住房抵押管理暂行办法

住房抵押管理暂行办法总则目的与依据为加强住房抵押管理，规范住房抵押行为，保障住房抵押当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《城市房地产抵押管理办法》等相关法律法规和行业标准，结合本公司实际情况，制定本暂行办法。适用范围本办法适用于本公司开展的住房抵押业务，包括但不限于为客户提供住房抵押贷款、接受住房抵押作为担保等活动。定义本办法所称住房抵押，是指抵押人以其合法拥有的住房以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的住房折价或者以拍卖、变卖该住房的价款优先受偿。住房抵押的设定可抵押住房的条件1.抵押人依法取得的可上市交易的国有土地上的住房；2.住房产权清晰，不存在权属争议；3.住房已取得合法的房屋所有权证书和土地使用权证书；4.住房未被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制转让；5.符合国家和地方有关住房交易和抵押的其他规定。不得抵押的住房1.权属有争议的住房；2.用于教育、医疗、市政等公共福利事业的住房；3.列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；4.已依法公告列入拆迁范围的住房；5.被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制转让的住房；6.依法不得抵押的其他住房。抵押合同的订立1.抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同。抵押合同应当包括以下内容：被担保的主债权种类、数额；债务人履行债务的期限；抵押住房的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属；抵押担保的范围；当事人认为需要约定的其他事项。2.抵押合同不得违背国家法律、法规和本办法的规定，不得损害国家、集体和他人的合法权益。抵押登记1.抵押合同订立后，抵押人和抵押权人应当持下列文件到房地产所在地的房地产管理部门办理抵押登记：抵押当事人的身份证明或法人资格证明；抵押登记申请书；抵押合同；《国有土地使用证》《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明；可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料；可以证明抵押房地产价值的资料；登记机关认为必要的其他文件。2.房地产管理部门应当对抵押申请进行审核，符合规定的，予以登记，颁发《房屋他项权证》。《房屋他项权证》由抵押权人收执。3.抵押登记的日期，即为抵押权设立的日期。住房抵押的效力抵押担保的范围抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。抵押物的占有与保管1.抵押期间，抵押人应当妥善保管抵押住房，保持抵押住房的完好无损。抵押人对抵押住房进行使用、收益时，不得损害抵押住房的价值。2.抵押人未经抵押权人同意，不得擅自转让、出租、赠与抵押住房或者以其他方式处分抵押住房。抵押物的保险1.抵押人应当按照抵押权人的要求，对抵押住房办理财产保险。保险期限不得短于主债务的履行期限，保险金额不得低于抵押住房的价值。2.保险单应当注明抵押权人为第一受益人。在抵押期间，抵押人不得以任何理由中断或撤销保险。抵押权的转让1.抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。2.抵押权转让时，应当办理抵押权变更登记。住房抵押的实现实现抵押权的条件有下列情形之一的，抵押权人有权依法实现抵押权：1.债务履行期限届满，债务人未履行债务的；2.抵押人被宣告破产或者被撤销的；3.抵押人擅自处分抵押住房的；4.抵押人不履行抵押合同约定的其他义务的；5.法律规定的其他情形。实现抵押权的方式1.抵押权人可以与抵押人协议以抵押住房折价或者以拍卖、变卖该抵押住房所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。2.抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押住房。3.抵押住房折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押物的处置顺序1.同一住房向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押住房所得的价款按照以下规定清偿：抵押权已经登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序；抵押权已经登记的先于未登记的受偿；抵押权未登记的，按照债权比例清偿。2.顺序在先的抵押权与该住房的所有权归属一人时，该住房的所有权人可以以其抵押权对抗顺序在后的抵押权。住房抵押的终止终止的情形有下列情形之一的，住房抵押关系终止：1.主债务已经履行完毕的；2.抵押住房灭失且无代位物的；3.抵押权人放弃抵押权的；4.法律规定的其他情形。注销登记住房抵押关系终止后，抵押人和抵押权人应当持相关证明文件到房地产管理部门办理抵押注销登记手续。监督与管理内部监督公司应当建立健全住房抵押业务的内部监督机制，加强对住房抵押业务的风险管理和内部控制。定期对住房抵押业务进行检查和审计，及时发现和纠正存在的问题。外部监管公司应当接受相关部门的监督管理，遵守国家法律法规和行业规范。按照要求及时报送住房抵押业务的相关信息和资料。法律责任抵押人的责任1.抵押人隐瞒抵押住房存在共有、争议、被查封、被扣押等情况的，应当承担相应的法律责任。2.抵押人擅自处分抵押住房的，其行为无效，给抵押权人造成损失的，应当承担赔偿责任。3.抵押人未按照合同约定履行义务的，应当承担违约责任。抵押权人的责任1.抵押权人违反本办法规定