深圳研祥光明产业园项目定位报告53

中原集团深圳中原二级市场深圳参谋事业部主讲人张文2021年中原集团赢销大赛最正确参谋工程研祥光明产业园工程4各物业类型定位321前言工程产业定位产业地产根本概念被称为“史上最严〞的本轮房地产调控给中国房地产行业种种束缚和捆绑，住宅市场冷了，商业地产冷了，也催生出了产业地产热潮。是否预示着产业地产的时机来了？事实上，“荣升〞下一座金矿的产业地产热了，却不像住宅是地产领域的肥肉，而是难啃的骨头，困难也重重。本世纪初之前，中国的城市化都是由产业化来推动的，最近十年却变成了城市化推动产业化的方式。大多数政府对于一块区域都是先造城，再来引进产业，然后利用这个产业的概念回过头来再进行相关房地产的招商和开发。产业已然成为房地产的修饰语，也就出现了产业地产这样的冠名词。那么，到底什么是产业地产？是为产业配套的地产，还是产业本身就是地产？到底是在做产业还是在做地产？不管成认与否，目前大多数开发商都是在用产业地产的概念在做地产。那到底什么才是产业地产？它与住宅地产、商业地产的区别又在哪里？4各物业类型定位321前言工程产业定位产业地产根本概念定义:产业地产是依托相关产业根底，实现产业价值链向上下游延伸，并通过地产载体最终打造高效完善的产业集群相比住宅地产和商业地产，产业地产是一种复合地产，产业地产的开发和运作难度要高得多。其他配套研发孵化楼配套商业写字楼配套住宅配套酒店地产载体工业厂房产品设计仓储运输原料采购终端销售生产制造售后效劳上游下游商铺地产载体产业地产的开发是基于产业清晰的情况对房地产产品的开发，产业是产业地产的灵魂，房地产产品仅仅是产业的一个载体，通俗的讲就是在产业的地产开发中要首先对产业进行研究。以下将以研祥光明产业园这个工程做具体解读4各物业类型定位321前言工程产业定位产业地产根本概念工程概况：工程位于城市新区中等规模的产业综合体工程区位：位于光明新区高新区核心位置工程面积：占地80052平米，总规划面积260000平米工程业态：包含四星级酒店、甲级写字楼、研发厂房、机械厂房、员工宿舍及餐饮休闲工程属性界定市场时机研判开发商目标分析工程开展战略工程整体定位工程物业开展建议工程的思考：常规操作手法忽略了产业客户的成长性需求，无法对产业客户形成吸引力社会客户产业客户产品需求1：房子或者地产的需求——改善了他们的办公环境需求2：企业成长性需求——扩大企业规模，提升企业效益产业客户需求因此在工程产品定位之前我们必须要对产业进行深入研究分析：分两个步骤进行第一，选择工程可以开展的产业方向第二，确定工程可以引进的主导产业链条光明区城市开展及规划：城市规划布局城市开展趋势城市开展战略产业开展及规划：产业优化战略产业开展现状产业开展方向工程产业发展方向初判本工程产业开展方向：立足于城市开展及规划、产业开展及规划，对本工程产业开展方向进行初步研判光明城市副中心4大新城之一，确定光明新城承载起高新产业的核心空间，建设具有示范作用的生态新城。光明新城西部高新组团光明国际平板显示园：位于东坑、塘尾片区，占地面积约5.45平方公里。依托华星光电8.5代TFT-LCD工程，将园区打造成现代化、国际化一流的光电平板显示科技园区，科技研发和高端总部聚集的国际化战略性新型产业基地，到2021年，园区新整备置换产业用地80万平方米，引进一批大、中型平板显示上中游配套工程，实现产值500亿元，带动新区平板显示产业产值实现1000亿元光明LED产业园：核心区位于木墩片区，占地面积约2平方公里，在周边50平方公里范围内建设假设干LED产业集聚基地，为核心区进行产业配套。到2021年，新整备和盘活产业用地100万平方米，引进一批LED上中游龙头企业，实现产值350亿元，带动新区LED产业实现产值1000亿元光明高端新型电子信息产业园：核心区位于甲子塘片区，占地面积约3平方公里，周边50公里范围内建设假设干电子信息产业集聚基地。以开展高性能效劳器、大容量存储设备、工业控制计算机、笔记本电脑、数字视听等产品为重点，构建电子信息产业体系，大力开展软件产业。到2021年，园区新整备和置换产业用地20万平方米，引进一批高端新型电子信息产业企业，推进落户企业快速建成达产，实现园区工业总产值400亿元，带动新区高端新型电子信息产业产值实现1000亿元光明上市企业总部园：位于德源木器厂地块及周边广深港客运站门户区，占地面积约0.7平方公里。到2021年，新整备和置换产业用地20万平方米，引进和培育30家上市公司建设总部，实现产值300亿元。光明创想科技园：位于中央公园周边地区，占地面积约2.7平方公里。到2021年，园区整备置换产业用地80万平方米，初步建成“创想新城〞，实现产值150亿元光明高新科技产业园区总体规划图园区概况总用地面积1472.35公顷，其中现状城市建设用地214.81公顷，占规划总用地面积的14.57%，主要为工业用地、居住用地和道路用地，其它商业、行政办公等用地较少，推平未建用地104.48公顷，占规划总用地面积7.10%；农田保护用地319.17公顷，占规划总用地的21.68%；其它用地〔水域、耕地、园地、村地、牧草地、弃置地等〕833.89公顷，占规划用地的56.63%功能分布规划区用地功能由产业区、配套效劳区、公园、集中绿化区等组成产业区是规划区的主体，占规划总用地的50%以上，产业区划分为七个产业组团，其中东部片区包括木墩组团、塘家东组团、凤凰组团三个产业组团，西部片区包括东坑组团、甲子塘组团、红坳组团、塘家西组团等4个组团区域定位建成电子信息特别是光通讯、光机电一体化产品的研发、制造和深圳市先进制造业的产业基地

工程开展时机点一：城市开展的带状推进与产业开展的点状布局在工程区域交汇，为工程开展带来多重规划利好本工程城市开展：随着城市开展的逐步向外推进，区域便捷交通网络的优势已逐步凸显产业开展：随着新进产业点状布局的展开，工程作为高速路口稀缺工业用地的优势亦将成为关注的焦点城市开展的带状推进与产业开展的点状布局在工程区域交汇，本工程开展将综合考虑这两个方面的规划利好与开展需求工程开展时机点二：城市开展的区域基调及意向与新型产业园区的开展方向契合，奠定了工程的高起点城市发展的区域基调及意向新型产业园区的发展方向生态园区自身吸引力低碳概念超前外向服务型产业园区深圳产业示范基地产业链集聚效应环保定位高端未来的外向效劳型园区所需的吸引力与城市开展的生态、低碳等表现形式不谋而合，园区在满足自身需求的同时，也迎合了政府的需求，可实现社会效益与经济效益双丰收产业示范基地概念的构建与集聚效应的形成与区域现有的超前概念及高端定位走向不谋而合，为未来区域各大型工程形成竞合关系埋下伏笔工程开展时机点三：城市化进程向北铺开与产业的优化战略相契合，为将来工程与区域之间的良性互动提供了良好的平台工程作为产业开展点状布局的下一个着陆点，产业优化战略的步伐与区域的城市化进程合二为一，为将来工程与区域之间的良性互动提供了良好的平台区域升级产业升级良性互动产业结构的优化升级，将带动整个片区经济的发展，带动整个区域环境的改善，并带来持续稳定的人流群体，带动了区域的升级城市化进程的展开将逐步完善区域的市政及居住相关配套，将为产业优化战略的实施提供良好的基础平台，促进了整个区域的产业升级带动促进如何借势三大时机点？如何承接城市开展与产业升级？如何准确定位工程的产业开展方向？。。。。。。我们需要一个全面、权威而且科学的产业分类方式，并对其进行系统的筛选三次产业分类法：根据?国民经济行业分类?，可将全部经济活动划分为第一、第二、第三产业三大类第一产业定义：直接从自然界获取产品的物质生产行业内容：农业，林业，畜牧业，渔业，农、林、牧、渔效劳业等优点：国家官方标准，系统、全面、权威缺乏：内容繁杂，对于差异化区域及环境的针对性不强第二产业定义：从自然界中获取原料并加工的物质生产行业内容：采矿业，制造业，电力、燃气及水的生产和供给业，建筑业三次产业划分第一产业第二产业第三产业三次产业划分资源密集度划分123劳动力密集型产业资本密集型产业技术密集型产业劳动力密集型第一产业劳动力密集型第二产业劳动力密集型第三产业资本密集型第二产业再划分劳动力密集型产业资本密集型产业：资本密集型产业的资本本钱与劳动本钱所占比重较大且每个劳动者占用的固定资本和流动资本金额较高采矿业资本密集型产业资本密集型制造业电力、燃气及水的生产和供给业通用设备制造业专用设备制造业交通运输设备制造业电气机械及器材制造业仪器仪表及文化、办公用机械制造业煤炭开采和洗选业石油和天然气开采业黑色金属矿采选业有色金属矿采选业非金属矿采选业其他采矿业电力、热力的生产和供给业燃气生产和供给业水的生产和供给业资本本钱与劳动本钱相比所占比重较大每个劳动者所占用的固定资本和流动资本金额较高源自第二产业源自第三产业劳动密集型产业？产业工程特征风险系数经济效益城市规划片区基调产业趋势适合本工程的产业开展方向评判方法：我们需要对工程自身限制条件、城市开展和产业开展的时机点及契合度进行分析，逐步筛选出适合本工程的产业工程自身条件城市开展产业开展资本密集型产业评分依据评分标准劳动密集型产业资本密集型产业技术密集型产业项目自身条件：项目特征、风险系数、经济效益35分劳动密集型产业对占地要求高，开发风险较小、但利润率不高、且不适合全国复制（20分）该类产业对当地资源要求较高、用地规模较大、前期投入较大，有较大风险（20分）该类产业对用地规模要求小，前期投入少，风险小，开发模式可推广（30分）城市发展：城市规划、片区基调30分以劳动力为主，如食品加工业、纺织业，生产方式粗放、污染严重（15分）资本成本与劳动成本所占比重较大，重工业等污染严重（20分）对技术和智力的依赖程度高，污染程度相对较低,，符合片区发展的基调（25分）产业发展：产业政策、产业趋势35分属于粗放型产业，不符合国家产业调整政策（5）项目位于城区近郊，不适宜发展影响城区生活的重工业（25分）技术密集型产业大多是第二三产业，且以第三产业为主，与城区发展契合度高（35分）综合得分100分40分65分90分评判结果：评分依据评分标准劳动密集型产业资本密集型产业技术密集型产业综合得分100分40分65分90分√我们的方法：为了实现工程预期目标，我们将针对本工程运用一套系统、科学的标准筛选最适合本工程开展的产业表现形式12从城市开展、产业开展及工程本体三个维度出发，提炼出与工程开展切实相关的各项因素，制定出产业开展的评估标准库3应用特尔菲法，通过专家打分进行统计估算，对样本库中的产业形式进行评估，确定本工程的产业开展方向成立样本库制定评估标准特尔菲法评估确定样本库：根据工程开展的需要，基于产业的表现形式以及关联系分析对产业进行细分重组，确定了7个样本样本库样本特征涵盖行业高新制造业基于高科技、新材料、新能源等技术的生产及设备制造业石油加工及核燃料加工业、化学原料及化学制品制造业、生物医药制造业、化学纤维制造业、电子设备制造业等创意产业创意产业指运用创造性智慧进行研究、开发、生产、交易的各种行业和环节的总和广告、建筑艺术、艺术和古董市场、手工艺品、时尚设计、电影与录像、交互式互动软件、音乐、表演艺术、出版业、软件及计算机服务、电视和广播等金融服务业金融服务业即从事金融服务业务的行业，是先进服务业中相对独特和独立的一个行业范围银行业、证券业、保险业及其他金融活动信息技术业信息服务业是利用计算机和通信网络等现代科学技术对信息进行生产、收集、处理、加工、存储、传输、检索和利用，并以信息产品为社会提供服务的专门行业的综合体电信和其他信息传输服务业、计算机服务业、软件业商务服务业商务服务业属高附加值行业，是拉动经济发展的重要力量。加快发展商务服务业，可以有效减少经济增长对资源的消耗及对环境的负面影响法律服务、咨询调查、其他商务服务科技服务业科技服务业是指运用现代科技知识、现代技术和分析研究方法，以及经验、信息等要素向社会提供智力服务的新兴产业研究与试验发展、专业技术服务业、工程技术与规划管理、科技交流和推广服务业环境服务业中国环境服务业被定义为与环境相关的服务贸易活动，是环境产业中的一个重要组成部分环境技术服务、环境咨询服务、污染设施运营管理、环境贸易与相关金融服务、环境功能及其它制定评估标准：考虑到工程的特殊性，我们从城市、产业及工程本体三个维度提炼出与工程开展切实相关的各项因素形成评估标准评估标准(好,1分）（中，0.5分）（差，0分）城市政策影响国家的产业政策，税收政策等充分鼓励该行业的发展国家宏观政策对该行业也不作限制国家的宏观政策限制该行业在国内进行发展区域战略该行业完全符合该区域的经济及产业规划该行业不是该区域的经济及产业规划的重点行业该区域的经济及产业规划不鼓励发展该行业发展机遇区域内有一些可预见的特定时间促进该行业的发展区域内无特定的可预见的事件促进或阻碍行业发展区域内有一些可预见的事件会阻碍该行业的发展产业经济效益对该产业的各个环节进行分析，该行业的经济效益比较高，或某一环节高该产业的经济效益一般该产业的经济效益极普通集群效益该行业具有较长的产业链，对其他行业很强的带动效应该行业对其他行业的带动效应一般该行业的产业链较短，对其他行业的带动效应较弱竞争态势该行业在区域内无竞争该行业在区域内竞争情况一般该行业在区域内竞争激烈产业前景该行业在区域内拥有巨大的市场及发展空间该行业在区域内的市场一般，但较易向其他地域辐射该行业在区域内的市场一般且向其他区域的辐射要求较多项目规模需求该行业对项目规模无特别要求该行业对项目规模有一定要求该行业对项目规模有较大要求交通需求该行业对交通的便利及路宽的需求项目可完全满足该行业对交通的便利及路宽的需求项目可勉强满足该行业对交通的便利及路宽有特殊要求开发强度该行业不受开发强度限制该行业对开发强度限制的敏感度一般该行业对开发强度的限制比较敏感特尔菲法：基于对样本库中各产业形式的研究，依据本次的研判标准，由专家组进行打分定量分析，研判各产业形态存在的开展时机信息技术业高新制造业创意产业金融服务业商务服务业环境服务业科技服务业样本库区域战略开发强度集群效应经济效益开展机遇产业前景竞争态势规模需求交通需求标准库鼓励开展1伺机开展2不建议开展3定量分析定量分析：依据本次的研究方法，对各产业形式进行打分定量分析，具体如下：样本城市产业项目政策影响区域战略发展机遇经济效益集群效益竞争态势产业前景规模需求交通需求开发强度高新制造业创意产业金融服务业信息技术业商务服务业科技服务业环境服务业标准定量分析结论：通过对样本库中各产业形式的综合评估，我们对本工程的产业开展方向有了初步的结论样本高新制造业创意产业金融服务业信息技术业商务服务业科技服务业环境服务业评分773.5956.55.5主力开展的产业伺机开展的产业高新制造业、科技效劳业特尔菲法专家打分定量分析汇总区域信息技术型企业（家）研发制造组装物流销售售后服务合计光明新区公明09735125光明68654231宝安区松岗112746232福永2105147341沙井181095134合计10473535279163制造物流售后服务研发组装销售信息技术产业链条微笑嘴型的一条曲线,两端朝上，在产业链中，附加值更多表达在两端——研发和销售，处于中间环节的制造附加值最低。微笑曲线中间是制造；左边是研发，属于全球性的竞争；右边是营销，主要是当地性的竞争微笑曲线有两个要点,第一个是可以找出附加价值在哪里,第二个是关于竞争的型态。上游下游低高附加值业务工序产品研发零部件生产组装物流销售售后服务利润空间大利润空间大利润空间小产业载体只是一个壳子，它只有填充了产业内容才是有生命力的。所以，要使载体“轻盈〞起来，首先必须使产业内容“轻盈〞起来。这就需要对产业链有深刻理解，而且能够比较好地把握产业“微笑曲线〞的规律。核心价值链条的选择：产品研发与销售两个是工程考虑的核心价值链条，将提升整个产业园区的竞争力微笑曲线图示4各物业类型定位321前言工程产业定位产业地产根本概念房地产产品与产业关联性：确定了产业园区的核心链条，需进一步从房地产市场寻找地产产品的可行性养生产品企业别墅研发写字楼研发工厂生产工厂写字楼酒店住宅商业其他配套房地产产品工程属性分析各物业类型市场研究产品研发加工销售产业链条目标客户群体需求分析房地产产品定位依据功能定位：根据工程客户导向，本工程功能主要包含研发办公、商务展销、前厂后店及配套居住四大功能完善的产业配套及效劳行业交流、展示、交易平台产业复合地产工程个性的创意环境个性、现代时尚、高端的办公环境宽敞、舒适的办公空间小面积户型公寓舒适的居住环境………研发型客户、生产型产业客户、其他置业客户客户需求研发办公、商务展销、前厂后店、配套居住功能筛选物业类型定位：根据工程两大类客户的功能需求研究，推导出本工程的可开展物业有厂房、住宅、商业、写字楼及酒店客户分类功能需求物业研发类客户商务展销厂房、写字楼前厂后店厂房研发办公厂房、写字楼配套居住住宅、酒店、商业生产类客户商务办公写字楼前店后厂厂房配套居住住宅配套服务商业、酒店商业生产用房住宅酒店作为其他各物业的配套设施包含厂房与写字楼树立工程的价值标杆为产业客户提供研发、办公需求与商业、办公等产品形成互动，互为配套与工程的内涵共融打造区域标杆形象吸引人气作为工程产业局部及周边产业的居住配套，稳固区域人气工程滚动开发的现金流来源提供消费、活动场所提供消费活动场所提供客源提供客源提供效劳和配套设施带来潜在客户提供效劳配套设施提供客源互为配套和客源各物业角色分配：借助波士顿矩阵分析四大物业类型的内在联系，综合工程开展战略等因素，确定各物业承担的角色工业工程的建筑系数〔即建筑用地范围内所有建筑物占地的面积与用地总面积之比〕应不低于30%政策限制据国土资源局颁发的?工业工程建设用地控制指标?规定工业工程建设用地必须同时符合以下指标工业工程所需行政办公及生活效劳等配套设施用地面积不得超过工业工程总用地面积的7%，建筑面积一般不得超过工程总建筑面积的30%，如配套设施建筑面积确需超过工程总建筑面积的百分之三十的，应当报市政府批准

项目名称占地规模建筑面积产业办公面积商业配套面积居住配套面积功能配比（产业：商业：居住）智慧广场2.6万平16.5万平9.7万平1.2万平5.6万平59：7：34深圳天安数码城30万平73万平40万平4万平29万平55：5：40佛山创意产业园83万平161万平97万平11万平53万平60：7：33国家动漫产业综合示范园100万平62万平39万平10万平13万平63：16：21从成功案例中可得出产业园各功能类型配比中，产业办公配比在50%-70%区间，商业配套配比在5%-20%区间，居住配套配比在20%-40%区间典型产业园区案例研究：成功案例之功能配比方下物业类型产业办公、厂房商业配套（含酒店）居住配套比例58%19%23%体量15万平米5万平米6万平米工业工程建筑系数应不低于30%，行政办公及生活效劳设施用地面积不得超过总用地面积的7%，建筑面积不超过总建筑面积的30%，如配套设施建筑面积确需超过工程总建筑面积的百分之三十的，应当报市政府批准

从成功案例中可得出，产业办公配比在50%-70%区间，商业配套配比在5%-20%区间，居住配套配比在20%-40%区间根据工程综合产业+房地产的开展战略，可适当增加商业、住宅等功能配套比例，下调产业比例战略需求案例总建面：26万平米产品类型写字楼（㎡）厂房（㎡）酒店（㎡）住宅（㎡）商业（㎡）研发类3000050000300004000020000加工类——50000销售类10000——其他10000——合计50000100000300006000020000生产型产品定位：综合市场、客户、角色承担及案例等，产品可定位为企业研发写字楼+生产厂房+展示中心市场表现客户需求角色承担市场开展潜力大，但竞争剧烈核心客户和偶得客户有会展需要；树立产品的标杆形象，且与园区气氛相融合特色、差异化创意、高端、多样化标杆、融合开展方向企业研发写字楼+生产厂房+展示中心组合档次定位：在满足产业常规特色要求的根底上，增加现代化与智能化特色案例借鉴联东U谷打造定制式商务花园上海中邦MOHO打造花园工厂奠定高品位酒店——产品开展方向：从市场、角色承担及客户需求等角度出发，将产品定位为四星级商务型酒店开展方向高星级商务型酒店区域内高端酒店发展机遇巨大，区域内缺乏商务型酒店市场表现高端、特色商务需求是项目核心客户及周边产业客户的主流客户需求商务与其他产品形成互动，与项目内涵形成