城市331亩综合体开发构想报告

湘潭市东方红南广场综合体开发

设想湘潭市吴地匠人景观公司呈交

2021/8/7参谋：深圳市新摩尔商业管理一、宏观环境分析

湘潭市概况

地理位置：湘潭市位于湖南省中部偏东，湘江下游。北接长沙市，南连衡阳市，西抵娄底市，东与株洲市相邻，下辖岳塘、雨湖2区、湘潭县、湘乡、韶山2县级市。人口与面积：湘潭市为二级行政区划单位，即地级市，总面积5015平方千米，总人口283万。湘潭市区限于岳塘、雨湖2市区，面积280k㎡，其中建成区面积78k㎡。湘潭市在长株潭大区域规划中，湘潭定位为中南部城镇群的中心城市，为湖南省的科教副中心，生态式的现代工业城市。湘潭的区位优势更加明显，辐射面大。

2021年—2021年湘潭市经济情况经济结构改善明显：第三产业增加值比重为31.4%湘潭市主要经济指标

2021年—2021年湘潭市人均可支配收入2021年—2021年湘潭市社会消费品零售总额情况潭市经济开展特征湘潭市总体规划－概况

整个片区总体空间结构为“一江两岸三中心四公园五广场六道路〞，打造湘潭精美名片。湘潭市总体规划--城市空间布局结构示意图湘潭市中心区规划依据中心区的规划目标，将中心区结构规划成3轴、3心、4片的布局。中心区城市设计延续总体规划的构思，在中心区设计一纵、二横景观轴。其一：沿河东大道以建筑景观为主体的景观轴，在沿线各路口形成主要建筑景观节点，两端路口形成中心区的门户空间。其二：沿经三路、经四路之间，以100m宽绿化开敝空间为主，以纬一路、河东大道、霞光路和市政广场形成序列景观节点，在福星路和芙蓉路口形成中心区门户空间，通过系列空间组织形成中心区环境为主的景观轴。其三：在行政中心与文化中心之间，通过文化广场、市政中心广场、行政广场序列组合形成中心区另一重要景观轴。二、工程基地条件分析本工程位于东方红广场南侧，芙蓉路以南、晓塘路以北、月华路两厢38.7公顷用地。工程指标基地用地条件较好，具有一定的规模性，利于城市综合体工程的打造。占地面积331亩（220628平方米）容积率＜7.0建筑面积1286962㎡拟建物业住宅、公寓、商业2、商业和房地产市场初步分析河东地区商业布局步步高广场占据河东新区门户位置。湘潭建设南路步步高广场河东区域是新区，人口12万以上，步步高居于商业垄断地位。步步高广场沿着建设南路A1,A2两个综合体改造后17.6万平方米，其中10万平方米左右的一站式购物中心，涵盖购物电玩电影院等。南侧是莲城步行街，形成了建设南路商圈。湘潭以及湘潭高新区缺乏的业态1.国际酒店公司品牌管理的五星级商务酒店。2.国际名品购物中心以及国际名品专卖店。3.名品汽车4S店湘潭市房地产市场楼盘地理位置均价开盘时间图片金侨尚东区湘潭市芙蓉路与吉安路交叉处3700（元/平方米2011年幸福郡音乐花园霞光路与火炬路交汇处东北角3700（元/平方米2011年城郊新府华城湘潭市岳塘区宝塔街道双拥路15号3900（元/平方米2011年9月城郊尚玲珑芙蓉路广电中心旁3750（元/平方米2010年7月东方名苑城市中心区湖湘北路与丝绸路口5000（元/平方米2010年湖湘林语市广电中心旁3800（元/平方米2010年2021年湘潭市房价区间位于3500-5000元/平方米之间。三、工程规划条件判断和盈利分析

城区中心地段，交通便利，周边配套齐全。五星级酒店写字楼名品购物中心类别面积建设成本金额（万元）精品五星酒店4万平方米10000元40000

酒店公寓4万平方米3500元14000写字楼（5A）5万平方米4500元22500名品购物中心6万平方米6000元24000商业街区3万平方米4000元12000家居MALL6万平方米4000元24000Shoh+住宅81万平方米2500元202500地上建筑面积109万平方米339000地下建筑面积19万平方米3000元57000小计

396000土地费用128万平方米47065.12合计

443065.12可以销售物业

类别面积销售价格（细分）金额（万元）街区商业3万平方米30000元90000酒店公寓4万平方米40000×900036000写字楼5万平方米10000元50000SOHO+住宅81万平方米5000元405000地上建筑面积93万平方米

581000万元毛利润581000-443065.12=13.7935亿元毛利润，上交各种税费后，纯利润预计9.65545亿元，今后用于招商和运营流动资金3000万元左右，保存名品购物中心6万平方米，精品酒店4万平方米，预计保存物业价值14亿元。四、购物中心和商业街区商业规划

初步设想精品超市5000平方米建议在地下女装品牌25000平方米国际女装名品和欧时力，钡宣，VEROMODA,影儿等深圳十大女装全部引进到湘潭，男装5000平方米杰尼亚，阿玛尼运动4000平方米儿童3000平方米电影院3000平方米KTV娱乐5000平方米娱乐15000平方米餐饮1万平方米KFC,麦当劳等全部引进深圳玛丝菲尔时装深圳歌力思服装实业深圳市叶子服装实业深圳梁子时装实业淑女屋时装股份这些品牌引进后建成的购物中心将引领湘潭的时尚潮流，强于步步高广场，湘潭的商业辐射力将强于株洲等周边城市。从湘潭城市规划分析，金三角大市场搬迁到新区，建设综合体和高尚住宅区域，将极大提升湘潭城区河东片区的品味，优化城市的空间布局，消除城市交通拥堵的瓶颈。本工程是湘潭最高品质的现代城市商业综合体工程，不仅在开发阶段上交各种税费，而且在开业后对地方经济开展具有重要奉献，提升整个湘潭的城市形象和品味。其中，六万平方米购物中心年销售额预计前三年分别为４，６，８亿元，每年纳税预计５０００万元以上，解决员工就业１６００人就业。３万平方米总部大厦预计吸引企业总部两家，同时吸纳金融创新效劳相关企业入住，引导民间资本投入实体经济，不仅有利于搞活民间金融，而且有利于加快湘潭产业升级步伐。深圳市马天奴服装专卖连锁深圳东方逸尚服饰深圳市城市俪人实业深圳市兴泰季候风服饰2.一流购物中心提升湘潭河东商圈竞争力

本工程是湘潭最高品质的现代城市商业综合体工程，不仅在开发阶段上交各种税费，而且在开业后对地方经济开展具有重要奉献，提升整个大渡口的城市形象和品味。其中，6万平方米名品购物中心年销售额预计前三年分别为４，６，８亿元，每年纳税预计5000万元以上，解决员工就业1200人就业。3.为产业升级和开展总部经济助力5万平方米总部大厦预计吸引企业总部两家，同时吸纳金融创新效劳相关企业入住，引导民间资本投入实体经济，不仅有利于搞活民间金融，而且有利于加快大渡口区产业升级步伐。引进一家以上企业总部，预计及每年多增加1亿元以上税收。杨宝民先生指导的长沙总部大楼-泊富中心260米高度4、工程操作步骤和盈利模式建议设计完成概念性规划设计初步的规划设计任务书规划设计与建筑设计方案招商摸底与确定正式设计任务书酒店设计购物中心和商业街区设计写字楼和公寓设计设计优化与节能设计装修设计商业视觉形象启动商业规划与产品定位招商手册设计第二、综合体设计的科学流程第三、按照绿色建筑标准，全面打造湘潭绿色商业综合体，降低运营本钱。第四、做好工程全面预算管理第五争取为一家金融企业及产权交易中心等文体路的建设办公塔楼，采用量身定制局部办公空间的方式打造总部大楼。杨宝民先生提出的综合体流程图第一、以正确的开发顺序实现最正确盈利模式提前做好概念设计和招商摸底六、湘潭市吴地匠人公司操作本工程优势湘潭市吴地匠人公司与我国知名综合体效劳本工程，组建了一流的管理团队合作招商与经营参谋公司专家杨宝民深圳市新摩尔商业管理总经理，清华大学商业地产总裁班教授，1998年担任王志纲工作室高级筹划师，曾任营销总监，物业管理总经理、深圳茂业集团主管房地产营销与百货公司营销筹划工作副总经理职务。我国著名城市商业综合体和购物中心经营专家，中国商业地产2021年度十大杰出操盘手，成功主持深圳华强北茂业8万平方米购物中心和海信名品购物中心和苏州工业园15万平方米购物中心经营参谋工作。主持深圳新世界中心、长春国际金融中心等总部大楼建设和营销。杨宝民先生主持的深圳华强北8万平方米购物中心2004年开业杨宝民先生指导的08年奥帆赛青岛商业配套海信名品购物中心奥运村OlympicsVillage比赛船舶停泊区〔内区〕Competitionyachtanchoringarea(innerarea)

奥帆赛地上指挥观摩中心 Olympics SailingRegattalandCommandingandviewcenter比赛船舶停泊区〔外区〕Competitionyachtanchoringarea(outerarea)奥运店HisenseplazaThecommercialsupportingfacilitiesforthe2021OlympicSailingRegatta杨宝民先生指导的苏州圆融时代广场和综合体2021年杨宝民先生指导的50万平方米综合体，包括15万平方米购物中心和商业街区以及大型总部办公写字楼以及二期圆融星座。已经成功开业。长春国际金融中心商业参谋公司综合体开发专家李敏先生现任深圳市新摩尔商业管理高级参谋，广东宏富房地产市场总监，筹划部经理，主持星河湾全程筹划与销售。后任长沙运达集团副总经理，重庆奥林匹克花园公司董事长，拥有丰富的综合体和精品大盘开发经验。成功操盘广州星河湾，长沙运达广场五星酒店和名品购物中心以及写字楼综合体工程，成功引进LV等国际名品。长沙运达广场综合体工程商业建筑设计参谋-叶祖达先生曾任TheJERDEPartnership美国捷得国际建筑师事务所中国区总监，目前全球商业建筑设计排名第一，加拿大著名大学规划设计硕士，北京大学博士，英国皇家规划师学会会员，加拿大规划师协会会员，英国及