2010年3月龙湖·春森彼岸星悦荟项目商业市场调查研究报告

龙湖·春森此岸星悦荟工程

商业市场调查研究报告

〔二Ｏ一二年三月〕目录一、整体工程根本信息及规划营销二、工程概况2.1、口岸特点2.2、工程针对消费人口及人群2.3、城市规划三、工程市场调查1、工程概述2、工程商业格局：3、业态分布：4、商铺情况5、商业亮点四、SWOT分析龙湖春森此岸根底信息龙湖春森此岸，位于北滨路上的大型高端豪宅社区。以“超越龙湖〞为口号入市，成为当前北滨路上销售均价最贵的高层豪宅小区一、根底信息龙湖春森此岸交通图交通图每一楼栋单独命名，保持工程市场关注度和新鲜感涵邸江天竞云邸江天上籣邸江天月鸿邸香邸江天阙嵘邸江天里龙湖春森此岸规划/功能划分规划/功能划分根据各期推售产品户型，针对目标客群特征进行广告平面设计X邸系列滨江板式洋房滨江板式洋房涵邸云邸籣邸产品特征：平层跃层皆有，带底TOWN及顶跃户型面积区间：平层：118-142㎡跃层：142-233㎡主力总价区间：90-220万广告平面鸿邸香邸嵘邸龙湖春森此岸产品/营销产品/营销江天系列滨江高层豪宅滨江豪宅布局江天竞江天上江天月江天里江天阙产品特征：均为平层户型面积区间：74-154㎡主力总价区间：55-120万广告平面龙湖春森此岸产品/营销产品/营销外立面风格采取反规划的建筑思路，使建筑没有标准层，每个立面都标新立异龙湖春森此岸建筑春森此岸的外立面比较独特，层次清楚，立体感强，但在追求外立面美观的同时，也在一定程度上影响了居住的实用性。高层滨江住宅阳台上的不可卸玻璃窗外墙框架木质栅栏二、星悦荟概况星悦荟作为龙湖三大商业品牌之一，致力于打造社区型时尚生活中心，向中产家庭及消费者提供购物、美食、娱乐、休闲等多样生活方式，从而让消费者发现和享受“生活之悦〞。星悦荟产品概念指：规模在5万—10万平方米上下的集中商业，为城市中产阶层及其家庭提供主题化或综合性的品质生活方式，使消费者感受生活之悦。社区商业：是指区别于城市中心商业、shoppingmall、大型购物中心、主题商业步行街等以地域内和周边居民为主要效劳对象的零售商业形态；社区商业具有相当强的地域性。它是一种以住宅工程或住宅街区为载体，以便民、利民为宗旨，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要商品和效劳的属地性商业。

社区中心商业四大特点

二业态常见与日常商业及效劳社区中心把日常商业和效劳设施集于其中，既缩短了这些设施与社区居民的距离，又满足了人们多样化需求；既便民、利民，又提高了居民的生活质量和城市环境质量。三以住宅小区居民为效劳对象社区中心的效劳对象以本区多个住宅小区居民的日常生活为主，有别于中心商务对外交流为主的城市功能，但两者又互为交叉，共同构成城市人居活动中心的完整系统。四属于配套市场化运作社区中心是政府调控下的商业行为，在政府的规划要求下，开展商通过高起点的商业开发运作，为社区居民提高教育、文化体育、生活配套等效劳，这种不断完善的商业组合，取得了相关可观的经济效益，更提供了诸多的就业时机。2.1、口岸特点

2.2、工程针对消费人口及人群

未来三年内，江北嘴CBD将有600万方商务楼宇、400万方住宅、80%全国性金融机构入驻、20万国际商务精英工作生活江北嘴CBD滨江豪宅带日趋形成，左右2公里内，密布5万户高收入阶层家庭春森此岸就是打造一个城市共同体，未来将拥有来自美国、澳大利亚、日本、韩国、香港等18个国家和地区的国际人士，常住人口将达到2万人，流动人口将超过4万。

2.3、工程规划

星悦荟〔春森此岸〕体量10万方体量，分3期开业。去年开业的是一期滨江商业，共5万方。会聚餐饮、娱乐、休闲健康三大主题功能。其外立面打破现代主义大片大片整齐划一的外立面，将其碎化，从而形成层次清楚，立体感极强、极富个性的外立面，并保持一种和谐亲近的视觉美感。整个春森此岸那么通过建筑的上下错落，形成完美的天际线，也成为一道城市景观。电梯轿厢内首次按星级标准装修、门窗全部采用镀膜玻璃、每栋楼均设计新风系统。

三、工程市场调查

1、工程概述星悦荟工程于2021年方位自东向西，距江岸仅100米，整个工期为三期，目前一期已全面完成，体量为5万方；二期目前正在建设中，估计于今年年底或明年初能完工；三期现未开工。本工程一期商业招商已经完成，正在做二期招商工作。停车位：广场上有257个停车位，地下停车场有243个停车位。广场街面设有大型大型店招和局部绿化设施和绿植。2、工程格局：

整体工程地势北高南低，大致呈三阶梯状分布；商业工程为至西向东，第一期位于西方，视野开拓，楼层分布：6层商业布局，纵向分为8个区，每区设有一部直升电梯。商业上门为一期高层住宅。3、业态分布：

按业态划分

按区域划分

4、商铺情况结构：大局部户型为纵深为15-20米，开间为24-70米，面积多为360-1400平米。层高：一层为4米。2-6层为3.5米。装修：突出本业态和品牌特色，采用不同家居和灯饰衬托出产品或效劳特色。物业条件：独立水、电、气和下水。消费水平：人均消费150-350元/人。类型：所有商铺均为租赁，无出售物业。水流和车流：8-20人/小时300-480辆/小时〔双向〕

租金和营业额租金：70-100元/平米，物业费14元/平米单铺租金集中分布30000-140000元/月单位租金起价：约80元/月·平方米单位租金最高价：约120元/月·平方米单位租金均价：约85元/月·平方米价值区分布：靠近平层第一价值区；靠近中间为第二价值区。越接近街道两头和高层的租金越低。临街商铺出售供给：无二手商铺转让：无营业额：每天流水50-90W单铺营业额集中分布：10000-25000

5、商业特色1建筑大气，宽幅落地外窗设计，室内外采用优质材料，灯光柔和，风格高贵典雅。2每层楼面中间区域设有供顾客和消费者休息的设施。3装修管理较好，围挡横平竖直且封到顶，材料是轻钢龙骨加木工板后外面再喷绘上墙

四、SWOT分析

优势：良好的硬件、软件和定位；优越的地段位置和环境，属于北滨路江面核心区域内,紧邻各大商业圈和高消费人群，易于会聚车流和人流；商业地产品牌知名度高，对自身品牌和商铺的品牌运作和推广营销能力较强；入驻品牌均为其品牌的旗舰店；装修给人以气派和尊贵的感觉；租金较为廉价，便于市场培育；周边高端人群有高品位的追求。劣势：商业布局不平衡；周边无任何商业设施和气氛，整体工程也只完成一期，难以满足人们的多样化需求。业态组合较单一，只会聚餐饮、娱乐、休闲健康三大主题功能；未规划必备性业态，如：超市、药店、银行等。局部同层未能联通；不利于人流流向引导。因星悦荟为社区型中心，但目前除本工程住宅业主较少，且未能吸引周边居民，未形成住宅社区气氛，住宅与商业未能到达统一。业态同质化严重，重庆几大商圈已经有相对成熟和稳定的同类型商业综合体。

时机：

周边有大量高消费人群，他们对消费环境、品味的追求较高，拒绝抵挡的马路消费和嘈杂的商业圈消费。星悦荟的出现，弥补了该片区的市场空白。南滨路已经凭其出色的餐饮气氛和滨江夜景而闻名，北滨路虽开发