西安拆迁评估管理办法

西安拆迁评估管理办法一、前言在城市发展的进程中，拆迁工作是推动城市建设、改善居民生活环境的重要环节。而拆迁评估作为拆迁工作的关键部分，直接关系到被拆迁人的切身利益以及拆迁工作能否顺利进行。我们深知，公正、合理、科学的拆迁评估对于保障各方权益、维护社会稳定意义重大。因此，制定一套符合西安本地实际情况，遵循相关法律法规和行业标准的拆迁评估管理办法，是我们当下的重要任务。希望大家能够认真学习并贯彻执行本办法，共同为西安的城市建设贡献力量。二、适用范围本办法适用于西安市行政区域内国有土地上各类建设项目涉及房屋及其附属物拆迁的评估活动。无论是城市基础设施建设、旧城改造，还是商业开发等项目，只要涉及国有土地上的拆迁评估，均应按照本办法执行。我们鼓励大家在实际操作中，对于本办法适用范围存在疑问的情况，及时与相关部门沟通确认，确保评估活动依法依规进行。三、拆迁评估机构的选定1.评估机构资质要求参与西安拆迁评估的机构，必须具备国家规定的相应房地产评估资质。具体而言，应持有有效的房地产估价机构资质证书，且资质等级符合项目规模要求。例如，大型拆迁项目可能需要具备一级资质的评估机构承担。我们希望各评估机构能够严格自查自身资质，确保在参与拆迁评估工作时符合要求。2.选定程序拆迁评估机构的选定应遵循公开、公平、公正的原则。一般情况下，由拆迁人在规定时间内，通过投票、抽签等方式，从具备资质的评估机构名录中选定。具体操作如下：发布公告：拆迁人应在拆迁范围内显著位置及相关媒体发布选定评估机构的公告，公告内容包括拆迁项目基本情况、评估机构资质要求、选定方式、报名时间及地点等。报名与审核：符合资质要求的评估机构在规定时间内报名，拆迁人对报名机构进行资质审核，确定符合条件的候选评估机构名单。选定评估机构：组织被拆迁人代表、拆迁实施单位代表等相关人员，以投票或抽签等方式，从候选评估机构名单中选定拆迁评估机构。投票方式需保证多数被拆迁人参与，且得票最多的评估机构当选；抽签方式则应在公开场合，由相关人员共同见证下进行。我们鼓励被拆迁人积极参与评估机构的选定过程，充分行使自己的权利，确保选定的评估机构能够公正、客观地开展评估工作。四、拆迁评估人员要求1.专业资质从事拆迁评估工作的人员，必须取得国家统一颁发的房地产估价师资格证书，并在注册有效期内。同时，应具备丰富的房地产评估经验，熟悉西安本地房地产市场情况。我们希望每一位参与拆迁评估的人员都能不断提升自己的专业素养，为准确评估提供保障。2.职业道德评估人员应严格遵守职业道德规范，秉持公正、客观、独立的原则开展工作。不得与拆迁当事人一方串通，损害另一方利益；不得索取、收受拆迁当事人的财物或其他利益。在评估过程中，要保持廉洁自律，确保评估结果的公正性和可信度。我们鼓励大家相互监督，共同维护拆迁评估行业的良好形象。五、拆迁评估的内容与方法1.评估内容拆迁评估的内容主要包括被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积、建筑结构、成新程度等影响房地产价格的因素。此外，还应评估房屋附属物及装饰装修的价值，以及因拆迁造成的搬迁、临时安置等费用。例如，对于房屋的区位评估，要考虑周边交通、配套设施等因素对房价的影响；对于装饰装修的评估，要根据装修材料、工艺等实际情况进行合理估价。希望评估人员在评估过程中，全面、细致地考虑各项因素，确保评估结果准确反映被拆迁房屋及相关权益的价值。2.评估方法拆迁评估一般应采用市场比较法。在缺乏可比实例或不适宜采用市场比较法的情况下，可采用成本法、收益法等其他评估方法。市场比较法：选取与被拆迁房屋类似的房地产作为可比实例，通过对可比实例的交易价格进行修正、调整，得出被拆迁房屋的评估价格。可比实例应在区位、用途、规模、建筑结构等方面与被拆迁房屋具有相似性，且交易时间应与拆迁评估时点相近。例如，在选取可比实例时，应优先选择同一小区或相邻小区内近期成交的类似房屋。成本法：求取被拆迁房屋在评估时点的重新购建价格，扣除折旧，以此估算被拆迁房屋的评估价格。重新购建价格应包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润等。折旧应根据房屋的实际使用年限、损坏程度等因素合理确定。收益法：预计被拆迁房屋未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到评估时点后累加，以此估算被拆迁房屋的评估价格。在采用收益法时，要准确预测房屋未来的收益情况，合理确定资本化率。评估人员应根据被拆迁房屋的实际情况，选择合适的评估方法，并在评估报告中详细说明选用理由。我们鼓励评估人员在运用评估方法时，充分结合西安本地房地产市场特点，确保评估结果科学合理。六、拆迁评估的实施流程1.评估委托拆迁人选定评估机构后，应与评估机构签订书面评估委托合同。委托合同应明确评估项目名称、评估目的、评估对象范围、评估要求、评估费用及支付方式、双方权利义务等内容。希望拆迁人与评估机构在签订委托合同时，认真审查合同条款，确保双方权益得到保障。2.实地查勘评估机构接受委托后，应在规定时间内安排评估人员对被拆迁房屋进行实地查勘。实地查勘内容包括房屋的坐落、区位、用途、建筑面积、建筑结构、成新程度、装饰装修等情况，并拍摄反映房屋外观和内部状况的照片等影像资料。实地查勘时，拆迁人、被拆迁人应予以配合。评估人员应做好实地查勘记录，由实地查勘的评估人员、拆迁人、被拆迁人签字确认。如被拆迁人拒绝签字的，应在评估报告中说明情况。希望各方能够积极配合实地查勘工作，为准确评估提供真实、有效的资料。3.评估报告编制评估人员根据实地查勘情况，结合选定的评估方法，进行评估测算，编制拆迁评估报告。评估报告应包括封面、目录、致委托方函、估价师声明、估价假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件等内容。评估报告应内容完整、表述准确、逻辑清晰，并由负责本项目的注册房地产估价师签字，加盖评估机构公章。希望评估人员在编制评估报告时，严格按照规范要求进行，确保报告质量。4.评估报告送达评估机构应在合同约定的时间内，将评估报告送达拆迁人。拆迁人应在收到评估报告后，及时将评估报告送达被拆迁人。送达方式可采用直接送达、邮寄送达等方式。直接送达的，由被拆迁人在送达回证上签字确认；邮寄送达的，以邮政回执上注明的收件日期为送达日期。希望拆迁人能够及时履行送达义务，保障被拆迁人的知情权。七、拆迁评估结果异议处理1.申请复核评估被拆迁人或者拆迁人对评估结果有异议的，可以自收到评估报告之日起10日内，向原评估机构书面申请复核评估。申请复核评估应明确指出评估报告存在的问题及理由。原评估机构应自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应书面告知复核申请人。我们鼓励对评估结果有异议的当事人，按照规定程序申请复核评估，通过合理途径解决问题。2.申请专家鉴定被拆迁人或者拆迁人对原评估机构的复核结果有异议的，可以自收到复核结果之日起10日内，向西安市房地产估价专家委员会申请鉴定。西安市房地产估价专家委员会应自收到鉴定申请之日起10日内，对申请鉴定的评估报告进行鉴定。经鉴定，评估报告不存在技术问题的，应维持评估报告；评估报告存在技术问题的，评估机构应改正错误，重新出具评估报告。希望大家尊重专家鉴定结果，通过合法、规范的途径解决评估结果异议问题，共同维护拆迁评估工作的公正性和权威性。八、拆迁评估的监督管理1.主管部门职责西安市住房和城乡建设主管部门负责对本市拆迁评估活动实施监督管理。其主要职责包括：制定拆迁评估相关政策和规范；对评估机构和评估人员的从业行为进行监督检查；受理对拆迁评估活动的投诉、举报等。希望主管部门能够切实履行职责，加强对拆迁评估活动的监管，维护良好的市场秩序。2.监督检查内容主管部门对拆迁评估活动的监督检查内容主要包括：评估机构和评估人员是否具备相应资质；评估机构选定程序是否合法；评估过程是否符合规定的方法和流程；评估报告是否规范、准确等。通过定期或不定期的监督检查，及时发现和纠正拆迁评估活动中存在的问题。希望各评估机构和评估人员能够积极配合主管部门的监督检查工作，不断规范自身行为。3.违规处理对于在拆迁评估活动中违反本办法规定的评估机构和评估人员，主管部门将依法给予相应处罚。例如，对评估机构给予警告、罚款、暂停或吊销资质证书等处罚；对评估人员给予警告、罚