城市住房流通管理办法

城市住房流通管理办法总则目的与依据为了加强城市住房流通管理，规范住房流通秩序，保障住房交易当事人的合法权益，促进城市住房市场的健康、有序发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产转让管理规定》等相关法律法规，结合本市实际情况，制定本办法。适用范围本办法适用于本市行政区域内城市住房的流通管理，包括住房的买卖、赠与、交换、继承等转让行为，以及住房租赁等相关活动。管理部门市住房和城乡建设管理部门是本市城市住房流通的主管部门，负责全市住房流通的监督管理工作。区（县）住房和城乡建设管理部门按照职责分工，负责本辖区内住房流通的具体管理工作。发展改革、自然资源、市场监管、税务、公安等相关部门按照各自职责，协同做好城市住房流通管理的相关工作。住房流通一般规定流通条件1.住房产权清晰，具有合法的房屋所有权证书和土地使用权证书（或不动产权证书）。2.住房不存在司法查封、抵押等限制交易的情形，但经抵押权人同意转让的除外。3.住房符合国家和地方的建筑质量安全标准，不存在结构安全隐患。4.法律、法规规定的其他条件。禁止流通情形1.司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。2.依法收回土地使用权的。3.共有住房未经其他共有人书面同意的。4.权属有争议的。5.未依法登记领取权属证书的。6.法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。流通程序1.交易双方达成住房流通意向后，应当签订书面合同，合同内容应当包括当事人的姓名或者名称、住所，住房的坐落、面积、用途、质量等基本情况，交易价格、付款方式、付款时间，交付使用条件及日期，违约责任等条款。2.住房转让当事人应当在签订合同后30日内，持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。3.房地产管理部门对当事人提供的有关文件进行审查，并在15日内作出是否受理申请的书面答复。4.房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的住房进行现场查勘和评估。5.当事人按照规定缴纳有关税费。6.房地产管理部门办理房屋权属转移登记手续，核发不动产权证书。住房买卖新建商品住房买卖1.房地产开发企业预售商品住房，应当取得商品房预售许可证。未取得商品房预售许可证的，不得进行预售活动。2.房地产开发企业销售商品住房时，应当向买受人明示《商品房销售管理办法》《商品房买卖合同示范文本》《城市商品房预售管理办法》等相关规定和文件。3.商品住房销售价格由当事人协商议定，但房地产开发企业不得在标价之外加价销售商品住房，不得收取任何未予标明的费用。4.房地产开发企业应当按照合同约定的时间、质量标准交付商品住房。交付使用的商品住房应当经过竣工验收合格，并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。存量住房买卖1.存量住房买卖双方可以自行交易，也可以通过房地产经纪机构进行交易。2.通过房地产经纪机构进行交易的，应当与房地产经纪机构签订书面委托合同，明确双方的权利和义务。3.存量住房买卖当事人应当如实申报成交价格，不得隐瞒、虚报成交价格。住房赠与、交换与继承住房赠与1.住房赠与人应当具有完全民事行为能力，赠与的住房应当是其合法所有的财产。2.住房赠与应当签订书面赠与合同，并办理公证手续。3.赠与人和受赠人应当持相关证明文件到房地产管理部门办理房屋权属转移登记手续。住房交换1.住房交换双方应当签订书面交换合同，明确交换住房的基本情况、交换条件等内容。2.住房交换当事人应当按照规定办理房屋权属转移登记手续。住房继承1.住房继承人应当在被继承人死亡后，按照法定继承或者遗嘱继承的方式取得住房所有权。2.继承人应当持被继承人的死亡证明、遗嘱、亲属关系证明等相关文件到房地产管理部门办理房屋权属转移登记手续。住房租赁租赁当事人的权利和义务1.住房出租人应当按照合同约定将住房交付承租人使用，并履行房屋维修义务，但当事人另有约定的除外。2.住房承租人应当按照合同约定的用途使用住房，不得擅自改变住房用途，不得损坏住房及其附属设施。3.住房租赁期限内，出租人转让租赁住房的，应当在转让前合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权。租赁合同的订立与登记备案1.住房租赁当事人应当签订书面租赁合同，合同内容应当包括当事人的姓名或者名称、住所，住房的坐落、面积、用途、租赁期限、租金及其支付方式、房屋维修责任等条款。2.住房租赁合同订立后30日内，租赁当事人应当到租赁住房所在地的房地产管理部门办理租赁登记备案手续。租赁住房的治安管理1.出租人应当按照《租赁房屋治安管理规定》，对承租人的姓名、性别、年龄、常住户口所在地、职业或者主要经济来源、服务处所等基本情况进行登记，并向公安派出所备案。2.承租人应当遵守国家和地方的治安管理规定，不得利用租赁住房进行违法犯罪活动。房地产经纪服务经纪机构与人员管理1.从事房地产经纪服务的机构应当依法设立，并取得营业执照。2.房地产经纪人员应当取得相应的职业资格证书，并在房地产经纪机构中从业。3.房地产经纪机构和人员应当遵守有关法律、法规和行业规范，诚实守信，依法经营。经纪服务行为规范1.房地产经纪机构应当在经营场所醒目位置公示营业执照、备案证明、服务项目、收费标准等信息。2.房地产经纪机构和人员应当如实向当事人介绍住房的有关情况，不得隐瞒、欺诈、误导当事人。3.房地产经纪机构和人员不得为禁止流通的住房提供经纪服务。4.房地产经纪机构收取佣金应当开具发票，并与当事人签订书面佣金合同。监督管理市场监测与调控市住房和城乡建设管理部门应当建立健全城市住房流通市场监测体系，定期对住房市场的供求、价格、交易等情况进行监测和分析，及时发布市场信息，为政府宏观调控提供依据。执法检查住房和城乡建设管理部门应当加强对住房流通市场的执法检查，依法查处违法违规行为。对违反本办法规定的单位和个人，依法给予行政处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。信用管理建立房地产开发企业、房地产经纪机构和从业人员的信用档案，对其信用状况进行评价和公示。对信用良好的企业和人员给予表彰和奖励，对失信企业和人员进行惩戒。法律责任开发企业与经纪机构责任1.房地产开发企业未取得商品房预售许可证预售商品住房的，由住房和城乡建设管理部门责令停止预售活动，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。2.房地产经纪机构和人员违反本办法规定，有隐瞒、欺诈、误导当事人等行为的，由住房和城乡建设管理部门责令改正，并处以1万元以上3万元以下的罚款；情节严重的，吊销备案证明。当事人责任1.住房流通当事人隐瞒、虚报成交价格，偷逃税费的，由税务部门依法予以处罚。2.住房流