宁夏小区管理办法细则

宁夏小区管理办法细则总则目的与依据为了加强宁夏回族自治区住宅小区的管理，维护小区的居住环境和公共秩序，保障业主和物业使用人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》以及相关法律法规，结合宁夏实际情况，制定本办法细则。适用范围本细则适用于宁夏回族自治区行政区域内的各类住宅小区的管理活动。管理原则小区管理应当遵循业主自治、专业服务、政府监管相结合的原则，坚持公开、公平、公正，实现经济效益、社会效益和环境效益的统一。管理主体业主大会、业主委员会、物业服务企业、社区居民委员会等在各自职责范围内，共同做好小区管理工作。业主及业主大会业主权利与义务业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。业主在物业管理活动中，享有下列权利：1.按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；2.提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；3.提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；4.参加业主大会会议，行使投票权；5.选举业主委员会成员，并享有被选举权；6.监督业主委员会的工作；7.监督物业服务企业履行物业服务合同；8.对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；9.监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；10.法律、法规规定的其他权利。业主在物业管理活动中，履行下列义务：1.遵守管理规约、业主大会议事规则；2.遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；3.执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；4.按照国家有关规定交纳专项维修资金；5.按时交纳物业服务费用；6.法律、法规规定的其他义务。业主大会的成立同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。业主大会的职责业主大会履行下列职责：1.制定和修改业主大会议事规则；2.制定和修改管理规约；3.选举业主委员会或者更换业主委员会成员；4.选聘和解聘物业服务企业；5.筹集和使用专项维修资金；6.改建、重建建筑物及其附属设施；7.有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主大会会议业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主委员会业主委员会的产生业主委员会由业主大会选举产生，业主委员会成员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主委员会成员人数应当为5至11人的单数。业主委员会的职责业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：1.召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；2.代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；3.及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；4.监督管理规约的实施；5.业主大会赋予的其他职责。业主委员会的工作规范业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。业主委员会会议应当有过半数成员出席，作出的决定必须经全体成员过半数同意。业主委员会应当定期将工作情况向业主公布，接受业主的监督。物业服务企业物业服务企业的资质与备案从事物业服务活动的企业应当具有独立的法人资格，取得物业服务企业资质证书。物业服务企业应当自承接物业项目之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。物业服务合同物业服务企业应当与业主委员会签订书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。物业服务内容与标准物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供下列服务：1.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护和管理；2.物业管理区域内环境卫生的清扫保洁和生活垃圾分类收集、清运；3.物业管理区域内的绿化养护；4.物业管理区域内的秩序维护、安全防范等事项的协助管理；5.物业装饰装修管理服务；6.物业档案资料管理。物业服务企业应当按照国家和地方有关物业服务的标准和规范，提供质价相符的服务。物业服务费用物业服务费用应当按照物业服务合同的约定收取。物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。物业服务企业应当定期公布物业服务费用的收支情况，接受业主的监督。物业的使用与维护物业使用的一般规定业主、物业使用人应当按照规划用途使用物业。确需改变物业规划用途的，应当经有利害关系的业主同意，并依法办理相关手续。物业装饰装修管理业主、物业使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业，并与物业服务企业签订装饰装修管理服务协议。物业服务企业应当对装饰装修活动进行监督，发现违反规定的行为，应当及时制止，并报告有关部门。专项维修资金的管理与使用住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金的管理和使用应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。社区居民委员会的作用指导与监督社区居民委员会应当指导和监督业主大会、业主委员会依法开展自治管理，协助街道办事处、乡镇人民政府做好物业管理相关工作。协调与调解社区居民委员会应当协调业主、业主委员会、物业服务企业之间的关系，及时调解物业管理纠纷。监督管理政府部门的职责区、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，履行下列职责：1.贯彻执行物业管理的法律、法规和规章；2.指导和监督业主大会、业主委员会的成立和运作；3.对物业服务企业的资质和服务质量进行监督管理；4.对专项维修资金的交存、使用进行监督管理；5.处理物业管理投诉和纠纷。街道办事处、乡镇人民政府负责组织、指导本辖区内业主大会成立和业主委员会选举换届工作，监督业主大会、业主委员会依法履行职责，调解物业管理纠纷。投诉与处理业主、物业使用人、物业服务企业等对物业管理活动中的违法行为，可以向有关部门投诉。有关部门应当及时受理，并依法进行处理。法律责任业主、物业使用人的法律责任业主、物业使用人违反本细则规定，有下列行为之一的，由相关部门依法予以处理：1.违反规划用途使用物业的；2.擅自改变房屋外立面、搭建建筑物、构筑物的；3.损坏或者擅自占用、改建物业共用部位、共用设施设备的；4.违反规定饲养动物，影响环境卫生和他人生活的；5.其他违反物业管理规定的行为。物业服务企业的法律责任物业服务企业违反本细则规定，有下列行为之一的，由区、县人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，逾期不改正的，依法给予行政处罚：1.未按照规定备案的；2.未按照物业服务合同的约定提供服务的；3.擅自提高物业服务收费标准的；4.挪用专项维修资金的；5.其他违反物业管理规定的行为。业主委员会成员的法律责任业主委员会成员违反本细则规定，有下列行为之一的，由街道办事处