南宁政府商品房管理办法

南宁政府商品房管理办法引言随着南宁房地产市场的蓬勃发展，商品房的交易与管理变得愈发复杂和重要。为了规范南宁地区商品房的建设、销售、使用及后续管理等各个环节，维护房地产市场秩序，保障购房者和房地产开发企业等各方的合法权益，依据国家相关法律法规及行业标准，结合南宁市的实际情况，特制定本《南宁政府商品房管理办法》（以下简称“本办法”）。希望大家共同遵守本办法规定，一同营造健康、有序、公平的商品房市场环境。一、适用范围本办法适用于在南宁市行政区域内国有土地上新建、销售、使用各类商品房的相关活动及其管理。无论是房地产开发企业，还是广大购房者，或是涉及商品房后续经营管理的单位和个人，都需要遵循本办法的各项规定。二、职责分工1.政府相关部门职责住房和城乡建设部门：负责商品房建设过程中的监督管理，包括对开发企业资质审查，确保开发项目符合建设工程质量安全标准等。希望住建部门严格把关，保障商品房从建设源头就符合品质要求。自然资源部门：负责商品房项目土地供应及规划许可等相关工作，确保土地使用合法合规，规划布局合理。我们鼓励自然资源部门在工作中积极为开发企业提供指导，促进项目顺利推进。市场监督管理部门：对商品房销售过程中的价格、广告宣传等市场行为进行监管，防止不正当竞争及侵害消费者权益的行为发生。市场监管部门应积极履行职责，维护公平的市场交易环境。其他相关部门：如税务、消防、环保等部门，按照各自职责，协同做好商品房管理工作。各部门之间要加强沟通协作，形成合力，共同推动南宁商品房市场的健康发展。2.房地产开发企业职责开发企业应严格遵守国家法律法规及本办法规定，依法取得相关开发建设资质，按照规划许可进行项目建设。希望开发企业树立诚信经营理念，以高质量的产品回馈社会。负责商品房的销售管理，如实向购房者提供项目信息，确保销售行为合法、规范，不得进行虚假宣传、捂盘惜售等违规操作。开发企业要自觉接受各部门的监督检查，共同维护良好的市场秩序。三、商品房开发建设管理1.项目立项与规划房地产开发企业在进行商品房项目开发前，应依法向自然资源部门申请项目立项和规划许可。提交的项目规划方案应符合南宁市城市总体规划及相关专项规划要求，合理确定项目的建设规模、建筑密度、绿地率等指标。希望开发企业在规划设计阶段充分考虑居民生活需求，打造高品质居住社区。自然资源部门在审查项目规划方案时，要严格按照相关标准规范进行审核，对于不符合要求的方案及时提出修改意见，确保项目规划科学合理。2.开发建设资质管理开发企业必须具备相应的开发资质等级，不得超越资质范围从事商品房开发建设活动。住建部门要定期对开发企业的资质进行动态核查，对于不符合资质条件的企业，责令限期整改或依法吊销资质证书。开发企业应重视自身资质建设，不断提升开发能力和水平。开发企业在项目建设过程中，如需进行资质变更，应按照规定及时办理相关手续，确保开发建设活动的合法性和连续性。3.建设工程质量安全管理开发企业作为项目建设的首要责任主体，应建立健全质量管理体系，严格按照工程建设强制性标准和施工图设计文件组织施工。施工单位应严格履行施工质量和安全责任，监理单位要切实发挥监理作用，确保工程质量安全。希望各方责任主体强化质量安全意识，共同打造放心工程。住建部门要加强对商品房建设工程质量安全的日常监督检查，加大对违法违规行为的查处力度。对于发生质量安全事故的项目，依法追究相关单位和人员的责任。4.配套设施建设管理商品房项目应按照规划要求配套建设相应的基础设施和公共服务设施，如道路、供水、供电、供气、排水、绿化、幼儿园、社区服务中心等。开发企业要将配套设施建设纳入项目整体建设计划，确保与商品房同步设计、同步施工、同步交付使用。我们鼓励开发企业在配套设施建设上注重品质和实用性，提升居民生活便利性。住建部门要对配套设施建设情况进行跟踪监督，确保配套设施建设符合规划标准和设计要求。未经竣工验收或验收不合格的配套设施，不得投入使用。四、商品房销售管理1.销售许可管理房地产开发企业预售商品房，应当向住建部门申请预售许可。申请预售许可时，应提交相关材料，包括土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售方案等。住建部门应严格按照规定对申请材料进行审核，对符合条件的，依法核发预售许可证。开发企业要严格遵守预售许可制度，未取得预售许可证的，不得进行预售活动。开发企业取得预售许可证后，应在规定时间内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格明码标价对外销售。希望开发企业秉持诚信原则，规范价格销售行为，保障购房者的知情权。2.销售行为规范开发企业在销售商品房时，应当与购房者签订书面合同，合同内容应包括房屋基本情况、价格、付款方式、交付时间、质量标准、违约责任等条款。合同示范文本应按照国家和地方相关规定制定，确保合同条款合法、公平、合理。开发企业要认真履行合同约定，保障购房者合法权益。开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房，不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。禁止发布虚假房源信息、炒卖房号、捂盘惜售等恶意扰乱市场秩序的行为。市场监管部门要加强对销售行为的监督检查，严厉打击违法违规销售行为。房地产经纪机构代理销售商品房的，应当取得开发企业的书面委托，并在代理销售活动中遵守相关法律法规及本办法规定。经纪机构不得擅自对外发布未经委托人同意的房源信息，不得诱导、协助购房人通过伪造证明材料等方式骗取购房资格。希望房地产经纪机构加强行业自律，规范代理销售行为。3.购房资格管理购房者在南宁市购买商品房，应符合南宁市房地产市场调控政策规定的购房资格条件。相关部门要加强对购房资格的审核，防止不符合条件的人员购房，维护房地产市场平稳健康发展。购房者应如实提供相关证明材料，配合相关部门进行购房资格审核。开发企业和房地产经纪机构在销售过程中，应协助相关部门做好购房资格审核工作，发现购房者提供虚假材料的，应及时向有关部门报告。五、商品房交付使用管理1.交付条件商品房交付使用时，应当符合下列条件：已取得建设工程竣工验收备案证明文件；已取得房屋测绘报告；配套基础设施和公共服务设施已按照规划要求建成并满足使用条件；住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实等。开发企业要确保交付的商品房符合法定交付条件，让购房者能够放心入住。开发企业在交付商品房前，应组织施工、设计、监理等单位进行竣工验收，验收合格后方可交付使用。住建部门要加强对竣工验收过程的监督，对不符合交付条件的项目，责令开发企业整改，直至达到交付条件。2.交付手续开发企业应当在合同约定的交付时间前，书面通知购房者办理交付手续，并提供相关证明文件。购房者在接到通知后，应按照通知要求及时办理交付手续。在交付过程中，开发企业应向购房者出示相关证明文件，并对房屋进行现场查验，确保购房者对房屋状况有清晰了解。希望双方积极配合，顺利完成交付手续。如因不可抗力等原因导致商品房不能按照合同约定的时间交付使用的，开发企业应及时通知购房者，并提供相关证明。双方应按照合同约定协商解决交付时间等问题。3.质量保修开发企业应当按照国家有关规定和合同约定，承担商品房的质量保修责任。在保修期内，因房屋质量问题影响正常使用的，购房者可以要求开发企业承担修复责任。开发企业应建立质量保修服务机制，及时处理购房者反映的质量问题。希望开发企业重视质量保修工作，保障购房者的权益。商品房质量保修期限和范围按照国家相关规定执行。开发企业可以委托物业服务企业等单位负责质量保修的具体实施工作，但应承担相应的法律责任。六、商品房产权登记管理1.初始登记房地产开发企业应当在商品房竣工验收合格后，依法向不动产登记机构申请办理房屋所有权初始登记。申请初始登记时，应提交相关材料，包括土地使用权证、建设工程规划许可证、竣工验收备案证明、房屋测绘报告等。不动产登记机构应按照规定对申请材料进行审核，对符合条件的，依法办理初始登记手续。开发企业要及时办理初始登记，为购房者办理分户产权登记创造条件。不动产登记机构应优化初始登记办理流程，提高办理效率，缩短办理时间，为开发企业提供便捷服务。2.转移登记购房者在办理商品房交付手续后，应及时与开发企业共同向不动产登记机构申请办理房屋所有权转移登记。申请转移登记时，应提交相关材料，包括不动产权属证书、商品房买卖合同、购房发票、完税证明等。不动产登记机构应按照规定对申请材料进行审核，对符合条件的，依法办理转移登记手续，核发不动产权证书。购房者和开发企业要积极配合，确保产权登记顺利进行。对于存在查封、抵押等限制转移登记情形的商品房，在限制情形解除前，不动产登记机构不予办理转移登记手续。七、物业服务与管理1.前期物业服务房地产开发企业在商品房销售前，应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业，签订前期物业服务合同，并在售楼处显著位置公示。前期物业服务合同应明确物业服务内容、服务标准、收费标准等事项。开发企业要重视前期物业服务企业的选聘，为小区后续管理奠定良好基础。物业服务企业应当按照前期物业服务合同约定，提供相应的物业服务。在物业服务过程中，要加强与业主的沟通，及时处理业主反映的问题，不断提升服务质量。希望物业服务企业以业主需求为导向，用心做好服务工作。2.业主大会与业主委员会业主入住率达到一定比例后，应当按照规定召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会。业主大会和业主委员会应依法履行职责，代表业主共同决定物业管理的重大事项，维护业主合法权益。希望广大业主积极参与业主大会和业主委员会的组建及运作，共同管理好自己的家园。业主委员会成立后，应及时与前期物业服务企业进行交接，并根据业主大会的决定，选聘或者续聘物业服务企业，签订物业服务合同。物业服务企业应积极配合业主委员会的工作，共同做好小区物业管理服务。3.物业服务费用物业服务费用应当按照物业服务合同约定的标准收取。物业服务企业应当定期公布物业服务费用的收支情况，接受业主监督。业主应当按照合同约定按时足额交纳物业服务费用。希望业主和物业服务企业在费用问题上加强沟通理解，共同维护小区物业服务的正常运转。对于物业服务费用的调整，应当按照规定程序进行，并经业主大会审议通过。物业服务企业不得擅自提高收费标准。八、监督检查与法律责任1.监督检查政府相关部门应当建立健全商品房市场监督检查制度，加强对商品房开发、销售、交付使用、产权登记及物业服务等各个环节的监督检查。通过日常巡查、专项检查等方式，及时发现和处理违法违规行为。各部门要严格履行监督检查职责，确保本办法各项规定得到有效执行。相关部门在监督检查过程中，可以依法查阅、复制与检查事项有关的文件、资料，询问有关人员，对违法行为依法进行处理。开发企业、物业服务企业等单位和个人应当积极配合监督检查工作，如实提供相关材料和信息。2.法律责任房地产开发企业违反本办法规定，有下列行为之一的，由相关部门依法予以处罚：未取得预售许可证擅自预售商品房的；进行虚假宣传、捂盘惜售等违规销售行为的；交付的商品房不符合交付条件的；未按照规定办理产权登记手续的等。希望开发企业严格遵守法律法规及本办法规定，避免因违法违规行为受到处罚。物业服务企业违反本办法规定，不按照物业服务合同约定提供服务，或者擅自提高物业服务收费标准的，