济南经一路项目前期定位分析

工程前期定位分析济南触动地产机构2021年2月4日目录公寓市场分析市场供给存量分析个案解析在售工程比照分析已售工程分析未来市场供给分析公寓市场特征总结目录第一局部写字楼市场分析目录第二局部本工程定位思考目录从市场角度的定位思考工程属性分析工程产品定位开发资金风险抵抗分析第三局部PART1公寓市场分析济南公寓市场分布概况东部板块：鑫苑金座，中齐未来城，汇展A派公寓，丁豪蓝调国际等市中板块：万达达人界，万豪国际公寓，诚基中心，名士公馆等西部板块：银座中心，重汽彩世界，香港国际等未来城金座A派公寓蓝调国际香港国际彩世界达人界诚基中心万豪国际本案名士MINI公馆银座中心市场供给存量分析分析：官网统计2021年济南市公寓市场总供给量25.55万平米，4223套；据触动统计市场总体供给34.36万平米，6205套其中，09年新增供给量14.15万平米，2532套，成交量32.64万平米，5845套。2021年1月末，公寓剩余可售房源约1300套，其中LOFT剩余800套左右，近期开始认筹准备开盘的公寓约750套。2021年公寓市场可售供给量约5300套，其中普通居住型公寓有2900套，LOFT公寓有2400多套。项目名称剩余套数户型面积装修平面布局价格（元/平米）香港国际2060-70（两室）毛坯两梯14户与16户5600丁豪蓝调3082(两室)毛坯一单元6000A派公寓24060-78（一室）毛坯12梯60户5700未来城1082精装3梯20户6400万豪国际800（LOFT）24-70（主要24-38）毛坯三梯12户18000-23000发祥1号10045-80一室，119两室精装4梯17户10500合计500+800一室、两室在售工程分析香港国际位置：北园大街与黄冈交叉口西北角装修状况：毛坯公寓规模：四栋10层的小高层，底商为上下两层，公寓规划总户数750套左右。工程情况：B栋公寓，共240套，8月开始认筹，12月开盘，目前已根本售完，户型面积为40平米一室、60-70平米两室。目前北向两室户型价格5600元/平米〔七层价格，南向户型比北向价格高200元左右〕。该栋公寓两个单元分别为2梯14户和2梯16户。该工程目前正认筹3号住宅楼，3月份开盘，其余公寓预计5月推出。住宅底商均价为13000元/平米。丁豪·蓝调国际位置：化纤厂路中段，新馨家园对面公寓规模：共4栋公寓楼，分别为23层、26层2栋31层，共计1110套。工程情况：B座，388套房源，户型面积为：40平米一室〔北向〕124套左右；58平米一室22套〔北向〕；72平米两室22套〔北向〕；82平米220套〔南向〕。工程情况：工程9月25日开始认筹，10月11日开盘，开盘均价6100元/平米。北向40平米户型最畅销，南向82平米户型速度较慢，目前已根本售罄。现在正认筹C座，户型同B座，26层，442套房源，58、72各26套，82平米260套，40平米130套价格在6300—7000元/平米，已认筹230个号，近期开盘。楼层中间有走廊，两个单元，一个单元为两梯7户；另一个单元为两梯10户。位置：高新区国际会展中心后侧装修状况：纯毛坯公寓规模：总共三栋，东西塔27层，北塔31层，总建筑面积近23万平方米，共2908套。工程情况：目前该工程东西塔各有580套居住性公寓现已销售完毕，只有北塔还有240套房源在售。该栋公寓主要为商用，目前剩余可售房源为南侧24层以上楼层和北侧14层以上，面积为60—78平米，12梯60户，通过消防门分割成3个单元。价格：起价5100元/平米，24层北侧5700，南侧6006，均价5700元/平米。A派公寓〔汇展·香格里拉〕位置：工业南路济南国际会展中心东300米装修状况：精装公寓规模：总共规划4栋，1240套，已经销售1#，现正认筹2#，310套房源。工程情况：1#公寓09年8月开始认筹，9月份开盘。现在可售房源只剩少量82平米大户型。3梯20户，已售公寓均价6400元/平米。现在正认筹2#公寓310套，户型为48平米一室、52平米一室、89平米两室。现已认筹100多号，认筹到200号开盘，预计过完春节开盘。2期两栋公寓楼预计在2021年5月份以后销售，价格在6500—7000元/平米，3梯20户。中齐未来城位置：文化东路与山师东路交叉口，原山艺对面。公寓规模：共13栋塔式18层〔产权层9层〕，户型面积：24—38平米，总建筑面积8万平米。工程情况：1月1日开盘，首先销售的是沿街综合楼，目前有3栋楼在售，分别是沿街商用公寓和两栋住宅公寓，共计713套，26738平米；商铺1428套，24480平米。公寓成交均价：23621元/平米；商业成交均价：24000元/平米。公寓销售246套，商业销售648套。现在优惠幅度较大，95折。万豪国际位置：经一纬五路口装修状况：精装公寓规模：总建筑面积4万平米，362套。工程情况：层高3.3米，共22层，户型面积为45—53、60、80平米的一室和96、119平米的两室。1月9日开盘，销售均价10500元/平米。目前还有100多套，销售率50%。发祥1号公馆已售工程分析项目名称总套数主力户型销售价格（均价：元/平米）销售周期重汽.彩世界216030-80平米5100-600015个月诚基中心3335LOFT12000-1500024个月鑫苑.金座150030-60平米4800-600015个月万达·达人界62440-6510000-110003个月根据已售公寓工程分析：1、公寓产品的户型面积绝大局部保持在30-65平米之间；2、公寓产品在济南一直处于较高的销售速度，月均销售100套以上。诚基中心LOFT产品，不仅受居住者欢送，大量商用客户也选择这一产品。所以，尽管单价很高，同样保持了较高的销售速度。楼盘名称：重汽彩世界工程位置：北园大街与黄冈路交叉口装修状况：毛坯工程规模：建筑面积15万平方米，8栋10-11层小高层，共2160套。户型面积：30-80平米一室、两室、三室工程情况：08-4办卡认筹08-10-252#、4#、6#、8#楼开盘，价格4400-5100元/平米09-67#楼开盘，均价：5200元/平米09-83#楼开盘均价：5200元/平米09-91#楼开盘均价：5200元/平米09-105#楼开盘均价：5800元/平米。2021年1月，住宅销售完毕，销售周期15个月重汽彩世界工程位置：和平路47号〔原山建工学院校址〕装修状况：毛坯户型面积：LOFT公寓，层高5.2米工程规模：33万平米，工程情况：分四期开发，前三期公寓，24万平米，3335套。四期为商业。07-12认筹，08-1开盘均价12000；2021-1剩余200套，目前价格：15000-19000元/平米。销售周期2年。诚基中心楼盘名称：鑫苑金座位置：高新区工业南路装修状况：毛坯户型面积：30—60一室工程规模：1500套工程情况：开盘价格:4800元/㎡,目前6000元/㎡销售周期：15个月。鑫苑金座工程名称：万达公寓户型面积：40-65平米装修状况：精装规模：1栋，28层，624户价格：均价10000元/平米，最高11000元/平米销售周期：3个月万达.达人界楼盘名称产品（套数）面积装修程度推盘时间平层LOFT蓝调国际442350厨卫装修近期B座开盘，C、Dloft户型5—6月未来城330+660精装春节后2#开盘，3#、4#下半年香港国际500毛坯5月份MINI公馆340100精装，loft毛坯3—4月份万豪国际800毛坯今年10月银座中心384未知4月盛世名门90毛坯5月合计23021634未来市场供给分析触动认为：通过上述可预见工程明年初市场可供给量分析，预计市场潜在供给量约4000套，平层公寓2300套，loft公寓1600多套。回迁安置公寓盛世名门欧洲城回迁建筑面积：26万平方米居住户数：1611户工程情况：住宅局部由11栋楼组成，其中包括10栋高层和1栋小高层。1-6#楼为安置房总建筑面积7.75万平方米，7-11#楼为商品房总建筑面积4.52万平方米。总居住户数1611户。户型设计有一室两厅，两室两厅，三室两厅，面积从50-130平米.公寓市场特征总结：项目名称一室（50以下）一室一厅（50-65）两室一厅（65-75）两室两厅（75以上）LOFT（30—70）彩世界560490970140鑫苑金座147030诚基中心3335万达达人界57252蓝调国际2404848480350A派公寓911091909818未来城2306633香港国际200260300万豪国际2800发祥公馆12040180名士MINI公馆274136100银座中心348盛世名门7218合计38292191226916516931注：■：已售■：在售■：潜在供给整体市场户型配比：面积区间50以下50-6565-7575以上户型配比50%20%20%10%整体市场客户群体：客户群体首次置业投资客户客户比例70%30%综上所述：公寓市场总价相对偏低，受市场刚性需求影响，整体市场去化速度相对较快。项目名称一室(50以下）一室一厅（50-65）两室一厅（65-75）两室两厅（75以上）LOFT（30—70）总价区间30万以下30—40万40—45万45万以上40万-80万整体市场价格区间以东部与西部公寓均价6000元/平米计，LOFT按11000元/平米计，一室总价在30万元以下；一室一厅在30-40万；两室一厅40-45万；75平米以上45万以上。LOFT在40-80万。PART2

写字楼市场分析写字楼整体市场概况从济南建设网，网上备案透明数据显示，济南2021年初至12月底写字楼总供给量1816套，面积23.57万平米，销售514套，6.24万平米，成交量只占总供给量的26.5%，存量为17.33万平米。从上表看出，济南写字楼供给严重大于需求。09年济南写字楼总销售量偏低，说明济南疯狂的楼市行情，并没有给写字楼市场带来急剧增温，相反写字楼市场依然比较平和，供给明显大于需求，去化速度慢。写字楼市场区域分布理想新城.群英会工程名称：群英会工程位置：高新区工业南路与世纪大道交汇处开盘时间：2021年9月份开盘销售入住时间：2021年5月份之前物业费：1.7元/平米绿化率：43%最新动态：目前在售房源主要为商住两用的公寓，房源面积为70-120平米左右，可自由分割。均价4060元/平米，最高价4800元/平米。工程名称：鲁邦广场工程地址：历下区经十路北，体育西路以西开发商：济南鲁邦置业总建筑面积：90648M2工程简介：1栋楼25层2021年投入市场。目前没有正式投入市场，鲁邦广场工程名称：中铁·汇展国际工程类型：公寓,商铺,写字楼高新区国际会展中心西侧交通位置：工业南路与崇文路交汇处，会展中心以西工程情况：中铁·汇展国际位于高新区国际会展中心西侧。工程预计2021年3、4月份开盘销售，目前5栋楼已封顶。预计2021年9月份交房。中铁·汇展国际工程占地面积45381平米，规划总建筑面积192342平米，工程规划为商业步行街、开盘时间：预计2021年3-4月份开盘销售中铁汇展国际嘉馨商务大厦工程名称：嘉馨商务大厦地址：花园路154号开发商：济南万汉城房地产开发均价：起价9500元/m2，最高价9660元/m2租金：1.5-2元/m2/天物业费：3.5元/m2/天总建筑面积：2.07万m2车位：地下一层二层共100多个车位户型：80-110m2层高：3米开盘时间：2021年8月简介：一栋楼，总共14层，130套房子，2021年8月以8500元/m2的价格，99折优惠投入市场，截至2021年11月销售率90%，目前只剩8层以上90平米左右户型，售价9500起，最高9660元/m2鲁商广场工程名称：鲁商广场地址：经十路与玉函路交叉口开发商：鲁商置业占地面积：89400平米总建筑面积：21万平米，两栋楼容积率：2.8车位：地下一层二层1300个户型：150-2000m2层高：3.5米价格：14000元/m2开盘时间：2021年5月简介：两栋楼8层，6部电梯，依靠附近便捷的交通、完善的商务配套，自2021年6月投入市场，价格未变，一直保持14000元/m2。截至现在写字楼已销售50%，由于剩余户型较大去化较难。工程名称：名士杰座地址：经十路与浆水泉路交界口路南开发商：山东南丰房地产开展总建筑面积：20216㎡容积率：2.8车位：40-50个户型：40-1000m2均价：8124元/m2开盘时间：2021年7月简介：总建筑面积20216㎡，共18层，1～2层为配套品牌商业，3～18层为商务办公，其中商业面积1372㎡，办公面积18601㎡，已售11157m2，剩余7456平米。名士杰座工程名称：润阳大厦地址：历下区经十路175号开发商：山东润阳置业总建筑面积：58430㎡容积率：6.0车位：40-50个，13万一个户型：40-1000m2均价：12000元/m2，全额9折，按揭9.2折开盘时间：2021年1月简介：润阳大厦主体分成东、西两栋高层商业楼，西侧塔式商务写字楼92.45米，东侧板式商用楼高29.8米。润阳大厦恒展商务大厦工程名称：恒展商务大厦地址：历山路与花园路交叉口开发商：济南房地产开发总公司占地面积：3300平米总建筑面积：1.3万平米容积率：3.93车位：地下一层二层70个户型：70-219m2层高：3米价格：均价9500元/m2物业费：3元/m2/天租金：2元/m2/天开盘时间：2021年7月清盘时间：2021年12月简介：地上11层，地下二层。2021年7月以7780元/m2的价格投入市场，截至2021年6月70-80平米小户型去化完，100-219平米户型均价上涨到8800元/m2，2021年9月剩余高层大户型9套房源，均价9500元/平米。天业国际工程名称：天业国际地址：泉城路268号开发商：天业恒基股份占地面积：2966平米总建筑面积：3.3万平米容积率：9.82车位：地下一层二层93个户型：45-60m2，一层1个280平米户型，为提高去化速度特意全部隔成小户型。层高：3.5米价格：均价12000元/m2物业费：4元/m2/天租金：3元/m2/天开盘时间：2021年12月清盘时间：目前底部商铺，写字间被整体团购，目前对外售的为8-12层，阴面户型简介：地上14层，地下二层，一层31户。1至4层为商铺。11月认筹期内每平米优惠200元，整体团购的价格为1万/平米。丰利大厦工程名称：丰利大厦地址：泉城路318号开发商：山东福丰年总建筑面积：2万平米容积率：2.0车位：地下100个户型：45-60m2，一层1个280平米户型，为提高去化速度特意全部隔成小户型。层高：3.5米价格：均价9600元/m2物业费：3元/m2/天租金：3.5元/m2/天开盘时间：2005年7月清盘时间：目前底部商铺，写字间被整体团购，目前对外售的为8-12层，阴面户型简介：一至五层为商场，六至十层为公寓式写字间，中央空调供暖，商业配套完善。万达广场工程名称：万达广场工程地址：经四路1号开发商：万达集团总建筑面积：4栋17万平米容积率：3.5车位：1：1户型：70-300m2层高：3.9米价格：均价12000元/m2租金：3元/m2/天开盘时间：目前处于认筹阶段，这月开盘简介：由于其知名度和品牌影响力，认筹很快，无任何优惠。明湖开元广场工程名称：明湖开元广场地址：趵突泉北路1号开发商：新开元置业占地面积：2.8万平米总建筑面积：9万平米容积率：2.5车位：700个户型：50-600m2层高：4.3米价格：均价14000元/m2租金：3-4元/m2/天开盘时间：2021年9月简介：目前销售90%，剩余以大户型为主，目前99折优惠。明湖天地工程名称：明湖天地地址：经一路开发商：明湖天建建设开展占地面积：4万平米总建筑面积：10万平米容积率：2.5车位：1：0.5户型：150-220平米，主力户型168m2层高：3.3米价格：起价9000元/平米，均价11000元/m2租金：3-4元/m2/天开盘时间：2021年9月简介：目前销售90%，剩余10套。分析：2021年底济南市场写字楼存量约17.33万平米；东部奥体板块存量最多，约11万平米；其次为二环东路板块，存量约3.6万平米；再次经十路及泺源大街板块，存量约2.4万平米；纬二路板块存量缺乏0.33万平米，其余板块已无存量。区域市场供给存量分析区域市场价格走势比2021济南写字楼市场主要供量预测位置项目名称产品面积（万平米）奥体片区黄金·时代广场B、D写字楼5.72中铁·汇展国际8栋写字楼19鲁邦广场1栋25层写字楼909年底存量11经十路及泺源大街片区润阳大厦2栋写字楼5.84名士杰座1栋18层写字楼0.7509年底存量2