平昌商品房预售管理办法

平昌商品房预售管理办法一、引言随着平昌房地产市场的不断发展，商品房预售作为一种常见的房屋销售方式，在促进房地产开发企业资金回笼、推动房地产项目建设等方面发挥了重要作用。然而，由于商品房预售存在一定的特殊性，如房屋交付时间与购房款支付时间的分离等，也容易引发一系列问题，如开发商资金链断裂导致项目烂尾、房屋质量与预售承诺不符等，损害购房者的合法权益。为了规范平昌商品房预售行为，加强对商品房预售的管理，保障购房者和房地产开发企业的合法权益，维护房地产市场的正常秩序，根据国家相关法律法规和行业标准，结合平昌实际情况，特制定本管理办法。二、适用范围与基本原则（一）适用范围本办法适用于平昌县行政区域内国有土地上的商品房预售管理。凡在平昌县从事商品房预售活动的房地产开发企业（以下简称开发企业），均应遵守本办法。（二）基本原则1.合法合规原则：商品房预售活动必须严格遵守国家和地方有关法律法规的规定，确保预售行为的合法性和有效性。2.公平公正原则：维护购房者和开发企业的合法权益，保障双方在预售活动中的平等地位，确保交易公平公正。3.信息公开原则：开发企业应如实、全面地向购房者披露与商品房预售相关的信息，包括项目基本情况、预售许可情况、房屋质量标准、销售价格等，保障购房者的知情权。4.监督管理原则：加强对商品房预售活动的监督管理，建立健全监管机制，及时发现和处理预售活动中存在的问题，维护房地产市场的正常秩序。三、预售许可管理（一）预售条件开发企业进行商品房预售，应当符合下列条件：1.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。2.持有建设工程规划许可证和施工许可证。3.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。4.法律、法规规定的其他条件。（二）申请材料开发企业申请商品房预售许可，应当提交下列材料：1.商品房预售许可申请表。2.开发企业的营业执照和资质证书。3.土地使用权证书、建设工程规划许可证和施工许可证。4.投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明。5.工程施工合同及关于施工进度和竣工交付日期的说明。6.商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并附预售商品房分层平面图。7.物业管理方案。8.法律、法规规定的其他材料。（三）审批程序1.受理：平昌县房地产管理部门（以下简称房管部门）收到开发企业提交的申请材料后，应当对申请材料进行审查。申请材料齐全、符合法定形式的，应当当场受理；申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场或者在5个工作日内一次性书面告知开发企业需要补正的全部内容。2.审核：房管部门应当自受理申请之日起10个工作日内，对开发企业提供的申请材料进行审核，并到现场进行查勘。经审核，开发企业的申请符合法定条件的，房管部门应当依法作出准予预售的行政许可书面决定，并自作出决定之日起10个工作日内向开发企业颁发、送达《商品房预售许可证》；不符合法定条件的，房管部门应当依法作出不予许可的书面决定，并说明理由。3.公示：房管部门作出准予预售许可的决定后，应当在其官方网站和销售现场公示《商品房预售许可证》的相关信息，包括开发企业名称、项目名称、预售房屋栋号、面积、预售期限等，接受社会监督。（四）许可证管理1.《商品房预售许可证》应当载明开发企业名称、项目名称、预售房屋栋号、面积、预售期限等内容。开发企业应当按照《商品房预售许可证》核准的内容进行预售，不得擅自变更。2.《商品房预售许可证》有效期为一年。有效期届满需要继续预售的，开发企业应当在有效期届满前30日内向房管部门申请办理延续手续。经审查符合预售条件的，房管部门应当予以延续；不符合预售条件的，不予延续，并注销其《商品房预售许可证》。3.开发企业遗失《商品房预售许可证》的，应当在当地主要媒体上刊登遗失声明，并持遗失声明向房管部门申请补发。四、预售合同管理（一）合同签订1.开发企业预售商品房，应当与购房者签订书面的商品房预售合同。商品房预售合同应当采用平昌县房管部门统一印制的示范文本，并在合同中明确双方的权利和义务。2.开发企业应当在签订商品房预售合同之日起30日内，持商品房预售合同到平昌县房管部门和土地管理部门办理登记备案手续。未经登记备案的商品房预售合同，不得对抗第三人。3.开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房，不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。（二）合同变更与解除1.经双方当事人协商一致，可以变更或者解除商品房预售合同。变更或者解除商品房预售合同的，开发企业应当在变更或者解除合同之日起15日内，到平昌县房管部门和土地管理部门办理变更或者注销登记备案手续。2.因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，致使商品房预售合同不能履行或者不能完全履行的，当事人可以依法解除合同。当事人一方依法解除合同的，应当及时通知对方，并在合理期限内提供证明。（三）合同纠纷处理购房者与开发企业在履行商品房预售合同过程中发生纠纷的，可以通过协商、调解、仲裁或者诉讼等方式解决。协商、调解不成的，可以根据合同中的仲裁条款或者事后达成的书面仲裁协议，向仲裁机构申请仲裁；没有仲裁条款或者仲裁协议的，可以向人民法院提起诉讼。五、预售资金监管（一）监管原则商品房预售资金应当遵循"专款专用、全程监管、安全高效"的原则，确保预售资金用于商品房项目的建设，保障购房者的合法权益。（二）监管账户设立1.开发企业在申请商品房预售许可前，应当在平昌县范围内的商业银行设立商品房预售资金监管账户（以下简称监管账户），并与房管部门、监管银行签订商品房预售资金监管协议。2.监管账户应当以项目为单位设立，一个项目只能设立一个监管账户。开发企业不得擅自变更监管账户。（三）资金缴存1.购房者应当按照商品房预售合同的约定，将购房款直接存入监管账户。开发企业不得直接收取购房者的购房款，不得另设其他账户收存购房款。2.开发企业在办理商品房预售合同登记备案时，应当向房管部门提交购房款存入监管账户的凭证。（四）资金使用1.开发企业使用预售资金，应当按照工程建设进度分阶段申请使用。工程建设进度分为基础完工、主体结构完工、竣工验收备案等阶段。2.开发企业申请使用预售资金时，应当向房管部门提交下列材料：-商品房预售资金使用申请表。-工程建设进度证明材料，如工程质量验收报告、监理报告等。-资金使用计划，包括资金用途、金额、支付对象等。-法律、法规规定的其他材料。3.房管部门应当自收到开发企业的申请材料之日起5个工作日内进行审核。经审核符合使用条件的，房管部门应当出具同意使用预售资金的意见，并通知监管银行按照资金使用计划拨付资金；不符合使用条件的，应当书面通知开发企业并说明理由。（五）监督检查1.房管部门应当加强对商品房预售资金监管情况的监督检查，定期对监管账户的资金收支情况进行核查，确保预售资金专款专用。2.监管银行应当按照商品房预售资金监管协议的约定，对监管账户的资金收支情况进行监控，发现开发企业违反规定使用预售资金的，应当及时通知房管部门。3.开发企业应当定期向房管部门报送预售资金收支情况报表，并接受房管部门的监督检查。六、预售信息公示与广告管理（一）信息公示1.开发企业应当在商品房销售现场显著位置公示下列信息：-《商品房预售许可证》。-土地使用权证书、建设工程规划许可证和施工许可证。-商品房预售方案，包括预售房屋的位置、面积、价格、户型图等。-前期物业服务合同和临时管理规约。-不利因素提示，如周边环境、噪音、高压线等可能影响购房者居住的因素。-法律、法规规定应当公示的其他信息。2.开发企业应当通过平昌县房管部门指定的网站，及时、准确地公布商品房预售的相关信息，包括可售房源、已售房源、销售价格等，接受社会监督。（二）广告管理1.开发企业发布商品房预售广告，应当符合《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布规定》等法律法规的规定，真实、准确、合法，不得含有虚假或者引人误解的内容，不得欺骗、误导消费者。2.商品房预售广告中应当载明《商品房预售许可证》的编号。未取得《商品房预售许可证》的，不得发布商品房预售广告。3.开发企业不得利用虚假广告诱骗购房者签订商品房预售合同。购房者因受虚假广告误导而签订商品房预售合同的，有权要求开发企业承担相应的法律责任。七、交付与产权登记管理（一）交付条件开发企业应当按照合同约定的时间和标准向购房者交付商品房。商品房交付时，应当符合下列条件：1.取得建设工程竣工验收备案证明文件。2.取得房屋测绘报告。3.提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。4.合同约定的其他交付条件。（二）交付程序1.开发企业应当在交付日期前10日书面通知购房者办理交付手续，并提供相关证明文件。2.购房者应当按照通知要求的时间和地点办理交付手续。在办理交付手续时，购房者有权对房屋进行查验。如发现房屋存在质量问题，开发企业应当按照合同约定及时进行修复；修复后仍不符合交付标准的，购房者有权拒绝接收房屋，并要求开发企业承担违约责任。3.开发企业应当自商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送平昌县房管部门和土地管理部门。（三）产权登记1.购房者应当自商品房交付使用之日起90日内，持相关材料到平昌县房管部门和土地管理部门办理房屋所有权登记手续。开发企业应当协助购房者办理房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。2.因开发企业的原因，致使购房者未能在规定期限内取得房屋所有权证书的，开发企业应当按照合同约定承担违约责任。八、法律责任（一）开发企业违法责任1.开发企业未取得《商品房预售许可证》擅自预售商品房的，由平昌县房管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。2.开发企业不按规定办理商品房预售合同登记备案手续的，由平昌县房管部门责令限期改正；逾期不改正的，处1万元以上3万元以下的罚款。3.开发企业违反规定使用预售资金的，由平昌县房管部门责令限期改正；逾期不改正的，暂停其商品房预售许可，并处3万元以下的罚款。4.开发企业发布虚假商品房预售广告，欺骗、误导消费者的，由工商行政管理部门依照《中华人民共和国广告法》的有关规定进行处罚。5.开