特征核心区域价值提炼产品细节升级换代、客户需求已梳理清楚。。。万事俱备，只欠东风

启动区策略7766栋119套7栋254套

373套两梯四户两房88-89㎡186套三房137-142㎡184套复式214-288㎡3套可售单位分析：□样板房□看楼通道□销售中心□销售物料□前期小业主□示范园林□推售节奏□价格策略启动区充分必要条件营销工程推广目标时间整体营销计划安排：项目形象重树小业主梳理现场围墙销售物料（户型、楼书）样板房建设售楼部整改看楼通道设计局部园林设计重树信心售楼部重新启动仪式自然进行户外报纸启动积累120批诚意客户内部认购6栋偶数层加推6栋奇数层样板房开放局部园林开放销售100套户外、报纸、车体、DM、电梯全线封杀自然消化二期尾盘三期蓄水销售50套短信平台外立面展现隆重开盘仪式回归活动7栋偶数层加推7栋销售120套自然进行元旦答谢活动尾盘销售销售50套自然进行9/0910/0911/0912/091/102/10启动区条件一时间：样板房、看楼通道9.15-9.30设计10.1-11.10建设11.14开放样板房选择：6栋3楼或28楼看楼通道：如下现代风格样板房书柜玄关墙面装饰活泼餐桌样板房四大主题风格建议欧式风格样板房罗马窗帘欧式吊顶、吊灯泰式风格样板房东南亚物件及植物的摆放泰式风情家具田园风格样板房藤椅绿色植物启动区条件二售楼部整改外立面参考售楼部外部风格建议简约现代+温馨生活抢夺眼球的广告牌示意图售楼部包装要大气，与项目定位充分结合，从视觉、空间的感受上体现出“区域菁英社区，品质生活领航者”的产品定位，刺激客户的购买欲。通过售楼部外部植物、小景的布置，使得售楼部充满灵性，增加售楼部的美观。售楼部的功能布局设计需以将信息最直接地传递给客户为原则，给客户创造舒适的参观和购买环境的同事，还要精心设计客户的行走路线，为买家在了解项目的过程中不断创造新的“引力点”，尽量延长客户在售楼的停留时间。分区原则：一、接待区的位置，接待区应该设在与大门相对，能够第一时间看到客户，以便及时接待；二、客户行走路线，由于售楼部空间有限，原则上不应路线重复，且功能分区应该有前后承接，尽量延长客户在售楼部停留时间功能布局：接待区、模型区、洽谈区、签约区财务室、按揭室、经理室、会议室、资料室卫生间售楼部功能分区布局功能齐全，温馨实用签约区洽谈区模型区接待区财务室、按揭室、经理室、会议室、资料室卫生间样板房通道售楼部细节建议售楼部室内风格参考---现代简约示意图示意图示意图示意图开盘前，展示园林环境园林及环境小品在开盘前展示，使项目高端品质让客户提前感知，增强客户信心从万科、方圆的项目来看，工程形象的样板展示（包括部分立面、园林、样板房）已经成为品牌地产商的规定动作，同时也获得了强烈的市场关注和好评。启动区条件三局部园林万科金域蓝湾临情侣路的园林万科金域蓝湾临情侣路的园林稳步入市直线上升6栋偶数层11月初11月中12月初12月下旬启动区条件四推售策略及价格策略6栋奇数层7栋奇数层7栋奇数层8000元/㎡8200元/㎡8800元/㎡9000元/㎡高层北向景观高层南向景观THEENDThanks启用时间：10月15日上午10点（周六）售楼部开放仪式内容：一、有关领导、嘉宾参观售楼部二、舞狮表演三、领导致辞、揭幕四、现场接待媒体配合：及时更换广告信息“售楼部正式开放，欢迎咨询登记”附件一：检查揭幕系统；花篮、地毯摆放铺设完成；售楼部外部桌椅摆放完成；胸花、点心、饮料准备完成；音响设备调试完成；舞狮队表演场地布置完成；售楼部投入使用，相关销售物料配齐，售楼员可以开始日常接待工作；邀请相关领导、嘉宾参加售楼部启用开幕仪式；联系舞狮队；揭幕系统，充气拱门安装完成；10月15日揭幕前准备工作（8点30分之前）：10月14日完成准备工作：准备工作

9：30开放仪式用各种物料准备完成，全部工作人员到位；

9：30舞狮表演；（25分钟）

9：35有关领导、嘉宾参观新售楼部；（10分钟）

9：45领导、嘉宾观看舞狮表演；（7分钟）

9：52主持人开场白；（2分钟）

9：54高阪公司代表致辞；（3分钟）

9：57相关领导致辞（3分钟）

10：00揭幕（3分钟）

10：03舞狮点睛、采青（15分钟）

10：18现场接待开始。活动流程活动示意图揭幕舞狮点睛踩青四维灵动定价模型——通过四个维度全面、客观并灵活地制定符合市场的合理价位同层价差系数：通过影响同层各户型价格的因素进行细分，客观系统地对每个户型进行评价，得出单个因素的的得分值，综合各因素分值就是平层间户型的差价。这是相对客观的综合评价。垂直价差系数：不同楼层的视野、通透性等影响价格的因素均有所不同，随着楼层越高其舒适度