【《某房地产投资项目的风险评估及应对建议分析案例》5300字】

某房地产投资项目的风险评估及应对建议分析案例目录TOC\o"1-3"\h\u8322某房地产投资项目的风险评估及应对建议分析案例 12801.1风险因素 1201921.2风险程度评估 554031.3项目风险规避建议 6风险分析是指对房地产项目的投资或经营过程中可能发生的经济损失的一种调查分析。这是分析方法非常的有效，因为这样不仅可以确定不同因素对决策的影响，又可以确定不同因素对项目的敏感性大小，从而帮助我们做好房地产项目风险分析去帮助我们减少项目风险。如果一个因素的规模只是稍微变化变化，而它却会导致投资决策的发生巨大变化，那么决策就对这个因素非常敏感。1.1风险因素我们小组同学经过亲身进入和平府项目实地调研，然后分析了项目负责人给出的项目资料，并且我们通过实地调查发现了诸多的风险因素，并且我们还对对各因素都进行了一些比较详细的分析。最后我们整理总结出了下面的五项比较主要的风险因素。1.1.1社会和自然风险和平府项目存在一定的社会和自然风险，需要做出一些比较合理的方案措施来避免。和平府项目所处地块位于高铁新城板块，位于高新路与和平大道交汇处，高新路与和平大道都是交通主干道，势必会经过大车，会产生灰尘和噪音污染;并且会有一些高压线经过，会对一些业主产生些许影响，并且高铁新城板块处于规划的起步阶段，那么前期势必会因为施工对生活产生一些影响。东区现在是徐州市政府重点发展的区域，项目正位于徐州东区核心和平路上，属于徐州重点发展区域的核心。徐州城势向东经历了四个时期，1.0时代的人口奠基期（2003年-2006年，只有黄山垄小区，民富园，民祥园这几个小区，人烟稀少），2.0时代的起势发展期（2006年-2012年、和平大桥通车，金龙湖公园、高铁通车、云龙万达开业，小区有绿地世纪城和云龙华府，配套开始完善），3.0时代的发展成熟期（三环高架通车、和平路东延、宜家开业，地铁1号线动工，俗话说地铁一响，黄金万两，给整个东区增添了一条交通和经济的大动脉），和我们现在正处于的4.0时代，即扩容进化期——高铁新城板块正式崛起。而项目所处的凤凰山板块更是高铁商务区的核心，是服务于整个高铁新城的城市公共中心，2019年6月6日，2019徐州经济技术开发区高铁新城发布会暨首届城市产业投资推介会举行。发布会上，高铁新城概念性规划公布。主要包含行政办公、教育设施、医疗卫生、文化体育、社会福利、商业金融、娱乐康体等功能，将成为城东的中央商务区。目前的高铁新城对于购房者来说，前景远大。同样的正欣欣向荣的施工环境势必会给周围住宅带来一些不好的影响，比如噪音，粉尘等等。1.1.2政策风险项目所处的区域当地政府实施严格的预售政策。建筑面积低于40000平方米的话不可以申请商品房预售许可和现房销售备案。同时如果楼盘已经取得商品房预售许可和现售备案，就不能够分批次去销售，而且必须要在十天之内一次性公开全部房源，这项规定的制订，把和平府项目的销售难度提升到了一个比较高的水平。资金监管政策的实行需要更加严格。预售款将面临政府有关部门的监管，预售款设定标准被设定为工程造价和配套费用的1.2倍，而这也将成为重点监管的对象。设立维修资金账户，电梯消防专线维修基金需要按照招标总建筑面积来交存还需要垫交总价的10%，并且要到交付日期截止后才能退还。限售政策的实行更加严格。在徐州市市区拥有一套住房不足2年的住户，所持房产不得上市交易。徐州市区家庭拥有二套及以上住房的住户，不足3年合同网备时间的也不能上市交易。限价政策的实行更加严格。物价需要以备案的形式呈现，主要参考开盘的楼盘周边项目在售楼盘的商品价格，新入市的商品房需要采用这种地价+建安成本+合理利润的方式来审核它的备案价格。贷款政策也将在徐州实行。虽然可以可做开发贷；但是商业贷款客户只有一般2至3周左右的按揭的放款周期，并且现在首套房首付比率不能够低于总价的30%，二套房首付比率规定不能够低于总价的40%，三套房是不受理按揭贷款，公积金贷款发放的周期也被大大缩短。土拍政策的实行。通过网络来进行竞拍，只有出价高的房企才能够拿地。土地成本大大增加，房价增长的速度也大幅度增加。所以，根据上述现象的总结，徐州市城市能级及城市界面较好，地块所属高铁新城板块核心区凤凰山板块，发展潜力是比较大的，但是新出台的政策环境对项目未来的销售将产生巨大限制。并且将会对和平府项目的销售量，成本，利润产生重大的影响，所以我们需要读懂政策，然后认真分析，从而达到规避风险的目的。1.1.3市场风险板块内竞品为合景珑樾东方（性价比高），弘阳璞樾门第（花园洋房，湖景，山景），华润公元九里（豪宅）受限价和限制备案影响，周围竞品价格普遍高于区域的平均价格。还没有推出的项目对外报价也是比较高的，这种现象导致了实际的备案价格可能会受到限制。竞争格局：板块在售及待售项目近半年内开放上市数量预计超过3000套，其中璞樾门第凭借超级优越的地理位置，打造花园洋房的顶级豪宅，项目业态主要为别墅和洋房，将吸引一大批资产雄厚的房客；本案高层直面公元九里竞争，公元九里项目因为地价较低，所以最终售价也比较低，并且小高层和高层的项目业态，将使其成为更加抢手的刚需房资源；核心竞品：合景珑樾东方是本案未来强竞品，地理位置稍微比我项目优越一些，但开发商品牌小，市场竞争力比较低，并且在精装修比不上我项目的情况下，价格也是稍微高于我项目的，所以未来主要的精品就是它。信步兰亭小区景观配套：无特别景观亮点，儿童活动场地，夜跑跑道。项目优势：交通便利，地段好，公摊较小，价格便宜。阳台半封，三种户型都是经典的三开间朝阳开间比较大，面积段不错。项目劣势：周围老小区居多圈层较低端，装修标准差(全屋实木复合地板)，无吊顶，装修品牌多为不知名的三线品牌，厨房整体偏小，无玄关设计，待拆迁区多，金辉在徐州无其他项目。时代艺境项目优势：新城区核心位置,区域板块价格低,配套相对完善,邻近奥体,升值潜力大项目劣势:装标差1660,没有全屋空调，只有客厅有,没有新风系统，奥体举办活动会严重拥堵，封路，没有学区。绿地国博城项目邻近高铁东站，从项目出发沿新元大道（规划中）至高铁东站十分钟车程。地铁6号线（奥体北）地铁5号线（奥体南）。公交线路93路.90路.206路.97路.608路。汉源大道，新元大道，昆仑大道通达全城。商业配套：国际会展商业，（会展中心打完约2.5万方配套商业涵盖商务餐饮，商旅消费）以及沿街商业，传媒聚集区。教育配套：项目自带2座12班幼儿园，新元小学，新元中学，徐州一中。医疗配套：新四院，质子重离子医院，社区医院。休闲配套：奥体中心，故黄河景观带。社区配套：配套齐全包括全龄段活动中心，一亩果园，健身房，瑜伽室，恒温泳池，书吧，咖啡馆，四点半学堂。项目优势：徐州重点发展的新城区板块，交通优势明显近地铁，地段好，社区内配套齐全，休闲配套多，紧邻奥体中心.故黄河景观带，户型面积段大。项目劣势:目前周边商业配套不齐，单价高，奥体以及会展中心举办活动会造成封路，拥堵。开发商口碑差，已经交付的小区质量差，二手房房价低，高层小区，密度高。中铁陆港城项目优势：品牌强，离主城区近，环境好。两个公园湖景房，陆港商务区核心地，装修标准高，窗户，推拉门为断桥铝，卫生巾和厨房为老板和科勒。项目劣势：配套不成熟位于城市边缘，有650元一平米的加装升级包，106户型北卧太小目测不到5平方。山水间项目的外立面采用现代简约风格，小区采用酒店式入户大堂，现代山水元素，北侧是滨河景观带，南侧为楚河景观带，小区大门三个出入口为三座桥，徐州首家，小区内部配有东西，南北双轴景观搭配，串联一期内部儿童乐园，楼下的森林书屋，网球场，山水剧场。小区内部配有大量地灯，草坪灯，水下射灯，夜间更加安全，静谧，首开时间2021年1月底，目前开始认筹落位，优惠3-4个点，客户来源为矿大，十大，人民医院等南区企事业单位改善客群。项目自带1500平私人会所，里面有瑜伽，健身，恒温泳池等。小高层与洋房装修差异，小高层油烟机是方太，卫浴是科勒，TOTO等，不带消洗一体机，首开全屋中央空调，后期一拖二。洋房是老板的油烟机，卫浴是高宜，杜拉维特等。带消洗一体机，全屋松下或者日立中央空调。配套：区位交通：地铁4号线，地铁6号线，地铁3号线，公交线路多，珠江路，大学路，北京路，新新路，南三环等主干道，连霍高速。区位教育：矿大，师大，矿大附中，大学路实验学校（小学到初中），江苏师大附属实验学校，娇山湖小学，凤凰山初中。区位商业：铜山万达，大丰壹方城，大润发，农贸市场，怡和广场，规划金地商业16万方，规划娇山湖500亩水街。区位医疗：新一院，铜山中医院，铜山妇幼保健院。区位休闲：佛手山公园，云龙湖，娇山湖，泉山森林海，龙腰山公园，无名山公园。项目优势：4号线和6号线(规划中)双地铁，万科物业，稀缺滨水住区，小区内部配套丰富，例如沿街商业，健身会所，24班幼儿园，大门.中轴带.山水剧场组成三重景观带，恒温游泳池，网球场等，电梯人脸识别，免接触直接入户，独立入户电梯隐私效果好，门口可利用空间大，户型贴合市场且装标高(双阳台落地窗，松下或日立全屋中央空调,洋房升级为智能马桶，全屋壁纸，窗户阳台为断桥铝材质配双层隔音玻璃内置百叶窗),南师附小施教区，客户圈层优质。项目劣势：价格周边新盘最高，面积段偏大。141洋房主卧没有电视墙，而且141主卧飘窗太小，采光面不好。地段周边配套不成熟。1.1.4开发限制风险项目所在城市徐州如今正在打造公园型城市，那么城市的的开发与建设势必会受到多重条件的限制。首先需要防治大气污染，徐州市的大气污染防攻办以及相关部门最新发布的《徐州市建筑工地和渣土运输扬尘污染标准化治理实施意见》，文件对工程施工各方面作出了硬性实施规范标准，并制定了相关强制措施，如果有施工方单位违反了规定，那么将会收到严厉的处罚。冬季施工，无证施工的现象仍然存在，所以我们需要合理地制订施工计划，同时密切与政府有关部门进行沟通。相关部门的要求规定，房企开发的项目必须在上房时上交成品住宅。项目的预制装配了也做了硬性规定，需要满足相应的指标，该要求可能会导致施工周期的延长，施工成本的增加，徐州的各个家房企都需要谨慎对待如此重大挑战。1.1.5价格风险该地块地价较高，高价楼盘不断推高了楼王的天花板，把项目的盈利空间压缩至一个比较低的程度，周围限价竞品盘的价格冲击对板块内意向客户群体的心理影响也十分的大，和平府项目开盘定价阶段需要精心策划，制定可攻可守的策略。1.2风险程度评估在这个部分我们主要制订一个风险因素的评估图，此图的主要内容是对和平府项目的各个种类的风险因素进行评价，由此来判断各种风险因素对项目产生的影响。让我们项目的有关策划部门能够对风险进行控制，大大降低风险的发生几率，达到减少项目经济损失的目的。评估表如图6-1所示，风险等级的划定如图6-2所示。图6-1风险因素评估图图6-2风险等级的划分与评定所以说在分析风险的过程中，我们需要采取应对对策来避免风险的发生或者说减小发生的概率，为项目的建设发展提供保障。1.3项目风险规避建议通过对上述内容的分析，我们推荐了以下几种对策来规避项目风险。（1）深化品牌形象，提高项目的品牌竞争力。主要是对项目的品牌价值做强有力的讲解，比如项目自主研发的健康TED社区，它以舒适、珍享、兼爱为主题。中南产品遵循宽·薄·明·透·亮的理念打造的健康社区。健康的居住——住宅性能带来的居住舒适度；健康生活——爱与陪伴营造的美好生活场景；健康的修为——陶冶德行带来的精神实际升华是TED社区组成的核心。同时强化中南置地的品牌理念，中南置地作为中南建设集团旗下的房地产旗舰品牌，在母集团多产业链融合联动的支持下，近年来实现了快速发展，到目前我们在中国房地产排名第16位。中南置地一直遵循“美好就现在”的企业理念，在全国已经有100座城市/360个项目/共计120万业主，快速发展的同时中南也获得了很多荣誉，像“2018中国房地产开发企业20强”、“2018中国房地产公司品牌价值TOP10”、“2018中国商业地产TOP10”等多项荣誉，旗下物业公司具备国家一级物业资质。在产品研发方面中南也是屡获大奖，先后荣获27项金盘奖10项国际设计类大奖。（2）集团总部需要斟酌定价。首先本项目在竞争关系中，它的定价不应低于在售一级竞品的价格；大盘定价需体现长时段下客户、产品、配套的演变，有较为，明确的涨幅推演。（3）施工的安排需要做全面的统筹安排。当发生无证施工的现象时，与政府有关部门的沟通一定要更加密切，充分利用现有资源保证现场提前开工并正常施工，尽量规避后期处罚。如果在冬季施工的话，我们需要做出相应的专项施工方案。实时关注天气，提前计划好施工步骤与程序，受低温影响比较大的工序我们就把它提前或者靠后，工程质量一定切实保证。（4）提高品牌竞争力。充分利用前期企业品牌产品，比如云龙府，中山府等项