红星美凯龙开发策略39p

红星美凯龙开发策略RSMExpansionStrategy红星美凯龙家居集团股份业务板块

BusinessDivision2家居商场板块HomeFurnishingMall购物中心板块ShoppingMall红星美凯龙家居商场布局现状

Geography&Layout–HomeFurnishingMall3截至2021年3月31日94城，已开业家居商场到达134家ByendofMarch,202194cties,134openingHomeFurnishingMall北京天津*3成都重庆*3昆明*2玉溪兰州西安太原哈尔滨大连长春鞍山沈阳*3郑州临沂烟台淮安无锡*3上海*2常州苏州福州24城35座城市综合体廊坊*2红星百货综合体布局现状Geography&Layout-Complexes24cties,35complexesinconstruction5I城市选择CitySelectionII选址策略SiteSelectionPrincipleIII开展要点KeyPointofPracticeIV案例分享CasesSharing目录Contents城市选择的主要考虑因素

KeyPointsforCitySelection6常住人口PermanentPopulation房地产开展状况R/EDevelopment经济规模SizeoftheEconomy评估模型

AssessmentModel

消费特点和消费能力ConsumingFeatures&SpendingPower开展潜力PotentialofDeveloping竞争状况CompetitionEnvironment常规三大因素KeyFactors区域附加考虑SuplementalFactors7城市开展名单〔672个城市〕

CityListbyCategory〔672cities〕行政等级Category数量Qty城市名单Cities直辖市Municipality4北京市、上海市、天津市、重庆市计划单列市Specifically-designedcity5大连市、宁波市、青岛市、厦门市、深圳市省会城市provincialcapital26成都市、福州市、广州市、贵阳市、哈尔滨市、海口市、杭州市、合肥市、呼和浩特市、济南市、昆明市、兰州市、南昌市、南京市、南宁市、沈阳市、石家庄市、太原市、乌鲁木齐市、武汉市、西安市、西宁市、银川市、长春市、长沙市、郑州市较好地级市prefecture-levelcity65鞍山市、包头市、宝鸡市、保定市、亳州市、沧州市、常德市、常州市、大庆市、大同市、东莞市、东营市、佛山市、抚顺市、衡阳市、湖州市、淮安市、惠州市、吉林市、济宁市、嘉兴市、江门市、金华市、开封市、廊坊市、连云港市、临沂市、柳州市、六安市、洛阳市、绵阳市、南通市、南阳市、莆田市、泉州市、绍兴市、苏州市、台州市、泰安市、唐山市、威海市、潍坊市、温州市、无锡市、芜湖市、咸阳市、湘潭市、襄阳市、新乡市、信阳市、宿迁市、宿州市、徐州市、许昌市、烟台市、盐城市、扬州市、宜昌市、岳阳市、枣庄市、湛江市、中山市、珠海市、株洲市、淄博市8数量城市名称其他地级市173安庆市、蚌埠市、池州市、滁州市、阜阳市、淮北市、淮南市、黄山市、马鞍山市、铜陵市、宣城市、龙岩市、南平市、宁德市、三明市、漳州市、白银市、酒泉市、天水市、武威市、潮州市、河源市、揭阳市、茂名市、梅州市、清远市、汕头市、汕尾市、韶关市、阳江市、云浮市、肇庆市、北海市、防城港市、贵港市、桂林市、贺州市、来宾市、钦州市、梧州市、玉林市、安顺市、毕节市、六盘水市、铜仁市、遵义市、三亚市、承德市、邯郸市、衡水市、秦皇岛市、邢台市、张家口市、安阳市、鹤壁市、济源市、焦作市、漯河市、平顶山市、濮阳市、三门峡市、商丘市、周口市、驻马店市、鸡西市、佳木斯市、牡丹江市、七台河市、齐齐哈尔市、双鸭山市、绥化市、鄂州市、黄冈市、黄石市、荆门市、荆州市、潜江市、十堰市、随州市、天门市、仙桃市、咸宁市、孝感市、郴州市、怀化市、娄底市、邵阳市、益阳市、永州市、张家界市、白城市、白山市、辽源市、四平市、松原市、通化市、延边、泰州市、镇江市、抚州市、赣州市、吉安市、景德镇市、九江市、萍乡市、上饶市、新余市、宜春市、本溪市、朝阳市、丹东市、阜新市、葫芦岛市、锦州市、辽阳市、盘锦市、铁岭市、营口市、巴彦淖尔市、赤峰市、呼伦贝尔市、通辽市、乌海市、石嘴山市、吴忠市、滨州市、德州市、菏泽市、莱芜市、聊城市、日照市、晋城市、晋中市、临汾市、吕梁市、朔州市、忻州市、阳泉市、运城市、长治市、安康市、汉中市、商洛市、铜川市、渭南市、延安市、榆林市、巴中市、达州市、德阳市、广安市、广元市、乐山市、泸州市、眉山市、南充市、内江市、攀枝花市、遂宁市、宜宾市、资阳市、自贡市、喀什市、保山市、丽江市、普洱市、曲靖市、玉溪市、昭通市、丽水市、衢州市、舟山市城市名单：672个城市〔2〕

CityListbyCategory〔672cities〕9数量城市名称县及县级市104江阴市、昆山市、张家港市、常熟市、太仓市、慈溪市、宜兴市、晋江市、绍兴县、义乌市、余姚市、增城市、准格尔旗、龙口市、瓦房店市、邹平县、文登市、长沙县、海城市、丹阳市、双流县、诸暨市、荣成市、即墨市、胶州市、胶南市、新泰市、伊金霍洛旗、迁安市、滕州市、神木县、温岭市、海门市、靖江市、寿光市、庄河市、诸城市、海宁市、章丘市、邹城市、莱州市、招远市、启东市、溧阳市、富阳市、大石桥市、平度市、肥城市、普兰店市、福清市、南安市、上虞市、桐乡市、武安市、平湖市、兖州市、长兴县、库尔勒市、东台市、海安县、泰兴市、大丰市、如东县、邳州市、广饶县、宁海县、沛县、浏阳市、宁乡县、巩义市、新郑市、兴化市、龙海市、孝义市、莱西市、府谷县、开原市、延吉市、东港市、青州市、高密市、三河市、南昌县、桓台县、蓬莱市、临海市、郫县、永康市、金坛市、仪征市、嘉善县、大洼县、东阳市、姜堰市、博罗县、肥西县、闽侯县、建湖县、玉环县、醴陵市、调兵山市、德清县、长乐市、临安市4新民市、辽中县、赣榆县、大冶市20乐清市、瑞安市、石狮市、如皋市、江都市、惠安县、乳山市、象山县、奉化市、新密市、禹州市、登封市、肇东市、新沂市、凤城市、句容市、茌平县、永城市、丰城市、高淳县城市名单：672个城市〔3〕

CityListbyCategory〔672cities〕10数量城市名称县及县级市49普宁市、雷州市、临泉县、沭阳县、廉江市、曹县、太和县、潮安县、仁寿县、高州市、霍邱县、电白县、涡阳县、颍上县、萧县、资中县、中江县、苍南县、无为县、化州市、阜南县、利辛县、定州市、监利县、苍山县、揭东县、渠县、耒阳市、安岳县、陆丰市、达县、新化县、衡阳县、隆回县、惠来县、单县、蒙城县、五华县、灵璧县、睢宁县、三台县、郓城县、怀远县、钟祥市、汉川市、寿县、宣汉县、枣阳市、濉溪县65嵊州市、永嘉县、平阳县、沂水县、台山市、惠东县、魏县、庐江县、湘潭县、莱阳市、永年县、东海县、英德市、湘乡市、任丘市、莒南县、郯城县、怀集县、汨罗市、遵化市、藁城市、海阳市、祁阳县、常宁市、滦南县、高邮市、盖州市、西昌市、大名县、泸县、河间市、岳阳县、华容县、宁阳县、攸县、高要市、昌邑市、微山县、开平市、金堂县、临清市、桂阳县、玉田县、磁县、古蔺县、黑山县、沧县、宁远县、沅江市、盱眙县、金乡县、昌乐县、惠民县、崇州市、辛集市、齐河县、当涂县、临沭县、涿州市、乐陵市、衡东县、天长市、威远县、邛崃市、石门县36从化市、连江县、霸州市、滦县、兰溪市、沂源县、赵县、临漳县、法库县、福安市、大邑县、建昌县、栖霞市、徐水县、晋州市、乐亭县、辽阳县、福鼎市、广汉市、昌黎县、泊头市、凌海市、献县、茶陵县、抚宁县、岫岩县、北镇市、绥中县、无极县、四会市、永兴县、和县、兴城市、青龙县、东安县、灯塔市、公安县、樟树市城市名单：672个城市〔4〕

CityListbyCategory〔672cities〕11数量城市名称直辖市所辖县21北京(密云县、延庆县)天津(宁河县、静海县、蓟县)上海(崇明县)重庆(潼南县、铜梁县、荣昌县、璧山县、梁平县、城口县、丰都县、垫江县、武隆县、忠县、开县、云阳县、奉节县、巫山县、巫溪县)重点城市远郊区32大连(金州、旅顺口)、沈阳(沈北新、苏家屯)、厦门(同安)、成都(龙泉驿、青白江)、青岛(城阳)、广州(花都、南沙)、长沙(望城)、河南(上街)、武汉(汉南、黄陂、新洲)、黑龙江(阿城)、北京(昌平、怀柔、平谷)、上海(金山)、天津(宝坻)、重庆(大足、涪陵、合川、南川、綦江、黔江、万州、永川、长寿)、南京(六合)、宁波(北仑)其他已拓展城市68巢湖市、肥东县、长丰县、凤台县、泾县、建瓯市、武夷山市、仙游县、安溪县、永安市、漳浦县、诏安县、饶平县、龙川县、紫金县、鹤山市、揭西县、信宜市、兴宁市、清新县、海丰县、罗定市、遂溪县、吴川市、徐闻县、清苑县、宁晋县、京山县、澧县、湘阴县、涟水县、灌南县、灌云县、吴江市、泗洪县、泗阳县、丰县、滨海县、阜宁县、射阳县、宝应县、昌图县、成武县、东明县、巨野县、鄄城县、嘉祥县、梁山县、曲阜市、汶上县、冠县、莘县、阳谷县、费县、平邑县、沂南县、莒县、东平县、安丘市、临朐县、都江堰市、新津县、什邡市、淳安县、桐庐县、安吉县、海盐县、新昌县城市名单：672个城市〔5〕

CityListbyCategory〔672cities〕级别Tier城市名单Cities一类城市Tier1北京、上海、广州、深圳二类城市Tier2天津、重庆、成都、杭州、南京、武汉、西安、青岛、沈阳、长沙、大连、厦门、宁波、苏州、无锡、福州、济南、昆明、郑州、长春、合肥、南昌、哈尔滨、石家庄、太原、贵阳、乌鲁木齐、兰州、西宁、银川、呼和浩特三类城市Tier3海口、常州、镇江、烟台、南宁、温州、珠海、南通、扬州、东莞、徐州、大庆、佛山、威海、洛阳、淮安、潍坊、桂林、中山、临沂、咸阳、包头、嘉兴、惠州、泉州四类城市Tier4三亚、赣州、九江、金华、泰安、开封、襄阳、六安、信阳、宿州、榆林、新乡、舟山、慈溪、南阳、聊城、东营、淄博、漳州、保定、沧州、丹东、宜兴、绍兴、唐山、湖州、揭阳、江阴、营口、衡阳、郴州、鄂尔多斯、泰州、义乌、汕头、宜昌、大同、鞍山、湘潭、盐城、马鞍山、亳州、襄樊、长治、日照、常熟、安庆、吉林、秦皇岛、绵阳、肇庆、滨州、台州、廊坊、邢台、株洲、双流、平顶山、龙岩、芜湖、晋江、连云港、张家港、锦州、岳阳、长沙县、济宁、邯郸、江门、昆山、柳州、绍兴县、运城、太仓五类城市Tier5衢州、张家口、湛江、眉山、常德、盘锦、枣庄、资阳、宜宾、赤峰、余姚、清远、蚌埠、宁德、德州、宝鸡、牡丹江、阜阳、莆田、诸暨、黄石、吉安、延安、拉萨、海宁、通辽、黄山、长乐、安阳、增城、桐乡、上虞、辽阳、遵义、韶关、泸州、南平、滁州、温岭、南充、景德镇、抚顺、乌海、荆门、阳江、曲靖、邵阳、宿迁、荆州、许昌、焦作、丹阳、丽水、延吉、延边、茂名、梅州、渭南、葫芦岛、齐齐哈尔、娄底、滕州、上饶、富阳、内江、三明、淮南、孝感、溧阳、乐山、临汾、攀枝花、阳泉及其他城市城市等级分类表CityListbyRanking目录ContentsI城市选择CitySelectionII选址策略SiteSelectionPrincipleIII开展要点KeyPointofPracticeIV案例分享CasesSharing家居茂选址原那么

SiteSelectionPrinciples-HomeFurnishingMall原那么/Principle：城市开展方向，紧邻中高档住宅Directionforurbandevelopment,Nearmiddle

and

high-endresidences道路要宽WideRoad交通方便Optimizedaccessibility消费群/CoverageAreas根底5公里半径、延伸10公里半径、辐射20-30公里半径Basicallycoverareain5miles,extendedto10milesormorefar要求/Details6车道以上，交叉口更好Above6Lanes,intersectionwouldbeaplus规划商圈Inplanningbusinessarea地铁更佳Subwaywouldbeaplus3miles5miles老城区OldTown城市开展方向DirectionofDeveloping中高档已入住MatureResidences中高档在建ConstructingResidences规划中中高档PlanningResidences红星美凯龙家居mallHomeFurnishingMall红星美凯龙百货MallShoppingMall家居茂选址图例

SiteSelectionCutline–HomeFurnishingMall家居茂选址周边居住人数

PopulationRequired-HomeFurnishingMall单位：万人Unit：10,000HomeFurnishingMall3km5km10km现在Now510202年后（开业）After2years(open)813233年后

After3years1015254年后After4years1217275年后After5years1520308年后After8years20253510年后After10years253040家居茂选址周边人数参考标准StandardforReferences原那么/Principle更多人已居住Morepeoplelivinginthearea周边地铁商业配套设施齐全Transportationandcommercialfacilitiesalready消费群/CoverageAreas根底2-3公里半径、延伸5公里半径、辐射10公里半径Basicallycoverareain2-3miles,extendedto5milesormorefar要求/Details4车道加双向自行车道也可Atleast4carlanes+2bikelanes规划商圈更佳Inplanningbusinessareawillbebetter百货茂选址原那么

SiteSelectionPrinciples-ShoppingMall百货茂选址图例

SiteSelectionCutline-ShoppingMall3miles5miles老城区OldTown城市开展方向DirectionofDeveloping中高档已入住MatureResidences中高档在建ConstructingResidences规划中中高档PlanningResidences红星美凯龙家居mallHomeFurnishingMall红星美凯龙百货MallShoppingMall百货茂选址周边居住人数

PopulationRequired-ShoppingMallStandardforRefercncesRange

Populationunit:10,0002miles（walkingflow）3miles（residentcircle）5miles（10minsdriving）10miles（extended）Single

commercial

size（salesexcluded）DowntownNewtownThirdTier现在大型商业基本条件Now

BasicConditionsShoppingMall8-1010-1515-20>30PLANA：100000m²

lessthan6FincludingbasementPLANB：150000-200000m²lessthan5Fincludingbasement<150000m²；lessthan5Fincludingbasement60000-100000m²；lessthan4FincludingbasementCommunityMall>5>7>122年满足开业后基本客流2years

MeetthebasicpassengerflowShoppingMall10-1515-2020-40>40CommunityMall>7>10>123年第一批合同到期，租金及业态调整3years

Thefirstcontractexpiring,rentandretaildistributionadjusting）ShoppingMall15-2020-3030-50>50CommunityMall>8>11>13

注：原则上1-8年内达到5公里范围数据标准的，现阶段都可以考虑立项。社区茂，中低档地区也可。低档人口多2万（2公里)低档人口多3万（3公里）5年

5yrs（Thesecondcontractexpiring）20-3030-5050-70>708年8yrs（Thethirdcontractexpiring）>30>40>50>100目录ContentsI城市选择CitySelectionII选址策略SiteSelectionPrincipleIII开展要点KeyPointofPracticeIV案例分享CasesSharing1、找对合作伙伴

FindRightPartner21品牌优秀，实力强劲GoodBrand&PowerfulCompanies理念相近，业务互补SimilarAspiration&ComplementEachOther共同开展，双赢思路Common

Development&Win-Win红星系优势品牌优势：中国家居第一品牌〔理念、信誉、品质〕人才优势：最优秀的开展和经营团队运作优势：资本、系统222、找对政府部门

FindRightGovernmentDept.在不同的城市，土地出让收益在市、区两级政府中收益分配会差异较大，我们只有充分了解不同城市分配方式，才能找对谈判对象，制定明确的谈判策略。Incomedistributioninlandtransferaredifferentbetweenmunicipalgovernmentanddistrictgovernmentindifferentcities.Findouttherightnegotiationsobjectiskeysuccessfactor232、找对政府部门〔案例1〕FindRightGovernmentDept.〔Case1)天津北辰工程/ProjectBeicheninTianjin工程特点/ProjectFeatures土地出让收益100%归天津市政府100%ofincomeinlandtransferbelongstoTianjinmunicipalgovernment过程/Practice因为土地出让金100%归市政府，所以土地价格上下不是北辰区政府的关注重点。区政府的主要诉求点在于红星商业入驻带来的税收、就业以及商业环境的改善。通过对红星方案的讲解与沟通，区政府积极帮助红星美凯龙与市国土部门沟通地价，最终按目标价格顺利取得土地。242、找对政府部门〔案例2〕FindRightGovernmentDept.(Case2)上海金山工程/ProjectJinshaninShanghai工程特点/ProjectFeatures土地出让出让收益市级政府分配15%、区级政府分配85%85%ofincomeinlandtransferbelongstoDistrictGovernment过程/Practice金山区政府的主要诉求点是红星商业入驻带来的税收、就业以及商业环境的改善。在谈判时，用商业规划来取得金山区政府在土地价格上让步，直接向区政府报价，由区政府推动土地成交。25PreferentialPolicies:土地款/Landfund可以争取2-3次分期付款，一般在1年内支付完毕。Canbepaidin2-3timesin1year.城市配套费/Urbanutilitycharges因城市能级、土地性质有较大差异，最大可以争取全免。Canbereducedorexemptedinsomecities.规费/Fees通常情况下，先缴后返，可以争取减半或者全免。Normallycanberefundaftercollection,orhaveahalforfullexemption.契税〔地税〕/ContractTax一般按土地价格的3-5%计征，有较大谈判空间。Normallychargeby3-5%oflandprice,bigroomfornegotiation.注：一般中小城市前期拿地存在较大的谈判空间，而大城市一般谈判空间小。26营业税、增值税〔地税〕/Business

Tax,VAT营业税一般可以争取3免2减半，增值税有谈判空间，但难度较大。Businesstaxcanapplyfor"threeexemption,twohalf〞policy.VATcanbenegotiatedbuttheroomisn’tbig.人防费/CivilAirDefensetransfer-constructioncosts人防面积一般按照基底面积或者地上总建面的3-5%标准计价，但是有较大谈判余地。Moreroomfornegotiation,normallychargebasedthepriceofthebaseareaor3-5%constructionareaonland.保证金〔开工、竣工、农民工〕/Deposit有较大谈判空间，一般可以争取缓缴。Moreroomfornegotiation,canbepostponedpayment.容积率、绿地率/PlotratioandGreeningratio在满足市政设施要求的前提下，可争取采取一事一议的方式，适当放宽建筑容积率、绿地率等建设要求。Canbenegotiatedcasebycase.目录ContentsI城市选择CitySelectionII选址策略SiteSelectionPrincipleIII开展要点KeyPointofPracticeIV案例分享CasesSharing案例一：上海真北工程

Case1:ProjectZhenbeiinShanghai28从“下只角〞到顶级商圈。红星美凯龙商场可视性、可达性优越，周边人口密集，消费需求旺盛。红星工程近130亩土地，分两期开发,红星美凯龙麦德龙Optimizedaccessibility.NearbyMid-ringRoad,intersectionoftwomainroad.

DenselypopulatedareaBuildupabusinessareawithMETRO,B&Q,Decathlon百安居迪卡侬中环路梅川路案例一：上海真北工程

Case1:ProjectZhenbeiinShanghai29两家公司都把中国区总部和重要商场落位于此BothHeadquarterofRSMandMETROlocatedinthisarea案例一：上海真北工程

Case1:ProjectZhenbeiinShanghai30红星美凯龙全球家居设计中心基地旁新建写字楼118生活广场新曹杨集团未来地铁口绿洲中环中心基地周边现况234561123456中环商务区麦德龙友谊商店东方商厦百联中环购物广场78910117891011基地周边现况案例二：无锡锡山工程

Case2:ProjectXishaninWuxi33红星美凯龙联合宜家等优秀品牌共同打造锡山区工程，红星工程地块总面积162亩，目前已开发建筑面积近19万方麦德龙宜家英特宜家百安居苏宁红星美凯龙宜家34联合谈判，共同摘地，创造优质商业环境，争取价值最大化Unionnegotiations,commontobid,creategoodbusinessenvironmentandvalue宜家在该工程获得预期收益，已启动其集团商业综合体的二期工程IKEAreachedtheexpectedreturnandthesecondproject,IKEAshoppingmall,hasbeeni