大理花郡项目前期定位报告50p

地产集团组织架构〔讨论稿〕把戏年地产集团公司大理宏观经济解读大理市1、大理经济总体开展水平不高、但相对开展速度较高，经济开展处于稳步上升阶段2021云南省GDP6168.23亿元，增长12.1%。在全国的经济排名中位于24位，全省的经济还处于较低水平。2021年大理州GDP406.76亿元，增长12.3%，在云南省城市DGP排名中位列第五。“十一五〞期间，大理全市地区生产总值预计完成175.78亿元，同比增长12%。财政总收入完成22.23亿元，同比增长15.82。城镇居民人均可支配收入达15801元，同比增长11.43%。农民人均纯收入达5048元，同比增长11%。单位GDP能耗下降3.94%。全年接待国内外游客590万人次，同比增长7.08%，其中接待海外游客30.81万人次，同比增长10%。旅游社会总收入46.21亿元了，同比增长10%。滇西中心城市核心地位和经济辐射能力明显增强。2、大理市是大理州的经济、政治、文化教育中心，GDP占全州39.2%，地处优美的自然苍

洱风景，是全市开展的核心，对于周边经济开展具有凝集力2005-2021年大理市经济一直呈现持续增长的趋势，且增速较为平稳，平均为12%左右，其中以2007年增长最为迅速，G国民生产总值为126.6亿元，增长率到达12.5%。2021年经济增长有所放缓，GDP为159.6亿元，增长率为11.5%。大理市是大理白族自治州经济中心，2021年其GDP到达整个自治州的39.2%。3、大理市人口开展及预测中心城区人口规模扩大与资源环境承载力之间的矛盾日益严峻：大理市用占15.71%的土地承载了全市97%的人口，人口密度高达2000人每平方千米，随着人口增加水资源、环境资源、特别是土地资源严重缺乏，其中下关城镇人口近20万，这一数据随着城镇规划的落实还可能逐步增加，这是支撑房价的有力杠杆。备注：上述统计数据来源于滇西中心城市规划中,上述大理市人口统计中，包含农业和非农业人口。人口概况2021年人口增速减缓，年末区域内共计61.6万人，城市人口规模小，依托地缘性的地产工程开展局限性大。2006-2021年大理市人口持续增长，且增加幅度越来越大，2021年增速到达1%。2021年末大理市人口为61.6万人，占大理州总人口的17.6%。数据来源：大理市统计局2006-2007年大理市人均可支配收入增长较快，2007年增速到达14.15%。2021年与2021年增长有所放缓，年均增长率为10.5%。2021年大理市人均可支配收入为14180元。2006-2021年大理市社会消费品零售总额及其增速都保持增长的趋势，与GDP的平稳增长不同，消费品零售总额的增长较为迅速，波动幅度较大。2021年消费品零售总额的增幅小于2007及2021年，但相对于当年GDP的增长速度，消费品零售总额仍保持了绝对的增长优势。区域居民仍表现了强力的消费倾向和能力。4、近年居民可支配首付日益增长，消费力水平快速提升，改善需求日益提升，但同时反映出大理经济开展出现结构性调整，开展速度下降5、近年大理的游客数量高速增长，凭借着天然的苍洱风光，成为众多外来置业的首选1〕近年来大理接待游客总量持续增长，年均增长率10%左右2〕国际游客数量总量仍然不多，但是增幅巨大，2021年同期增长达17.94%3〕旅游总收入增长迅速，2021年同比增幅在10.48%以上

大理旅游人均消费额逐年递增大理游客人均消费额由2005年的496元/人，增长到2007年的904元/人全年旅游收入，2006年为57.20亿元，增长到2021年的73.18亿元6、大理旅游价值表达旅游规划定位：以“中国一流、世界知名〞为总目标，将大理建设成为中国西部国际知名的生态旅游胜地，打造成“风花雪月大理、浪漫休闲之都〞在整个大理州的规划旅游系统定位：旅游特色定位打造“风花雪月大理、浪漫休闲之都〞的品牌形象旅游度假区的规划总目标中国一流、世界知名形定位：苍洱之间休闲福地旅游开发产品定位：由传统的观光旅游向新型旅游产品过渡，可开发的旅游产品分别有休闲度假观光旅游、文化体验旅游特种专项旅游等关键词：可持续、白族特色、品牌形象区域经济小结大理市整体城市化水平较低，人口较少，城市开展处于初级阶段，城市房地产开展处于从初级向集约型过度阶段，行业整体开展水平不高；几年来，产业经济结构受外界环境的影响，造成经济开展的波动性较大，二、三产业逐步成为经济开展的主导产业，是当地居民收入的重要保障，为当地房地产市场刚性需求的满足创造了条件；大理下关市处于大理州经济中心地位，按照规划将成为滇西中心城市，将是未来集中的物流、经贸中心，与昆明照应，是面向东南亚的桥头堡，经济处于厚积薄发的过程，开展潜力大；城市旅游资源丰富，吸引了大量的国内外旅游度假人群，为度假型地产工程的开发提供了资源与人群，同时度假型置业的开展将有力促进当地房地产市场开展；大理市人口增长速度及家庭规模随着滇西中心城市定位的开展，不断攀升，成为房产上升有力支撑。大理楼市解读1、大理楼市的阶段性开展1、第一个阶段——2000年之前，以单位福利建房为主。该阶段城镇化率比较低，房产和物业存量保持在县级建制的水平上，人口户籍的结构比较稳定，外来人员较少。这个阶段缺乏形成房地产市场的根底和条件；2、第二个阶段——2000年至2004年开始出现商品房开发，但是速度缓慢，进入房地产开发的初级阶段，是房地产开发的转折期。但是该阶段开发中，政府主导/行政手段依然是房地产开发的重要性质，并没有进入真正意义上的市场化阶段。3、第三个阶段——2004年至2021，专业房地产开发与城市规划开展相结合，进入相对快速、提质的市场化阶段。该阶段的开发重点主要集中在两方面：一方面各县级城市继续完善根底配套设施和相关工程的后期完善。另一方面是在全城区范围内的大量工程开发建设，不仅新的开发区在建设，老城区也在加紧建设。4、2021年——今，大理的商品房市场已经相对成熟，作为主流产品的中小户型价格在3500----4500元/㎡，度假公寓4500----8000元/㎡，联排、叠墅10000元/㎡，临海、傍山休闲度假别墅8000----20000元/㎡，从低到高，产品线梯次合理。2、大理楼市开展年份新增项目个数2004年新增项目9个2005年新增项目10个2006年新增项目7个2007年新增项目11个2008年新增项目8个2009年新增项目5个2010年上半年新增项目1个2010年下半年新增项目4个从1999年至2006年，大理一直未出现楼市价格涨幅过大现象：1999-2000年：1200元左右2002年：1300元至1400元之间2004年：1500元至1600元2005年：1700元至1800元2006年：2300至2500元2007年：2800至3100元从2006年开始出现明显的涨价，2006年平均房价到达2220元/平米，比上一年增长27%06年洱海天域入市，感通别墅价格一路走高，是拉动房价上涨的生力军07年大量房地产工程面世，经历08年市场冲击后，09年和2021年上半年房地产略显平静2021年全州商品房销售均价为每平方米3449.96元，同比上涨1.4%，环比下降1.25%；2021年，商品房屋销售额24.87亿元，同比增长96.2%；销售面积68.14万平方米，同比增长1.16倍，其中住宅销售面积为66.27万平方米，同比增长1.42倍；现房销售10.54万平方米；2021年大理商品住宅销售均价5218.21元平方米，同比上涨58.6%，其中09年10年的房地产销售价格涨幅较快。3、大理楼市概况2021年，商品房新开工面积236.5万平方米，同比增长14.92%；其中：住宅新工面积为46.07万平方米，同比下降8.19%。商品房竣工面积45.2万平方米，同比增长47.71%;其中，住宅竣工面积36.32万平方米，同比增长35.8%为。大理市场供给产品在30㎡-500㎡之间，各种产品都具有一定的市场。项目名称地理位置物业类型户型面积均价销售情况艺海天成大理市龙溪路中段（原大理市青少年宫旧址）高层30-270㎡1房-5房3400元/㎡100%金水楼台人民北路和西环线交汇处联排170-240㎡4000-4300元/㎡剩50-60栋河畔人家下关城区，北临西洱河与洱河南路，东接关平路高层90-105㎡3500元/㎡90%清逸佳园下关人民北路与景观大道交汇处高层、别墅80—2604500/㎡90%感通别墅古城与下关新城之间的七里桥感通寺独栋别墅三期310-500㎡8500-12000元/㎡3期2组团，剩10栋洱海天域息龙山北侧联排、独栋、酒店一期：220-240㎡二期联排:220-270㎡；独栋:400㎡以上一期1万-1.8万元/㎡二期独栋2.5万元/㎡，联排1.5万元/㎡一期90%，二期750%山水间古城文献楼斜对面洋房、联排、双拼、独栋一期81-360洋房：4000联排：4400双拼5800独栋12000一期1组团销售90%洱海庄园下关镇北部新区内洋房、别墅洋房：90-200㎡别墅：200-300㎡高层75-120㎡4900元/㎡90%目前大理在售高层、洋房工程价格约4500-7000元/㎡之间，联排别墅约5000-1.5万元/㎡，独栋别墅价格约元/㎡之间；洱海天域价格最高，感通别墅价格一路走高，是拉动房价上涨的生力军；下关的市场是本地市场，与古城区及环洱海区域的市场，从客户构成和产品形态都是完全不同的两个市场大理楼市开展格局：

环洱海版块是区域高端物业的风向标，传统大理古城版块那么经历了由低质低价、面向本地市场，向中质中高价、面向外地市场开展的全过程传统的大理古城区域，主要楼盘：感通别墅山水间环洱海区域，本区域拥有天然优质的洱海资源，主要代表性楼盘：洱海天域下关区域，与传统大理区完全不同的市场，以本地需求为主，主要楼盘：洱海庄园大理房产市场可分划为传统大理古城版块、环洱海版块和下关三大版块；下关版块是以本地市场为主，楼盘数量较多，价格较低；环洱海区域是一个新兴版块，其中主要推动者中建穗丰以高端启动，使区域成为整个大理市场的高端物业的风向标；传统大理古城版块经历了由最初的低价、低质，主打本地市场客户，到开始向现在的较高价格、高品质，主打外地市场客户的阶段；大理房地产市场呈两极分化——下关以本地市场为主、古城版块及环洱海版块以外销市场为主古城板块环洱海板块下关板块2007年-2021年大理市商品房平均施工面积保持在210万平左右，平均竣工面积那么为40万平左右。房地产市场每年施工量较大，但竣工率较低，整体开发速度较慢。2021年商品房销售面积受市场环境影响，比2007年下降了43个百分点，2021年房地产市场回暖，销售面积比2021年上升了116%，近三年商品房平均销售面积为51.7万平。2007-2021年商品房空置面积比较稳定，平均在6.5万平左右。4、目前在售的主要竞品工程楼盘建筑形态主推户型价格苹果城两栋高层68㎡-190㎡，120㎡为主均价4500/㎡大理最中心改造项目29㎡-90㎡的复式，层高4.3米4700/㎡—6200/㎡锦达豪庭高层138㎡-160㎡未定惠丰新城高层38——220待定洱海庄园高层、独栋别墅、叠拼别墅75㎡—110㎡4900/㎡御培坊260套联排别墅（土地性质为商业用地，一楼全部是商铺）150㎡-1100㎡均价5600/㎡5、大理楼市及客户概述1、物业类型配比情况：通过对大理比较有规模的大盘及名盘进行调查，物业产品包括别墅、多层、〔小〕高层及退台花园洋房等。户型面积从80～200不等〔不含别墅〕。还有40～50左右单身公寓〔主要集中在小高层〕。从调查的物业类型来看，现在纯单一产品的小区很少，根本上都是包括多层、别墅、商铺、还有〔小〕高层等混合型地产。2、客户群体分析〔1〕年龄情况：购房的消费者年龄主要集中在36～40岁，占到45％，他们有相当长的工作时间，因而有相当可观的积蓄，他们的付款方式大多数也采用1次性付款，其次是25～35，占到35％，他们出来工作几年，有一定的首付款后，也乐意买房，他们的付款方式主要是按揭。〔2〕婚姻状况：消费者的婚姻状况，已婚的占多数，占75％左右。〔3〕家庭人口状况：家庭人口数主要集中在3人，其占45％，他们年龄主要集中在26～40岁，其人员组成主要是爱人与小孩；3口之家另一局部群体年龄集中在20～25岁，他们未婚，其家庭成员主要为父母；4、5口之家主要集中36～45岁，其成员是爱人与2小孩与3小孩；6、7口之家那么是三世同堂家庭。〔4〕文化程度：消费者的文化程度主要集中在高中，其占46％，他们主要是个体经营者；其次是本科，占20％，他们主要是工薪阶层。项目名称实施内容建设周期责任单位大理华彬低碳绿色生态度假区项目海东观音阁至塔村开发民族文化、休闲度假、体育健身、住宅小区一体化旅游项目2011—2015年经济开发区管委会海东国际旅游休闲体验区项目定位为国际旅游项目，打造国际旅游、高端养生、商务交流、养老度假一体的休闲旅游项目。2011-2015年经济开发区管委会大理世博休闲娱乐养生度假小镇上关、双廊建设关公旅游、休闲度假、康体娱乐，养生为一体的国际度假区2011-2015年市商务局嘉逸大理民族文化旅游度假综合开发项目下关镇文献占地5000亩，建成旅游度假、体育竞技、民族文化一体的综合项目2011-2015年项目指挥部下关老码头公园建设大理港地块，建设滨水带、公共活动区、入口广场、生态停车场、占地3.8万平方2011年内完成项目指挥部备注：上述为2011年政府重点督察的相关项目，只从项目地块有力角度进行重点选取2021年重点建设工程6、房地产市场运行概述7、大理楼市开展的瓶颈及对我司的启示：开展瓶颈：目前大理人均月收入缺乏2000元，且产业结构呈现不均衡开展，在供需关系调整的根底上，目前呈现较好局面。但大理市人均收入后劲缺乏，制约其价格上升空间和幅度；价格承受力：价格承受力主要表现为单价、总价过高的产品去化率较低，因其人口结构和家庭开展规模决定其价格承受力有限；目前5000元—6000元每平方〔高层住宅〕是下关人价格承受力的临界点〔下关自住需求〕，产品的设计和定价应综合考虑市民的承受力和自住需求。对我司的启示：一定要注重产品及户型设计，以品牌和品质溢价。目前下关客户品牌关注度缺乏，处于品牌认知的初级阶段。做好产品，树好形象是成功的关键。地块512分析及解读1、地块512区位示意图西南东北地块512距离苍山600米地块512现状及宗地图：地块512区位示意图西南东北地块512距离洱海1200米2、地块分析宗地位置面积（亩）预计出让价（万元/亩）预计成交价（万元/亩）用地性质规划条件挂牌起始价建筑层数出让年限景观大道以北、西环线以东约127230350商住用地容积4.5；密度25%；绿地率35%3459元∕㎡最大高度100米住宅：70年商业：40年优势基本具备开发条件交通便利，与城市繁华只是一个转身的距离由于大理学院高校、城北客运站的带动，市政配套已经逐步到位，项目前景价值潜力较大整个地块较为方正，利用率较高地块区位景观资源较佳，由于地势较高，可以靠山观海，占据较大景观资源优势劣势目前地块周边生活配套资源不足，不利于项目价值的提升东面及西北角有变电站存在，具体搬迁时间没有确定，会影响项目推售进度长期看好，但整体发展速度较为缓慢，由于缺少大体量物业的支持及相应的中高端，配套商业。地块区域的价值不能得到体现靠近西环线，会有一些噪音污染地块区域规划解读：

地块512处于景观大道以北，西环线以东，属于下关北区：?大理滇西城市总体规划?对下关做了统筹安排：大理滇西中心城市承担区域中心城市职能的核心地区，是滇西地区乃至更大区域范围的效劳和管理中心，重点开展总部经济、商贸商务、金融、教育、医疗、信息、文化创意、先进制造业等现代效劳业和局部都市型工业。

本案

3、地块规划解读：本地块为下关市内仅存的一块大面积净土地供给〔除此之外的大面积土地供给均为城中村改造工程〕，片区开展前景看好，开发规模效应好，在目前的市场上可以实现持续性盈利；

外部环境因素

企业自身因素优势（Strength）劣势（Weaknesses）1、滇西中心城市规划的出台，为地块长远发展提供坚定基础；2、大理政府由于利益关系对于房产深化调控的可能性不大；3、大理当地近年来将会积极进行城中村改造及城市化建设，必将带来房地产市场的进一步发展；4、该地块为大理下关市内唯一一块大面积用地，开发规模效应较大。1、大理当地居民普遍人均收入不足2000元/月，难以支撑房价上涨，项目后续定价溢价空间不足；2、地块目前周边居住、商业氛围不足；3、目前全国市场房产有进一步调控的可能性，政策的不确定性回会影响项目的正常开发和销售；机会OpportunitiesSO(企业自身优势、外部环境机会优势）WO（企业自身劣势、外部环境机会优势）1、目前公司艺墅花乡及公司品牌的知名度和影响力有利于下一个项目的开发；2、集团公司开发大西南的战略中，大理将会是集团战略中重要的布局；3、公司目前经营状态良好，具有持续经营快速运作的基础，能通过大理项目的快速运作，为集团进行相应贡献；4、集团的运作已经形成较为完善的体系，能从产品设计及营销支持对项目进行全程把控。1、积极进行该地块的前期研究和取得相关工作；2、结合当地市场进行产品规划及销售前期介入；3、与政府方面进行积极对接和联系，提前做好财务、工程各项工作准备。1、积极进行公司内部团队建设，增强公司凝集力和向心力；2、进行外部资源的拓展，为项目顺利开展提供支持；3、请总公司在前期拿地给予积极支持，以争取外部环境有利机会；威胁

ThreatsST（企业自身优势、外部环境具有劣势）WT（企业劣势、外部环境具有竞争威胁）1、目前公司团队建设及人员储备稍显不足，在现有人员配备及运作模式下，进行该地块的运作需要进行积极准备；2、从前期艺墅花乡项目分析，公司在当地对于当地资源的开拓和运用稍显不足，（经艺墅花乡后将会改变）1、谨慎拿地，在拿地前结合目前房地产市场进行相关细致测算，避免拿地风险；2、对外部市场进行细致研究，在产品规划和前期营销定位方面进行市场风险的规避；3、强化公司优势，善于进行内部资源整合，增强企业对于外在市场不确性的抵抗力；————地块512——SWOT分析4、周边物业分析花韵蓝湾开发商：云南大通大理房地产开发占地面积：120亩建筑面积：7万平方米户数：600户容积率：1.14工程进度：已竣工4年开发期数：分3期开发建筑群组合：21栋7层的花园洋房和10栋联排别墅主力户型:花园洋房70——150联排别墅180——433

开盘时间：2006年开盘时售价：花园洋房1800——2700别墅：3000——5000现在房屋的售价：花园洋房5000——5500〔清水〕6300左右〔精装〕联排别墅6000——7000〔清水〕8500左右〔精装〕客户来源区域：90%来自下关客户职业分析：公务员、泛公务员、私营业主客户购置动机分析：90%以上自住〔以婚房或改善居住条件为主〕客户购置因素分析：1.刚性需求且当时可供选择的楼盘少2.价位低，产品利用率高康典佳园开发商：云南纳思屋业占地面积：22亩建筑面积：5.2万平方米户数：427容积率：4.27绿化率：35%外立面建筑风格：简约工程进度：已封顶开发期数：一期建筑群组合：3栋高层和别墅主力户型:高层80——120别墅：220——260开盘时间：2021年5月8日开盘时售价：高层3200——4300别墅：7200——7300客户来源区域：90%来自下关客户职业分析：国营企业、私营业主、下关当地改善型居民客户购置动机分析：自住为主客户购置因素分析：价位低，产品利用率高新里程开发商：大理昇耀房地产开发占地面积：24亩建筑面积：6万平方米户数：425户容积率：3.22工程进度：已封顶开发期数：一期建筑群组合：1栋18层9个单元的小高层主力户型:：70——80〔两房，300套〕120——130〔三房，100套〕160——170〔四房，25套〕开盘时间：2021年10月

开盘时售价：3200——3500现在房屋的售价：4300——4500〔清水〕5500左右〔精装〕客户来源区域：本地及周边区县客户职业分析：泛公务员、私营业主、经商人士客户购置动机分析：学区房，自住以及家长陪读客户购置因素分析：1.价位低2.教育配套较好苍洱大关开发商：大理万诚地产代理公司：梓丰置业占地面积：2.9万平建筑面积：42462户数：146容积率：1.3工程进度：已封顶开发期数：分三期开发建筑群组合：62栋叠拼和38栋联排主力户型:130左右〔15套，已售罄〕190——240〔25套，已售罄〕260——310〔106套，余5套〕开盘时间：2021年开盘时售价：4200——5500现在房屋的售价：5800——6000〔清水〕6800左右〔精装〕客户来源区域：大理本地客户职业分析：公务员、泛公务员、私营业主、经商人士客户购置动机分析：自住，为孩子打算，客户购置因素分析：1.价位低2.教育配套较好3.景观好苹果城详情项目规模5万主力户型60——190㎡项目价格4500目标客户群本地自住客销售节点正在认筹中，认筹金1万元，2%优惠。开盘时间2011.5.8交房时间2013年初清逸佳园详情项目规模51000平方米（384套）主力户型3幢28层高层建筑、花园洋房和9套庭院式住宅；90m2左右的平层、120m2左右的平层、270m2左右的庭院式住宅、49m2-148m2的商铺项目价格开盘实收均价4500元目标客户群本地自住客（改善性居住为主）、县份客户（投资和为子女上学购买）开盘时间2011.5.2（开盘当天到场1000多人，两天时间实现销售349套，实现90%销售率）交房时间2013年3月前洱海庄园类别详情项目规模占地面积450亩，建面31.4万㎡主力户型75—114㎡项目价格均价7500元/㎡

（叠加别墅）；250-290㎡别墅，均价7000-8000元/㎡高层4500——6000（已售完）目标客户群大理本地人（自住）＋州县份客户（投资兼自住为主）销售节点1、洱海庄园叠加别墅现房销售，现仅剩255平米、290平两种户型，均价7500元/平米，按揭可享1%优惠，一期花园洋房已售完，2、3月30日推出61、62号楼，共计350套，均价4900元，开盘当天销售86%；3、400套精装小公寓（40平方—60平方），预计在5月底开盘销售，价格预计在7000左右；4、30余套别墅预计在2011年下半年推出，价格未定；开盘时间5月底精装小户型开盘销售交房时间2012年价格预判：物业名称物业类别开盘时间开盘价格现在价格涨幅花韵蓝湾别墅20063125740034.1%新里程高层20093400440029.4%苍洱大观别墅20094850590021.6%康典佳园高层（别墅）20103750（高层）7200（别墅)————此片区房屋出租的价格1、120平三房带简单装修带家电的出租价格为1200到1500；2、90平二房带简单装修带家电的出租价格为800到1000；3、120平清水房的出租价格为800到1000；4、90平清水房的出租价格为600左右。小结：地块所在地从政府长远规划及目前现状来说，发展前景较大，开发风险较小，增值潜力巨大；区域房地产发展处于初级阶段，在经济发展、人口结构、家庭规模的多种作用力下，供需不平衡决定区域房价长期看涨；地块所在区域市政配套将会逐渐完善，日趋形成一个成熟高规模社区，良好的教育、交通资源为区域房地产的发展奠定了很好的基础；目前片区房地产正处于一个苏醒阶段，将迎来一个主要以满足居住为主的市场，过渡到追求居住品质、品牌、配套的较为完善成熟的市场；项目的切入点应有较高起点，不论是产品设计、还是小区配套、还是园林景观，都应立于片区制高点，这样才能深入挖掘到地块价值；地块周边存在变电站，对项目产生一定影响。片区商业生活氛围不足也是制约其价格或是长期升值的一大瓶颈。地块512工程定位总体定位：【大理花郡】新城中心，尚品人生，大理超大规模艺术尚品社区客户定位：经济收入〔家庭〕年收入在10万元以上置业关注点是否具备足够的升值潜力，是此类客户的主要关注点看重物业管理，体会尊贵效劳，体验都市文化内涵房子是用来住的，讲究实用型和景观舒适性来源区域：主要是下关本地居民，大理周边县份。及外来大理长期居住人以大理下关为主的客户群体以大理周边县份为主的客户群体，有自己的经营和收入喜欢大理的外来人士产品组合：高层海景控制面积配比风险，快速回现标杆性产品小高层、多层围合明星产品，建立高端形象，价值提升〔工程前排，围合小区景观〕提升性产品临街商铺完善社区配套，建立与外界泛社区增值产品小户型补充性产品，降低产品组合风险补充性产品产品分布原那么：充分利用景观的均好性，户型设计以二房、三房为主，正面海处设计三房、四房形成工程主流产品；户型均好性：户型设计通透、板式为主，营造较好的通风采光效果实现小区内景观当地无视觉障碍；产品组合高层和多层户型定位：〔户型配比及面积区间〕物业类型户型种类面积区间套数套数比例面积分配面积比例说明高层二房二厅一卫60-8530%套数比例：二房31%三房53%四房13%顶及底3%三房二厅一卫105-11026%三房二厅二卫120-13022%顶复150-1801.2%底层带花园150-1801.2%小高层、多层三房二厅二卫120-1305%四房二厅二卫130-15010%临街商铺小商铺60—904%大商铺100—1505%合计————100.0%100.0%备注：方案二可以将临海前排设计为联排或花园洋房，增强产品的梯度和产品类型的丰富，具体在方案细化时可进行分析。项目均价（元）苹果城4500新里程4400苍洱大观5900康典佳园4200洱海庄园4900御培坊5500平均均价（未进行产品细分，只进行市场均价测评）4900价格建议：产品名称户型悲观价格预期正常市场价格乐观市场价格公寓80㎡480052006900高层（33层）三房、两房450051006100洋房3加1480055006200联排130㎡550064007120别墅180㎡620071007500地块512价格初评〔运用市场比照法进行测算〕评估均价

——5160586067644500-5500元入市，取得开盘热销随着片区成熟，价格逐渐拔高，并以楼王这创造价格标杆保持低价竞争的姿态，快速消化。刚需产品入市，二房、三房为主力，主打性价比。除了保存一期的刚需产品线外，规划楼王产品。仍以刚需产品线为主线，但面积区间适度缩小，同时适量增加多层大户型。片区正在起步，形象较差，市区客户置业第三选择。下关全城关注，以综合品质出色、价格合理而成为市区客户置业热点。片区初步成熟，大型生活配套开业，周边县市刚需、市区改善型客户增加。分批推售投资收益测算表项目拿地价格备注土地总价款260002800030000320003400036000楼面单价667718769821872923一销售收入212,941212,941212,941212,941212,941212,941

二销售成本124,280126,340128,400130,460132,520134,580

1地价及转让费26,78028,84030,90032,96035,02037,080契税3%2建安成本97,50097,50097,50097,50097,50097,500参考大理公司成本部意见，按计容单位成本2500元/平米三营业税金及附加11,71211,71211,71211,71211,71211,712销售收入的5.5％四土地增值税13,02412,19911,22810,4289,6298,829计算过程见附表五销售费用6,3886,3886,3886,3886,3886,388销售收入的3.0％六财务费用6,0006,0007,0007,0007,0007,000按土地款的70%接贷，借款2年，年息10%七管理费用6,3886,3886,3886,3886,3886,388销售收入的3.0％八利润总额45,14843,91441,82540,56439,30438,043销售收入-销售成本-主营业务税金及附加-土地增值税-开发费用（三项）九所得税11,28710,97810,70610,39110,0769,761计算过程见附表十净利润33,86132,93531,11830,17329,22828,282利润总额-所得税十一少数股东权益000000少数股东权益0%十二权益净利润33,86132,93531,11830,17329,22828,282

十三总投资回报率23.7%22.7%21.0%2